Анализ рынка жилой недвижимости г. Вологда

ФГОУ ВПО «Финансовый университет  при Правительстве 

Российской Федерации»

 

Кафедра

«Моделирование экономических и информационных систем»

 

 

Самостоятельная работа

 на тему:

«Анализ рынка жилой недвижимости г. Вологда».

 

 

 

Выполнила:

Студентка группы ДКО 3-1(с) 
Лебедева Ирина Викторовна

Научный руководитель

Богомолов А.И.

 

 

 

 

Москва, 2013 год

 

 «Рынок недвижимости – это система организационных мер, при помощи которых покупатели и продавцы сводятся вместе для определения конкретной цены, по которой может произойти обмен таким специфическим товаром, как недвижимость».

Рынок жилой недвижимости характеризуется сделками по купле-продаже, аренде квартир и домов. Квартиры являются основным объектом этого сегмента рынка недвижимости, так как они  составляют основную долю по сделкам  с жилой недвижимостью. Все тенденции  рынка рассматриваются на примере  квартир. Цены и спрос на жилые  дома немного отличаются от цен и  спроса на квартиры, но в целом изменяются по одному и тому же закону.

Отдельную часть рынка  жилой недвижимости составляют загородные дома, коттеджи, дачи, а также земельные участки в черте и за пределами города, предназначенные для строительства жилья или для занятий огородничеством частными лицами. Сделки с недвижимостью подчиняются Жилищному кодексу РФ. В нем определено понятие жилищного фонда как совокупности всех жилых помещений. Закон гласит, что жилым помещением можно пользоваться только по назначению. Поэтому устроить офис в купленной вами квартире будет невозможно без обращения в государственные органы для проведения специальной процедуры вывода её из жилищного фонда. Эту процедуру называют также переводом недвижимости из жилого фонда в нежилой. Поскольку жилищный (жилой) фонд является достоянием государства, оно очень неохотно идет на его сокращение, и получить необходимое разрешение совсем непросто.

Рынок недвижимости Вологды, как и  России в целом, так и в г. Вологда, в частности, начал формироваться  после принятия Закона о приватизации от 4 июля 1991 года. Сегодня с уверенностью можно сказать, что рынок квартир  в городе Вологда широко развит.

Город Вологда не имеет  официального административно территориального деления, но принято делить город  на несколько районов. Структуру  предложения жилья по районам  города можно представить следующим  образом.

Рисунок № 1

Из рисунка 1 видно, что  наибольшее число вологодских квартир  предлагается к продаже в центре, районе Водники, Бывалово, районе ул. Ленинградской и ул. Конева. Это, главным образом, связано со строительством новых объектов недвижимости .В связи с этим объем рынка увеличился, но также влияние имеют и сами размеры вышеперечисленных районов.

Структура предложения жилой  недвижимости по типу представлена на рисунке 2.

Рисунок № 2

Доля жилья низкого  качества (малосемейки, общежития, «сталинки», «хрущевки», ветхое жилье, без учета комнат) по сравнению с аналогичным периодом прошлого года уменьшилась на 7% и сейчас составляет  23%. Это, в первую очередь, связано с активным жилищным строительством, появлением в Вологде новых квартир.

Таблица № 1

Кол-во комнат	Кол-во квартир, шт.	Доля в общем  кол-ве, %
комнаты	41	11,3
1-комнатная	83	22,9
2-комнатная	102	28,2
3-комнатная	77	21,3
4 и более комнат	59	16,3
ИТОГО	362	100,0

Из таблицы № 1 видно, что  самую большую долю в настоящий  момент составляют двухкомнатные квартиры (28,2% от общего количества выставляемых на продажу комнат и квартир Вологды). Это объясняется тем, что двухкомнатные  квартиры наиболее востребованы у населения  во время экономической стабильности. В сравнении с аналогичным  периодом 2010 года можно сказать, что  уровень цен на квартиры в Вологде  имел тенденцию к росту. Наибольший рост стоимости произошёл у двухкомнатных  квартир (на 12,9%), далее следуют однокомнатные   (10,2%). Стоимость трёхкомнатных и четырёхкомнатных вологодских квартир за 2011 год возросла на 4-7%. На 4,4% произошло и увеличение стоимости комнат в городе Вологда. Таким образом, в среднем за 2011 год цены на жилую недвижимость Вологды повысилась на 7,85%. 

Рисунок № 3

 

 

Колебания цен по районам  Вологды происходят в зависимости  от доступности объектов инфраструктуры, главным образом влияет наличие  торговых центров, детских учебных  заведений и поликлиник.

Квартиры в домах типовой  кирпичной планировки и домах  современной постройки, расположенные  в центральном районе Вологды, оцениваются  в среднем в 53 200 рублей за м2, в районе ул. Ленинградской – 54 900 за м2, так же большую ценность имеют типовые квартиры, расположенные в кирпичных домах в районе ул. Конева - 54 100 рублей за м2, стоимость квартир в районах Льнокомбината, Водников, Бывалово, тепличном находиться в диапазоне 50 300 - 51 200 рублей за м2 . Наиболее низкую стоимость имеют квартиры, находящиеся в таких районах как Прилуки, Станкозавод, Лоста и Лукьяново (41 700 – 44 600 руб. за кв. м) ввиду их удалённого положения от центра города и неудовлетворительной транспортной доступности.

Стоимость комнат в Вологде  также имеет колебания по районам, так самая высокая цена наблюдается  в таких районах, как Центр(58 330 руб за кв. м), район ул. Ленинградской, ул. Конева. Комнаты в районах Бывалово и Водники, Льнокомбинат, Панкратова имеют среднюю стоимость за квадратный метр ниже - 50 000 - 52 300 руб. за кв. м. Наименьшую стоимость имеют комнаты, расположенные в районах Завокзальный и Станкозавод.

Таблица № 2

Уровень цен предложения  по типу жилья (без учета комнат)

Тип жилья	Цена предложения 1 кв.м.
	макс.	мин.	средняя	изменение средней  цены к 2011 году
типовые кирпичные	62 200	46 600	50 390	23,17%
малосемейки	61 100	46 000	53 380	19,79%
«хрущевки»	61 560	44 880	51 330	32,70%
современная постройка	55 770	42 660	48 880	12,66%
типовые панельные	53 850	39 680	48 800	28,13%
«сталинки»	56 250	34 780	44 510	26,48%
ветхое	34 600	26 200	30 400	12,53%
В среднем по выборке	55190	40043	46663	22,35%

Стоимость квадратного метра  квартиры современной планировки, в  общем, несколько ниже, чем в массовых типовых домах советской постройки (в среднем на 3%) ввиду большой  общей площади. Исключение составляют малогабаритные квартиры. Данное явление  объясняется тем, что малогабаритные квартиры пользуются повышенным спросом, так как конечная стоимость такой  квартиры ниже, за счет ее небольшой  площади.

Анализируя данные  таблицы№ 2 можно сказать, что по всем типам жилья наблюдается значительное увеличение стоимости. Наибольшее увеличение стоимости произошло у хрущевок.

На рост стоимости квартир  влияют разные факторы: реализация отложенного  спроса, дефицит предложения, доступность  и улучшение условий по ипотеке, рост цен на стройматериалы, дефицит  земли под застройку в черте  города, инфляция и т. п. Опять же в наше время используется покупка  квартир для сдачи в аренду или продажу по более высокой  цене. Такой доход людей подталкивает цены вверх на рынке недвижимости, особенно в сегменте квартир небольшой площади.

К одному из основных факторов, оказавших влияние на измениение стоимости объектов жилого назначения, относится состояние рынка ипотечного жилищного кредитования. Улучшение условий кредитования (действие различных льготных программ, уменьшение первоначального взноса, уменьшение размера процентной ставки по кредиту и увеличение срока заимствования, и, как следствие, уменьшение размера ежемесячного платежа) привело к увеличению квадратного метра жилья.

Также можно отметить следующие  закономерности. Цена на квартиры на первичном  рынке на 2% меньше цены вторичного рынка (табл. 3).

 

Таблица № 3 
Уровень цен предложения на первичном и вторичном рынке (искл. комнаты)

Рынок	Цена предложения 1 кв.м.
	макс.	мин.	средняя	изменение средней  цены к 2011 году
Первичный	52 300	44 700	48 470	20,37%
Вторичный	63 800	26 700	49 300	21,29%
В среднем по выборке			48 885	20,83%

Ситуацию на рынке строящейся жилья  определяют следующие тенденции - устойчивый рост объемов ввода нового жилья, себестоимости строительства и цен при стабильном спросе. За 2012 год произошло увеличение стоимости как первичного так и вторичного жилья на 20%.

Квартиры в панельных  и блочных домах дешевле на 5% по сравнению с кирпичными.

Таблица № 4 
Уровень цен предложения по этажности (искл. комнаты и долевое)

Этаж	Средняя цена предложения 1 кв.м.
Крайние этажи	48 000
Средние этажи	51 540
В среднем по выборке	49770

Квартиры на первом и последнем  этажах дешевле квартир расположенных  на средних этажах в среднем на 6% (табл. 4)

Таблица № 5 
Уровень цен предложения комнат по типу жилья

Тип жилья	количество комнат, шт.	доля в общем  кол-ве, %	средняя цена, руб./ кв.м.
типовые панельные	20	10,9	57 095
типовые кирпичные	36	19,7	57 700
«хрущевки»	15	8,2	53 100
общежития	80	43,7	55 940
«сталинки»	10	5,5	45 530
коммуналки	14	7,7	47 290
ветхое	8	4,4	36 750
В среднем по выборке	41	100	39 261

 

Анализ показал, что почти  половина всех комнат расположена в  общежитиях. Цены предложений на комнаты  в общежитиях выше аналогичных цен  в коммуналках на 15%. Видимо, связано  это с тем, что житель комнаты  в общежитии с большим количеством  соседей более обезличен и  соответственно уравнен в правах с другими жильцами. Так же следует отметить, что дома, в которых находятся коммунальные квартиры построены в 1960-х гг. и имеют состояние, требующие ремонта. Наиболее высоки цены на комнаты Вологды, расположенные в типовых квартирах и «хрущёвках».Проведенный ретроспективный анализ выявил, что со 2-й половины 2009 года на рынке жилой недвижимости г. Вологды наблюдается активизация платежеспособного спроса и прекратилось снижение цен на рынке недвижимости.

Общая динамика изменения  цены 1 кв.м. за период с 1999 года по 2012 год представлена на следующем графике.

Рисунок № 4

Плавный рост цен на жильё начался весной 2000 года и продолжался до августа 2003 года. В течение этих 3,5 лет спрос больше носил сезонный характер, повышая свою активность в период сентябрь-декабрь и снижаясь в зимне-весенний период (январь-февраль) и во время летних отпусков (июнь-июль). Осенняя активность рынка в тот период обуславливалась приобретением жилья для иногородних студентов перед началом учебного года, реализацией государственных программ «Переселение с Крайнего севера» и «Жилищные сертификаты», которые выдавались неравномерно в течение года. Весной 2002 года было выдано большое количество «военных» сертификатов преимущественно на семью из 4-х человек и на одинаковую сумму, на которую можно было приобрести трёхкомнатную квартиру улучшенной планировки в панельном доме в районе Водников, Бывалово.