Оценка бизнеса затратным подходом

Метод освобождения от роялти. Этот метод используется для оценки стоимости патентов и лицензии. Владелец патента предоставляет другому лицу право на использование объекта интеллектуальной собственности за определенное вознаграждение (роялти), которое выражается в процентах от общей выручки, полученной от продажи товаров, произведенных с использованием патентованного средства.

Метод преимущества в прибылях. Часто этим методом оценивается стоимость изобретений. Она определяется тем преимуществом в прибыли, которое ожидается получить от их использования. Под преимуществом в прибыли понимается дополнительная прибыль, обусловленная оцениваемым нематериальным активом.

Она равна разности между  прибылью, полученной при использовании изобретений, и той прибылью, которую производитель получает от реализации продукции без использования изобретения. Это ежегодное преимущество в прибыли дисконтируется с учетом предполагаемого периода его получения.

 

2.2. Оценка стоимости оборотных активов предприятия.

 

Оценка производственных запасов. Производственные запасы оцениваются по текущим ценам с учетом затрат на транспортировку и складирование. Устаревшие запасы списываются.

Оценка расходов будущих периодов. Они оцениваются по номинальной стоимости, если еще существует связанная с ними выгода. Если же выгода отсутствует, то величина расходов будущих периодов списывается.

Оценка дебиторской  задолженности. Требуются анализ дебиторской задолженности по срокам погашения, выявление просроченной задолженности с последующим разделением ее на:

• безнадежную (она не войдет в экономический баланс);

• реальную, т.е. ту, которую предприятие еще надеется получить (она войдет в экономический баланс).

При анализе дебиторской  задолженности оценщик должен проверить, не являются ли сомнительными векселя, выпущенные другими предприятиями. Несписанная дебиторская задолженность оценивается дисконтированием будущих основных сумм и выплат процентов к их текущей стоимости.

Оценка денежных средств. Эта статья не подлежит переоценке.

Определяется стоимость  собственного капитала путем вычитания  из обоснованной рыночной стоимости  суммы активов текущей стоимости всех обязательств.

 

Глава 2. Расчёт стоимости  бизнеса имущественным подходом на примере ООО «Премьер»

 

Краткое описание объекта  исследования

ООО «Премьер» основано в 1999 году. Основным направлением его деятельности является  разработка и производство магнитов различного диаметра на основе МДП (мелко-дисперсионного порошка).

2. Расчёт стоимости  предприятия методом чистых активов

2.1 Определение  стоимости внеоборотных активов  предприятия.

 

Оценке стоимости зданий и сооружений предшествует технический осмотр здания. Это позволит ему составить подробное описание объекта оценки, где будут даны характеристики внешних и внутренних конструкций, инженерных систем. Ниже приведен пример осмотра.

 

Таблица 1.

Конструктивные элементы зданий.

Конструктивный  элемент	Характеристика	Техническое состояние
Фундаменты	Железобетонные	Трещины цоколя, частичное  разрушение блоков
Перегородки	Кирпичные	Отслоение штукатурки стен и карнизов
Перекрытия	Кирпичные	Ослабление кирпичной  кладки, глубокие трещины в местах сопряжения со смежными конструкциями
Перекрытия	Железобетонные	Усадочные трещины в  плитах, следы протечек на стенах и  плитах в местах опирания плит на наружные стены
Кровля	Шиферная по деревянной обрешетки	Отколы и трещины, протечки.
Полы	Линолеум, керамическая плитка	Сколы  и трещины  керамической плитки
Наружная отделка	Оштукатурено	Отслоение и отпадение  штукатурки стен
Внутренняя отделка	Клеевая побелка потолков, масляная окраска стен	Следы протечек, ржавые пятна, отслоение и отпадение штукатурки, массовые пятна на окрашенной поверхности и т. д.

2.1.1. Определение стоимости недвижимости затратным методом.

 

Для определения стоимости  недвижимости необходимо рассчитать общую  площадь предприятия. В нашем  случае площадь ООО «Премьер» будет определяться суммированием следующих площадей:

 

Таблица 2.

Расчет объемов  зданий и фактических площадей застройки  .

Наименование	Площадь, кв. м	Высота, м	Объем, м
Здание 1	3126	16,2	50641
Здание 2	996	16,4	16334
Здание 3	109	4,3	468
Здание 4	679	15,8	10731

 

Таблица 3.

 Сводная  таблица определения рыночной  стоимости зданий.

1. Общие сведения
Наименование объекта	Здание 1	Здание 2	Здание 3	Здание 4
Назначение	Служебное	Служебное	Служебное	Служебное.
Год постройки	1964	1973	1973	1983
2. Определение восстановительной стоимости
Единица измерения	куб. м	куб. м	куб. м	куб. м
Стоимость ед. измерения, руб.	27	23	20	24
Объем (площадь)	50641	16334	468	10731
Коэффициент пересчета  в цены 1984г.	1,21	1,21	1,21	1,21
Коэффициент пересчета  в текущие цены	9,75	9,75	9,75	9,75
Полная восстановительная  стоимость, руб.	12546181	4433047	110448	3039019
	Сети канализации		73008
	23794759
3. Определение  остаточной восстановительной стоимости
Физический износ, %	50	51	56	53
Потеря стоимости из-за физического износа, руб.	8067716	2261408	62326	1611671
Остаточная  восстановительная стоимость	8067716	2172724	48971	1429218
4. Определение  рыночной стоимости
Функциональный износ, %	6	6	6	6
Внешний износ, %	6	6	6	6
Рыночная стоимость (без НДС), руб.	7099590	1911998	43094	1257711
Всего	10312394

 

На основе данных таблицы 3.  Рыночная стоимость, определенная затратным методом составляет 10312394 руб.

2.1.2. Определение  стоимости недвижимости методом  капитализации дохода.

 

Метод используется при  оценке недвижимости, приносящей доход владельцу. Потоки дохода в период владения и выручка от последующих перепродаж имущества капитализируются в текущую стоимости  с помощью коэффициента капитализации. Таким образом, формула для расчета стоимости имущества на дату оценки имеет вид:

С = ЧОД / Коэффициент капитализации.

Процедура расчетов имеет  следующую последовательность:

1. Рассчитываем (ПВД), представляющий собой ожидаемую суммарную величину рыночной арендной платы и других доходов.

Проведём анализ доходов предприятия. Все доходы для оцениваемого объекта прогнозируются на основе арендной платы для помещений различного функционального назначения. Размер рыночной арендной ставки, найденной в результате исследования рынка (корректировка методом относительного сравнительного анализа) составляет 155 руб. за квадратный метр в месяц с учетом коммунальных платежей. Следовательно, годовой размер арендной платы составляет 1860 руб. Других доходов, которые могут быть получены в процессе владения имуществом, у предприятия нет.

Таким образом, ПВД объекта площадью  12348 кв. м  составит:

ПВД = 15311520 руб.

2. Полученный расчетным путём потенциальный валовый доход может быть изменён из-за предполагаемых потерь, связанных с незагруженностью помещений, смены арендаторов и неуплаты арендной платы – оценщик должен учитывать, что всегда имеется вероятность того, что часть арендной платы в течении прогнозируемого периода владения имуществом не будет собрана. В нашем случае средняя загрузка составляет 40%, поэтому потери от недозагрузки составляют:

ПН = 13780368 руб.

Установим допуск «на  вакансии и недосбор денежных средств» в размере 10%. Поэтому сумма потерь составит:

П = 2296728 руб.

Таким образом, величина действительного валового дохода составит:

ДВД = 6890184 руб.

3. Для получения чистого операционного дохода (ЧОД) оценщик проводит анализ расходов.

Анализ расходов. Расходы владельца имущественного комплекса делятся на три группы: постоянные (фиксированные) расходы, не зависящие от степени загруженности объектов собственности; операционные (эксплуатационные) расходы – расходы на содержание имущества, предоставление услуг для арендаторов и поддержание потока дохода; резерв на замещение (при оценке учитывается). Таким образом, общий список расходов состоит из следующих основных статей:

Налог на имущество (2 %) – 459346 руб.

Коммунальные платежи (5 руб. за кв. м. в месяц) – 655740 руб.

Страховые платежи (2 %) – 459346 руб.

Резервы на капитальный  ремонт (1,2 %) – 275608 руб.

Резервы на текущий ремонт (1,1 %) – 252640 руб.

Расходы на управление объектом (10 %) – 2296728 руб.

ЧОД = 741828 руб.

4. Определяем  ставку капитализации.

В данной курсовой работе для расчета ставки капитализации  используется метод кумулятивного построения, исходя из которого  процентная ставка  может быть разбита на четыре составляющие:

• Безрисковая составляющая – 12%,
• Компенсация за риск – 5%,
• Компенсация за низкую ликвидность – 3%,
• Компенсация за управление инвестициями – не учитываем,
• Суммарное значение ставки капитализации – 20%.

Формула для расчета  стоимости имущества на дату оценки имеет вид:

С = ЧОД/СК

 

Таблица 4.

Расчет стоимости  недвижимости методом прямой капитализации.

Потенциальный валовый  доход	22967280 руб.
Действительный валовый  доход	6890184 руб.
Эксплуатационные расходы	3940061 руб.
Чистый операционный доход	2950123,2руб.
Ставка капитализации	20 %
Стоимость объекта	14750616 руб.

 

 На основе данных  таблицы 4. рыночная стоимость  недвижимости, рассчитанная методом  капитализации дохода, составляет  14750616 руб.

 

2.1.3 Оценка недвижимости методом сравнения продаж.

 

Данный метод основывается на том, что стоимость любого имущества  зависит от цен, которые сложились  к настоящему моменту на рынке  недвижимости на аналогичной или  схожее имущество.

Согласно методу сравнения  продаж, стоимость объекта недвижимости определяется ценами недавних сделок купли-продажи схожих по своим характеристикам (сравнимых) объектов, после внесения к этим ценам поправок, компенсирующих отличия между оцениваемой и сравниваемой недвижимостью. На этапе сбора исходной информации не удалось найти данные о сделках купли-продажи объектов, сходных с оцениваемым. Причиной стало сокрытие данных об условиях продажи и реальной цене объекта. Предложений о продаже подобных объектов не было найдено. Поэтому не было возможности применить данный метод на практике.

Исходя их стоимости  недвижимости, определенной затратным  и доходным подходам Ц_обосн = 11643860 руб.

2.2. Определение стоимости  оборотных активов предприятия.