Жилищное право

Содержание

Теоретический вопрос: Жилое помещение: понятие и виды. Назначение и пользование жилым помещением. 3

Задача 1 5

Задача 2 8

Список литературы 11

 

 

Теоретический вопрос: Жилое помещение: понятие и виды. Назначение и пользование жилым помещением.

В ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено понятие жилого помещения и его юридические признаки.

В соответствии с данной нормой жилое помещение – это изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом и пригодным для постоянного проживания граждан.

Таким образом жилое помещение  должно отвечать следующим юридическим  признакам:

Изолированность. Данный признак заключается в том, что жилое помещение должно быть отдельным и ограниченным пространством от других жилых помещений.

Недвижимость. Данный признак заключается в том, что жилое помещение представляет собой строение (здание) перемещение которого на другое место невозможно без ущерба для его назначения.

Пригодность для постоянного  проживания граждан. Данный признак заключается в том, что жилое помещение отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Порядок признания помещения  жилым помещением и требования, которым  должно отвечать жилое помещение, устанавливаются  Правительством РФ в соответствии с  Жилищным кодексом РФ, другими федеральными законами.

В соответствии со статьей 17 Жилищного кодекса РФ жилое помещение  предназначено для проживания граждан. При этом, пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих  в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических  и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Допускается использование  жилого помещения для осуществления  профессиональной деятельности или  индивидуальной предпринимательской  деятельности проживающими в нем  на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также  требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.

Статья 16 Жилищного кодекса РФ устанавливает следующие виды жилого помещения:

Жилой дом, часть жилого дома. Жилым домом признаётся индивидуально-определённое здание (самостоятельный объект), котороё состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартира, часть квартиры. Квартирой признаётся структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комната. Комнатой признаётся часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

 

 

 

Задача 1

Занимающий комнату  в коммунальной квартире Телегин систематически пьянствовал, устраивал дебоши, не участвовал в уборке мест общего пользования. Соседи по квартире, а также жильцы нескольких других квартир, которые Телегин залил водой, предъявили к нему иск о выселении за невозможностью совместного проживания. В ходе рассмотрения дела истцы изменили свои исковые требования и согласились на обмен Телегиным занимаемой им комнаты. Телегин представил в суд вариант обмена. Однако в дело вступили жильцы квартиры, в которую Телегин должен въехать по обмену. Они заявили, что категорически возражают против вселения в их квартиру пьяницы и дебошира, от которого другие хотят избавиться.

1) Решите дело.

 В соответствии с Жилищным кодексом РФ одним из видов жилого помещения является комната. Ею признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.¹ В одной коммунальной квартире часть комнат может принадлежать гражданам на праве собственности, другая часть может принадлежать на праве собственности государству, муниципальным органам, а граждане проживают там на основании договора социального найма.

Все остальное имущество  в коммуналке относится к общему имуществу. И именно данное обстоятельство и определяет особенности владения, пользования и распоряжения коммунальной квартирой. Поскольку есть общее  имущество, то приходится соблюдать  интересы других сособственников и  учитывать их при продаже жилья, сдаче его в аренду, «регистрации»  других граждан, да и вообще – при  проживании.

В соответствии с п. 1 ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей  долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты. Это общее имущество собственников (кухня, санузел, коридор и пр.). Размер доли в праве общей собственности на общее имущество пропорционален размеру площади комнаты.

Как гласит ЖК РФ, собственник  комнаты в коммунальной квартире несет бремя содержания общего имущества, если иное не предусмотрено Федеральным  законом или договором. То есть владелец комнаты должен финансово участвовать  в содержании общего имущества в  соответствии с принадлежащей ему  долей.  

При этом, согласно п. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют  преимущественное право покупки  отчуждаемой комнаты в порядке  и на условиях, которые установлены  Гражданским кодексом Российской Федерации².

Т.е. как при продаже, так  и при обмене приватизированной  комнаты в коммуналке соседи-владельцы  таких же приватизированных комнат имеют преимущественное право покупки (по сути обмен в этом случае - это  та же купля-продажа).

Таким образом, если Телегин  собственник, то он может произвести обмен с согласия соседей, а они  согласны.

Если же Телегин не является собственником, то здесь вступают в  силу правовые нормы, установленные  для социального найма жилья. В соответствии с п.1 ст.72 ЖК РФ, наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

Таким образом, обмен возможен, однако для этого необходимо согласие муниципального органа – владельца  комнаты.

 

 

Задача 2

В 2-комнатной квартире проживала  семья Ковалевых. В 1999 г. они подали заявление на приватизацию. Однако в этом им было отказано на том основании, что на приватизацию требуется согласие всех лиц, имеющих право на эту жилую площадь.

Ковалевы подтвердили, что действительно  в квартире прописаны (зарегистрированы) еще их сын и дочь. Но дочь год назад уехала за границу, вышла там замуж и возвращаться не собирается. Сын же, призванный на действительную воинскую службу, направлен в одну из горячих точек и пропал там без вести два года назад. В связи с этими обстоятельствами согласия ни дочери, ни сына Ковалевы получить не могут.

Однако эти объяснения во внимание приняты не были и в приватизации вторично им было отказано. Ковалевы сочли, что их права нарушаются и обратились в суд.

Во всех ли случаях согласие на приватизацию требуется от всех членов семьи? Как решить спор?

Согласно статье 2 Закона РФ "О приватизации жилищного  фонда в Российской Федерации" граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном  и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся  в хозяйственном ведении предприятий  или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального  найма, вправе с согласия всех совместно  проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность  на условиях, предусмотренных настоящим  Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов  Российской Федерации. Жилые помещения  передаются в общую собственность  либо в собственность одного из совместно  проживающих лиц, в том числе  несовершеннолетних.

Причем согласно статье 7 указанного закона передача жилых помещений  в собственность граждан оформляется  договором передачи, заключаемым  органами государственной власти или  органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в  собственность в порядке, установленном  законодательством

При этом нотариального удостоверения  договора передачи не требуется и  государственная пошлина не взимается. В договор передачи жилого помещения  в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие  совместно с лицами, которым это  жилое помещение передается в  общую с несовершеннолетними  собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных  лиц, но не утратившие право пользования  данным жилым помещением. Право собственности  на приобретенное жилое помещение  возникает с момента государственной  регистрации права в Едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество  и сделок с ним.

Таким образом, приватизация квартиры допускается с согласия всех совместно проживающих в  этой квартире совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. Даже в случае отказа совершеннолетних членов семьи  от участия в приватизации они  должны выразить такой отказ в  установленном порядке. Обязать  их это сделать, например, в судебном порядке, не представляется возможным, т.к. в таком случае речь идет о  прекращении договора социального  найма с нанимателем и членами  его семьи.

Таким образом, в данном случае Ковалевым необходимо получить отказ  от участия в приватизации от дочери либо признать в судебном порядке прекращение её права пользования квартирой. Что касается сына, то для прекращения его прав следует признать его умершим.

Судебным органом  производится объявление гражданина умершим  в случае, если присутствуют такие  обстоятельства:

• отсутствуют данные о пребывании человека больше 5 лет;
• нет информации больше 6 месяцев с момента пропажи человека, когда были обстоятельства, угрожающие его жизни или имел место несчастный случай с летальным исходом;
• отсутствуют данные о месте нахождения человека больше 2 лет после завершения военных действий, участником которых был пропавший человек.

После объявления гражданина умершим, проводятся процедуры, аналогичные  реальной смерти. Таким образом, прекращается брак с супругом после объявления гражданина умершим, выполняется разделение наследства, прекращаются личные обязательства, возникают и могут удовлетворяться  права иждивенцев по получению пенсий и пособий в связи с утратой  кормильца. То есть препятствий со стороны сына для приватизации больше не будет.

 

 

Список литературы

1. Конституция Российской Федерации (принята  на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) (поправка от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ) // Российская газета. № 237. 25.12.1993.
2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004г. № 188-ФЗ (в ред. от 27.07.2010г.) // СЗ РФ. 03.01.05г. № 1. ст. 14.
3. Закон Российской Федерации от 4 июля 1991г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» № 1541-1 (в ред. от 11.06.2008г.) // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991. № 28. Ст. 959; 2005. № 1 (часть 1). Ст. 15.
4. Закон Российской Федерации от 25 июня 1993г. «О праве граждан на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» (в ред. от 18.07.2006г.)  // Ведомости РФ. 1993. №32. Ст. 1227.
5. Федеральный закон от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 19.07.2010г.) // СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594; 2005. № 1 (часть 1). Ст. 40.
6. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» ( в ред. от 17.06.2010г.) // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 40.
7. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных-накопительных кооперативах» (в ред. от 23.07.2008г.)  // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 41.
8. Федеральный закон от 30.12.2004 N 210-ФЗ (ред. от 27.07.2010) «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» // Российская газета. N 292. 31.12.2004.
9. Жилищное право РФ. 3-е изд. Учебник для вузов. Титов А. А. М.:Издательство. Юрайт. 2010.
10. Данилов Е.П. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М., 2010.
11. Козлова Е.Б., Копыстыринский Е.А., Шахов СЮ. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М., 2011.
12. Корнеева И.Л. Жилищное право. М., 2011.

 

 

¹ п. 4 ст. 16 ЖК РФ

² Ст. 250 ГК РФ