Предпринимательская деятельность на рынке недвижимости

Риелторская деятельность чаще всего проявляется при операциях  с жилыми и коммерческими объектами  недвижимости, земельными участками, а  также связанных с инвестиционной деятельностью.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.1.Страхование на рынке недвижимости

Страхование – система  мероприятий по созданию денежного (страхового) фонда за счет взносов  его участников, из средств которого возмещается ущерб, причиненный  дольщикам стихийными бедствиями; несчастными  случаями; нарушением действующего законодательства, допущенным при оформлении регистрации  сделки с объектами недвижимости; непреднамеренными ошибками риелторов, оценщиков и других профессионалов рынка недвижимости; подрядчиком, третьим  лицом, застройщиком. Страхование –  один из важнейших элементов рыночных отношений, относящихся к финансовой сфере, связанной с выполнением  особых функций в экономике.

Правила страхования –  условия страхования, определяющие права и обязанности сторон по договору страхования, объект  страхования, перечень страховых случаев и  исключений, при которых страховщик освобождается от ответственности. Правила страхования обычно излагаются в страховом полисе или составляют его неотъемлемую часть. Они входят в пакет документов, необходимых  для лицензирования страховой деятельности.

Страховщик – страховая  компания, принимающая на себя риск за определенную в договоре плату. Страхователь – физическое или юридическое  лицо, передающее риск по договору страховщику. Страховая стоимость – действительная, фактическая стоимость объекта  страхования. Страховая сумма –  объявляемая при заключении договора сумма, на которую страхователь страхует свой интерес (в имущественном страховании  она не должна превышать страховой  стоимости объекта страхования).

Страховое возмещение –  сумма, выплачиваемая страховщиком страхователю в возмещение убытков, вызванных наступлением страхового случая, предусмотренного договором  страхования. Страховой риск – вероятное  событие или совокупность событий, на случай наступления которых проводится страхование.

Добровольное страхование  строений и квартир проводится на случай их уничтожения и повреждения  в результате стихийных бедствий (наводнения, смерча, ливня, оползня, паводка, необычного для данной местности  землетрясения) и других несчастных случаев (пожара, взрыва, аварии отопительной системы, водопроводной и канализационных  сетей, в том числе при их повреждении  вследствие низких температур, наезда транспортных средств, падения деревьев и летательных аппаратов, похищения  отдельных элементов строения (квартиры) и повреждения или уничтожения  их в результате противоправных действий третьих лиц и др.).

Страхование прав собственности  на объект недвижимости от потерь в  результате нарушений законодательства, допущенных при оформлении и регистрации  сделки, называется титульным страхованием. Титульное страхование призвано защищать интересы добросовестного  приобретателя от возможных претензий  со стороны третьих лиц. Смысл  страхования титула заключается  в том, что страховая компания, предварительно изучив правовую историю  объекта, принимает на себя финансовую ответственность за законность приобретенного права собственности.

Титульное страхование подразумевает  выплату возмещения только в случае потери права собственности, но не возникновения  каких-либо обременений. Страховой  случай по утрате прав собственности  признается таковым, если вынесено решение  суда первой инстанции.

Страхование дольщиков развивается  двумя путями: как обязательное условие  при банковском ипотечном кредитовании и как добровольное, рассчитанное на разумную предусмотрительность и  потребительское самосознание дольщиков.

Примерно 50 % участников рынка долевого строительства имеют те или иные проблемы. Это не только банкротство застройщика, но и «двойные» продажи квартир, а также срыв сроков строительства. Договоры страхования заключаются параллельно с началом продаж и отслеживаются до завершения строительства, срок действия договоров – 1,5…2 года.

Согласно договору, если дольщику не передана в оговоренный  срок квартира, а строительная компания не вернула вложенные деньги, он может обращаться к страховщику  за получением выплаты. Страховая компания несет ответственность в размере  суммы по договору долевого участия. Получив страховую выплату, дольщик  отказывается от прав на возможное  получение квартиры и передает их страховой компании.

Страхование профессиональной ответственности заказчика от последствий  непреднамеренных ошибок оценщика (профессиональной ответственности) установлено законодательно. Человеческий фактор в бизнесе не отменить. А раз людям свойственно  ошибаться, то «право на ошибку» должно быть застраховано. Объектом страхования  по договору обязательного страхования  ответственности оценщика при осуществлении  оценочной деятельности (далее –  договор обязательного страхования  ответственности) являются имущественные  интересы, связанные с риском ответственности  оценщика (страхователя) по обязательствам, возникающим вследствие причинения ущерба заказчику, заключившему договор  на проведение оценки, и/или третьим  лицам.

Страховым случаем по договору обязательного страхования ответственности  является установленный вступившим в законную силу решением арбитражного суда или признанный страховщиком факт причинения ущерба действиями (бездействием) оценщика в результате нарушения  требований федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной  деятельности, установленных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой  являлся оценщик на момент причинения ущерба.

В случае наступления страхового случая страховщик производит страховую  выплату в размере причиненного заказчику и/или третьему лицу реального  ущерба, установленного вступившим в  законную силу решением арбитражного суда, но не более чем в размере  страховой суммы по договору обязательного  страхования ответственности.

Договор обязательного страхования  ответственности заключается на срок не менее одного года с условием возмещения ущерба, причиненного в  период действия договора, в течение  срока исковой давности, установленного законодательством Российской Федерации.

При страховании банковских ипотечных кредитов под покупку  построенного жилья страхователем  выступает заемщик кредита, выгодоприобретателем (лицом, в чью пользу осуществляется страхование) – банк-кредитор. Для  получения ипотечного кредита необходимо застраховать объект недвижимости от риска утраты или повреждения. Размер страховой суммы ограничен размером требования о возврате суммы основного  долга.

Страхованию подлежат объекты, на которых ведется строительство, временные здания и сооружения, строительная техника и стройматериалы, а также  ответственность заказчика (подрядчика) за нанесение вреда жизни, здоровью и имуществу третьих лиц. Страхуется ответственность подрядчиков перед  третьими лицами. Производится страхование  послепусковых гарантийных обязательств, призванное сделать расходы подрядчика на исполнение этих обязательств заранее  определенными и пригодными для  включения в контрактную стоимость  в виде затрат на страхование.

Страхование послепусковых  гарантийных обязательств является завершающим элементом комплексной  страховой защиты строительно-монтажных  работ. Оно обеспечивает возмещение непредвиденных расходов подрядчика, обусловленных его гарантийными обязательствами перед заказчиком, связанных с ремонтом, заменой, восстановлением  построенного объекта в результате его повреждения или гибели.

Страховым случаем признается свершившееся событие, с наступлением которого возникает обязанность  страхователя возместить ущерб, причиненный  имущественным интересам заказчика  в следствие небрежности, ошибки или упущения при осуществлении  строительной деятельности.

По условиям страхования  гражданской и профессиональной ответственности проектировщика страховая  компания обеспечивает возмещение ущерба, нанесенного подрядчику или заказчику  в период строительства или эксплуатации объекта в результате ошибок, допущенных в проекте строительства.

В заключение отметим, что  в странах с развитой рыночной экономикой страховые компании не только принимают взносы, но и распоряжаются  ими как инвесторы нового строительства. В нашей стране страховые компании не имеют права вести подобную деятельность на законных основаниях.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Практическая  часть работы

Вариант 10

Задача 1.

Оценить двухэтажное здание с пристроенной верандой. Имеется  здание-аналог, но без веранды, проданное  по цене 100 000 дол. Кроме того, имеются  данные по следующим объектам-аналогам.

 

Объект	Наличие веранды	Физические характеристики и назначение объекта	Цена, у.е.
1	Присутствует	Трехэтажное блочное здание	125 000
2	Отсутствует	Трехэтажное блочное здание	118 000

 

Решение:

Из анализа объектов 1 и 2 целесообразно предположить, что  разница в их цене обусловлена  наличием или отсутствием веранды  при условном допущении равенства  прочих физических характеристик.

125 000 – 118 000 = 7.000 дол.

Вероятная стоимость объекта  оценки определяется:

100 000 + 7000 = 107 000 дол.

Таким образом, двухэтажное  здание с пристроенной верандой будет  стоить 107000 дол.

 

 

 

 

 

 

 

Задача 2.

Какую сумму необходимо поместить  на депозит под 10% годовых, чтобы  через 5 лет накопить 1500 тыс. руб.?

Решение:

Формула дисконтирования:

где PV — текущая стоимость,

S — известная в будущем  сумма,

i — процентная ставка,

n — число периодов  начисления процентов.

=0,6209

Рассчитаем сумму вклада:

1500 ∙ 0, 6209 = 931,4 тыс. руб.

Таким образом, инвестирование 931,4 тыс. руб. на 5 лет при ставке дохода 10% обеспечит накопление в сумме 1500 тыс. руб.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Рынок недвижимости - это  взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

Исследование рынка недвижимости необходимо проводить для определения  соотношения между спросом и  предложением на конкретный вид товара в конкретный момент времени. Низкое качество аналитической работы может  привести к кризисам на рынке недвижимости.

Развитие рынка недвижимости напрямую зависит от принятия инвестиционных решений, базирующихся на его исследовании и анализе. От того, насколько профессионально  выполнен этот анализ, зависит достоверность  бизнес-планов, на основании которых  принимаются инвестиционные решения. Соответственно анализ рынка недвижимости должен выполняться профессиональными  аналитиками с определенной подготовкой  и квалификацией, на основе разработанных  стандартов анализа рынка недвижимости. Эти стандарты должны обеспечивать состоятельность и достоверность  исследования на основании единых критериев, исключающих различные толкования.

Рынок недвижимости можно  разделить на первичный и вторичный.

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот. Под вторичным  рынком недвижимости - сделки, совершаемые  с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с  перепродажей или с другими формами  перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Первичный и вторичный  рынки, выступая двумя частями единого  рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга.

На рынке недвижимости сформировались и активно действуют  различные рыночные структуры, способствующие эффективности его оборота. К  ним относятся: покупатели, инвесторы, кредитные учреждения (банки), застройщик (девелопер), строительный подрядчик, посреднические компании.

Основной сферой деятельности большинства риэлторских компаний является посредничество при осуществлении  сделок на рынке готового жилья –  как "вторичного", так и новостроек. Этот вид деятельности формирует  более половины объема их прибыли  и состоит из комплекса услуг, связанных с оформлением сделок купли-продажи. В традиционный перечень услуг также обычно входит поиск  недвижимости, юридическое сопровождение  сделок, помощь в приватизации и  регистрации, проверка юридической  чистоты объектов недвижимости, согласование и узаконение перепланировок и "самостроя", перевод в нежилой фонд и другие услуги.