Земельно – правовые сделки, влекущие за собой смену собственника

ПЕРВОЕ ВЫСШЕЕ ТЕХНИЧЕСКОЕ ЗАВЕДЕНИЕ  РОССИИ

 

МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

федеральное государственное бюджетное образовательное  учреждение  
высшего профессионального образования 
«НАЦИОНАЛЬНЫЙ МИНЕРАЛЬНО-СЫРЬЕВОЙ УНИВЕРСИТЕТ «ГОРНЫЙ»

 

Реферат

 

По дисциплине: Горное право

                           

 

Тема: Земельно – правовые сделки, влекущие за собой смену собственника

 

 

 

Автор: студент гр. ГС-09-1                  ___________                             /Улиткин Д.А./

                                                                                          (подпись)                                                      (ФИО)

 

 

 

 

Проверил:         ассистент                   ______________                  /Андреев М.Н./

                             (должность)                                  (подпись)                                                        (ФИО)

 

 

 

 

 

 

 

 

Санкт - Петербург

2012

 

 

Оглавление

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Одним из главнейших источников процветания любого государства является принадлежащие ему земельные ресурсы. От того, в чьих руках находится земля, для чего и как она используется, в конечном счёте зависят благополучие каждого члена общества, социальный прогресс, развитие экономики и экологическое равновесие. Это предопределяет необходимость совмещать два понятия: с одной стороны, принадлежность земельных ресурсов всему обществу, с другой стороны, частная собственность на землю, закрепленную за конкретным хозяином.

В статье 9 Конституции  Российской Федерации закреплено, что  земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Из этого следует, что конституционно-правовые нормы объекту «земля» отдают основополагающее значение в социальных, экономических, политических и правовых отношениях.

Начиная с 1990 г. в Российской Федерации проводится реформа в  сфере земельных правоотношений, коренным образом изменившая земельный  строй, существовавший ранее. Одним  из основных направлений обновления действующего законодательства стало разграничение государственной собственности на землю, в результате чего возникла собственность Российской Федерации, субъектов Федерации и муниципальных образований на земли и земельные участки, а также приватизация земель, повлекшая за собой формирование широкого круга частных собственников на данный объект. Земельные участки приобрели статус объекта гражданских прав – недвижимого имущества и таким образом были вовлечены в гражданский оборот.

Перемены, произошедшие в российском обществе, развитие рыночной экономики в государстве, вовлечение земли в гражданский оборот потребовали изменений в сфере правового регулирования отношений, связанных с земельными участками. Принятие в 2001 г. Земельного кодекса Российской Федерации повлекло за собой бурное развитие гражданских правоотношений в области земельного законодательства. В настоящее время земельный участок – это объект не только земельных, но и гражданских правоотношений, одновременно и объект гражданских прав, и объект недвижимости особого рода вследствие того, что является частью окружающей природной среды. Специфические особенности объекта, безусловно, должны учитываться при правовом регулировании отношений, возникающих по поводу земли вообще, и земельного участка, в частности.

Государственное управление земельными ресурсами является важнейшим  институтом земельного права, который  включает в себя ведение земельного кадастра, планирование использования  земель и контроль за ним, землеустройство  и государственное наблюдение за охраной земель.

Современное российское законодательство земельные участки  и все, что с ними связано, относит  к недвижимости. Тем не менее, как  считают многие российские специалисты  по земельному праву, правила обмена земельной собственностью не могут полностью совпадать с нормами гражданского законодательства, провозглашающими “неприкосновенность собственности, свободу договора, недопустимость произвольного вмешательства в частные дела”.

 

 

Земельно-правовые сделки, влекущие за собой смену собственника земельного участка

 

Согласно земельному законодательству РФ к числу сделок, влекущих за собой  смену собственника земельного участка, можно отнести:

- сделки купли-продажи земельных  участков, земельных долей;

- обмена земельных участков  и земельных долей;

- приватизация земли;

- дарения земельного участка;

- наследование земельных участков  и земельных долей. 

- передача земельного участка,  а также земельной доли в  качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ  и товариществ в качестве пая в производственные и потребительские кооперативы.

Сделки с землей регулируются нормами  ЗК, ГК РФ федеральных законов, с  учетом особенностей, установленных  законодательством о недрах, об охране окружающей среды, водным, лесным и  иным специальным законодательством.

Согласно ст.52 Земельного Кодекса РФ отчуждение земельного участка  его собственником другим лицам  осуществляется в порядке, установленном  гражданским законодательством, с  учетом ограничений оборотоспособности земельных участков, предусмотренных статьей 27 ЗК РФ.

При совершении сделок с землей самовольное  изменение целевого назначения земельных  участков не допускается. Это можно  сделать только в порядке, установленном  законодательством. Совершение сделки с земельным участком возможно только при отсутствии земельного спора о принадлежности данного земельного участка.

Не допускаются сделки с земельным  участком, если они приводят к нарушению  агротехнических, градостроительных, экологических, санитарных, противопожарных  и иных специальных требований (норм, правил и нормативов) или к невозможности соблюдения целевого назначения земельного участка и условий его разрешенного использования.

Сделки купли-продажи  земельных участков

По договору купли-продажи продавец земельного участка обязуется в  установленном законом порядке передать земельный участок в собственность покупателю, а покупатель обязуется в установленной законом форме принять этот участок и оплатить за него определенную сделкой денежную сумму. При этом расходы, возникающие при оформлении земельно-правовой сделки купли-продажи, стороны распределяют между собой по взаимной договоренности (ст. 549 ГК РФ).

При продаже земельного участка  стороны не вправе изменять целевое  назначение его, за исключением случаев, предусмотренных законом, а поэтому покупатель может использовать купленный земельный участок только в соответствии с теми целями, которые закреплены в документе, определяющем правовой режим этого участка.

Земельно-правовые сделки купли-продажи  земельных участков осуществляются двумя основными путями: путем свободной продажи и путем продажи земли через конкурсные или аукционные торги. Процедура аукционно-конкурсной продажи земельных участков значительно жестче процедуры свободной продажи земельных участков, поскольку если нарушения первой являются основанием к признанию торгов недействительными, то нарушения второй признать таковыми основаниями практически невозможно.

Поскольку земля является недвижимостью, то, как правило, продажа земельного участка осуществляется совместно  с продажей построенных на нем строений, сооружений, коммуникаций и других недвижимых объектов, сделки с которыми урегулированы общими нормами гражданского права. В силу этого процедура продажи земельных участков с находящимися на них, к примеру, жилыми домами включает в себя одновременную процедуру оформления и имущественной, и земельно-правовой сделок.

Основным признаком, отличающим земельно-правовые сделки купли-продажи земельного участка  от схожих сделок мены земельного участка, является использование в качестве платежа за участок денежных сумм, а не имущества или иных объектов (ст. 567–571 ГК РФ).

Обмен земельных участков

Мена земельного участка как  земельно-правовая сделка может выражаться в двух основных формах: в виде обмена земельными участками и обмена земельного участка на какое-либо имущество.

В обоих случаях стороны данной земельно-правовой сделки выступают  одновременно в двух ролях: в качестве продавцов передаваемых в обмен  земельных участков и иного имущества  и в качестве покупателей получаемых на обмен объектов.

Обмен земельными участками между  субъектами земельно-правовой сделки может иметь следующие варианты:

а) обмен равнозначный, т.е. обмениваются земельные участки одинаковой площади, качества, стоимости и т.п.;

б) обмен неравнозначный, т.е. обмениваются земельные участки разной площади и стоимости. В таком случае происходит смешанная земельно-правовая и имущественная сделка, при которой одна из обменивающихся сторон, меняющая меньший по площади и низший по ценности земельный участок на больший по площади и высший по ценности и качеству, доплачивает другой стороне компенсацию, денежную или имущественную. Данная сделка имеет двойственную природу и оформляется по двум направлениям: переоформляются права собственности на обмениваемые земельные участки, и заключается отдельный договор на компенсацию имуществом или деньгами стороне, предоставившей к обмену более ценный земельный участок.

Приватизация земли

Приватизация земель – сделка, в результате которой  происходят отчуждение государственной  или муниципальной собственности и ее передача в частную собственность граждан и юридических лиц. В результате приватизации меняется форма собственности – государственной или муниципальной на частную.

Объектами приватизации могут быть только те земельные участки, которые не изъяты из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК, другими законами и подзаконными актами.

К настоящему моменту  сложилось несколько способов приобретения прав на земельные участки, находящиеся  в государственной или муниципальной  собственности. В зависимости от условий приватизации и целевого использования приобретаемых земельных участков применяются следующие процедуры:

а) приватизация земель в  порядке реорганизации колхозов и совхозов;

б) приобретение прав на земельные участки гражданами для  целей, не связанных со строительством;

в) приобретение права  собственности на земельные участки, предоставленные гражданам и  организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования либо пожизненного наследуемого владения;

г) приобретение прав на земельные участки, на которых расположены здания, строения, сооружения;

д) приобретение прав на земельные участки для строительства.

Приватизация может  быть платной и бесплатной.

Еще одной разновидностью земельно-правовой сделки, фактически применяемой лишь к праву частной собственности физических и юридических лиц на земельные участки, является сделка дарения.

Дарение земельного участка

Дарение – действие, в  результате совершения которого одна сторона (даритель) передает или обязуется передать безвозмездно другой стороне (одаряемому) право собственности или иное имущественное право на земельный участок.

Понятие договора дарения  содержится в ст. 572 ГК РФ. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу или освобождает либо обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Нормы гл. 32 ГК РФ регулируют порядок совершения договоров дарения земельных участков. Граждане и юридические лица - собственники земельных участков имеют право дарить земельный участок или его часть. Данное право закреплено в п. 3 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России».

Дарением, согласно определению  этого договора, признается как случаи, когда даритель безвозмездно передает имущество, так и случаи, когда  он только обязуется передать его. Поэтому договор дарения одновременно имеет характер и реального, и консенсуального договора.

Правовая природа договора дарения заключается в безвозмездной  передаче имущества.

Наследование земельных  участков и земельных долей

Наследование земельных  участков регулируется ст.ст. 1181, 1182 ГК РФ. Земельные участки, переданные гражданам в собственность, пожизненное наследуемое владение, в случае их смерти переходят по наследству к другим лицам по завещанию или закону в соответствии с гражданским законодательством. Не допускается раздел земельного участка между наследниками, приводящий к нарушению установленных минимальных размеров земельных участков данного целевого назначения и разрешенного использования. В этом случае порядок пользования земельным участком устанавливается по согласованию сторон или в судебном порядке.

Среди всех возможных  способов перехода права собственности  граждан на земельные участки  наследование является одним из наиболее распространенных. Более того, объектом наследования является гораздо более широкий круг земельных участков по сравнению с другими способами их отчуждения (например, довольно широко используемой в последнее время куплей - продажей). Так, закон не устанавливает каких-либо запретов или ограничений в отношении наследования участков, относящихся к землям сельскохозяйственного назначения, а также являющихся предметом спора в судебных органах либо находящихся под арестом или запретом (вместе с правами на такие участки к наследнику переходят и обязанности умершего).