Договор аренды

Итак, отличие аренды от собственности заключается в том, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, т.е. право распоряжения таким имуществом к арендатору не переходит. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

3 Виды договора аренды

Гражданский кодекс проводит разграничение между видами договора аренды и арендой отдельных видов имущества. Виды договора аренды – это те наиболее значимые случаи аренды, которые специально урегулированы в параграфах 2 – 6 главы 34 ГК.

Аренда же отдельных видов  имущества в ГК в форме самостоятельных  параграфов не урегулирована. Могут существовать только отдельные нормы, которые применяются к тем или иным видам имущества. В качестве примера разграничения вида аренды и аренды определенного вида имущества можно привести аренду сооружений и аренду недвижимого имущества. Деление аренды на виды производится не на одном определенном критерии, а, например, по виду предмета, исходя из потребительского характера договора для арендатора и предпринимательского для арендодателя. Выделяют 5 видов договора аренды.

Договор проката. Договор проката представляет собой договор аренды, по которому арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование за плату.

Договору проката присущи  некоторые характерные признаки:

Во-первых, в качестве арендодателей  могут выступать не любые коммерческие организации, а лишь те, которые осуществляют сдачу имущества в аренду в  качестве постоянной предпринимательской деятельности, то есть на профессиональной основе.

Во-вторых, как общее правило  имущество, предоставленное по договору проката, должно использоваться для  потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или  не вытекает из существа обязательства.

В-третьих, договор проката  относится к категории публичных  договоров. Это значит, что арендодатель не вправе отказать обратившемуся к нему лицу в заключение договора проката или оказать предпочтение кому – либо в заключении договора. Условия договора должны устанавливаться одинаковыми для всех арендаторов. В-четвертых, договор проката не может носить характер бессрочного обязательства. Более того, в императивном порядке определен максимальный срок действия такого договора – один год.

В-пятых, к обязательствам, возникшим из договора проката, не подлежат применению общие правила о возобновлении  договора аренды на неопределенный срок.

В-шестых, договор  проката, может быть, расторгнут по инициативе арендатора в любое время  при условии письменного предупреждения арендодателя о своем намерении отказаться от договора не менее, чем за десять дней. На арендодателя по договору проката возложены дополнительные обязанности, например он должен при заключении договора проверить исправность сдаваемого имущества, ознакомить арендатора с правилами его эксплуатации, а также устранить в десятидневный срок со дня получения заявления арендатора либо заменить его аналогичным имуществом в исправном состоянии.

Аренда  транспортных средств. Договор аренды (фрахтования на время) транспортного средства – гражданско-правовой договор, по которому арендатору за плату предоставляется транспортное средство во временное владение и пользование.

В Кодексе содержатся нормы, регулирующие две разновидности  договора аренды транспортного средства с экипажем и договор по управлению и технической эксплуатации (без экипажа).

Сначала отметим  особенности правового регулирования  аренды транспортных средств.

Во-первых, учитывая специфику предмета договора, а именно: предоставление в аренду транспортного средства, законодатель исключил возможность применения к данным правоотношениям общих положений об аренде, наделяющих арендатора, надлежащим образом свои обязанности, по истечении срока договора аренды при прочих равных условиях преимущественным перед другими лицами правом на заключение договора аренды на новый срок. Как следствие этого, арендатор транспортного, в отличие от арендатора по обычному договору аренды, ни при каких условиях не вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей арендатора по договору аренды транспортного средства, заключенного арендодателем по истечении срока действия прежнего договора с другим арендатором.

Во-вторых, договор  аренды транспортного средства не подлежит государственной регистрации, он заключается в простой письменной форме.      

В-третьих, обязанностью арендатора в течении всего срока  действия договора аренды транспортного  средства является поддержание сданного в аренду транспортного средства в надлежащем состоянии, включая  осуществление не только текущего, но и капитального ремонта.

В-четвертых, арендатору транспортного средства предоставлено  право без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в  субаренду, если иное не предусмотрено  договором. Применительно же к договорам  аренды иного имущества действует противоположное правило, согласно которому арендатор может передать арендованное имущество в субаренду только с согласия арендодателя.

По договору аренды транспортного средства с  экипажем арендодатель помимо основных обязанностей, присущих всякому договору аренды транспортного средства, оказывает арендатору услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства, которые должны обеспечивать его нормальную и безопасную эксплуатацию. На арендодателе также остаются расходы на содержание членов экипажа и оплату их услуг.

Естественно, при  аренде транспортного средства без  экипажа арендодатель свободен от исполнения названных обязанностей, поскольку  управление арендованным транспортным средством и его техническую  эксплуатацию осуществляет сам арендатор.

Лицо, арендующее транспортное средство без экипажа, несет все расходы на страхование  транспортного средства, включая  его страхование, а также расходы, возникающие в связи с его  эксплуатацией.

В случае, когда  транспортное средство передается в аренду с экипажем, часть расходов на его эксплуатацию лежит на арендодателе, в том числе расходы на страхование транспортного средства и ответственности за ущерб, который может быть причинен им, или в связи с его эксплуатацией. Что же касается арендатора, то он несет только те расходы, которые возникают в связи с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, включая оплату сборов, а также топлива и других, расходуемых в процессе такой эксплуатации материалов.

При аренде транспортного  средства с экипажем ответственность за вред, причиненный арендованным транспортным средством третьим лицам, возлагается на арендодателя. Арендодатель может предъявить арендатору требование о возмещении сумм, выплаченных им третьим лицам, но только в регрессном порядке и при условии представления доказательств, подтверждающих, что вред причинен третьим лицам по вине арендатора.

Аренда  зданий и сооружений. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Здания предназначаются  для постоянного нахождения в  них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто  техническим целям, люди проживают  в них временно.

Если предметом  договора аренды является здание или сооружение, ряд общих положений об аренде не применяется, поскольку они замещаются специальными правилами. Следует сразу отметить, что в отношении аренды нежилых помещений, какие – либо специальные правила в Кодексе отсутствуют, поэтому к указанным правоотношениям общие правила о договоре аренды применяются в полном объеме.

Специальные правила, регулирующие договор аренды здания или сооружения, вызваны в жизни  специфическими свойствами зданий и  сооружений как объектов недвижимости: особой ценностью этих объектов, их непотребляемостью в процессе использования, неразрывной связью с землей.

Требования  к форме договора аренды здания (сооружения) состоит в том, что такой договор  должен быть заключен в виде единого  документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этих требований влечет недействительность договора. Государственной регистрации подлежат только те договоры, срок действия которых превышает один год.

Важным условием договора аренды зданий и сооружений является арендная плата. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор считается незаключенным. Арендная плата, определяемая договором аренды здания, должна, включать в себя также плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено.

Исполнение  арендодателем обязательств, вытекающих из договора аренды, производится путем  передачи соответствующего здания и  принятия его арендатором. Данная операция должна быть оформлена передаточным актом или иным документом, подписанном обеими сторонами.

Аренда  предприятий. По договору аренды предприятия в целом, как имущественного комплекса, используемого для предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору предприятие за плату во временное владение и пользование. В составе предприятия арендатору передаются по договору земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие основные средства. Кроме того, в порядке, предусмотренном договором, подлежат передаче также запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой ресурсами, иные имущественные права. Помимо изложенного арендодатель должен уступить арендатору права требования и перевести на него все долги, относящиеся к предприятию.

Исключение  составляют права арендодателя полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью. По общему правилу такие права не могут быть переданы без специального на то указания закона или иного правового акта.

По форме  договор аренды предприятия должен представлять собой единый документ, подписанный сторонами. Всякий договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации. Нарушение этих требований влечет недействительность договора.

Возврат арендованного  предприятия в связи с прекращением договора аренды должен быть произведен арендатором с соблюдением правил, установленных для передачи предприятия в аренду, с той лишь разницей, что обязанности по подготовке имущества, составлению передаточного акта и подачи его на подпись арендодателю на этот раз возложены на арендатора.

Договор финансовой аренды (лизинга). Договор финансовой аренды (договор лизинга) – гражданско-правовой договор, в соответствии с которым арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.

Договор лизинга  – новый для отечественного законодательства вид договорных арендных обязательств. С другими разновидностями аренды договор лизинга объединяет то, что имущество передается арендодателем арендатору во временное владение и пользование.

Вместе с  тем договору лизинга присущи  некоторые особенности, выделяющие его в отдельный вид договора аренды.

Во-первых, в качестве участника обязательств по лизингу наряду с арендодателем и арендатором выступает также продавец имущества, являющийся его собственником.

Во-вторых, арендодатель, в отличие от общих положений  об аренде, не является собственником  или титульным владельцем имущества, которое подлежит передаче в аренду. Более того, на арендодателя возлагается обязанность приобрести в собственность это имущество, принадлежащее другому лицу (продавцу). Данная обязанность арендодателя охватывается содержанием обязательства, возникающего из договора лизинга.

В-третьих, активная роль, обычно не свойственная арендным отношениям, в обязательстве по лизингу  принадлежит арендатору. Именно арендатор  определяет продавца и указывает  имущество, которое должно быть приобретенного арендодателем для последующей передачи в аренду. Естественно, арендодатель освобождается от какой – либо ответственности за выбор предмета аренды и продавца.

В-четвертых, передача арендованного по договору лизинга  имущества арендатору производится не арендодателем, а продавцом этого имущества. Тем не менее, ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение этой обязанности продавцом возлагается на арендодателя и наступает в форме возмещения убытков или требования арендатора о расторжении договора. С момента передачи продавцом арендованного имущества к нему переходит риск случайной гибели.

Арендатор имеет  права и несет обязанности, предусмотренные  законом для покупателя по договору купли – продажи (за арендодателя), кроме обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он был стороной по договору купли – продажи. Без согласия продавца арендатор расторгнуть договор купли – продажи, и предоставлению ему (наряду с арендатором) статуса солидарного кредитора по отношению к продавцу.