Договор аренды

Договор Аренды

– договор между арендодателем и арендатором по поводу найма оборудования (имущества), предоставляемого владельцем этого оборудования (имущества) за плату во временное владение или пользование. Объектами аренды могут быть земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства.

Договор может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя, если арендатор нарушает условия договора аренды, и по требованию арендатора, если арендодатель создает препятствия пользованию имуществом.

Арендатор вправе обратиться в суд с иском  о досрочном расторжении договора в следующих случаях:

• арендодатель не предоставляет ему сданное в аренду имущество либо чинит препятствия в пользовании имуществом в соответствии с договором или назначением этого имущества;
• арендованное имущество имеет препятствующие его использованию недостатки, за которые отвечает арендодатель (ст. 612 ГК);
• арендодатель не выполняет обязанности по капитальному ремонту сданного в аренду имущества;
• имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть предусмотрены  и иные основания его досрочного расторжения по требованию одной  из сторон.

Обязательным  условием изменения или расторжения  договора в судебном порядке по требованию одной из сторон является соблюдение специальной досудебной процедуры  урегулирования спора непосредственно  между сторонами договора.

Существо  процедуры досудебного урегулирования состоит в том, что заинтересованная сторона до обращения в суд  должна направить другой стороне  свое предложение изменить или расторгнуть  договор. Иск в суд может быть предъявлен только при соблюдении одного из двух условий: либо после получения отказа другой стороны на предложение об изменении или расторжении договора; либо после неполучения ответа на соответствующее предложение в 30-дневный срок, если иной срок не предусмотрен законом, договором или не содержался в предложении изменить или расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК).

В случае нарушения установленного досудебного  порядка урегулирования спора об изменении или расторжении договора суд, получив исковое заявление  арендатора об изменении или расторжении  договора без необходимых доказательств  обращения к другой стороне с  соответствующим предложением в  досудебном порядке, обязан возвратить исковое заявление без рассмотрения.

Иски  арендаторов об изменении или  расторжении договоров аренды в  практике судов и арбитражных  судов явление нечастое. Напротив, споры о расторжении договора аренды или об изменении его условий (в особенности в части увеличения размера арендной платы) по искам арендодателей довольно типичны. В большинстве случаев такие требования арендодателей предъявляются в суд, арбитражный суд в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением со стороны арендаторов обязанности по внесению предусмотренной договором арендной платы. Как уже отмечалось, возможность досрочного расторжения договора по требованию арендатора по этому основанию допускается лишь в том случае, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (подп. 3 ч. 1 ст. 619 ГК).

В ГК предусмотрены два случая, когда допускается изменение или расторжение договора по требованию одной из сторон в судебном порядке.

Во-первых, когда другой стороной нарушены условия договора и эти действия могут быть квалифицированы как существенное нарушение, т.е. нарушение, которое влечет для контрагента такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. В данном случае основанием для расторжения или изменения договора служит существенное нарушение договора.

Во-вторых, договор может быть изменен или расторгнут в судебном порядке также в иных случаях, предусмотренных ГК, другими законами или договором. Именно этот случай имеется в виду в ст. 619 ГК, которая предусматривает, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК (помимо тех, что установлены самой ст. 619, а также иных существенных нарушений договора аренды).

При применении второго способа расторжения  или изменения договора (по требованию одной из сторон в судебном порядке) решающее значение как для оценки законности расторжения (изменения) договора, так и для определения последствий  приобретает ответ на вопрос, имелись  ли предусмотренные законом или  договором основания для расторжения  или изменения договора.

Третий  способ расторжения или изменения  договора заключается в том, что  одна из сторон реализует свое право, предусмотренное законом или договором, на односторонний отказ от договора (от исполнения договора), что влечет расторжение или изменение договора.

Односторонний отказ от договора (от исполнения договора) возможен только в тех случаях, когда  это допускается законом или  соглашением сторон. Например, после  истечения срока договора аренды он считается возобновленным на неопределенный срок, и каждая из сторон вправе в  любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону  не менее чем за три месяца (ст. 621 ГК).

Порядок расторжения (изменения) договора зависит  от применяемого способа расторжения  или изменения договора. При расторжении (изменении) договора по соглашению сторон должны применяться порядок заключения соответствующего договора, а также  требования, предъявляемые к форме  такого договора, поскольку суть правила  о форме соглашения об изменении  и расторжении договора заключается  в том, что она (форма) должна быть идентичной той, в которой заключался договор (ст. 452 ГК).

При расторжении (изменении) договора по требованию одной из сторон обязательным является предъявление иска в суд при условии  соблюдения досудебного порядка  урегулирования спора.

При расторжении (изменении) договора вследствие одностороннего отказа одной из сторон от договора (от исполнения договора) требование к порядку расторжения или  изменения договора в этом случае сводится к обязательному письменному  уведомлению контрагента об отказе от договора (от исполнения договора). Указанное требование должно признаваться соблюденным в случае доведения соответствующего уведомления до другой стороны договора посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей установить, что документ исходит от стороны, отказавшейся от договора (от исполнения договора). С момента получения такого уведомления другой стороной договор считается расторгнутым.

Положения о способах, основаниях и порядке  расторжения (изменения) договора в  равной степени относятся и к  договору аренды; ст. 619 ГК лишь несколько  конкретизирует основания расторжения  договора по требованию одной из сторон (арендодателя) применительно к договору аренды.