Страхование финансовых рисков при долевом участии в строительстве

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования

"МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ" Национальный  исследовательский университет

 

Институт экономики, управления и информационных систем в строительстве и недвижимости

 

Кафедра организации строительства и управления недвижимостью

 

 

Курсовая работа

По дисциплине: «Основы риэлтерской деятельности»

на тему: «Страхование финансовых рисков при долевом участии в строительстве»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Москва 2014

Содержание:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Строительство на основе долевого участия уже стало в нашей стране привычной нормой, и одним из наиболее доступных способов приобретения жилья. В то же время, к этому способу прибегают далеко не все из тех, кто имеет желание и возможности приобрести жилье в многоквартирном доме. И причина тому вполне прозаическая: долевое строительство в нашей стране пока сопряжено с определенными рисками. Еще несколько лет назад это было связано с тем, что законодательством не были прописаны юридические отношения между сторонами договора, заключаемого в процесс долевого строительства. В настоящее время порядок заключения таких договоров регулируется согласно ФЗ №214. Но является ли это стопроцентной гарантией безопасности покупателя? Рассмотрим этот вопрос далее.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Основные понятия и термины:

 

Страховая сумма – определённая договором страхования или установленная законом денежная сумма, исходя из которой устанавливаются размеры страхового взноса и страховой выплаты.

 

Страховой тариф – выраженная в денежных единицах ставка страхового взноса с единицы страховой суммы или процентная ставка от совокупной страховой суммы.

 

Страховой взнос (страховая премия) – общая плата с совокупностью страховой суммы (=страховой тариф х совокупная страховая сумма /100)

 

Срок страхования – период времени, в течение которого объекты страхования являются застрахованными.

 

Риск – понятие предприимчивости, нацеленное на успех.

 

Застрахованные лица – физические лица, в пользу которых заключены договоры личного страхования.

 

Страхователь – юридическое или дееспособное физическое лицо, заключившее со страховщиком договор страхования, либо являющееся страхователем в силу закона.

 

Страховой случай – совершившееся событие или совокупность событий, предусмотренные договором страхования или законом, с наступлением которых возникает обязанность страховщика произвести страховую выплату по возмещению ущерба страхователю или третьему лицу.

 

Страховое возмещение – причитающаяся к выплате страхователю часть или полная сумма ущерба, причинённая застрахованному имуществу.

 

 

 

 

 

 

Основные риски участия в долевом строительстве:

• Нарушение сроков сдачи жилья в эксплуатацию в пределах 6-12 месяцев

• Двойные продажи

• Банкротство компании-застройщика

• Уничтожение объекта

• Невозможность оформить жилье в собственность.

 

Договором страхования могут быть предусмотрены следующие страховые риски:

1. Невозврат Страхователю внесенных им денежных средств по Договору об участии в долевом строительстве при условии отсутствия факта передачи Застройщиком Страхователю объекта долевого строительства в установленные сроки или измененные по соглашению сторон сроки в результате:

-невыполнения Застройщиком требований  законодательства по обеспечению  исполнения обязательств по договору  об участии в долевом строительстве  в форме залога или поручительства;

- признания судом банкротства  Застройщика или поручителей  Застройщика по обеспечению исполнения  обязательств;

- уничтожения (гибели) всего или  части залога под обеспечение  исполнения обязательств Застройщика  по причине непреодолимой силы (при условии отсутствия договора  страхования строительно-монтажных  рисков на период осуществления  строительства) – пожара, взрыва, стихийных  бедствий, провал (осадка грунта), ошибок  в проектировании и.т.п.;

- неисполнения обязательств контрагентами  Застройщика по договорам подряда;

- противоправных действий работников  Застройщика, классифицируемых по  статье 159 УК РФ.

Страховым случаем здесь является факт невозврата Застройщиком внесенных Страхователем денежных средств по Договору об участии в долевом строительстве в течение 3(трех) месяцев, если иной срок не установлен договором страхования, после предъявления Страхователем претензии к Застройщику в письменном виде.

2. Непредвиденные расходы Страхователя, связанные с некачественным строительством объекта долевого строительства, вызванные нарушением требований условий Договора об участии в долевом строительстве, технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов и отказом Застройщика безвозмездно устранить недостатки или соразмерно уменьшить цену договора или возместить расходы Страхователя, самостоятельно произведенные по устранению таких недостатков.

Страховым случаем здесь является факт непредвиденных расходов, понесенных Страхователем в период гарантийного срока в соответствие с действующим законодательством РФ.

 

 

 

 

Страховые тарифы

 

Сама страховка стоит по-разному. В РОСНО, работающей, с постоянными партнерами-застройщиками, тариф наиболее щадящий – 0,9-1,6% от стоимости покупаемого объекта. Стоимость страхования дольщика в «Спасских воротах» составляет от 1,6% до 6,0% от суммы вложенных дольщиком средств. В основном же тарифы колеблются в диапазоне 2,0-4,0% от стоимости квартиры и зависят от многих факторов – степени готовности объекта, сроков сдачи, надежности застройщика. Хотя страховой полис покупается один раз на весь период страхования, сумма получается немаленькая – десятки тысяч рублей.

 

«Цену вопроса» следует понимать шире. Страховщики в большинстве своем предпочитают брать на страхование идеальные объекты: от надежных застройщиков, работающих по договору 214-ФЗ и – желательно – продающих квартиры не на нулевом цикле. На нулевом цикле страховщики готовы брать единичные объекты, тариф при таком страховании будет очень высокий – около 4% от страховой суммы (стоимости квартиры по договору долевого строительства) на период строительства объекта. То есть страховщиков устраивают те квартиры, стоимость которых на рынке изначально выше средней.

 

Сегодня свои финансовые риски страхуют 0,1% дольщиков.

 

Документы, необходимые для оформления страхового договора

• разрешение на проведение строительных работ;

• проектная декларация;

• свидетельство о государственной регистрации строительной фирмы;

• договор долевого участия между строительной

• компанией и дольщиком;

• учредительные документы (копия);

• технико-экономическое подтверждение;

• финансовые отчеты страхователя;

• список кредиторов;

• справка о том, что страхователь не имеет

просроченных платежей в банках и налоговых органах;

• характеристика клиента

 

Договоры страхования финансового риска заключаются с гражданами - физическими лицами (гражданами РФ, иностранными гражданами и лицами без гражданства), обладающими дееспособностью.

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (Застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости

По договору страхования финансового риска при долевом участии в строительстве объектов недвижимости может быть застрахован риск только самого Страхователя и только в его пользу. Договор страхования финансового риска лица, не являющегося Страхователем, ничтожен. Договор страхования финансового риска в пользу лица, не являющегося Страхователем, считается заключенным в пользу Страхователя

Страховая сумма. Франшиза.

Страховой суммой является определенная договором страхования денежная сумма, в пределах которой Страховщик обязуется выплатить страховое возмещение.  Страховая сумма не должна превышать размера убытков, которые Страхователь, как можно ожидать, понес бы при наступлении страхового случая. Под убытками понимается сумма денежных средств, внесенных Страхователем по Договору об участии в долевом строительстве в размере, установленном таким договором. Страховая стоимость определяется как сумма денежных средств, подлежащих оплате Страхователем на осуществление строительства объекта, согласно Договору об участии в долевом строительстве. Если страховая сумма по договору страхования будет установлена меньше размера страховой стоимости, то выплата страхового возмещения будет произведена пропорционально отношению страховой суммы к страховой стоимости. Франшиза определяется по соглашению сторон при заключении договора страхования в процентном отношении к страховой сумме или в абсолютной величине.

Страховая премия

 Под страховой премией понимается  плата за страхование, которую  Страхователь обязан уплатить  Страховщику в порядке и сроки, установленные договором страхования.

Размер страховой премии и порядок ее уплаты устанавливается Страховщиком на основе базовой тарифной ставки и с учетом размера страховой суммы, срока действия договора страхования, опыта строительной деятельности Застройщика, отсутствия претензий и исковых требований от участников долевого строительства к Застройщику по ранее действующим договорам, фактического подтверждения обеспечения договора о долевом участии, наличия договора страхования строительно-монтажных рисков на время строительства, платежеспособности, конструктивных особенностей объекта строительства и иных обстоятельств, имеющих существенное значение для определения степени страхового риска. Страховая премия уплачивается единовременно или в рассрочку, при этом первый взнос должен быть не менее 50%, оставшаяся часть уплачивается в течение 3 (трех) месяцев, если иной порядок оплаты страховой премии не установлен договором страхования. Страховая премия уплачивается безналично на расчетный счет или вносится наличными денежными средствами в кассу Страховщика.

 

 

Страховое возмещение

Выплата страхового возмещения производится в размере внесенных Страхователем денежных средств по Договору об участии в долевом строительстве с учетом установленной франшизы, но не выше страховой суммы, установленной договором страхования. Если страховая сумма по договору страхования будет установлена меньше размера страховой стоимости, то выплата страхового возмещения будет произведена пропорционально отношению страховой суммы к страховой стоимости. Размер страхового возмещения устанавливается после вычета сумм или стоимости имущества, полученных Страхователем от Застройщика в возмещение ущерба. Основанием для определения размера страхового возмещения являются документы, подтверждающие факт наступления страхового случая и устанавливающие размер ущерба. В размер страхового возмещения не включаются: • убытки в виде упущенной выгоды, хотя они вызваны страховым случаем; • убытки, возникающие вследствие пользования чужими денежными средствами; • неустойка, моральный вред. В необходимых случаях привлекаются представители заинтересованных сторон, специалисты (эксперты) организаций соответствующей компетенции для определения, в частности, причины наступления страхового случая и размера убытков от его наступления. В случае возникновения разногласий между Страховщиком и Страхователем о причинах и размере убытка, каждый из них имеет право потребовать проведения независимой экспертизы. Экспертиза проводится за счет стороны, потребовавшей ее проведение. В зависимости от результатов экспертизы расходы на ее проведение относятся на сторону, действия которой признаны необоснованными или производятся в договорной пропорции. Страховщик освобождается от выплаты страхового возмещения, когда страховой случай наступил вследствие: • воздействия ядерного взрыва, радиации или радиоактивного заражения; • военных действий, а также маневров или иных военных мероприятий; • гражданской войны, народных волнений всякого рода или забастовок.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение:

В заключение важно отметить, принимая решение о заключении страхового договора, необходимо иметь в виду, что ответственность при наступлении страхового случая страховщик будет нести в полном размере той суммы, которая указана в заключенном с застройщиком договоре. После того, как эта сумма будет выплачена дольщику, он отказывается от любых прав на жилье. Все эти права переходят к страховой компании.