Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

В работе сформулированы основные принципы государственной  регистрации прав на недвижимое имущество, в частности, обязательности, гласности, достоверности, бесповоротности. Сделано предложение о закреплении этих принципов в Законе о регистрации и приведении в соответствие с ними норм законодательства о государственной регистрации.

1. Предлагается  отказаться от государственной  регистрации сделок об отчуждении  объектов недвижимости, поскольку  сделки по отчуждению недвижимого  имущества во всех случаях  влекут за собой переход права  собственности (статьи 218, 223 и 235 ГК  РФ), которое и подлежит государственной регистрации. Изучение последствий регистрации прав и регистрации сделок позволило прийти к выводу о том, что процедура государственной регистрации прав является наиболее универсальной и всеобъемлющей по сравнению с государственной регистрацией сделок. Регистрация права собственности делает излишней государственную регистрацию сделок, влекущих отчуждение объектов недвижимости.

2. В целях  устранения пробелов в законодательстве  и недопущения противоречащих  друг другу толкований предлагается расширить перечень объектов недвижимости в статье 130 ГК РФ и добавить в него такие объекты недвижимого имущества как жилые и нежилые помещения. Права на эти объекты подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом о регистрации.

3. Проведенное  исследование позволило автору  сделать вывод о целесообразности  исключения из законодательства  норм о государственной регистрации  договоров аренды недвижимого  имущества. Данный вывод обоснован  следующими мотивами. Установленная  в законодательстве необходимость государственной регистрации договоров аренды недвижимости, в частности, договоров аренды зданий и сооружений, заключенных на срок не менее одного года, порождает практику повторного заключения сторонами одних и тех же по существу договоров на срок менее одного года с целью избежать процедуры государственной регистрации. Государственная регистрация договоров аренды недвижимости независимо от сроков, на которые они заключены, может создавать трудности в гражданско-правовых отношениях, вытекающих из договоров, заключенных на короткие сроки.

4. В правовом  регулировании государственной  регистрации ипотеки, установленном  в нормах Закона о регистрации  и Федерального закона «Об  ипотеке (залоге недвижимости)»  есть существенные различия. В  частности: Закон о регистрации, в отличие от Закона об ипотеке, не предусматривает регистрацию ипотеки в силу закона; различны в обоих законах основания для приостановления и отказа в регистрации ипотеки, сроки приостановления регистрации, а также перечень сведений, которые должны содержаться в регистрационной записи об ипотеке. С целью разрешения коллизии предлагается внести в Закон о регистрации дополнения, содержащие особенности регистрации ипотеки, и исключить аналогичные положения из Закона об ипотеке.

5.Одним из главных недостатков государственной регистрации, на наш взгляд, является сложность механизма компенсации, вследствие чего выплата средств значительно отдалена во времени от момента наступления вреда.

С момента обращения  в суд с иском о возмещении вреда до момента истечения годичного срока со дня предъявления исполнительного документа к исполнению может пройти достаточно длительное время. Кроме того, лицо будет утрачивать право на компенсацию в том случае, если в течение года судебными приставами будет взыскана хотя бы одна копейка.

Мы полагаем, что в п. 2 ст. 31.1 Закона должны быть внесены дополнения следующего содержания: «Компенсация, предусмотренная пунктом 1 настоящей статьи, выплачивается  в случае, если по не зависящим от указанных лиц причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты указанного в настоящей статье имущества, взыскание по исполнительному документу не производилось или произведено не в полном объеме в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. Размер данной компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб за вычетом фактически взысканных по исполнительному документу сумм, но не может превышать один миллион рублей.

Право требования по исполнительному документу в  сумме выплаченной компенсации  переходит к Российской Федерации.

Выплата компенсации  не лишает лиц, указанных в пункте 1 настоящей статьи, права требования выплаты по исполнительному документу реального ущерба в сумме, превышающей размер выплаченной компенсации. При этом требование Российской Федерации подлежит удовлетворению после взыскания с должника всей суммы реального ущерба, превышающей размер выплаченной компенсации.

В случае если риск утраты права собственности был застрахован, компенсация выплачивается в размере суммы реального ущерба за вычетом фактически выплаченного страхового возмещения и фактически взысканных по исполнительному документу сумм, но не свыше одного миллиона рублей».

Библиография

Нормативно-правовые акты

1. Конституция  Российской Федерации от 12.12.1993 // Российская газета. - 1993. - № 237.

2. Гражданский  кодекс Российской Федерации  (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 32. - Ст.3301.

3. Гражданский  кодекс Российской Федерации  (часть вторая) от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст.410.

4. Гражданский  кодекс Российской Федерации  (часть третья) от 26.11.2001 г. № 146-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 49. - Ст.4552.

5. Гражданский  процессуальный кодекс Российской  Федерации от 14.11.2002 г. № 138-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 46. - Ст.4532.

6. Арбитражный  процессуальный кодекс Российской  Федерации от 24.07.2002 г. № 95-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 30. - Ст.3012.

7. Основы гражданского  законодательства Союза ССР и  республик, утв. ВС СССР 31.05.1991 г. № 2211-1 // Ведомости Съезда  народных депутатов и Верховного  Совета СССР. - 1991. - № 26. - Ст. 733.

8. ФЗ РФ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.

9. Постановление  Правительства РФ от 31 августа  2000 г. № 648 «Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности» // Собрание законодательства РФ. - 2000. - № 37. - Ст. 3718.

10. Приказ Министерства  юстиции РФ от 18 сентября 2003 г.  № 226 «Об утверждении инструкции  о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах» // Бюллетень Минюста РФ. - 2003. - № 11. - С. 23.

11. Постановление  Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник ВАС РФ. - 1998. - № 10. - С. 18.

12. Информационное  письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной  регистрации договоров аренды и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ. - 2000. - № 7. - С. 11.

13. Общероссийский  классификатор основных фондов  ОК 013-94 (в ред. от 14.04.1998 г.) - М., ИПК  Издательство стандартов. 1995. - С. 156.

Научная литература

14. Аксюк, И.В.  Изъятие недвижимости как основание принудительного прекращения права собственности / И.В. Аксюк. // Право и экономика. - 2006. - № 7. - С. 22.

15. Александров,  А.А. Особенности правового режима  недвижимости в гражданском праве  России: Начало ХХ века и современность / А.А. Александров. // Вестник Моск. ун-та. Сер. 11. Право. - 1996. - № 6. - С. 8.

16. Арзуманян,  А.В. Этапы государственной регистрации  прав собственности на землю  и их особенности / А.В. Арзуманян  // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2007. - № 10. - С. 23.

17. Афонина, Е.И.  О некоторых вопросах рассмотрения  споров, связанных с применением  Федерального закона "О государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним" / Е.И. Афонина. // Вестник ВАС РФ. - 2000. - № 7. - С. 97.

18. Бабкин, С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. / С.А. Бабкин. - М., Центр ЮрИнфоР. 2001. - 462 с.

19. Беляев, И.Д.  История русского законодательства. / И.Д. Беляев. - СПб., Лань. 1999. - 706 с.

20. Брагинский, М.И., Витрянский, В.В. Договорное право. Общие положения. / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. - М., Статут. 2001. - 642 с.

21. Брагинский, М.И. Комментарий к Закону Российской  Федерации "О государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним". / М.И. Брагинский. - М., Юстицинформ. 2007. - 276 с.

22. Витрянский, В.В. Договор аренды и его  виды. / В.В. Витрянский. - М., Статут. 2002. - 652 с.

23. Владимирский-Буданов,  М.Ф. Обзор истории русского  права. / М.Ф. Владимирский-Буданов. - Ростов н/Д., Феникс. 2005. - 674 с.

24. Гражданское право Т. 1. / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. - М., Проспект. 2007. - 708 с.

25. Гражданское  право: Учебник: В 2 т. Т. I / Отв.  ред. проф. Суханов Е.А. 2-е изд., перераб. и доп. - М., Волтерс Клувер. 2007. - 724 с.

26. Гражданское  и торговое право капиталистических государств / Отв. ред. Васильев Е.А. - М., Международные отношения. 1992. - 538 с.

27. Гришаев, С.П.  Государственная регистрация обременений  (ограничений) прав на недвижимое  имущество / С.П. Гришаев. // Российская  юстиция. - 2006. - № 11. - С. 32.

28. Гришаев, С.П.  Государственная регистрация права  собственности на земельные участки  / С.П. Гришаев. // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2007. - № 10. - С. 19.

29. Дозорцев, В.А.  Принципиальные черты права собственности  в Гражданском кодексе / В.А. Дозорцев // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. Маковский А.Л. - М., Статут. 2002. - 618 с.

30. Дорогавцева,  Е.Е. Здание, сооружение и нежилое  помещение как объекты аренды  недвижимости (Проблематика соотношения и разграничения понятий) / Е.Е. Дорогавцева // Государство и право. - 2008. - № 1. - С. 15.

31. Ем, В.С. Договор  продажи предприятия как форма  отчуждения и приобретения бизнеса  / В.С. Ем. // Законодательство. - 2008. - №  1. - С. 45.

32. Жилкин, Д.Г.  Регистрация недвижимости по-новому / Д.Г. Жилкин // Жилищное право. - 2007. - № 6. - С. 16.

33. Законодательная  техника: Научно-практическое пособие  / Под ред. Тихомирова Ю.А. - М., Городец. 2007. - 648 с.

34. Законотворчество  в Российской Федерации: Научно-практическое и учебное пособие / Под ред. Пиголкина А.С. - М., Формула права. 2008. - 632 с.

35. Законодательство  Петра I. / Отв. ред. Маньков А.Г. - М., Юридическая литература. 1997. - 706 с.

36. Иванова, О.Н., Симонов, А.М. Комментарий к Воздушному кодексу Российской Федерации (постатейный) / О.Н. Иванова, А.М. Симонов. - М., Юрайт. 2007. - 674 с.

37. Ильченко, А.Л.  Оспаривание в суде зарегистрированного  права на недвижимое имущество  / А.Л. Ильченко // Нотариус. - 2008. - №  1. - С. 17.

38. Калинычева, М.С. Проблемы государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество / М.С. Калинычева // Современное  право. - 2007. - № 8. - С. 17.

39. Каминка, А.И.  Очерки торгового права. / А.И.  Каминка. - М., Статут. 2002. - 638 с.

40. Кассо, Л.А. Источники русского гражданского права (Вступительная лекция, читанная в Московском университете 17-го января 1900 года). / Л.А. Кассо. / Избранные труды. - М., Статут. 2001. - 674 с.

41. Каширин, А.  Их заботит регистрация / А.  Каширин // ЭЖ-Юрист. - 2007. - № 48. - С. 7.

42. Киндеева, Е.А., Пискунова, М.Г. Недвижимость: права  и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы  документов. / Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова. - М., Юстицинформ. 2004. - 562с.

43. Комментарий  к ГК РФ, части первой (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. - М., Норма. 2005. - 768 с.

44. Комментарий  к Гражданскому кодексу Российской  Федерации, части первой / Отв.  ред. Садиков О.Н. (издание третье, исправленное, дополненное и переработанное). - М., Инфра-М. 2007. - 812 с.

45. Комментарий  к Федеральному закону «О государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним» (постатейный) (издание третье, переработанное  и дополненное) / Под ред. Ткача  А.Н. - М., ЗАО Юстицинформ. 2006. - 264 с.

46. Коновалов, А. Правовое регулирование рефинансирования ипотечных кредитов / А. Коновалов // Корпоративный юрист. - 2007. - № 4. - С. 16.

47. Концепция  развития гражданского законодательства  о недвижимом имуществе. / Под  ред. Витрянского В.В., Козырь О.М., Маковской А.А. - М., Статут. 2004. - 672 с.

48. Корнеев, С.М., Крашенинников, П.В. Приватизация  жилищного фонда: Законодательство  и практика. / С.М. Корнеев, П.В.  Крашенинников - М., БЕК. 1996. - 476 с.

49. Крылов, С.  Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы / С. Крылов // Российская юстиция. - 2008. - № 1. - С. 19.

50. Кюршунова,  Н. Неоспоримая регистрация / Н.  Кюршунова // ЭЖ-Юрист. - 2008. - № 3. - С. 7.

51. Маковский,  А.Л. Code Civil Франции и кодификация  гражданского права в России: Связи в прошлом, проблемы влияния и совершенствования / А.Л. Маковский. // Вестник ВАС РФ. - 2005. - № 2. - С. 137-148.

52. Масевич, М.  Обзор действующего законодательства  о недвижимости / М. Масевич. // Право  и экономика. - 2007. - № 1. - С. 32.

53. Мейер, Д.М.  Русское гражданское право. Ч. 2. / Д.М. Мейер. - М., Статут. 2003. - 652 с.

54. Мошкович, М., Завойкина, Н., Терешко, Ю. Нюансы  регистрации прав собственности  / М. Мошкович, Н. Завойкина, Ю.  Терешко // ЭЖ-Юрист. - 2007. - № 36. - С. 7.

55. Новицкая, Т.Е.  Правовое регулирование имущественных отношений в России во второй половине XVIII века. / Т.Е. Новицкая. - М., Зерцало. 2008. - 672 с.

56. Петров, Е.Ю.  Государственная регистрация прав  на недвижимое имущество и  сделок с ним в гражданском  обороте недвижимости. Автореф. дис... канд. юрид. наук. / Е.Ю. Петров. - М., 2001. - 36 с.

57. Пискунова,  М.Г. Государственная регистрация  прав на недвижимость на основании  судебных актов / М.Г. Пискунова. // Недвижимость и инвестиции. Правовое  регулирование. - 2003. - № 4. - С. 19.