Возможно ли установить сервитут (право проезда) если имеется иная (помимо сервитута) возможность обеспечить проезд, но эта возможность свя

возможно ли установить сервитут (право проезда) если имеется иная (помимо сервитута) возможность обеспечить проезд, но эта возможность связана с существенными затратами

2014

Сервитут представляет собой право ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом. Традиционным является деление сервитутов на вещные (предиальные) и личные (персональные). Вещные сервитуты устанавливаются в отношении одного объекта недвижимого имущества с целью обеспечить пользование другим объектом. Личные сервитуты предоставляются с целью обеспечения пользования недвижимым имуществом конкретным лицом. Иными словами, объект вещного сервитута служит другой вещи, а личного определенному лицу. Примером предиального сервитута может быть предоставления собственнику одного земельного участка права проезда через соседний земельный участок. Данный земельный сервитут характеризуется наличием двух участков, один из которых является господствующим, а другой – обремененным. Сервитут устанавливается для предоставления возможности пользования господствующим земельным участком, если такая возможность не может быть обеспечена без установления сервитута. К личным сервитутам относят права пользования жилыми помещениями членами семьи свобственника и получателем ренты.1

Применительно к земельным сервитутам субъектом сервитута (сервитуарием) может быть не только собственник, но и обладатель права постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения на земельный участок (п. 4 ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации).2

Правомочие пользования сервитуария ограничено строго определенной целью, например проход или проезд через соседний земельный участок. При этом на собственника соседнего земельного участка возлагается обязанность не препятствовать осуществлению разрешенного сервитуарию пользования.

Сервитут обязывает собственника обременнённой им вещи претерпевать определенные ограничения своих прав, но он не может выражаться в возможности требования от собственника «служебного» земельного участка или иного объекта недвижимости совершения каких-либо положительных действий в пользу сервитуария.3

Земельный кодекс ввел также понятие публичного сервитута, то есть сервитуариями по нему является каждый. Представляется, что данное название не слишком удачно, данные ограничения собственника земельного участка по сути есть не что иное как законные ограничения пользования земельным участком.4 Проект изменений Гражданского кодекса также предусматривает невозможность установления сервитута для неопределенного круга лиц (п. 2 ст. 301).5

В соответствии с п. 1 ст. 274 Гражданского кодекса сервитут может устанавливаться для нужд собственника недвижимого имущества при условии, что эти нужды не могут быть обеспечены без удовлетворения сервитута. При этом пользование, предоставляемое сервитутом, должно быть наименее обременительно для собственника «служебной» вещи с тем, чтобы собственник сохранил возможность осуществления пользования, владения, распоряжения таким имуществом (п. 2 ст. 274 Гражданского кодекса). Если установление сервитута приводит к невозможности использования имущества по назначению, собственник в праве требовать его прекращения через суд (п. 2 ст. 276 Гражданского кодекса).

Особенность сервитута состоит в том, что он сам по себе не может быть самостоятельным предметом купли-продажи и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющихся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения которого он установлен. Сервитут на недвижимые вещи следует за судьбой этой вещи.

Если стороны достигли согласия об установлении сервитута, то это согласие оформляется письменным договором, который должен быть зарегистрирован в порядке, предусмотренном для регистрации прав на недвижимое имущество. Вместе с тем, если соглашение об установлении сервитута не достигнуто, заинтересованное лицо вправе требовать установления сервитута в судебном порядке. Собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами.

Как и все другие права на землю, сервитуты подлежат государственной регистрации. В соответствии со ст. 27 Закона о государственной регистрации прав6 на недвижимое имущество и сделок с ним государственная регистрация сервитутов проводится в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав. Основание для регистрации сервитута может быть как договор об установлении сервитута, так и решение суда, вступившее в законную силу.

Фиксация сведений о наличии сервитутов на земельном участке имеет существенное значение для осуществления собственниками земли, землевладельцами, землепользователями, арендаторами своих прав, защиты их законных интересов. Эти сведения важны и в случае совершения сделок с землей, поскольку сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, обремененный сервитутом, к другому лицу. Причем это правило имеет силу, даже если в договоре о переходе участка на этот счет ничего не говорится. Проведение государственной регистрации сервитута дает возможность приобретателю узнать о его наличии.7

Одним из спорных вопросов является: возможно ли установить сервитут (право проезда) если имеется иная (помимо сервитута) возможность обеспечить проезд, но эта возможность связана с существенными затратами. Здесь в конфронтацию входят права собственников двух земельных участков. В случае установления сервитута будет ущемлено право пользования владельца одного участка, в случае его не установления – другого. Представляется, что при решении данной проблемы необходимо руководствоваться следующим. Следует тщательно рассчитать затраты, которые понесёт собственник земельного участка для организации проезда в объезд другого земельного участка и соотнести с затратами, которые понесет владелец «служебного» участка. Здесь необходима помощь эксперта, который сможет ответить на вопросы: возможно ли без установления сервитута проезда получить доступ к участку? Какова цена затрат для организации проезда в объезд?

В том случае, если цена затрат действительно огромна, представляется, что установление сервитута возможно, конечно, если это не сделает невозможным или невыгодным целевое использование «служебного» участка. Установление сервитута является гораздо меньшим злом, чем отказ в его установлении. В случае, отказа в сервитуте огромные затраты на организацию проезда по сути сделают невозможным использование собственником участка. А в случае установления сервитута проезда пользоваться участком могут оба владельца, ограничение же в правах владельца «служебного» участка могут быть компенсированы материально, выходит, что владелец такого участка ничего и не теряет. Ко всему прочему земля довольно-таки специфический объект правоотношений, и одним из принципов земельных правоотношений является сочетание прав и интересов общества и частных интересов, в данном случае в качестве общественного интереса можно рассматривать стремление соблюсти права всех членов общества и выстроить взаимовыгодные общественные отношения.

До принятия Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20 июля 2010 № 2509/10, по делу № А53-5239/20098 судебной практике не было единого подхода к решению указанного вопроса. Суды принимали решение на основании анализа конкретных фактических обстоятельств.

Например, по одному из дел суд признал, что необходимость реконструкции теплотрассы для организации альтернативного сервитуту проезда указывает, что лицо, требующее установления сервитута, не имеет иной возможности осуществить проезд к принадлежащему ему объекту недвижимости (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.05.2007 по делу № А05-4216/2006-30).9

В то же время по другому делу суд отказал в установлении сервитута, когда для организации альтернативного сервитуту проезда необходимо было изменить сложившуюся технологическую схему производственной деятельности предприятия и невозможность такого изменения не была доказана (Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 25.11.2008 по делу № А76-567/08).10

Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20 июля 2010 № 2509/10, по делу № А53-5239/200911 индивидуальный предприниматель Хаджиев Беслана Абдурахманович (далее - предприниматель), став собственником автозаправочной станции и земельного участка, на котором она находилась (далее - господствующий участок), обратился к мэру города и комитету по управлению имуществом (далее - Комитет) с заявлениями о сохранении сервитута на соседний земельный участок (далее - спорный участок). Предприниматель просил заключить соглашение об установлении частного сервитута, поскольку проход и проезд к господствующему участку возможны только через спорный участок.

Однако сервитут сохранен не был ввиду его нецелесообразности. Комитет сообщил предпринимателю, что господствующий участок с двух сторон граничит со свободными городскими землями и имеется возможность устройства проезда через них.

Однако для организации проезда (организация асфальтированного подъезда для большегрузного транспорта по свободным городским землям к территории автозаправочной станции) предпринимателю необходимо было построить переезд через линию железной дороги, провести реконструкцию части магистральной теплотрассы, ликвидировать несанкционированную свалку строительных отходов, вырубить значительное количество деревьев и порослей деревьев, а также перенести линии электропередачи.

В связи с этим предприниматель обратился в суд с заявлением к администрации города, Комитету и арендаторам спорного участка (ООО "Газпромкомплект" и ЗАО "Научно-производственная компания "Эталон") со следующими требованиями:

- обязать администрацию города  принять постановление об установлении  права ограниченного пользования  спорным участком для обеспечения  проезда и прохода к господствующему  участку;

- обязать Комитет заключить с  предпринимателем соглашение об  ограниченном праве пользования (сервитуте) спорным участком;

- обязать арендаторов спорного  участка не препятствовать предпринимателю  в проезде и проходе к господствующему  участку.

При рассмотрении данного дела перед судами встал вопрос: возможно ли установление сервитута на земельный участок при наличии потенциальной возможности организовать проезд, альтернативный сервитуту?

Суд первой инстанции отказав предпринимателю в иске сослался на акт обследования спорного земельного участка от 16.10.2008, «суд принял во внимание то обстоятельство, что господствующий земельный участок с двух сторон граничит со свободными городскими землями, на которых отсутствуют коммуникации, препятствующие организации проезда. В данном акте сделан вывод о том, что собственник господствующего земельного участка имеет возможность организации проезда к своему земельному участку, минуя спорный земельный участок».

Суд апелляционной инстанции изменил решение суда первой инстанции, удовлетворив требования предпринимателя в части обязания заключить соглашение о сервитуте и устранения препятствий в использовании предпринимателем господствующего участка. Однако суд кассационной инстанции отменил постановление суда апелляционной инстанции.

Президиум ВАС РФ отменил судебные акты нижестоящих инстанций, направил дело на новое рассмотрение, сформировав следующие правовые позиции.

1. Существующая лишь потенциально возможность организации подъезда к земельному участку предпринимателя через другой соседний участок, необходимость проведения значительных по объему, времени и затратам работ по организации такого подъезда свидетельствуют об отсутствии иной реальной возможности у предпринимателя пользоваться в настоящее время принадлежащим ему господствующим земельным участком и о невозможности обеспечить нужды предпринимателя как собственника данного участка иным образом, кроме как через установление сервитута на спорный земельный участок. То есть наличие такой возможности не является препятствием для установления сервитута, и собственник объекта недвижимости вправе требовать его установления.

2. Суд, удовлетворяя иск об установлении  сервитута (что имело место по  существу в данном деле), именно  устанавливает его своим решением, а не обязывает спорящие стороны  заключить соглашение о сервитуте.

В связи с тем, что Президиум ВАС РФ, основываясь на этой правовой позиции, отменил постановление суда апелляционной инстанции, которым сервитут не был установлен, а стороны были обязаны заключить соглашение о сервитуте, представляется целесообразным формулировать исковые требования как требование об установлении сервитута, а не как требование обязать ответчика заключить с истцом соглашение о сервитуте.

Президиум ВАС РФ указал, что содержащееся в рассматриваемом Постановлении толкование правовых норм является обязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Постановление ВАС № 11248/11 от 28 февраля 2012 по делу № А45-12892/2010.12 ООО «Холодильщик» предъявило иск на ООО «Станкосиб». ООО «Холодильщик» в своем заявлении указал, что не имеет доступа к своим складам, иначе как через земельный участок ответчика, а ответчик чинит препятствия в пользовании этим проходам, установив шлагбаум на своём участке. Ответчик пояснил, что ООО «Холодильщик» может добраться до своего участка и используя дорогу, а если он хочет по ней ездить, то должен платить на въезд на неё, так как дорога эта, частная, стоит на земле принадлежащий им, и построена на частные средства.

Суд в иске ООО «Холодильщику» отказал, и указал на то, что в установлении сервитута, нет необходимости, так как ответчик предоставляет возможность добраться до складов и без этого. Из этого решения суда можно сделать выводы, что несмотря на то, что путь через соседний участок единственный, но если есть возможность пользоваться этим путём без установления сервитута, то он не будет установлен, и что плата за проезд по дороге, является расходами в связи с обычной деятельностью, а не существенными расходами.