Экономика недвижимости

По договору об ипотеке  одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному  ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости  заложенного недвижимого имущества  другой стороны - залогодателя преимущественно  перед другими кредиторами залогодателя.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному  ипотекой, или лицо, не участвующее  в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена  ипотека, остается у залогодателя в  его владении и пользовании.

По договору об ипотеке  может быть заложено следующее недвижимое имущество:

1) земельные участки;

2) предприятия, а также  здания, сооружения и иное недвижимое  имущество, используемое в предпринимательской  деятельности;

3) жилые дома, квартиры  и части жилых домов и квартир,  состоящие из одной или нескольких  изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи  и другие строения потребительского  назначения;

5) воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания  и космические объекты.

Договор об ипотеке заключается  в виде закладной. Договор вступает в силу с момента государственной  регистрации закладной.

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его  оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Условия кредитования: срок (1-30 лет), процентная ставка (10 - 16% в среднем; привязяна к ставке межбанковкого  рынка).

 

 

2.1 Виды ипотечных ссуд 

1) Стандартная или типовая ипотека. Наиболее распространенная форма ипотеки. В начале операции заемщик получает от залогодателя некоторую сумму при строительстве или покупке дома, далее он погашает задолженность равными ежемесячными взносами, которые идут на погашение основной задолженности. Кроме того, он выплачивает проценты по ссуде исходя из 12 % годовых, начисляемых помесячно. К концу срока долг должен быть оплачен.

2) Ссуды с ростом платежей.  В первые годы текущие расходы могут оказаться меньше, чем сумма необходимая даже для полного погашения %. В связи с этим величина основного долга некоторое время увеличивается, а далее уменьшается т.к. долг полностью погашается последующими взносами.

3) Ипотека с периодическим увеличением суммы взноса. Ипотека с периодическим увеличением суммы взносов близка к ссуде с ростом платежей. В этом случае по согласованному графику залогодатель каждые 3–5 лет увеличивает сумму взносов.

4) Ипотека с изменяющимися суммами взноса. Это один из видов ипотеки, который предполагает наличие льготного периода, в который залогодатель выплачивает только %.

5) Ипотека с залоговым счетом. Ипотека с залоговым счетом объединяет условия традиционной ипотеки (для кредитора) и ссуды с ростом платежей (для заимодавца). Суть ее в следующем: покупатель (должник) вносит на залоговый счет некоторую сумму и, кроме того, выплачивает периодические взносы. Последние производятся по схеме ссуды с ростом платежей, соответственно, на начальных этапах они меньше, чем взносы, которые были бы необходимы при традиционной схеме взносов. Недостающая сумма поступает с залогового счета. Остаток уменьшает фактический размер задолженности.

6) Заем со сниженной  ставкой. Продавец или владелец привлекает покупателя тем, что уменьшает фактические %-е платежи на первых этапах погашения задолженности. Продавец открывает счет, на который зачисляет некоторую сумму. Списание с этого счета дополняет уменьшенные взносы покупателя.

7) Ссуды с периодическим пересмотром процентной ставки. Стороны каждые 3-5 лет возобновляют кредит на основе пересмотренного уровня %-ной ставки. Т.о. происходит среднесрочное финансирование при долгосрочном погашении задолженности и создается возможность адаптации сделки к изменяющимся условиям денежного рынка.

8) Ипотека с переменной  процентной ставкой. Уровень ставки фиксируется в договоре. Этот уровень привязывается к какому-либо финансовому показателю или индексу. Пересмотр ставки осуществляется один раз в полугодии. Изменение ставок влияет и на сроки кредитования. Чтобы изменения ставки не были чрезвычайно резкими, предусматривают допустимую предельную норму корректива (например, не более 20 %). Оговаривают и минимальную величину корректировки. Ипотека такого рода преследует цели учета колебаний на денежном рынке.

9) Ссуды с дележом прироста  стоимости имущества. Стороны при заключении контракта договариваются о том, что залогодержатель залогодателю предоставляет ссуду по сниженной %-ой ставке, в свою очередь залогодатель уступает ему часть суммы повышенной стоимости имущества к концу срока сделки. Обычно ставка снижается на 1/3 по сравнению с рыночной, такая же часть от стоимости залога имущества выплачивается залогодержателю в виде компенсации.

10) Закладная с обратным  аннуитетом. Это особый вид ипотеки для заклада квартир (жилища) пожилыми домовладельцами. Систематическое получение некоторого дохода от заклада дома или квартиры его владельцем. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.  Список литературы

1. Новиков Б.Д. Рынок и оценка  недвижимости в России. - М.: «Экзамен», 2006. - 512с.

2. Оценка недвижимости: учебник  для студ. ВУЗов / (под ред. А.Г.  Грязновой, М.А. Федотовой). - М.: Финансы  и статистика, 2003. - 492 с.

3. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости: учеб. пособие Л.Н. Тэмпан. - М.: ЮНИТИ, 2002 - 302 с.

4. Чеботарев Н.Ф. Оценка стоимости  предприятия (бизнеса): учебник - М.: Издательско-торговая корпорация: "Дашков и К", 2009. - 256 с.

5. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учеб. пособие. - Новосибирск: НГТУ, 2002. - 90 с.

6. Экономика недвижимости: Учебное  пособие. / Под ред. Ресина В.И. - М.: Дело, 2006. - 248 с.

7. С сайта :http://www.bibliotekar.ru