Страхование ипотечного кредитования

Страховая сумма может быть равна остатку  ссудной задолженности или действительной стоимости имущества. Данный вид страхования достаточно часто является обязательным требованием банка при выдаче ипотечного кредита.

Как правило, банк требует страховать приобретенное  жилье на размер   ипотечного кредита, увеличенный на 10%. Заемщики же чаще страхуют квартиру на полную ее стоимость. В этом случае при утрате заемщиком квартиры страховая компания возмещает банку полученный у него кредит, и выдает заемщику оставшуюся стоимость по страховому договору.

Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости) »  требует обязательного страхования  только самого залога, т. е. приобретаемой  с помощью займа квартиры от повреждения  и полного уничтожения.  Но так как угроза потерять финансовые потоки в России очень даже реальна, то зарабатывающие на займах банки стремятся обезопасить свои будущие прибыли. Они ставят заемщику обязательным условием заключить еще два договора со страховщиками: на защиту от несчастного случая, включая смерть и потерю трудоспособности (классическое страхование жизни) и на случай утраты права собственности на приобретаемый объект (так называемое страхование титула). А некоторые банки требуют застраховать еще и гражданскую ответственность заемщиков перед третьими лицами.

Процесс заключения договора ипотечного страхования  проходит в три этапа. На первом этапе производится сбор необходимой информации. Предварительно решив предоставить потенциальному заемщику ипотечный кредит, банк уведомляет его о необходимости заключения договора страхования со страховщиком и передает страховой компании пакет документов заемщика. Жилье, приобретаемое заемщиком может находиться на первичном или вторичном рынке. Когда заемщик приобретает жилье на вторичном рынке, ему необходимо пройти медицинское обследование в специализированных медицинских учреждениях. Для страхования квартиры (жилого дома) страхователь должен предоставить следующие документы:

1. В случае покупки (мены) квартиры – договор купли-продажи (мены), нотариально заверенный и зарегистрированный в городском бюро регистрации;
2. В других случаях могут потребоваться договор ренты, дарения и т.д.

Кроме этого требуется полная информация из Единого государственного реестра  прав о всех сделках с объектом недвижимости, документы, подтверждающие состояние здоровья и дееспособность продавца. В случае приобретения заемщиком  жилья на первичном рынке он обязан предоставить:

1. Договор с застройщиком;
2. Договор подряда;
3.   Генеральный план выполнения строительных работ;
4. Свидетельство о регистрации и лицензии подрядчика;
5. Договор клиента с риэлтором и т.д.

На  втором этапе производится андеррайтинг ипотечных рисков. Страховая компания проводит анализ риска и на основании  представленных  документов рассчитывает страховой тариф. Далее страховщик уведомляет кредитора о принятом решении по ипотечному страхованию  заемщика или отказе в заключении договора с указанием причины  отказа.

На  третьем этапе производится заключение договора страхования. На данном этапе  происходит заключение либо комбинированного договора ипотечного страхования, либо договоров личного и имущественного страхования отдельно. Как правило, договор ипотечного страхования  заключается сроком на один год и  с последующим пролонгрованием  на следующий год с перерасчетом страховой суммы (в случае, если страховая сумма равна размеру ссудной задолженности ) и годовой страховой премии на новый срок. На практике страховщик применяет к тарифным ставкам повышающие ( от 1,0 до 5,0) или понижающие (от 0,1 до 1,0) коэффициенты, исходя из следующих факторов риска :

1. Возраста, пола, состояния здоровья, профессии, платежеспособности и т.п. для залогодателя – физического лица;
2. Финансового состояния и платежеспособности залогодателя – юридического лица;
3. Состояния закладываемого имущества, наличия противопожарных и охранных систем и служб, состояния инженерного оборудования здания и т.п.;
4. Кредитной истории залогодателя и истории сделок по отчуждению закладываемой недвижимости;
5. Суммы и срока ипотечного кредита;
6. Других обстоятельств, имеющих существенное значение для определения степени риска.

В комбинированных договорах большинства  страховых компаний используются франшизы. Размер франшизы обычно не превышает 0,5% страховой суммы. Чаще всего франшиза предусматривается в страховании  имущества, она направлена на стимулирование застрахованного к его бережному  содержанию.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2 Сравнительный анализ условий страхования ипотеки на примере страховых компаний, работающих с банком «Райффайзен»

Начиная с  16.02.2009, банк «Райффайзен» реализует программы ипотечного кредитования без обязательного заключения договора страхования риска утраты или ограничения (обременения) права собственности на предмет залога (ипотеки) и риска смерти, постоянной полной утраты трудоспособности заемщика (созаемщика – если применимо).

Заемщик имеет возможность выбрать  либо программу ипотечного кредитования, предусматривающую страхование  только риска гибели (уничтожения), утраты или повреждения предмета залога, либо программу ипотечного кредитования, предусматривающую заключение договора комплексного ипотечного страхования  с включением в покрытие следующих  рисков:

1. Смерть, постоянная полная утрата трудоспособности заемщика (созаемщика – если применимо);

2.  Гибель (уничтожение), утрата или повреждение предмета залога;

3.  Утрата или ограничение (обременение) права собственности на предмет залога (ипотеки).

Банк принимает полисы страховых компаний, прошедших проверку на соответствие общим требованиям банка, требованиям к финансовой устойчивости и предоставляемому страховому покрытию.

В список страховых компаний, чье  соответсвие требованиям банка  уже подтверждено вошли компании :

1. «Ингосстрах»;
2. ООО СК «Цюрих»;
3. «АльфаСтрахование»;
4. «РОСНО»;
5. «ВСК»;
6. «Прогресс-Гарант»;
7. «Росгосстрах»;
8. «РЕСО-Гарантия».

Рассмотрим  условия комплексного ипотечного страхования  на примере компаний «Ингосстрах», «Цюрих», «Росгосстрах»

 

Таблица1- Сравнительный анализ условий ипотечного страхования (на примере страховых компаний «Ингосстрах», «Цюрих», «Росгосстрах»)

Показатели	СК "Ингосстрах"	СК "Цюрих "	СК "Росгосстрах"
Срок действия договора	равен сроку  кредита	равен сроку кредита	равен сроку кредита
Страховые риски	1)  утрата жизни или трудоспособности  заемщика;     2) возникновение непредвиденных расходов на ремонт собственной квартиры при повреждении в системах водоснабжения, взрыве бытового газа и т. п.;     3) утрата права собственности на квартиру, купленную в кредит;     4) необходимость возмещения ущерба пострадавшим соседям.	1)потеря застрахованным трудоспособности  с установлением группы инвалидности;                      2)смерть застрахованного;   3)утрата (гибель), повреждение или уничтожение  имущества вследствие наступления  событий, произошедших и указанных  в договоре страхования;  4)ограничение  или потеря права собственности  заемщика на недвижимость	1)Риск гибели (уничтожения), повреждения  или недостачи недвижимого имущества;  2)Несчастные случаи   3)Стихийные бедствия.  4)Преступления против собственности   5)Риск смерти, утраты трудоспособности страхователя (застрахованного лица).  6)Риск утраты недвижимого имущества в результате прекращения, ограничения (обременения) права собственности на недвижимое имущество
Страховая сумма	сумма ипотечного кредита,увеличенного на 10 %; ежегодно уменьшается	сумма ипотечного кредита увеличенного на  процентную ставку	сумма ипотечного кредита, увеличенного на 10%;
Страховые тарифы	от 1.12 до 1.15 % от страховой суммы в зависимости от вида страхования.	от 1.14до 1.19 % от страховой суммы в зависимости от вида страхования.	от 1.13до 1.16 % от страховой суммы в зависимости от вида страхования
Преимущества	При страховании залогового имущества  от огня и других опасностей имущество  принимается на страхование без  предварительного осмотра специалистами  «Ингосстраха».;При страховании  гражданской ответственности владельца  недвижимого имущества потребуется  только заполнить заявление на страхование  и переслать его в «Ингосстрах»;Наличие  полиса титульного страхования «Ингосстраха»  станет гарантией юридической «чистоты»  истории приобретаемой квартиры;оперативность, индивидуальный подход к каждому  заемщику, гибкая тарифная политика	возможность самостоятельного выбора  программы страхования, и даже набора страховых рисков, которые необходимо включить в покрытие; Для оформления страхового полиса понадобятся только паспортные данные;Страховая премия по договору страхования (полису) может  быть оплачена несколькими платежами, при этом возможны различные варианты установления порядка оплаты страховой  премии.;Оформление договора страхования (полиса) займет минимум времени.	оперативность, индивидуальный подход к каждому заемщику, гибкая тарифная политика;возможность оплаты страховой  премии в рассрочку без повышения  тарифа (по согласованию с банком);выгодные условия при полном досрочном  погашении кредита (возврат уплаченной вами страховой премии за неистекший срок действия договора страхования  за вычетом подтвержденных расходов, связанных с исполнением нами обязанностей по договору страхования).
Франшиза	Может устанавливаться в денежном эквиваленте или в % от страховой  суммы по желанию страхователя	Может устанавливаться по желанию  страхователя	Безусловная франшиза от 0.5 до 1 % от страховой  суммы
Страховые взносы	По соглашению сторон частями, взносами	единовременно	единовременно

 

Как можно увидеть из сравнительной  таблицы, наиболее оптимальные условия  для комплексного ипотечного страхования  может предоставить компания «Ингосстрах». Она полностью отвечает требованиям банка «Райффайзен» и поэтому все желающие взять ипотечный кредит в этом банке могут воспользоваться услугами «Ингосстраха». Страховые взносы в компании минимальны по сравнению с двумя другими страховыми организациями, страховые риски охватываются в полном объеме. Ожидаемые преимущества же страхования вполне конкурентоспособны с аналогичным пунктом у компаний «Росгосстрах» и «Цюрих». Так же страховая компания «Ингосстрах» не требует обязательного включения в договор пункта франшизы, что гарантирует для страхователя осуществление страховых выплат в полном объеме. Страховые же взносы  можно выплачивать частями, в рассрочку, что также говорит о том, что компания прежде всего заботится о своих клиентах. Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что «Ингосстрах» является наиболее приемлемым страховщиком в области страхования ипотеки по сравнению с двумя другими компаниями. Если, например взять ипотечный кредит в банке «Райффайзен» в сумме 2000000 рублей на 10 лет под 15 % годовых  и оформить страховку в страховой компании «Ингосстрах»,то страховая сумма будет равна 2200000 руб, а страховая премия будет равна 24640 рублей, в то время как при страховании ипотеки на тех же условиях в компаниях «Цюрих» и «Росгосстрах», страховые премии будут равны 26220 рублей и 24860 рублей соответственно. Практический пример подтвердил, что стоимость страхового полиса и условия страхования в страховой компании «Ингосстрах» являются наиболее приемлемыми.

«Ингосстрах» является старейшей  и опытнейшей страховой компанией в стране. За более чем 50 лет работы компания «Ингосстрах» из маленького управления превратилась в крупнейшего страховщика в стране, надежность и стабильность которого лишний раз подтверждается 50-летним опытом безотрывной и успешной работы, невзирая на все финансовые и политические потрясения.

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» присудило компании «Ингосстрах» высокий рейтинг надежности А++, что лишний раз подтверждает высокий уровень компании и ее стабильность.

Многолетний опыт работы на страховом  рынке России и высокая оценка национальными и зарубежными  рейтинговыми агентствами позволили  «Ингосстраху» зарекомендовать  себя как надежную компанию, сотрудничающую со многими банками. Так и банк «Райффайзен» советует своим заемщикам  приобретать страховые услуги именно в этой компании.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3 Проблемы ипотечного страхования в России и пути их решения

Начиная разговор о прогнозах развития ипотечного страхования в нашей  стране, нужно понимать, что состояние  этого сегмента напрямую зависит  как от здорового функционирования рынка жилья, так и от возможностей банковской сферы в предоставлении долгосрочных займов потребителям . По итогам июня 2010 г. общее количество банков, предлагающих ипотечные кредиты на покупку жилья на вторичном рынке, составило 21. Количество банков, предлагающих целевые кредиты под залог имеющегося объекта недвижимости и кредиты на покупку дома с земельным участком на вторичном рынке жилья, составило 19. При оформлении договора в любом из входящих в эти списки кредитно-финансовом учреждении страхование ипотеки будет являться частью сделки. За последние 4–5 лет все формы договоров и покрытия достаточно стандартизированы, и какие-то дополнительные опции, которые, естественно, могут повысить стоимость страхования для заемщика, придумывать большого смысла нет.

Страхование предмета залога осуществляется в силу закона, а жизни, утраты трудоспособности и титула собственности – при  выборе программы кредитования. Как  правило, если нет данного страхования, то процентная ставка по договору выше. В пакет комплексного ипотечного страхования входит страхование  жизни и утраты трудоспособности, страхование предмета залога и титула (права) собственности. Тариф по страхованию жизни и утраты трудоспособности зависит от пола, возраста и состояния здоровья заемщика, предмета залога – от его вида (комната, квартира или дом), типа (каменное, деревянное или иное помещение), а также от того, с отделкой или без отделки принимается на страхование предмет залога, от титула собственности – от количества сделок. В результате тариф по комплексному ипотечному страхованию начинается от 0,4–05% от страховой суммы и может достигать 2–3%. По мнению аналитиков, кризис, в основном, повлиял на стандартизацию и расширение практики предоставления возможности рассрочки страховых взносов в течение года, которая раньше почти не использовалась.

Таким образом, сложившаяся в России практика страхования рисков, связанных  с ипотечным кредитованием, ограничивается совокупностью страхования жизни  и здоровья заемщика, страхования  предмета ипотеки от рисков утраты и повреждения, а также титульного страхования. Договоры, заключаемые  с целью страхования данных рисков, принято называть договорами комплексного ипотечного страхования. Тем не менее, ипотечное страхование (mortgage insurance), принятое в зарубежной практике, это  страхование кредитора от убытка, который может возникнуть у него в результате дефолта заемщика и  недостаточности денежных средств  от продажи заложенной недвижимости для погашения кредита. Классические риски, покрываемые ипотечным страхованием, включают: неспособность заемщика возвратить долг (дефолт); нежелание заемщика возвратить долг; падение рыночной стоимости  отдельно взятой недвижимости (при  реализации кредитором жилья на рынке); риск рынка недвижимости в целом; местные или региональные экономические  спады; экономическая катастрофа, кризис). Всё это необходимо сегодня учитывать  при осуществлении комплексного ипотечного страхования и при  его планировании на перспективу.