Государственная регистрация объектов недвижимости в РФ

ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним ведется на бумажных носителях информации, а в тех районах (городах), где имеются возможности, и на магнитных носителях.

Проведенная регистрация  возникновения и перехода прав на недвижимость удостоверяется свидетельством, а регистрация договоров и иных сделок — посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. Форма свидетельств и специальной надписи устанавливается Правилами ведения ЕГРП.

Порядок государственной  регистрации ограничений (обременении) прав определен п. 2 ст. 13 Закона, где говорится, что регистрация ограничений (обременении) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. Если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, его регистрация проводится при обязательном уведомлении правообладателя о зарегистрированном ограничении (обременении). Регистрация ограничений (обременении) права возможна только при наличии регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП.

В соответствии со ст. 16 Закона определен круг лиц, правомочных обращаться с требованиями о регистрации прав и сделок в учреждения юстиции, на которые возлагается функция регистрирующего органа.

Регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности. Если право возникает на основании акта государственного органа или органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого принят такой акт.

В случае, если права возникают  на основании договоров, не требующих  нотариального удостоверения, заявление  о регистрации должно исходить от всех участников сделки. При уклонении одной из сторон от прохождения процедуры регистрации права на недвижимость оно регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Круг сделок, требующих соблюдения квалифицированной письменной (нотариальной) формы, сведен к минимуму. Утратили силу положения ст. 7 Закона о введении в действие части второй ГК РФ, сохранявшие требование о нотариальном удостоверении договоров, предусмотренных ст. 550, 560, 574 ГК РФ (договоры продажи, а в силу ст. 567 — и мены недвижимого имущества вообще и предприятия как его разновидности в частности, а также договор дарения недвижимости). Требование о нотариальном удостоверении и одновременно о государственной регистрации сделки Гражданским кодексом РФ установлено только для связанного с отчуждением недвижимого имущества договора ренты (ст. 584 ГК РФ), а также для договора залога недвижимого имущества (ст. 339 ГК РФ). При этом Закон о государственной регистрации прав применительно к ипотеке содержит изъятие из общего правила о порядке регистрации, устанавливая, что процедура регистрации залога недвижимости начинается только по заявлению залогодателя после государственной регистрации прав залогодателя на вещь, являющуюся предметом залога. Вместе с тем по смыслу п. 2 ст. 163 ГК РФ не исключается •возможность того, что в других законодательных актах могут содержаться требования о нотариальном оформлении определенных видов сделок с недвижимостью, требующих в то же время государственной регистрации.

Государственная регистрация  прав объектов недвижимости осуществляется по месту их нахождения в пределах регистрационного округа, в котором  действует учреждение юстиции. Такая  регистрация является единственным доказательством существования  зарегистрированного права для всех лиц, поскольку она не оспорена в судебном порядке. В то же время регистрация должна носить открытый публичный характер. Любое лицо может получить выписку из ЕГРП, содержащую информацию о зарегистрированных правах на любые объекты недвижимости, ограничения (обременения) прав, а также описание объекта недвижимости. Для этого необходимо подать письменное заявление и предъявить надлежащие документы (для юридического лица — свидетельство или иной документ о государственной регистрации данного юридического лица и доверенность о полномочиях представителя, который от имени соответствующего юридического лица обращается за информацией; для физического лица — паспорт). Запрашиваемая информация выдается в пятидневный срок или предоставляется мотивированный отказ.

Открытость сведений о соответствующих правах на объект недвижимости ограничена, что можно истолковать как защиту личной и коммерческой тайны. Сведения о содержании правоустанавливающих документов (за исключением сведений об обременениях), обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, а также выписки, содержащие сведения о переходе прав на объекты недвижимости, предоставляются только соответствующим правообладателям (не только обладателям «запрашиваемого» права или обременения, но и всем обладателям каких-либо вещных прав или обременении по данному конкретному объекту недвижимости, если таковых несколько), их представителям и наследникам (за плату), а также государственным органам, органам местного самоуправления, судебным, правоохранительным и налоговым органам. Сам правообладатель имеет право получать информацию о том, какие лица (физические и юридические) запрашивали и получали сведения о правах на соответствующие объекты недвижимости, что тоже можно расценить как защиту интересов правообладателя.

Следовательно, государственная  регистрация прав на объекты недвижимости и сделок с ними производится в  целях признания и подтверждения  государством оснований возникновения, перехода, обременения или прекращения прав на объекты недвижимости. Она направлена на упорядочение гражданского оборота и охраны прав собственников недвижимости. Основной задачей государственной регистрации объектов недвижимости является охрана прав их собственников, а также гарантия достоверной информации об объектах недвижимости.

Государственная регистрация  является единственным доказательством  существования зарегистрированного  права и удостоверяется свидетельством. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке, в соответствии со ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

2.2 Оборотоспособность объектов недвижимости: ограничение и изъятие недвижимости из оборота

 

Под правовым режимом  имущества понимается наличие особых правил реализации правомочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом. Правовой режим отдельных видов имущества существенно различается.

Важная характеристика правового режима объектов гражданских  прав – их оборотоспособность. По этому критерию недвижимость делится на три категории.⁴³

• не ограниченные в обороте объекты, которые могут свободно отчуждаться и переходить к от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (например, наследование, реорганизация юридического лица);
• ограниченно обороноспособные объекты, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо нахождение которых в обороте допускается лишь по специальному разрешению, такие объекты не могут отчуждаться;
• изъятые из гражданского оборота объекты (земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности объектами⁴⁴).

Объекты, изъятые из оборота, должны быть прямо указанны в законе. Ограниченно обороноспособные объекты  также определяются в порядке, установленном  законом. Обычные объекты недвижимости – здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения – свободно участвуют в обороте, если они не исключены из оборота законом.

Из гражданского оборота  в первую очередь изымаются объекты  государственной собственности, которые находятся в общественном пользовании и не могут в силу публичных интересов быть предметом гражданско – правовых сделок. Перечень объектов, которые могут находиться исключительно в федеральной собственности и приватизация которых запрещена, содержит Программа приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденная Указом Президента РФ от 24.12.1993 г № 2284 (в ред. от 16.08.2004 г.).⁴⁵  В перечень, входит:

– недра, лесной фонд, водные ресурсы;

–охраняемые или особым образом используемые природные территории с находящимися на них объектами недвижимости;

– штатное или табельное  военное имущество;

– специальные полигоны для испытания вооружений и военной  техник;

– недвижимые объекты  исторического и культурного  наследия по перечню, утвержденному правительством РФ;

– водохозяйственные  и мелиоративные системы и  сооружения;

– портовые гидротехнические сооружения и объекты, объекты  и  сооружения, входящие в системы управления и движения судов;

– объекты, предприятия  и оборудования для захоронения твердых и жидких радиоактивных и ядовитых химических отходов, скотомогильники;

– автономные станции;

– стационарные объекты  социального обслуживания, включая  детские дома, дома ребенка, территориальные  центры социального обслуживания, а  также школы – интернаты для детей сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, школы – интернаты для детей с недостатками умственного и умственного и технического развития, дома для престарелых, дома сестринского ухода, интернаты госпитали, санатории, пансионаты для инвалидов, детей  престарелых;

–объекты управления воздушным движением аэропортов и авиапредприятий, аэродромы федерального значения;

– радиотелевизионные передающиеся центры, радиоцентры;

– защищенные объекты  органов государственного управления, защитные сооружения гражданской обороны;

 – федеральные  автомобильные дороги общего  пользования;

– объекты непроизводственной сферы находящиеся в ведении  и федеральных органов представительной власти;

–  крематории и кладбища;

скважины глубокого  бурения, находящиеся в пределах горных отводов или площадей, по которым выданы лицензии добывающим или иным предприятиям;

– метрополитен.

Запрещена также приватизация предприятий и объектов целого ряда федеральных министерств и ведомств: санитарной эпидемиологической  и ветеринарной службы, службы защиты растений, охраны и воспроизводства ресурсов охотничьих животных, МВД России, Федеральной службы безопасности, Министерства обороны России, пограничных войск, Федеральной таможенной службы России, объектов научной и опытно – производственной сферы, входящих в состав Российской академии наук, Российской академии сельскохозяйственных наук, Российской академии медицинских  наук, Российской академии образования и Российской академии художеств, переданных им в установленном порядке в соответствии с указами Президента РФ по перечням, утвержденным Правительствам РФ,

Статьей 30 Закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21 декабря 2001 года⁴⁶ также запрещена приватизация следующих используемых объектов социально – культурного и коммунально –бытового назначения:

– объектов органов социальной защиты населения, в том числе  детских домов, домов ребенка, домов  для престарелых, интернатов, госпиталей и санаториев для инвалидов, детей  и престарелых;

– объектов здравоохранения, образования, культуры, предназначенных для обслуживания жителей соответствующего поселения;

– детских оздоровительных  комплексов (дач, лагерей);

–  жилищного фонда  и объектов его инфраструктуры;

– объектов транспорта и энергетики, предназначенных для обслуживания жителей соответствующего поселения.

При регулировании оборота  объектов, имеющих жизненно важное значение для общества, применяется  принцип невосполняемых природных  ресурсов. Земля и другие природные  ресурсы могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому  в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

В соответствии со ст. 260 Гражданского кодекса собственник  земельного участка свободно владеет, пользуется и распоряжается, поскольку соответствующие земли на основании закона  не исключены из оборота или не ограниченны в обороте.

 Таким образом,  обороноспособность земельных участков определяется земельным, лесным, водным и другим природоресурсным законодательством. Изъятые из оборота земли не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

 

2.3 Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на объекты недвижимости

 

Государственная регистрация  – это процедура, которая предполагает существование отношений  между государством в лице его регистрирующих органов  и заинтересованными лицами по поводу регистрации, подтверждения прав на недвижимость и сделок с ним.  Осуществляя акт регистрации, государственный орган реализует свои полномочия.

Государственная регистрация  прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью осуществляется Федеральной регистрационной службой (Росрегистрацией), подведомственной Министерству юстиции Российской Федерации.

Росрегистрация является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в  сфере регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним, регистрация  общественных объединений и политических партий, а также правоприменительные  функции по контролю и надзору в сфере адвокатуры и нотариата.

Основой задачей Росрегистрации является: обеспечение установленного порядка государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним.