Управление рисками и страхование ипотечной деятельности

ОГЛАВЛЕНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ           3

1.Управление рисками и  страхование ипотечной деятельности   4

2.Программы ипотечного  страхования       8

ЗАКЛЮЧЕНИЕ                  13

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

 

В современных условиях экономического развития Российской Федерации важное значение приобретает формирование системы страховой защиты от рисков, связанных с жилищной ипотекой. Распространение  ипотечного кредитования играет значительную роль в развитии строительной сферы, банковского сектора экономики  и в решении социальной задачи обеспечения населения доступным  жильем.

Приведение объемов ипотечной  деятельности в соответствие с потребностями  общества требует решения многочисленных вопросов, среди которых немаловажное место занимают проблемы обеспечения  гарантий возврата ипотечных кредитов, минимизации рисков участников ипотечной  деятельности и необходимость общей  стабилизации системы ипотечного кредитования. Экономическим механизмом, обеспечивающим решение данных проблем, является комплексное  ипотечное страхование.

Ипотечное страхование –  это совокупность видов страхования, обеспечивающих защиту имущественных  интересов участников рынка ипотечного жилищного кредитования.

Ипотечное страхование является методом управления рисками ипотечной  деятельности, позволяющим распределить риски между страховщиками и  субъектами ипотечного рынка, повысить надежность системы ипотечного кредитования и обеспечить доступность жилищных кредитов для широких слоев населения.

 

 

 

1.Управление рисками и страхование ипотечной деятельности

 

В Российской Федерации разработана  и введена в действие система  правового регулирования ипотечной  деятельности, предусматривающая, в  том числе, и страховые отношения  как обязательный институт ипотеки. Страховая деятельность при ипотечном  кредитовании регулируется в дополнение к актам страхового права и  специализированным законодательством  о залогах и ипотеках. В настоящее  время можно перечислить четыре основных правовых акта:

 

• Основные положения о залоге недвижимого имущества - ипотеке, утвержденные распоряжением Заместителя Председателя Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 22 декабря 1993г. № 96-рз (Российская газета, 6.01.1994 г.);

• Глава 23 "Обеспечение исполнения обязательств" Гражданского кодекса Российской Федерации;

• Федеральный закон 16 июля 1998г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (Российская газета, 22.07.1998г.);

• Постановление Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 года "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации, 17.01.2000г., №3, ст. 278).

 

В соответствии с вышеупомянутыми  законодательными актами при заключении ипотечного договора заемщик (залогодатель) обязан заключить одновременно договор  страхования. При этом выгодоприобретателем по договору страхования должен быть кредитор (залогодержатель). Даже, если кредитор не является формальным выгодоприобретателем, он имеет полное право в соответствии с Гражданским кодексом и Федеральным  законом "Об ипотеке" на получение возмещения непосредственно от страховщика. Если заемщик уклоняется от заключения либо пролонгации договора страхования, то это может служить основанием для досрочного завершения ипотечного договора (статья 35 Федерального закона "Об ипотеке").

Обязательное условие  договора об ипотеке - заемщик (залогодатель) обязан страховать за свой счет это  имущество от рисков утраты и повреждения. Предмет ипотеки может быть застрахован  на сумму, меньшую, чем составляет его  реальная стоимость (данная ситуация может  сложиться, если полная стоимость предмета ипотеки превышает размер обязательств перед кредитором - статья 31 Федерального закона "Об ипотеке").

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации  от 11 января 2000г. "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" предусматривается  принятие до конца 2000 Федерального закона о страховании ответственности  при осуществлении ипотечного жилищного  кредитования, отражающего особенности  страхования в данной сфере и  предусматривающего возможность страхования  ответственности по договору. В Концепции, утвержденной данным постановлением в  стандартную процедуру получения  ипотечного кредита включено "страхование  предмета ипотеки, жизни заемщика, а  также по возможности прав собственника на приобретаемое жилое помещение".

В наиболее общем виде ипотечный  рынок представлен на рис.1. Кредитно-финансовое учреждение, которое выдает кредит заемщику, затем продает кредит ипотечному агентству (например, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (Постановление  Правительства Российской Федерации  от 26 августа 1996 г. № 1010 "Об Агентстве  по ипотечному жилищному кредитованию" ("Российская газета" от 4 сентября 1996 г. № 168)), созданное Правительством России). Данное ипотечное агентство  в свою очередь, выпустив ипотечные  облигации, привлекает средства населения, предприятий и организаций.

 

 

 

Рис.1. Принципиальная схема  ипотечной деятельности в России

 

Основные типы рисков, которым  подвергаются участники ипотечной  деятельности, схематично представлены на рис.2. Кредитный риск состоит  в невозможности в силу каких-либо причин обеспечить надлежащее принудительное исполнение обеспеченных ипотекой обязательств, а именно обращения взыскания  на заложенное имущество и выселение  должника. В настоящее время Федеральный  закон "Об ипотеке" определяет принципиальный порядок освобождения жилья, однако требуется доработка конкретного  механизма его исполнения с учетом всех нюансов российского законодательства. Риски ликвидности заключаются  в проблематичности обеспечения  ликвидности баланса банка, связанного с наличием долгосрочных кредитов: вложение финансовых ресурсов в долгосрочное ипотечное кредитование не всегда обеспечивается наличием столь же долгосрочных активов. В случае организации вторичного рынка ипотечных кредитов риски  ликвидности, связанные с ипотечной  деятельностью становятся вполне приемлемыми.

 

Рис.2. Риски ипотечной деятельности

 

Риск процентной ставки связан с изменением рыночной ставки процента и вполне может быть снижен до приемлемой величины применением переменной ставки с привязкой ее к какой-либо устойчивой валюте (корзине валют). Под имущественными рисками в данном случае понимают риски утраты и повреждения предмета ипотеки.

Заемщик ипотечного кредита  в результате каких-либо неблагоприятных  событий может лишиться источника  дохода либо его части - в этом заключается  сущность рисков утраты или понижения  дохода.

 

 

 

 

 

 

 

 

2.Программы ипотечного страхования

 

При разработке программы  ипотечного страхования необходимо правильно определить необходимость  в страховой защите от данных конкретных рисков, не все риски целесообразно  передавать на страхование, так как  большинство рисков, присущих ипотечному кредитованию можно застраховать, но при этом цена ипотечного кредита  значительно возрастет.

Тем не менее, представляется целесообразным акцентировать внимание на некоторых видах страхования, которые достаточно обоснованно  становятся практически обязательными  для потенциального заемщика. Страхование  жизни и здоровья заемщика позволяет  кредитно-финансовому учреждению, выдавшему  ипотечный кредит, быть уверенным  в том, что кредит будет погашен  независимо от превратностей судьбы заемщика. Необходимость страхования  приобретаемой при помощи ипотечного механизма квартиры (или иного  предмета залога) не должна вызывать сомнений ни у кредитора, ни у заемщика, равно  как и титульное страхование (страхование  права собственности). При уничтожении  или серьезном повреждении вследствие предусмотренного договором страхования  события недвижимости, приобретенной  по ипотечной программе, кредитор получит  страховое возмещение и, соответственно, не понесет убытков. При этом, конечно, должны быть учтены и интересы добросовестного  заемщика. Уже из этого становится понятным, что страхование недвижимости, приобретенной по ипотечной программе, имеет свою специфику, хотя бы во время  действия кредитного договора.

При расторжении сделки с  недвижимым имуществом в случае наличия  страхового договора на случай прекращения  права собственности кредитор также  не несет никаких дополнительных расходов. Страховая компания компенсирует стоимость утраченной собственности, при этом право регрессного иска обычно переходит к страховой  компании. Понятно, что при этом страховое  возмещение вполне может делиться между  кредитором и заемщиком в соответствии с суммой уже погашенного кредита. Для этого в страховом договоре надо предусмотреть: кто и в каком случае является выгодоприобретателем.

Обычно в страховые  программы, разработанные совместно  страховыми компаниями и банками, осуществляющими  ипотечное страхование, включаются: накопительное страхование жизни  заемщика, а также рисковые виды страхования, такие как страхование  граждан от несчастных случаев и  болезней, страхование имущества, являющегося  предметом договора ипотеки. Кроме  того, можно использовать такие виды страхования как страхование  финансового риска потери работы заемщиком, страхование возможных  судебных издержек и непредвиденных расходов, связанных с исполнением  права кредитного учреждения на взыскание  предмета ипотеки в случае неисполнения существенных условий ипотечного договора (в том числе уклонения заемщика от страхования предмета ипотеки  от рисков утраты и повреждения), а  также страхование ответственности  профессиональных участников рынка  недвижимости, некоторые другие виды страхования (рис.3).

В реальной практике банк, осуществляющий ипотечное кредитование имеет генеральное  соглашение о сотрудничестве со страховой  компанией, которая может предоставить полный комплекс страховых услуг по ипотечной деятельности. Из перечисленного набора видов страхования обычно выбираются 3-4 наиболее необходимых. В этом случае страховые тарифы снижаются, и услуги страховщика обычно обходятся заемщику в 1-2% в год от суммы кредита.

 

Рис.3. Виды страхования, включаемые в  ипотечный договор либо являющиеся обязательными для участников ипотечных  программах

 

При заключении страхового договора можно предусмотреть постепенное  снижение страховой суммы по страхованию  жизни заемщика и предмета ипотеки  в зависимости от уменьшения задолженности  перед кредитором.

С развитием ипотечных  программ значительно расширяется  страховое поле. Лицо, получившее ипотечный  кредит, несет более серьезный  груз ответственности, так как, нанеся материальный или моральный вред третьим лицам, сталкивается с необходимостью компенсировать его. В условиях недостаточности  финансовых ресурсов (необходимо выплачивать  долг и проценты по нему за предмет  ипотеки), заемщик сталкивается с  необходимостью выбора: либо исполнить  решение суда и лишиться квартиры или дома, либо скрываться от правосудия. Сразу же напрашивающимся выходом из такого положения является страхование гражданской ответственности заемщика.

Страховая компания, занимающаяся накопительным страхованием жизни, может предложить своим страхователям  более заманчивую схему взаимоотношений (рис.4), при которой страхователь заключает договор накопительного страхования жизни в целях  накопления средств для покупки квартиры или дома. Страховая компания, решившая заняться таким бизнесом, может заключить договор с риэлтерской конторой или застройщиком о долевом финансировании строящихся объектов недвижимости, естественно, что стоимость квадратного метра жилья для страховщика, а затем и для страхователя-заемщика будет ниже. Накопив 30% от стоимости приобретаемой недвижимости, страхователь может получить ипотечный кредит, который является при этом и ссудой страхователю. Страховщик же при этом может рефинансировать выданный кредит в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию или в специализированных фондах.

 

1 - заключение договора о долевом  финансировании строящегося объекта  недвижимости, 2 - заключение договора  долгосрочного страхования жизни, 3 - заключение договора займа  и ипотеки, 4 - заключение сопутствующих  договоров страхования (предмет  ипотеки. ответственность заемщика и т.д.), 5 - заключение договора купли-продажи недвижимости, 6 - рефинансирование ипотечного кредита, 7 - размещение ипотечных облигаций на рынке ценных бумаг, 8 - размещение части страховых резервов и свободных средств в ипотечные облигации, 9 - получение стабильного дохода.

 

Рис. 4. Схема ипотечного кредитования с участием страховой компании в  качестве кредитора

При реализации схемы с  кредитованием страхователей, страховая  компания получает возможность внедрить новый качественный страховой продукт, позволяющий удовлетворить зарождающийся  спрос как на страхование жизни, так и на получение ипотечного кредита. Это значительно повышает конкурентоспособность и эффективность деятельности такой страховой компании. При помощи такого совмещения страховых и банковских продуктов достигается развитие долгосрочного страхования жизни, позволяющего в перспективе вывести страховщиков на уровень институциональных инвесторов российской экономики.

При этом, рассматривая накопительное  страхование жизни как источник развития ипотечного кредитования можно  выделить несколько достоинств и  недостатков данного вида страхования (табл.1).

 

Табл. 1 Достоинства и недостатки накопительного страхования жизни  как источника развития ипотечного кредитования

Положительные стороны	Отрицательные стороны
По данному виду можно  выдавать ссуды Страхователю в пределах накопленных резервов по договору страхования	Высокий уровень инфляции не позволяет развивать в России этот вид страхования (этот вид страхования - долговременный: закладывается конкретная, накопительная норма доходности, поэтому пока к этому виду относятся  с недоверием)
Срок страхования равен  сроку возврата кредита (5-15 лет)	Ограничения по возрасту застрахованных лиц
Страховая сумма назначается  в полном объеме, равном размеру  кредита и процентов за него при  смерти заемщика (следовательно обеспечивается полный возврат кредита с процентами)	Дорогой вид страхования (цена зависит от страховой суммы, срока страхования; нормы доходности; возраста Застрахованного лица; порядка  выплат)
Данный вид хотя и дорогой, но он возвращает все расходы (страховые  взносы) Страхователя с накоплением (если не будет страхового случая)	Данный вид страхования  требует надежного и качественного  страхового продукта у надежной страховой  компании
Можно прекратить договор  страхования, получив при этом выкупную сумму в размере накопленных  страховых резервов	Для страховой компании этот вид страхования очень трудоемок, но страховщики идут на это, так как  это выгодное страхование (за рубежом  этот вид страхования на первом месте  по эффективности и сбору страховых  премий)
Данный накопительный  вид страхования может быть хорошим  инвестиционным инструментом, т.е. страховая  компания через накопительное страхование  может увеличить инвестирование ипотечных программ (так было в  США - через развитие ипотеки стремительный  рост экономики).	Страховать по данному  виду страхования можно только на срок более 1 года