Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом: земельными участками и жилыми домами

Общие сведения

К сделкам с земельными участками и находящимися на них  объектами (жилыми домами, гаражами, иными  надворными постройками), далее «сделки  с земельными участками»  относятся  такие процедуры, как купля-продажа, переуступка права аренды, мена, дарение, наследство.

Эти процедуры регламентируются Гражданским кодексом РФ, Земельным  кодексом РФ, контролируются государственными органами и требуют подготовки соответствующих  каждому виду сделки  пакетов документов.

Подготовкой  документов для сделок занимаются собственники земельных объектов.

Сделки с земельным  участками, в соответствии с Федеральным  законом «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок  с ним», вступившем в силу  31 января 1998 года, могут совершаться как в нотариальной, так и простой письменной форме. Исключение составляет процедура вступления в наследство. Она совершается только в нотариальной форме.

Обязательной процедурой является государственная регистрация  сделок с недвижимым имуществом в  Управлениях Федеральной регистрационной  службы.

В связи с вступлением  в силу 1 октября 2013 года Федерального закона от 23.07.2013 №250-ФЗ «О внесении изменений  в отдельные законодательные  акты Российской Федерации в части  государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета  объектов недвижимости» сделки с  недвижимостью можно осуществить  и в электронном виде.

Закон ввёл возможность  предоставления заявления о государственной  регистрации и иных документов в  орган, осуществляющий государственную  регистрацию, в форме электронных  документов с использованием сетей  связи общего пользования.

То есть, подать и  получить документы теперь можно  в электронной форме, в том  числе через Интернет.

Получение свидетельства  о государственной регистрации  права в бумажном или электронном  виде  определяется заявителем.

Проще говоря, теперь государственная регистрация прав может быть осуществлена не по месту нахождения объекта недвижимого имущества, а в любом территориальном органе РОСЕЕСТРА. 

Так, например, договоры приобретения дома с  земельным участком, квартиры, находящихся в Лениградской области или Санкт-Петербурге, можно зарегистрировать в Москве, во Владивостоке, Рязани и т.д. - в 18-дневный срок !

Ознакомиться с  нововведениями можно здесь.

Сделки могут  производиться только с теми участками, которые прошли кадастровый учёт.

Кадастровый учёт участков включает в себя такую процедуру, как выдачу заявителю сведений государственного кадастра недвижимости (ГКН) в виде кадастрового паспорта земельного участка.

Заявления о постановке на  кадастровый учёт земельных участков подаются только в отношении:

1. участков, предоставленных впервые (вновь образованных земельных участков);
2. участков, образованных в результате объединения, разделения, перераспределения ранее сформированных земельных участков;
3. участков, сведения о которых уточнены в результате межевания;
4. участков, право собственности на которые ещё не зарегистрировано.

Например, наследники и приобретатели (покупатели)  участка по договору купли-продажи, не зарегистрировавшие своевременно своё право на участок без кадастрового номера, должны сначала получить кадастровый паспорт. Для этого в кадастровую палату нужно предъявить выданное нотариусом свидетельство о праве наследства по закону или удостоверенный нотариусом договор купли-продажи (п.3.статьи 12 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в редакции от 18 сентября 2003 года).

Поставленными на кадастровый  учёт являются  те земельные  участки, на которые ранее были выданы свидетельства о праве (на право)  собственности на землю, свидетельства о государственной регистрации права или иные государственные акты. Независимо от того, имеются или нет в этих документах (приложениях к ним) кадастровые номера участков.  При подготовке к сделкам с такими земельными участками необходимо запросить сведения государственного кадастра недвижимости – кадастровый паспорт земельного участка.

Кадастровый паспорт  земельного участка – это выписка из государственного кадастра недвижимости. Введён в апреле 2008 года Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».

Получение кадастрового паспорта земельного участка без  намерения совершить сделку или  оформить  наследство  лишено всякого смысла, так как  никоим образом не добавляет юридической силы уже имеющимся документам – свидетельствам на право (о праве) собственности на землю.

Для совершения сделки в простой письменной форме с  земельными участками, кадастровые паспорта или кадастровые планы которых  уже есть в регистрационной службе (кадастровые номера соответствуют  структуре типа 47:07:02-008:0007 или 47:07:02020008:7), повторное получение кадастрового паспорта не требуется.

В период с 2002 года по апрель 2008 года сведения о земельном  участке выдавались в виде кадастрового плана земельного участка (КПЗУ).

Кадастровый план земельного участка  это выписка из государственного земельного кадастра.

В соответствии с  федеральным законом «О государственном  кадастре недвижимости» (часть 2, ст.47) кадастровые планы земельных  участков, выданные до 1 марта 2008 года, являются действительными, имеющими юридическую  силу, равную с кадастровым паспортом  земельного участка.

Кадастровые планы  земельных участков, выданные в  марте-апреле 2008 года не подтверждены законом и вызывают сомнения у регистрационной службы.

Не являются препятствием для совершения сделок фразы в  строке 16 раздела В.1 кадастрового паспорта (ранее – кадастрового плана) земельного участка:

• «граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства»,
• «сведения о границах не позволяют однозначно определить участок в качестве объекта недвижимости, подлежащего передаче по сделке»,
• «площадь и местоположение земельного участка ориентировочные. Подлежат уточнению при межевании»,
• иные.

Участки, в кадастровых  планах (кадастровых паспортах)  которых есть такие фразы, не имеют в государственном кадастре недвижимости (ГКН) координатное описание границ (отсутствие результатов межевания участков). Но это не вносит ограничений в их оборот (участие в сделках). 

Более того, в соответствии с частью 11 статьи 45 ФЗ «О государственном  кадастре недвижимости» прямо установлено, что отсутствие таких кадастровых  сведений о земельном участке, предназначенном  для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ), индивидуального жилищного  строительства, дачного хозяйства, садоводства, индивидуального гаражного  строительства не может являться основанием для приостановления  или отказа  при государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом.

Есть случаи, когда  нотариусы отказывают в удостоверении  сделок с участками, межевание которых  не проводилось, руководствуясь при  этом не законом, а соглашением о  взаимодействии управлений БТИ, кадастровой  и регистрационной палатами.

Тем не менее, случаи нотариального удостоверения сделок с участками, межевание которых  не проводилось, редкими уже не назовёшь.

С 1 января 2007 года категория  земель поселений переименована  в категорию земель населённых пунктов (Федеральный закон № 232-ФЗ от 18.12.2006г.). При этом замена или внесение изменений  в ранее выданные документы, содержащие прежнее наименование данной категории (земли поселений) не требуется. В  договорах о сделках с земельными участками следует указывать  новое наименование – земли населённых пунктов.

У собственников  и арендаторов земельных участков в настоящее время могут быть различные виды правоустанавливающих документов, которые подтверждают право  собственности, владения или пользования  земельными участками, а также  право реализации (продажи) земельной недвижимости:

1. Свидетельство о государственной регистрации права, выданный органами регистрационной службы, и кадастровый  план земельного участка (КПЗУ), выданный кадастровой службой.
2. Свидетельство старого образца (розовое  или маленькое белое), выданное районным земельным комитетом  (комитетом по землеустройству и землепользованию) по постановлению районной администрации, выданные в давнее время, но имеющими  юридическую силу в данный период. (У части владельцев земельных участков на руках лишь постановления районных администраций о предоставлении  им земли или договоры о покупке или аренде земельных участков).

В перечисленных  документах в обязательном порядке  отражены:

1. Категория  земельного участка (садоводство, земли поселений, земли лесного фонда, земли запаса, земли особо охраняемых территорий и объектов, земли промышленности).
2. Разрешённое  использование  земельного участка (ИЖС, ЛПХ, фермерское или крестьянское хозяйство и др.).
3. Вид права  и условия пользования земельным участком (аренда, собственность, частная собственность постоянное бессрочное пользование, пожизненно наследуемое владение).

При подготовке к  государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом - земельными участками на руках у собственников  должен быть определённый пакет документов, подтверждающих их право собственности – свидетельство на право собственности или свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Далее приведем перечень документов, предоставляемых  к договору купли-продажи для совершения сделки. Состав представляемых документов существенно различается в зависимости от вида сделки и от полноты сведений в государственном кадастре недвижимости (ГКН) в отношении земельного участка. 

Совершение  сделок в простой письменной форме  и оформление наследства 

1. Сведения из ГКН пример-образец бланка.
2. Правоустанавливающий документ:
• свидетельство о праве собственности на землю образца 1992 года (чёрно-белое, с планом на третьей странице),
• или свидетельство на право собственности на землю образца 1993 года (розовое, с трёхцветным флажком на первой странице, с планом-вкладышем),
• или свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок, выданное отделением регистрационной палаты.
3. Справка правления садоводческого товарищества (для участка, расположенного в садоводстве) – справка об отсутствии задолженностей перед садоводством и отсутствии споров с соседями по участку. Справка государственной формы – с печатью и подписью председателя садоводства.
4. Кадастровый паспорт или кадастровый план  (для участка, кадастровое дело по которому уже было заведено), то есть имеющиеся на руках у собственника земельного участка.
5. Если собственник участка своевременно не  зарегистрировал участок (не получил свидетельство о праве собственности на него), потребуется сначала сделать заявление  в территориальное управление «РОСРЕЕСТРА» о выдаче кадастрового паспорта участка, предъявив имеющиеся документы на участок.
6. Нотариально заверенные согласия супруга или супруги (или личное присутствие при подписании договора сделки).
7. Справка формы №9  о прописке (в администрации поселения). Справка формы №9 дополнительно, если нет проживания по адресу участка.
8. Выписка из домовой книги о прописанных жильцах или справка из администрации сельского (городского) поселения, что в доме никто не прописан и не проживает.
9. Разрешение органов опеки или попечительства на сделку, если продаваемое имущество относится к лицу, прописанному в доме и признанному ограниченным, недееспособным.
10. Если продаваемое имущество (земельный участок) находится в залоге, - разрешение на продажу залогодержателя.
11. В случае продажи доли в праве нужен отказ права преимущественной покупки или надлежаще оформленное и врученное другим  собственникам извещение о намерении продать свою долю, со сроком вручения более 1 месяца.
12. Кадастровый паспорт на строения или незавершённые объекты недвижимости, находящиеся на земельном участке. Заказывается в районных (городских) отделениях  БТИ или в отделениях ФГУП «Роостехинвентаризация». Примечание:
• Этот документ введён с марта 2008 г. При заказе кадастрового паспорта можно столкнуться с требованием представить в электронном виде координаты земельного участка по результатам межевания и объяснением по этому поводу, что это необходимо во  избежание противоречий между  геодезическими данными и измерениями, проведёнными специалистами БТИ. Поэтому зачастую при подготовке документов для продажи земельного участка заказывается  геодезическая съёмка (кадастровая съёмка) земельного участка.
• Если продаётся дом и земельный участок, то на каждый из объектов должно быть отдельное свидетельство. (Причём, если право возникло ранее 1998 года, то на документах на дом должна стоять отметка о регистрации в БТИ, а на землю – должно быть свидетельство старого образца, выданное Земельным комитетом или местной администрацией. Кадастровый паспорт на жилой дом сроком до 1 марта 2008 года делается на основании прежнего технического паспорта (заказывается в БТИ).
13. Если на участке нет никаких строений, то требуется справка из БТИ об отсутствии строений. Справка относится к категории «срочных» документов, то есть имеющих срок действия (действительности). Данная справка действительна в течение 10 дней. Поэтому заказывать её необходимо тогда, когда готовится сделка (перед подачей документов в нотариат или в регистрационную палату при совершении сделки в простой письменной форме).
• Повторимся ещё раз:  тем пользователям  (не собственникам) земельных участков, у которых на руках лишь постановления  районных администраций о предоставлении земельного участка, перед проведением сделок с земельным участком необходимо завершить оформление земельного участка в собственность, то есть получить свидетельство государственного образца и кадастровый паспорт земельного участка.
14. Паспортные данные владельца участка с указанием полной даты рождения (ксерокопии).
15. Договор-купли-продажи в простой письменной форме.
16. При оформлении наследства дополнительно к перечисленным выше документам  должно быть предоставлено свидетельство о смерти правообладателя земельного участка, завещание (если оно было составлено), документы, подтверждающие степень родства с прежним собственником (правообладателем) земельного участка.

Совершение  сделок в нотариальной форме и  оформление наследства

Сведения из ЕГРП (из регистрационной палаты) об отсутствии арестов или иных запретов или  обременений на участок.

Для оформления сделок в нотариальной форме в отношении  участков, не имеющих сведений о  межевании (то есть координатные описания участков отсутствуют в ГКН) потребуются  как правоустанавливающие документы на участок (перечислены выше), так  и документы о межевании участка (межевое дело, межевой план). То есть необходимо проведение геодезической съёмки участка с привлечением лицензированной организации.

При оформлении сделки дарения через нотариат сведения о межевании земельного участка  не требуются.

Естественно, межевание  участка может быть проведено  и при проведении сделки в простой  письменной форме (по договорённости  или требованию одной из сторон  договора купли продажи). Наличие в ГКН сведений о межевании участка предоставляет сторонам сделки право выбора её формы: нотариальная или простая письменная.

Сделки  с земельными участками, находящимися в аренде

В случае, когда земельный  участок находится не в собственности, а в аренде, «продать» его можно  путём переуступки права аренды покупателю. Перечень документов для  сделки приведён выше.

Земельные участки, предоставленные в советское  время на праве ПНВ (пожизненно наследуемого владения) и БП (бессрочного пользования),  к сделкам продажи  не подлежат. Такие участки необходимо сначала перевести в собственность путём выкупа у государства (у соответствующего муниципалитета).

Документы для сделок с земельными участками  со стороны покупателя

1. Паспортные данные покупателя (ксерокопии).
2. Нотариально заверенное заявление от супруга (супруги) на покупку земельного участка или личное присутствие при подписании договора сделки в регистрационной палате (прямая письменная форма договора) или у нотариуса.