10 лет ипотеке в России: история, состояние и перспективы

10 лет ипотеке в России: история, состояние и перспективы

Е.В. Чепенко

вице-президент Европейского трастового банка, заместитель председателя Комитета Ассоциации российских банков по ипотечному кредитованию

 

 

 

История развития ипотечного жилищного кредитования

16 июля 2008 года исполнилось 10 лет со  дня принятия Федерального закон  от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об  ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке). Несмотря на то, что нормы гражданского законодательства и действовавший Закон Российской Федерации от 29 мая 1992 года № 2872-I «О залоге» позволяли передавать недвижимое имущество в залог в качестве обеспечения денежных обязательств, принятый Закон об ипотеке фактически перевел российский финансовый рынок на новые рельсы и в полном объеме позволил развивать ипотечное кредитование граждан, как это делается во всем цивилизованном мире.

Ипотечное жилищное кредитование явилось составной частью государственной жилищной политики, которая была определена Государственной целевой программой «Жилище»¹ и принятой впоследствии новой Федеральной целевой программой «Жилище»², а также одобренной постановлением Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 года № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (с изменениями от 12 апреля 2001 года, 8 мая 2002 года) Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования, закрепившей положение о том, что формирование системы ипотечного жилищного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики.

Фактически  Концепция определила стратегию развития ипотеки и совершенствования законодательной базы в России. Ипотека стала рассматриваться в качестве одного из факторов успешной реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». При этом в Концепции особый упор делался на то, что ипотека должна быть рыночной, а не дотационной.

Однако, несмотря на достаточность нормативной базы для формировавшейся в тот период жилищной политики государства, рынок ипотечного кредитования не проявлял большой активности и был незначительным по объему. Вхождение ипотеки на российский рынок было непростым, поскольку новые условия кредитования, длительные сроки, отсутствие необходимых методик и программного обеспечения, несовершенство законодательства, отсутствие практики его применения и т. д. создавали повышенные риски для кредитора. Кроме того, фактически отсутствовали практика выдачи длинных кредитов и динамика их поведения. В связи с этим первые сделки ипотечного кредитования были совершены только в 2001 году, а уже со следующего, 2002 года, началось активное развитие рынка ипотечного жилищного кредитования. Немаловажную, если не главную, роль в этом сыграло становление и дальнейшее развитие системы рефинансирования ипотечных кредитов через созданное Правительством 

Российской Федерации Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (далее - АИЖК).

результаты только подтвердили правильность избранного пути. Это подтверждается и статистическими данными Центрального банка Российской Федерации (Банк России) (рис. 1).

Благодаря государственной поддержке ипотека заработала, и имеющиеся сегодня

а

с;

о. 600

		1-1
		1-1
—

500

400

300

200

100

 

 

см		ю	со	IN.	00	00	00	00	О)	о
о	о	о	о	о	о	о	о	о	о	Т—
о	о	о	о	о	о	о	о	о	о	о
СМ	см	см	см	см	см	CN	см	см	см	см
					6	о	о
					<D	0	О)
							5
					со	со	о

■ запланировано в Концепции

□ фактически

 

Рис. 1. Запланированный в Концепции и фактический объемы выдачи ипотечных жилищных кредитов³

 

Так, за 5 лет (с 2002 по 2006 год) общий объем выданных ипотечных кредитов и займов в России вырос более чем в 73 раза - с 3,6 миллиарда рублей в 2002 году до 264 миллиардов рублей в 2006 году. Если говорить о динамике выдачи ипотечных жилищных кредитов по годам, то в 2005 году рост объемов выдачи ипотечных кредитов превысил показатели 2004 года в 2,5 раза, в 2006 по сравнению с 2005 годом - в 4,5 раза.

Ипотека сегодня

Несмотря  на мировой финансовый кризис, в 2007 году рынок ипотечного кредитования сохранил высокие темпы развития на протяжении всего года. За первое полугодие 2007 года ипотечных кредитов на приобретение жилых помещений было предоставлено на сумму в 206 миллиардов рублей, что составило 78 процентов от годового объема ипотечных кредитов за весь 2006 года, а за весь 2007 год, по данным Банка России, было выдано ипотечных кредитов на сумму около 564 миллиардов рублей, что более чем в 2 раза превысило показатели 2006 года. Более того, в 2007 году объем рынка ипотеки превысил запланированные Федеральной целевой программой «Жилище» на 2002-2010 годы, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 года № 675, показатели выдачи ипотечных жилищных кредитов на 2007 год более чем в 2 раза и в 1,3 раза - показатели, запланированные на 2010 год.

Невзирая  на кризис ликвидности, в 2008 году темпы  выдачи ипотечных кредитов сохранились примерно на том же уровне. В I квартале 2008 года выдано ипотечных кредитов на сумму 150,8 миллиарда рублей, что почти в 2 раза больше показателей того же периода 2007 года и примерно на 20 процентов меньше показателя IV квартала 2007 года, а за II квартал - на 188,4 миллиарда ру 
блей, что в 1,6 раза больше показателей того же периода 2007 года и в 1,2 раза больше I квартала 2008 года. В III квартале 2008 года выдано ипотечных кредитов на 198,3 миллиарда рублей, что почти в 1,2 раза больше аналогичного периода 2007 года.

Если  говорить о количестве совершенных ипотечных сделок, то начиная с 2002 года около 1 миллиона семей смогли улучшить свои жилищные условия. Анализ характера предоставляемых ипотечных кредитов показывает, что ипотечные кредиты граждане берут в основном на улучшение жилищных условий: для приобретения жилой площади большего размера, как правило, на одну или две комнаты, и не имеют характер инвестиционных вложений. В этой солидной цифре есть небольшая (только на первый взгляд), но на самом деле очень чувствительная доля,которую «внес» Европейский трастовый банк. За 2007 год банком выдано ипотечных жилищных кредитов на общую сумму более 9 миллиардов рублей, что позволило почти 8 000 семей улучшить свои жилищные условия. Активная деятельность банка на рынке ипотечного кредитования привела к тому, что в результате проведенного «РБК. Рейтинг» рейтинга банк занял 9-е место по количеству выданных ипотечных кредитов на территории Российской Федерации за 2007 год среди таких крупных игроков, как Сберегательный банк Российской Федерации (Сбербанк России), «Райффайзенбанк Австрия», «Международный московский Банк», «ВТБ 24», «Абсолют Банк». Кроме этого, по данным «РБК. Рейтинг», банк по сравнению с 2006 годом, улучшил свои позиции в рейтинге «Самые ипотечные банки в 2007 году» и поднялся с 18 на 13 место.

Такая возможность у банков появилась в связи с тем, что крупные банки осуществляли дешевые внешние заимствования под выпуски собственных облигаций или ликвидные активы либо рефинансировали свои ипотечные активы путем их секьюритизации и выпуска ипотечных ценных бумаг, на которые у иностранных инвесторов был хороший спрос как на ликвидный надежный актив. Так, из 11 выпусков ипотечных ценных бумаг 7 выпусков были размещены на зарубежных рынках. Что касается малых и средних банков, то их активная деятельность осуществлялась благодаря созданной системе рефинансирования ипотечных кредитов через механизм закладной как в АИЖК, так и в иные рефинансирующие организации.

Говоря  о внушительных цифрах, нельзя не отметить, что в России ипотечные кредиты отличаются высокой степенью надежности и ликвидности: при общем росте задолженности по кредитам более 3,5 триллиона рублей по состоянию на 1 октября 2008 года, в том числе по ипотечным кредитам более 974 миллиардов рублей, доля просрочек согласно данным Банка России остается примерно на одном уровне - 3,23,3 процента. При этом доля просроченных ипотечных кредитов не превышает 0,5 процента (рис. 2).

Кроме того, из складывающейся статистики просроченных платежей по кредитам и обращения взыскания на предмет ипотеки видно, что даже в тех случаях, когда заемщик не может исполнять свои обязательства и кредитор вынужден прибегнуть к процедуре обращения взыскания на предмет ипотеки, возврат предоставленных кредитных средств осуществляется в полном объеме. В настоящее время не зафиксировано случаев отказа в обращении взыскания на предмет ипотеки или неполучения кредитором в полном объеме возникшей перед ним со стороны заемщика задолженности.

Необходимо  отметить, что в России по- прежнему остается актуальным вопрос улучшения жилищных условий примерно для 70 процентов населения страны. Причем количество строящегося жилья явно недостаточно и большей частью компенсирует жилье, являющееся ветхим или аварийным, или непригодным для проживания. Учитывая постоянный рост цен на жилье, ипотека по-прежнему остается основным способом решения жилищной проблемы (рис. 3).

И это  подтверждается соотношением кредитов на покупку жилья и ипотечных  жилищных кредитов, согласно которому из всех кредитов на приобретение жилья  ипотечные кредиты занимают примерно 

:о 4

 

1^	1 г*«	1 |~-	1 |>-	г"  со	1 со	1 со	1 00
о	о	о	о	о	о	о	о
о	о	о	о	о	о	о	о
СМ	см	см	СМ	см	см	см	см
т—	^J-	1^	о	т—	-3-	1^	о
О	о	о	ч—	о	о	о	Ч-
	т—	т—	т—			т—	т—
О	о	о	о	о	о	о	о

все кредиты

ипотечные кредиты

 

-
|-|			и
11 .	71	г		"П	г 1

cL 4000

S

1 3500

3000

2500

2000

1000

500 -

Рис. 2. Объем просроченных ипотечных  кредитов⁴

n-

о

о

см

N-

О

О

СМ

о

о

CNJ

О

I^s-

о

о

см

00

о

о

CSI

о

00

о

 

5.  2
5. 1

0,5

0

оо	00
о	о
о	о
см	см
	о
о	ч-
т—	т—
о	о

3

о

□ всего кредитов ■ кредиты на жилье □ ипотечные кредиты Рис. 3. Объем выданных кредитов⁵

 

87 процентов  (на 1 октября 2008 года), в то время  как доля ипотечных кредитов по отношению ко всем кредитам составляет всего 15,7 процента. Однако проблемы, связанные с фондированием, дали о себе знать: во II квартале 2008 года доля ипотечных кредитов к общему размеру кредитов по сравнению с I кварталом 2008 года уменьшилась на 1 процент (с 16 до 15%), хотя в III квартале позиция была немного отыграна обратно.

Интересная  динамика отмечается в росте задолженности по ипотечным кредитам (рис. 4). 

СО	со	N	N	N	IN.	СО	СО	со
о	о	о	о	о	о	О	о	о
о	о	о	о	о	о	О	о	о
см	CN	CN	CN	CN	CN	CN	CN	CN
о		6	6	6		О	О	о
ф		CD	CD	0		Q)	CD	CD
5			5			2		2
О)		СО	СО	ст>		СО	СО	О)