Автор работы: Пользователь скрыл имя, 14 Ноября 2013 в 08:45, курсовая работа
Целью настоящей работы является исследование договора аренды зданий и сооружений.
Для достижения намеченной цели в настоящей работе определены следующие задачи:
определить договор аренды зданий и сооружений как разновидность договоров аренды;
охарактеризовать понятие и содержание договора аренды зданий и сооружений;
провести анализ порядка исполнения обязательства по передаче здания (сооружения) в аренду.
Введение
. Договор аренды зданий и сооружений как разновидность договора аренды
. Понятие и содержание договора аренды зданий и сооружений
. Исполнение обязательства по передаче здания (сооружения) в аренду
Заключение
Список литературы
В соответствии со ст. 651 ГК договор аренды здания или сооружения должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК). Следовательно, договор аренды здания или сооружения, совершенный сроком до одного года, будет считаться заключенным и без государственной регистрации при наличии соответствующей письменной формы.
Рассмотрим пример. Как
видно из документов и установил
суд, отдел по экономике, управлению
муниципальным имуществом и земельными
ресурсами администрации
В другом случае суды установили, что к заявке на участие в конкурсе ООО «Кайра» приложило договор аренды цеха переработки рыбы от 20.05.2008 №1-20-05, арендодателем по которому является ООО «Прилив». Срок действия договора установлен на 20 лет. Дав оценку данному договору, суды сделали правильный вывод о том, что он является незаключенным, так как вопреки требованиям п. 2 ст. 651 ГК не прошел государственную регистрацию.
К числу существенных условий рассматриваемого договора относятся условия о предмете аренды и о размере арендной платы.
В соответствии с п. 3 ст. 607
ГК в договоре аренды здания или
сооружения должны быть указаны данные,
позволяющие определенно
Предмет договора аренды здания
или сооружения должен совпадать
со зданием или сооружением как
объектом государственной регистрации
недвижимого имущества. Но государственной
регистрации в качестве самостоятельных
объектов недвижимости могут быть подвергнуты
здания и сооружения, играющие второстепенную,
обслуживающую роль по отношению
к главенствующим по назначению зданиям
или сооружениям. Вследствие этого
такие здания и сооружения, зарегистрированные
в качестве самостоятельных объектов
недвижимости, но не указанные в
качестве предмета договора, не могут
рассматриваться как
В соответствии с п. 1 ст. 654
ГК договор аренды здания или сооружения
должен предусматривать размер арендной
платы. При отсутствии согласованного
сторонами в письменной форме
условия о размере арендной платы
договор аренды здания или сооружения
считается незаключенным. При этом
правила определения цены, предусмотренные
п. 3 ст. 424 ГК, не применяются. Установленная
в договоре аренды здания или сооружения
плата за пользование зданием
или сооружением включает плату
за пользование земельным
Размер платы может не устанавливаться в твердом размере, а быть определяемым. Согласно п. 11 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утв. Информационным письмом №66, стороны могут определить ставку арендной платы в сумме, эквивалентной сумме в иностранной валюте. Такое определение суммы денежного обязательства не означает, что непосредственное исполнение денежного обязательства производится в иностранной валюте. Оно означает установление механизма исчисления арендных платежей, что имеет целью устранение неблагоприятных последствий инфляции.
Итак, договор аренды здания или сооружения - это вид договора аренды, самостоятельное существование которого обусловлено особенностями правового режима такой недвижимости, как здания и сооружения.
3. Исполнение обязательства по передаче здания (сооружения) в аренду
Из договора аренды как консенсуальной сделки вытекает обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество, оговоренное в договоре. Имущество должно быть предоставлено арендодателем арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК). Это будет иметь место в тех случаях, когда имущество пригодно для пользования, указанного в договоре или обычного для данного рода имущества. Имущество должно сдаваться в аренду вместе со всеми его принадлежностями (линиями связи в здании и т.п.) и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы не будут переданы, а без них арендатор не сможет пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишится того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, то он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков (п. 2 ст. 611 ГК).
Имущество, передаваемое арендатору,
будет считаться не соответствующим
условиям договора аренды и своему
назначению тогда, когда в нем
отсутствуют обычные или
Передача здания (сооружения) арендодателем и принятие его арендатором должны осуществляться по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (ч. 1 п. 1 ст. 655 ГК). Передаточный акт или иной документ о передаче требуется на практике в качестве обязательного для регистрации права аренды и, соответственно, договора аренды. Необходимость исполнения обязательства по передаче здания (сооружения) в аренду с обязательным оформлением передаточного акта или иного документа о передаче вытекает также из указания ч. 3 п. 1 ст. 655 ГК. Согласно этой норме уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания (сооружения) на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно арендодателя от исполнения обязанности передать имущество, а арендатора - от обязанности принять имущество. В арбитражной судебной практике нередки случаи, когда сторона по делу, которая имеет на руках договор аренды и документы об оплате по договору, но не имеет акта приема-передачи здания или сооружения, не может доказать фактическое нахождение в арендуемом здании или сооружении и проигрывает в споре.
Подписание сторонами
передаточного акта или иного
документа о передаче наряду с
фактической передачей здания (сооружения)
является обязательным условием, позволяющим
говорить о надлежащем исполнении обязательства
по передаче и приему здания (сооружения)
в аренду. Вместе с тем в случаях,
предусмотренных договором или
законом, это обязательство будет
считаться надлежаще
При передаче сложных в
инженерно-техническом
Согласно ст. 619 ГК суд
может досрочно расторгнуть договор
аренды по требованию арендодателя в
случаях, когда арендатор: пользуется
имуществом с существенным нарушением
условий договора или назначения
имущества либо с неоднократными
нарушениями; существенно ухудшает
имущество; более двух раз подряд
по истечении установленного договором
срока платежа не вносит арендную
плату; не производит капитального ремонта
имущества в установленные
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно ст. 620 ГК суд
может досрочно расторгнуть договор
аренды по требованию арендатора в
случаях, когда: арендодатель не предоставляет
имущество в пользование
Арендодатель не отвечает
за недостатки помещения, сданного в
аренду, и, соответственно, не возмещает
арендатору расходы, понесенные им в
случае принятия арендатором этого
имущества с оговоренными недостатками;
арендодатель не производит являющийся
его обязанностью капитальный ремонт
имущества в установленные
Приведенный перечень оснований
досрочного расторжения договора аренды
по требованию одной из сторон является
незамкнутым. Закон (п. 2 ст. 619, п. 2 ст. 620
ГК) допускает, что договором аренды
могут быть установлены и другие
основания досрочного расторжения
договора по требованию арендодателя
или арендатора в соответствии с
п. 2 ст. 450 ГК. Если в договоре аренды,
в котором строго оговорен срок его
действия, будет присутствовать условие
о том, что арендатор или арендодатель
вправе в одностороннем порядке,
заблаговременно предупредив
При прекращении договора аренды по общему правилу прекращается и заключенный в соответствии с ним договор субаренды. Субарендатор имеет право требовать от арендодателя заключения с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (п. 1 ст. 618 ГК). При прекращении арендных обязательств прекращаются также залог права аренды, обязательственные отношения, возникшие в связи с внесением права аренды в уставный капитал юридического лица (в силу исчезновения предмета этих сделок).
При прекращении договора аренды в соответствии с п. 4 ст. 453 и ст. 622 ГК арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
При прекращении договора
арендованное здание или сооружение
должно быть возвращено арендодателю
в порядке, аналогичном порядку
передачи здания или сооружения арендатору.
То есть, необходимо составление и
подписание акта передачи или иного
документа о передаче, а возможны
и дополнительные действия по проверке
качественного состояния зданий
и сооружений и т.п. Отказ какой-либо
стороны от подписания акта передачи
или иного документа, свидетельствующего
о возврате здания или сооружения,
будет рассматриваться как
Рассмотрим пример из судебной практики. Государственное унитарное предприятие «Челябинсккнига» обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к ООО «Техноцентр» об обязании ответчика освободить здание. Решением от 31.01.2008 иск удовлетворен. Постановлением апелляционной инстанции от 25.03.2009 решение оставлено без изменения. Федеральный арбитражный суд Уральского округа постановлением от 19.06.2008 указанные судебные акты отменил, в иске отказал. Постановление мотивировано отсутствием правовых оснований для предъявления настоящего требования, поскольку истец не является арендодателем этого здания. В протесте предлагалось постановление суда кассационной инстанции отменить, оставив в силе судебные акты первой и апелляционной инстанции. Президиум счел, что протест подлежит удовлетворению по таким основаниям. Как видно из материалов, между Комитетом по управлению государственным имуществом Челябинской области (арендодателем), обществом (арендатором) и предприятием (балансодержателем) был заключен договор от 01.03.2006 об аренде указанного здания с 01.03.2006 до 25.02.2007. По соглашению сторон срок аренды был продлен до 01.07.2007. Распоряжением названного комитета от 22.12.2005 здание было передано предприятию в хозяйственное ведение, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.05.2007 произведена запись регистрации (свидетельство о регистрации серии 74-АА №086438). Письмом от 29.06.2007 предприятие сообщило обществу об окончании срока договора аренды и просило освободить спорное здание к 02.07.2007. Отменяя судебные акты первой и апелляционной инстанций, суд кассационной инстанции исходил из следующего. Договор аренды от 01.03.2006 по окончании срока его действия в установленном порядке переоформлен не был. Арендодателем по договору является комитет, который такое требование не предъявлял. Предприятие выступает только балансодержателем спорного здания, а не стороной по указанному договору. Но данный вывод является ошибочным.