Барьеры входа на рынок

Сравнение с конкурентами

Вид квартир	ИП «Теремок»	ВЛАДИС	РИЦ-регион
Аренда однокомнатных  квартир	9500	10000	11000
Аренда двухкомнатных  квартир	17500	18000	17000
Аренда трехкомнатных  квартир	20000	21000	20500
Продажа однокомнатных квартир	2010000	2020000	2000000
Продажа двухкомнатных квартир	3250000	3460000	3200000
Продажа трехкомнатных квартир	4500000	5000000	4500000
Продажа однокомнатных квартир  вторичного типа	2000000	2210000	1900000
Продажа двухкомнатных квартир  вторичного типа	2100000	2160000	2100000
Продажа трехкомнатных квартир  вторичного типа	3100000	3300000	3150000

 

 

 

 

 

Барьеры входа  на рынок

1. Экономические и организационные  ограничения

 Основным средством  ценового регулирования на рынках  недвижимости призвано стать  государственное установление ценовых  ограничений (коридора цен) под  наблюдением антимонопольных органов.  Ограничения должны устанавливаться  исходя из независимой опенки  стоимости объекта по признанным  методикам, опирающимся как на  затратный, так и на доходный  подходы, использующие метод аналогии. Ограничительные уровни цен для  конкретных объектов или применительно  к типовым объектам собственности  необходимо устанавливать до  проведения продаж и сообщать  их организаторам продаж.

2. Административные ограничения

 Согласно действующему  законодательству (ФЗ № 128-ФЗ «О  лицензировании отдельных видов  деятельности» в ред. ФЗ от 22.07.2008 N 148-ФЗ) с 1 января 2009г. прекращен  прием документов и предоставление  лицензий на осуществление деятельности  по проектированию, строительству  и инженерным изысканиям.

 С 01 января 2010г. осуществлять  деятельность по строительству,  проектированию и инженерным  изысканиям для строительства  разрешено только при наличии  выданного саморегулируемой организацией (СРО) свидетельства о допуске к определенному виду или видам работ.

 Тем организациям, у  которых срок лицензии закончился  и организациям, у которых нет  лицензии (вновь зарегистрированное  юридическое лицо, не было лицензии  и пр.), для осуществлении деятельности по строительству, проектированию и инженерным изысканиям необходимо вступать в саморегулируемую организацию и получать свидетельство о допуске к определенным видам работ.

3. Барьеры, обусловленные  влиянием вертикального объединения  предприятий на рынке

 В этой связи выявляются  степень использования продавцами, объединенными в вертикальные  структуры, всех преимуществ внутрикорпоративных  связей и воздействие этих  отношений на конкурентов, не  входящих в эти вертикальные  структуры.

 Применительно к рынку  недвижимости можно привести  пример:

 Компания «Магистрат»  была создана многопрофильным  холдингом «ИНТЕКО» в качестве  дочернего предприятия. В настоящее  время компания «Магистрат», предоставляет  своим клиентам комплекс профессиональных  риэлторских услуг на рынке недвижимости Москвы. Главное направление деятельности «Магистрата» - реализация объектов недвижимости, спроектированных и построенных ЗАО «ИНТЕКО». Компания «Магистрат» является Генеральным Риэлтором Жилого Квартала «Шуваловский», Жилого комплекса «OXYGEN»

4. Барьеры, связанные  со стратегией поведения действующих  на рынке хозяйствующих субъектов

 Анализируются ценовая  и сбытовая стратегии ведущих  продавцов, их политика в качестве  держателей патентов, лицензий, торговых  знаков.

5. Барьеры, связанные  с эффектом масштаба 

 Если минимально эффективный  масштаб деятельности на данном  товарном рынке высок, то входящие  на рынок потенциальные конкуренты  на период достижения этого  уровня могут иметь существенно  более высокие затраты, чем  уже действующие на товарном  рынке хозяйствующие субъекты, а  следовательно, быть менее конкурентоспособными. Сроки и затраты, необходимые  для преодоления этого барьера,  оцениваются путем опроса действующих  продавцов и потенциальных конкурентов,  а также отраслевых специалистов.

 Таким образом, компания, которая хочет войти на рынок недвижимости, должна изучить объемы производства компаний-конкурентов на данной рынке. Эффект масштаба производства снижает себестоимость квадратных метров, причем при многоэтажной застройке это наиболее выражено.

6. Барьеры, основанные  на абсолютном превосходстве  в уровне затрат 

 Эти барьеры возникают  в том случае, если затраты  на единицу продукции уже действующих  продавцов ниже, чем у вновь  входящих на рынок хозяйствующих  субъектов. 

 Для развития инвестиционно-строительного рынка важнейшим условием является налаженная система предоставления земельных участков под жилищное строительство. Еще не создана качественная инфраструктура земельного рынка, позволяющая выводить на торги необходимое количество подготовленных участков, что оказывает влияние на рост цен на них.

 Основными препятствиями на пути к увеличению объемов строительства эксперты рынка называют принятие в 2005 году Федерального Закона № 214 «ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ», закрытость и недостаточное количество тендеров на земельные участки, перебои с поставками строительных материалов, недостаток строительной техники и квалифицированного персонала. По этой причине большинство участников рынка сходятся во мнении, что в ближайшем будущем не удастся значительно увеличить количество возводимого жилья.

 К основным тенденциям  рынка можно отнести консолидацию  строительной отрасли. Так, в  2006 году, по данным ФАС, в Московском  регионе и Санкт-Петербурге действовало  более 100 строительных организаций.  Однако, порядка 70-80% всего строящегося  жилья, возводится 5-6 компаниями.

7. Экологические ограничения

 В соответствии с  «Положением о едином порядке  предпроектной и проектной подготовки строительства в г. Москве» материалы предпроектных проработок градостроительного обоснования размещения объекта подлежат согласованию префектом административного округа или уполномоченным им заместителем префекта, а также, при необходимости, районной Управой.

 По результатам анализа  материалов оформляются заключения: архитектурно-планировочного управления (АПУ) округа, Центра Государственного  санитарно - эпидемиологического  надзора г. Москвы (ЦГСЭН), отдела подземных сооружений (ОПС) Мосгоргеотреста и Департамента природопользования и охраны окружающей среды Правительства Москвы.

 Результаты предпроектных проработок утверждаются Москомархитектурой. При наличии действующей утвержденной градостроительной документации разработка градостроительного обоснования размещения объекта не требуется. Решение о месте строительства предприятий, зданий, сооружений и иных объектов принимается в соответствии с законодательством Российской Федерации, законами и нормативными правовыми актами города Москвы только при наличии положительного заключения специально уполномоченного государственного органа в области охраны окружающей среды. В настоящее время в г. Москве такое заключение готовится Департаментом природопользования и охраны окружающей среды Правительства Москвы. В случаях размещения объектов, хозяйственная деятельность которых может оказать неблагоприятное воздействие на окружающую среду, по заключению Департамента природопользования и охраны окружающей среды Правительства Москвы в соответствии с Федеральным законом «Об экологической экспертизе» проводится государственная экологическая экспертиза градостроительного обоснования их размещения. Соответствующее заключение направляется в Главное управление природных ресурсов и охраны окружающей среды МПР России (ГУПР) по г. Москве, которое и организует проведение государственной экологической экспертизы.

8. Ограничения по спросу 

 Высокий уровень удовлетворения  спроса, отражающий как высокую  насыщенность рынка товарами, так  и низкую платежеспособность  покупателей, является серьезным  препятствием для освоения рынка  потенциальными конкурентами. В  качестве источника информации  используются данные опроса основных  покупателей изучаемого товара. Вместе с тем при рассмотрении  данного вида барьеров целесообразно  учитывать эластичность спроса  в зависимости от изменения  (снижения) цен, которое должно  происходить при входе на рынок  новых субъектов. Если рынок  становится более конкурентным, то должны снижаться цены и, соответственно, увеличиваться спрос.

9. Барьеры капитальных  затрат или объемы первоначальных  инвестиций, необходимых для входа  на товарный рынок 

 Значительный размер  первоначального капитала, который  необходим для начала деятельности  хозяйствующего субъекта на рынке,  может являться одним из важных  барьеров входа на рынок. Для  анализа ситуации экспертным  путем оценивается размер капитальных  затрат, связанных с освоением  выпуска изучаемого товара потенциальными  конкурентами.

 Первоначальные инвестиции  касаются:

1) Средств на рекламу;

2) Аренды помещения под  офис;

3) Покупки необходимого  оборудования;

4) Оплаты услуг кадрового  агентства по поиску квалифицированного  персонала.