Разработка бизнес-плана застройки участка городской территории

Объем предложения на рынке торговой недвижимости в 2011 году увеличился практически вдвое, в эксплуатацию было введено 270 тыс. кв. м. торговых площадей. Общий объем рынка составил 1 150 тыс. кв. м., около половины которого – это различные отдельностоящие встроено-пристроенные помещения.

Рынок торговой недвижимости Адыгеи в последние годы развивается самыми высокими темпами. За период 2002-2012 гг. обеспеченность жителей города торговыми площадями увеличилась в 4 раза и составила 669 кв. м. на 1 тыс. жителей.

Средневзвешенный уровень арендных ставок в 2011 году установился на уровне 2 800 руб.\кв. м., что на 66% выше, чем в 2012 году. Исследования рынка недвижимости показали, что рост происходил за счет ввода новых качественных объектов, арендные ставки в которых были значительно выше среднерыночных.  В 2012 году был введен такой объект как ТЦ «МЕГА»        ( 150 000 кв. м., якорные арендаторы - IKEA, Auchan, Leroy Merlen).

Мы решили включить в основные виды деятельности как уже существующие услуги, так новые. В нашем комплексе ведется индивидуальный подход к каждому клиенту. Специально разрабатываются программы занятий и оздоровления организма, ведется наблюдение у врача-специалиста. Воспользоваться услугами могут все желающие вне зависимости от половой принадлежности.

Республика Адыгея входит в ряд регионов с незначительным инвестиционным риском.

Инвестиционный климат республики также благоприятен. По условиям инвестирования он относится к группе регионов с высоким потенциалом и незначительным риском. Он является предпочтительным для всех типов инвесторов, но в наибольшей степени - для крупных. Как и все регионы, относящиеся к группе с высоким потенциалом, республика Адыгея является «бюджетоформирующей».

На основании этих статистических данных можно сказать, что для фирмы–заказчика, которая является довольно крупной и уже хорошо зарекомендовавшей себя на строительно-инвестиционном рынке, инвестиционный климат благоприятен.

Удачному осуществлению проекта будет способствовать то, что в отличие от других рынков строительства, на рынке строительства гостиничного комплекса не отмечается подъема, количество серьезных конкурентов ограничено, поэтому существует возможность заполнить эту пустоту.

По имеющейся информации, строительство такого крупного гостиничного комплекса, способного стать центром индустрии отдыха и туризма в рассматриваемом районе.

 

5 Стратегия маркетинга

 

Постоянно растет число людей, становящихся материально обеспеченными и способными потратить некоторое количество денег на проведение своего досуга вне дома.

Отрасль гостиничного сервиса является одной из отраслей сферы услуг, которая развивается быстрыми темпами. При этом мест в гостиницах республике Адыгея по приемлемым для лиц, прибывших из других городов для отдыха катастрофически не хватает, по этой причине гостиница вполне может заполнить имеющуюся нишу на рынке сбыта при условии проведения активной маркетинговой политики.

Целью маркетинга является создание условий для работы гостиницы, при которых она может успешно выполнить свои задачи.

Избрать для гостиницы маркетинговую стратегию ограниченного роста за счёт:

• заполнения до конца избранной рыночной ниши;
• совершенствования предоставляемых услуг;
• глубокого внедрения на рынок, которое заключается в поиске возможностей увеличения объёма продаж на ещё не насыщенном рынке с помощью создания web-сайта гостиницы, на котором будет выложена подробная информация о предприятии и предоставляемых услугах, а также будет предоставлена возможность on-line бронирования, что обеспечит более высокую загрузку гостиницы.

В комплекс мероприятий по маркетингу  входят следующие мероприятия:

• изучение потребителя услуг гостиницы;
• анализ рыночных возможностей гостиницы;
• оценка предлагаемой услуги и перспектив развития;
• анализ формы сбыта услуги;
• оценка, используемых гостиницей методов ценообразования;
• исследование мероприятий по продвижению услуги на рынке;
• изучение конкурентов.

Рыночные возможности фирмы определяются максимальным количеством клиентов, потребности которых фирма может удовлетворить за определенный период времени. Рыночная возможность напрямую зависит от площади помещения, в котором будет располагаться комплекс, так как необходимо ограничить его посещаемость максимальным количеством людей, при котором будет сохраняться комфортная обстановка.

Для успешного продвижения этих услуг на рынке необходимо применять методы стимулирования продаж, которые создают дополнительные преимущества для нашей фирмы перед конкурентами. В качестве некоторых из них можно рассмотреть:

• возможность приобретения услуги по безналичному расчету, то есть возможность для фирм оплачивать отдых своих сотрудников с максимальным удобством для себя;
• скидки для постоянных клиентов;
• бонусы – суть этого метода в том, что за посещение заведения, покупку товара или услуги клиент получает бонусные баллы, накопив которые он сможет претендовать на большой приз. Необходимо установить критерии, за которые начисляются бонусные баллы (покупка на определённую сумму, посещение ресторана и др.) Чем больше клиент потратил денег, тем больше бонусных баллов он  зарабатывает. Обычно набранные бонусы хранятся на дисконтной карте;
• организация справочной службы. Если у клиента есть вопрос или жалоба, сотрудник комплекса должен помочь ему решить проблему.

Важным фактором стимулирования продаж услуг является стимулирование работы персонала фирмы:

• создание здорового психологического климата в коллективе. Обстановка в коллективе – немаловажный фактор. Если люди, с которыми приходится работать, неприятны, а обстановка нервозна – это может привести к уходу работника;
• социальный пакет (оплачиваемый отпуск, больничный, оплата проезда в отпуск и обратно). Наличие социального пакета показывает работнику, что работодатель не временщик, желающий заработать на нём, а человек, который заботится о работнике, для которого работник представляет ценность;
• необходимо рассмотреть возможность доставки сотрудников в ночное время после работы домой. Таким образом, можно сделать вывод, что мотивация работников должна сочетать в себе материальные и нематериальные способы поощрения.

Все сотрудники, работающие непосредственно с клиентами должны иметь опрятный вид, находиться в определенной установленной униформе (выдержана в фирменных цветах клуба, имеет фирменный логотип). Также обязательно наличие бейджа, в котором указаны Ф. И. О. сотрудника и занимая им должность.

Говоря об имидже гостиницы, необходимо отметить, что реклама очень тесно связана с процессом установления имиджа. На здании должен быть установлен интересный световой щит, который было бы хорошо видно с прилегающих автодорог. В частности, в программу действий входят следующие маркетинговые акции: размещение рекламы на местном телевидении, распространение печатной рекламы, размещение рекламных объявлений в местных газетах, размещение рекламы в передачах местных радиостанций, специальные мероприятия в самом комплексе. Учитывая все вышеперечисленные факторы, можно сделать вывод, что строительство гостиничного комплекса «Разгуляй» является финансово выгодным и имеет перспективы развития.

 

6 Организация работ и финансирование  строительства

 

Перед началом работ должны быть проведены технико-экономические изыскания и маркетинговые исследования, на основании которых разрабатываются план организации и финансирования строительства. Организационный план реализации проекта разрабатывается с целью выявления состава, содержания и последовательности предприятий на всех этапах осуществления проектного решения и включает три этапа.

На первом этапе планируется осуществление организации предпроектных работ, технических изысканий и разработка проектной документации. На первом этапе: а) уточняют технические и технологические параметры объекта, определяющие содержание технологических изысканий и финансовых затрат; б) определяют порядок, сроки строительства, потребность в финансовых средствах: срок строительства 3 года; стоимость земельного участка (площадью 7476 м2)- 123 354,00 тыс.руб.; сумма, необходимая для строительства объекта и благоустройства территории-318056,21 тыс.руб.; в) определяют источник финансирования: кредит в размере 250000 тыс.руб. на 5 лет с выплатой 14% и собственные средства инвестора в размере 618056,21 тыс.руб.; г) уточняют программу и технические задания  на проведение необходимых изысканий на площадке подрядно-изыскательскими организациями.

На втором этапе разработаны предложения по осуществлению строительной программы в нормативные сроки, с разбивкой объемов по годам: первый год – подготовительные работы и возведение всего здания (каркаса) с частичным обустройством и благоустройством территории; второй год – отделка внутренних помещений и фасада, проведение инженерных сетей и благоустройство территории; третий, четвертый и пятый годы – окончание благоустройства территории и ее озеленение. Затраты на строительство составляют 318056,21 тыс.рублей. После выплаты всех налогов, заработной платы сотрудников и кредитов средняя ежегодная чистая прибыль запланирована в размере 5693,01 тыс. руб.

На третьем этапе сформированы организационный и финансовый план строительства, которые основываются на прогнозе деятельности гостиничного комплекса, стратегии маркетинга и расчетах экономической эффективности коммерческой деятельности при эксплуатации построенного объекта. Все вышеназванные понятия находятся в одноименных  разделах, при этом были использованы вероятностные оценки величин текущих расходов, объемов продаж.

Предложенный порядок организации и финансирования строительства призван способствовать получению в кратчайшие сроки прибыли от эксплуатации объекта, учитывая погашение кредитов при расчете ее размеров.

 

7 Определение затрат

 

Данный проект сопряжен с определенными затратами, которые в конечном итоге, взаимоувязанные с полученными доходами, являются показателями эффективности реализации проекта.

По своему экономическому содержанию затраты бывают: единовременные, эксплуатационные, приведенные.

 Единовременные затраты на  развитие территории определяются  в форме сметного  сводного расчета.

Эксплуатационные затраты определяются на примере аналогов или базовых удельных показателей стоимости эксплуатации.

Конечным результатом расчета стоимостных показателей является определение величины приведенных  затрат, они представляют собой сумму текущих и единовременных затрат.

Все эти расходы учтены при расчете общей стоимости объекта.

Предполагаемые затраты на строительство приведены в таблице 3.

Т а б л и ц а 3 – Определение стоимости строительства

Наименование	Количество	Стоимость ед.измерения, тыс. руб	Всего со стандартной отделкой, тыс. руб
1	2	3	4
Стоимость расходов по строительству здания, м2 (первый этаж + 6 типовых)	5733,2	20,9	119 823,88
Итого сметная стоимость			119 823,88
Продолжение таблицы 3
1	2	3	4
Стоимость земельного участка[6]., м2	7476,0	16,5	123 354,00
Инженерное оборудование, 4% от СС			4 792,96
Прочие работы, услуги, программы, 12% от СС			14378,88
Проектные работы, 4% от СС			4 792,96
Озеленение и благоустройство территории, 1% от СС			1198,24
Отвод земельного участка, технические условия, 1% от СС			1198,24
Всего			269539,16
НДС, 18%			48517,05
Итого с НДС			318056,21

 

 

 

 

 

8 Определение доходов

 

Доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров, работ или услуг как собственного производства, так и ранее приобретенных, а также выручка, полученная от реализации имущественных прав. Выручка от реализации должна определяться исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары, работы, услуги или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах. Предполагаемый возврат средств от реализации проекта представлен в таблице 4.

Предприятие предполагает предоставлять следующие виды услуг гостям г.Майкопа и её жителям:

• услуги гостиничного комплекса – предприятие располагает гостиницей на 120 двухместных номеров, оборудованных соответствующим образом. Из них:

а) 70 номеров с большой двуспальной кроватью;

б) 50 номеров с двумя раздельными кроватями;

• услуги общественного питания – на каждом из шести этажей гостиницы имеются кафе на 16 посадочных мест; кроме того, при гостинице имеется ресторан на 80 посадочных мест. Итого 176 посадочных мест;
• на территории гостиницы имеется платная автомобильная стоянка на 120 автомобилей, услугами которой могут пользоваться как лица, проживающие в гостинице (по выгодным ценам, которые на 25% ниже), так и посторонние лица;
• помимо этого, гостиница сдаёт в аренду площади, на которых располагаются:

а) киоск «Роспечати»;

б) киоск сувениров;

в) приемный пункт почтового отделения связи.

Помимо этого, гостиницей предоставляется целый комплекс сопутствующих услуг в соответствии с пожеланиями клиентов: заказ билетов в театры и кинотеатры, на стадионы, концерты и т.д., предоставление информации справочного характера, предоставление гида, переводчика и т.п. – одним словом, стандартный набор услуг.

Т а б л и ц а 4 - Выручка от продаж при реализации проекта

Показатели	1 год	2 год	3 год	4 год	5 год	ВСЕГО
1.Объём предоставленных услуг, комнато-дни 2.Прогнозируемая цена 1 номера  в сутки, руб. 3.Выручка от основной  деятельности, тыс.руб. 4.Выручка от неосновной  деятельности, тыс.руб.	32850   3200   105120   10512	34493   3520   121410   12141	36217   3872   140230   14023	38028   4260   162000   16200	39930   4686   187110   18711	181518   -   715870   71587
5.ИТОГО выручка от продаж	115632	133551	154253	178200	205821	787458