Экспертиза и инспектирование инвестиционного процесса
Автор работы: Пользователь скрыл имя, 11 Марта 2014 в 08:59, лекция
Описание работы
Инвестиционный процесс - это совокупность всех действий, осуществляемых инвестором при инвестировании всех стадий (фаз) процесса.
При осуществлении реальных инвестиций инвестиционный процесс состоит из трех стадий - прединвестиционной, инвестиционной и постинвестиционной (эксплуатационной).
Файлы: 1 файл
1
1. Инвестиционный процесс и его фазы.
Инвестиционный процесс - это совокупность всех действий, осуществляемых инвестором при
инвестировании всех стадий (фаз) процесса.
При осуществлении реальных инвестиций инвестиционный процесс состоит из трех стадий -
прединвестиционной, инвестиционной и постинвестиционной (эксплуатационной).
1. прединвестиционная фаза предусматривает выполнение предварительных исследований для оценки объема
инвестиций в проект с их наилучшим и наиболее эффективным использованием.
Основная часть этой фазы представляется:
–
технологическими обновлениями
–
экспертизами
–
бизнес-оценками
Это относиться к изыскательским работам по сбору исходных данных, инновационными, технологическим и
проектно-конструкторским разработкам, проектному анализу.
2. инвестиционная наступает при условии приемлемости экономических и финансовых условий проекта
согласно бизнес-плану.
Она состоит из двух частей:
1 проектирование (разработка проектно-сметной документации)
2 реализация проекта (комплекс мероприятий, связанных с выполнением строительно-монтажных работ в
соответствии с утвержденной заказчиком рабочей документации)
В этой фазе участвуют различные субъекты инвестиционной деятельности (инвестро, заказчик,
многочисленные исполнители).
Эта фаза наиболее сложная. Требует от менеджеров:
–
принятия решений достаточно обоснованных
–
осуществления эффективного контроля за качеством всего комлекса работ
–
выполнение договорных условий участиниками инвестиционого процесса
3 постинвестиционная (эксплуатационная) фаза
В этой фазе должны сформироваться прибыль и амортизационные отчисления, с тем чтобы окупились
инвестиции.
Таким образом экономические условия предусмотренные в этой фазе необходимо учитывать в период
эксплуатации предприятия.
В строительной отрасли выделяют следующие основные фазы инвестиционного процесса: разработку
концепции строительства объекта недвижимости, предпроектную подготовку, составление
проектно-сметной документации, непосредственное осуществление строительства объекта
недвижимости, ввод в действие, освоение его производственных мощностей и дальнейшая
эксплуатация.
Участники инвестиционных проектов
Основной элемент структуры инвестиционного проекта - это участники проекта, так как именно они
обеспечивают реализацию замысла и достижение целей проекта.
В зависимости от типа проекта в его реализации могут принимать участие от одной до нескольких десятков
организаций. У каждой из них свои функции, степень участия в проекте и мера ответственности за его судьбу.
Вместе с тем все эти организации, в зависимости от выполняемых ими функций, можно объединить в
конкретные группы участников проекта:
Заказчик - будущий владелец и пользователь результатов проекта. В качестве заказчика может выступать как
физическое, так и юридическое лицо. При этом заказчиком может быть как одна единственная организация, так
и несколько организаций, объединивших свои усилия, интересы и капиталы для реализации проекта и
использования его результатов.
2
Инвестор - тот, кто вкладывает средства в проект. Часто Инвестор одновременно является и Заказчиком. Если
же Инвестор и Заказчик - не одно и то же лицо, инвестор заключает договор с заказчиком, контролирует
выполнение контрактов и осуществляет расчеты с другими участниками проекта.
Проектировщик - тот, кто разрабатывает проектно-сметную документацию.
Поставщик - осуществляет материально-техническое обеспечение проекта (закупки и поставки).
Подрядчик - юридическое лицо, несущее ответственность за выполнение работ в соответствии с контрактом.
Консультант - это фирмы и специалисты, привлекаемые на контрактных условия для оказания
консультационных услуг другим участникам проекта по всем вопросам и на всех этапах его реализации.
Менеджер проекта - это юридическое лицо, которому заказчик (или инвестор или другой участник проекта)
делегирует полномочия по руководству работами по проекту: планированию, контролю и координации работ
участников проекта.
Команда Проекта - специфическая организационная структура, возглавляемая руководителем проекта и
создаваемая на период осуществления проекта с целью эффективного достижения его целей.
Лицензиар - юридическое или физическое лицо -- обладатель лицензий и "ноу-хау", используемых в проекте.
Лицензиар предоставляет (обычно на коммерческих условиях) право использования в проекте необходимых
научно- технических достижений.
Банк - один из основных инвесторов, обеспечивающих финансирование проекта. В обязанности банка входит
непрерывное обеспечение проекта денежными средствами, а также кредитование генподрядчика для расчетов с
субподрядчиками, если у заказчика нет необходимых средств
2. Основные принципы экспертизы.
Экспертиза — оценка принятых решений.
Экспертиза - исследование специалистами-экспертами каких-либо вопросов для вынесения заключения.
Основными принципами экспертизы являются:
1. принципы соответствия достигнутых параметров инвестиционного процесса установленным стандартами
качества, техническими условиями, действующим на законодательном уровне нормам и нормативам, мировому
уровню, а также требованиям непосредственного инвестора (инвесторов), осуществляющих инвестиционный
проект.
2. принцип независимости (объективности) экспертизы
Никто не вправе вмешиваться в работу экспертов, их решения и заключения должны быть независимыми и
достоверными. Назначая экспертизу, заказчики должны быть уверены в отсутствии у эксперта предвзятости, его
независимости от сторон и других заинтересованных в деле лиц. Данный принцип тесно связан с принципом
объективности, ведь в случае отсутствия независимости эксперта от какого-либо участника процесса или от
органа, назначившего экспертизу, экспертное исследование нельзя считать объективным. В тоже время
соблюдение принципа независимости эксперта не гарантирует проведение объективного исследования, так как
последнее может зависеть от личных убеждений, чувств, взглядов эксперта.
Принцип независимости экспертов экспертизы при осуществлении ими своих полномочий в
области экспертизы означает создание законодательством гарантий объективности экспертов и их
заключений, обеспечение независимого от заказчика документации, органов государственной власти
и местного самоуправления, иных лиц процесса экологической экспертизы. Данный принцип отнюдь
не означает абсолютную независимость экспертов экологической экспертизы, поскольку в своей
деятельности эксперты обязаны руководствоваться международным и российским
законодательством, установленными нормами и нормативами и дать полное и достоверное
заключение об объекте экспертизы в рамках своего предмета исследования.
3. принцип достоверности и высокого качества экспертизы заключается в законодательном требовании
обеспечения необходимого объема информации надлежащего качества, которая позволила бы
экспертам экологической экспертизы дать обоснованное и полное заключение по вопросам,
находящимся в их компетенции. Обязанность обеспечения достоверности и полноты информации,
3
предоставляемой на экспертизу, лежит на заказчике документации.
Принцип позволяет снизить стоимость строительства, путем ликвидации ошибок на начальной стадии.
Позволяет избежать финансовых и строительно технических проблем
3. Цель и задачи экономической экспертизы.
Экономическая экспертиза — род судебных экспертиз, направленных на изучение деятельности финансово-
экономического характера, осуществляемой хозяйствующим субъектом, то есть анализ и оценка корректности
финансовых операций, их отражение в учете, а также исследование кредитной, налоговой и других областей
деятельности.
Главной целью экономической экспертизы является разработка заключений, обеспечивающих достижение
максимального положительного результата при наименьших затратах и высоком качестве проектных решений.
Главными задачами экономической экспертизы инвестиционного процесса являются :
- обеспечение проведения экспертизы ТЭО (ТЭР) проектов, а также смет на строительство предприятий, зданий
и сооружений с учетом применения в проектировании достижений научно-технического прогресса,
рационального и экономного использования материальных,
топливно-энергетических и трудовых ресурсов, достоверного определения сметной
стоимости строительства;
- соответствие построенных объектов ко времени их ввода в действие передовому техническому
уровню и высоким показателям по производительности труда, себестоимости производства и качеству
продукции (услуг);
- повышение уровня архитектурно-планировочных и градостроительных решений;
-осуществление контроля за комплексным решением вопросов строительства объектов недвижимости с учетом
инвестиционной политики государства и муниципальных образований.
4.Методические подходы к оценке инвестиционных рисков.
Прогнозирование и оценка инвестиционных рисков, возможна на различных стадиях реализации проектов
создания и использования объектов недвижимости осуществляются, как правило, на основе экспертного
анализа и статистическими методами.
Для этого на первом этапе составляется перечень (независимых событий), которые могут повлиять на
экономические результаты реализации инвестиционных проектов.
Так на стадии строительства такими рисками могут быть:
5. Экспертиза эффективности воспроизводственных процессов на предприятии.
Воспроизводство основных фондов - общественное производство, рассматриваемое как непрерывный процесс
их бновления путем приобретения новых, реконструкции, технического перевооружения, модернизации и
капитального ремонта существующих фондов.
Экспертиза эффективности воспроизводственных процессов на предприятии предусматривает:
1. Оценку технического состояния фондов предприятия, интенсивности процессов их возобновления, а также
4
экономической эффективности использования основных средств как в целом по предприятию, так и по
отдельным классификационным амортизационным группам.
2. Анализ эффективности применяемых амортизационных методов и степени использования формируемых
амортизационных ресурсов в целях воспроизводства основных фондов.
3. Определение на базе нормативного подхода норм дополнительных реинвестиций прибыли для образования
вместе с амортизационными отчислениями внутренних инвестиционных ресурсов в объеме, необходимом для
эффективного воспроизводства и использования основных средств предприятия.
6.Органы экспертизы.
В качестве органов экспертизы могут выступать:
1. Главгосэкспертиза - при реализации инвестиционных проектов и процессов, финансируемых из
федерального бюджета.
2. Областные (муниципальные) структуры экспертных органов при реализации инвестиционных процессов
регионального (местного) значения.
3. Аудиторские фирмы при экспертизе достоверности финансовой деятельности в организации.
4. Группы и отдельные эксперты, осуществляющие выборочную экспертизу и контроль отдельных вопросов и
элементов инвестиционного процесса по предложению органов экспертизы, арбитражных судов, а также самих
инвесторов.
Основным научным методом, используемым при экспертизе, является метод сравнительного анализа значений
показателей, достигнутых при реализации инвестиционного процесса с их требуемыми эталонными
значениями.
Итоговым документом экспертизы является экспертное заключение, на основе которого принимается
(утверждается) окончательное решение рассматриваемых разработок и вопросов.
Составление заключения о техническом состоянии конструкций или технического паспорта на объект
исследования.
По результатам обследования здания или сооружения, после анализа всех полученных материалов, членами
комиссии составляется заключение о техническое состоянии объекта, которое подписывается всеми членами
комиссии и заверяется печатью соответствующего учреждения.
В заключении должны быть освещены следующие вопросы:
1) на основании какого приказа или распоряжения назначена комиссия по обследованию. Состав комиссии,
сроки проведения обследования. Задание на обследование и кем оно выдано;
2) перечень документов, используемых комиссией при обследовании;
3) краткое описание архитектурно-планировочного решения здания или сооружения и основных несущих
конструкций;
4) технология производства на объекте, условия эксплуатации конструкций, агрессивность среды и т. д.;
5) результаты натурного обследования всех конструкций, основные выявленные дефекты, их причины и
возможные последствия;
6) прочностные характеристики материалов конструкций;
7) данные о фактических нагрузках на конструкции;
8) результаты проверочных расчетов конструкций с учетом реальных расчетных схем, нагрузок, дефектов и
ослабления сечений и т. д.
9) выводы о несущей способности основных конструкций и первоочередные мероприятия по обеспечению
безопасности людей. Рекомендации по ремонту или усилению конструкций, необходимости
дальнейшего наблюдения за объектом и т. д.
В каждом конкретном случае структура заключения, также как и программа обследования, может
уточняться организацией, которая в дальнейшем будет заниматься строительным проектированием или
реконструкцией объекта.
Если заключение составляется для оценки рыночной стоимости объекта, необходимо указать в нем
физический износ отдельных конструкций и здания в целом, перечень устранимых и неустранимых
физических дефектов и др.
При более глубоком обследовании целесообразно составлять паспорт технического состояния несущих
конструкций здания или сооружения. В нем представлены схемы планов и разрезов здания, типы основных
несущих конструкций, их техническое состояние и фактическая надежность, имеющиеся дефекты и
повреждения и рекомендации по усилению или профилактике конструкций. В паспорте также указывается
организация, проводившая обследование, дата обследования и рекомендуемые сроки восстановления
конструкций и последующего обследования.
7.Экономическая экспертиза ТЭО.
Экономическая экспертиза ТЭО проекта заключается, прежде всего, в достоверной оценке его эффективности
(рентабельности инвестиций), её сравнении с эталонным (нормативным, требуемым) значением, на основании
которого принимается решение о финансировании инвестиционного проекта.
Экспертиза ТЭО проектов предусматривает:
5
1. Контроль сметно-финансовой документации:
- анализ и оценку объективности определения размера капитальных вложений – составления сметной
документации (соответствие принятых объемов работ действительным значениям, правильность и
обоснованность использованных расценок и тарифов, соответствие состава сметной документации
нормативным актам);
-анализ и оценку издержек производства;
-определение годовых поступлений от деятельности предприятия;
- анализ потребности в оборотном капитале;
- установление источников финансирования и условий инвестирования (расчёт);
проверку правильности оформления соглашений между участниками инвестиционного процесса.
2. Определение экономически эффективного жизненного цикла проекта.
3. Оценку рисков, связанных с осуществлением проектов.
4. Анализ коммерческой эффективности.
5. Анализ бюджетной и/или экономической (народнохозяйственной) эффективности (при использовании
бюджетных инвестиций).
8. Функция наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости - это
использование объекта, обеспечивающее его максимальную стоимость из всех разумно возможных, физически
осуществимых, финансово приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов
использования. Наилучшее и наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой
стоимости. Объекты недвижимости, за редким исключением, имеют альтернативные варианты их
использования. Каждому из этих альтернативных вариантов использования соответствуют определённые
ожидаемые выгоды.
Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика в отношении наилучшего
использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «Наилучшее и наиболее
эффективное использование», применяемое в данном отчёте, подразумевает такое использование, которое из
всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово - приемлемых, должным образом
обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую
текущую стоимость объекта.
При определении вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования объекта должны
применяться четыре основных критерия анализа:
1. Физическая возможность - физическая возможность наилучшего и наиболее эффективного
использования рассматриваемого объекта.
2. Допустимость с точки зрения законодательства – характер предполагаемого использования не
противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника объекта.
3. Финансовая целесообразность – допустимый, с точки зрения закона порядок использования объекта
должен обеспечить чистый доход собственнику.
4. Максимальная продуктивность – кроме получения чистого дохода как такового, наилучшее и наиболее
эффективное использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо
достижение максимальной стоимости самого объекта.
Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости определяется наиболее выгодной
эксплуатацией объекта недвижимости, обусловленной физической возможностью, разумной оправданностью,
юридической законностью, осуществимостью с финансовой точки зрения. В результате чего доходы от
эксплуатации недвижимости становятся максимальными.
Использование имущества, не разрешенное законом или физически не законное, не может рассматриваться в
качестве наиболее эффективного.
9. Понятие экономического эффекта и экономической эффективности использования объекта
недвижимости.
Понятия «экономический эффект» и «экономическая эффективность» относятся к числу важнейших категорий
рыночной экономики. Эти понятия тесно связаны между собой.
Экономический эффект предполагает какой-либо полезный результат, выраженный в стоимостной оценке.
Экономическая эффективность – это соотношение между результатами хозяйственной деятельности и затратами
живого и овеществленного труда, ресурсами.
В отличие от экономического эффекта экономическая эффективность – величина относительная. Определить её
можно лишь сопоставив экономический эффект как результат деятельности с затратами, которые обусловили
этот эффект. Чаще всего экономическая эффективность определяется коэффициентом экономической
эффективности Е в зависимости от того, в чем выражен экономический эффект и какие затраты учитываются
при расчете, коэффициент экономической эффективности может рассчитываться по-разному, но суть остается
6
той же.
Самым распространенным коэффициентом экономической эффективности является показатель рентабельности
ρ (все его разновидности).
Нужно различать понятие «эффект» и «эффективность».
Эффект – абсолютный показатель результата какого-либо действия или деятельности. Он может быть как
положительным, так и отрицательным.
Эффективность – относительный показатель результативности и может быть только положительной величиной.
В настоящее время используются различные термины, по-своему характеризующие соотношение результата с
определёнными целевыми установками – результативность, целесообразность, экономичность,
производительность, действенность.
Эффективность – характеристика процессов и воздействий сугубо управленческого характера, отражающая
прежде всего степень достижения преследуемых целей, поэтому эффективностью обладает лишь
целенаправленное взаимодействие.
Под эффективностью также понимают:
определённый конкретный результат (эффективность действия чего-либо);
соответствие результата или процесса максимально возможному, идеальному или плановому;
функциональное разнообразие систем;
числовую характеристику удовлетворительности функционирования;
вероятность выполнения целевых установок и функций;
отношение реального эффекта к требуемому (нормативному) эффекту.
Оценка эффективности
Эффективность можно исследовать с различных сторон: с точки зрения формирования затрат, планирования
объема производства, прибыли, реализации инвестиционных проектов и др.
Однако анализ поведения затрат, методов их распределения, составление и контроль выполнения смет,
калькулирование себестоимости изделий и продукта, определение порога рентабельности производства и
реализаций продукции — лишь необходимый начальный этап анализа общей эффективности деятельности
предприятия, функционирующего как единое целое. Результаты анализа дают администрации предприятия и
другим пользователям — субъектам анализа необходимую информацию о состоянии анализируемых объектов.
Цели субъектов анализа могут быть различными, но все они сходятся в главном — получение ключевых
параметров, позволяющих дать точную оценку как текущего состояния объекта, так и перспектив его развития.
Если интерес предприятия ранее был определен вопросами производства, то при новых условиях необходим
учет целей и интересов разных субъектов анализа, заинтересованных в работе организации (табл. 1.).
Таблица. Направления и цели анализа эффективности различных заинтересованных групп
Группа
Вклад в организацию
Вид интереса
Параметры анализа
Собственники
Собственный капитал
Дивиденды
Финансовые результаты,
устойчивость положения
Заимодавцы
Заемный капитал
Проценты
Ликвидность
Администрация
Знания, компетентность
Оплата труда
Карьерный рост
Все аспекты деятельности
фирмы
Персонал
Труд (работа)
Заработная плата и
отчисления на
социальные нужды
Эффективность
хозяйственной деятельности
Поставщики
Поставка товаров
Цена товара
Финансовое состояние
Покупатели
Закупки товара
Цена товара
Финансовое состояние
Налоговые органы
Инфраструктура предприятия Налоги
Финансовые результаты
С переходом России к рыночной экономике действовавшие ранее методики оценки экономической
эффективности по многим параметрам изменились, разработки же по методическим вопросам эффективности
переходного периода от плана к рынку до недавнего времени практически отсутствовали. Образовавшийся
методический «вакуум» стал заполняться консультациями и пособиями, подготовленными экспертами.
В их числе «Пособие по подготовке промышленных технико-экономических исследований», разработанное
экспертами ЮН ИДО ООН, в котором содержится специальный раздел «Финансовая и экономическая оценка
7
проекта». Но Методические рекомендации, базирующиеся на этом пособии, не касаются многих вопросов
эффективности производства. В 1994 году были опубликованы «Методические рекомендации по оценке
эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансирования», одобренные Госстроем,
Минэкономики, Минфином и Госкомпромом России.
Проблемы оценки эффективности деятельности предприятий аналогичны проблемам оценки эффективности
общества в целом. Основными вопросами являются: как измерить эффективность производства и что является
критерием эффективности.
Оценка деятельности предприятия должна учитывать результаты и затраты производства. Однако практика
показывает, что оценка производственных звеньев только с помощью показателей результатно-затратного
подхода не всегда нацеливает их на достижение высоких конечных результатов деятельности, изыскание
внутренних резервов и на деле не способствует повышению общей народнохозяйственной эффективности
(отчасти виновен в данном случае и существовавший ранее жесткий механизм ценообразования).
Виды эффективности
Нередко высказывается мнение, что отношение достигнутых результатов к установленной цели (целевая
эффективность) и отношение ресурсов к этим результатам (затратная или ресурсная эффективность)
исчерпывают любую эффективность управленческих процессов.
Однако мало различать эффективность результативную (целесообразную) и экономическую (затратную).
Необходим еще и анализ обоснованности самих целей деятельности. Словом, необходим анализ эффективности
последней с точки зрения соответствия ее целей нормативным идеалам и ценностным нормам, принимаемым
обществом на определенном этапе ее развития.
На этом основании выделяют следующие три вида эффективности:
потребностную (отношение целей к потребностям, идеалам и нормам);
результативную (отношение достигнутого результата к преследуемым целям);
затратную (отношение затрат к достигнутым результатам).
Эти виды эффективности образуют цепочку: потребностная эффективность предопределяет содержание
результативной, а та — затратную.
Цепочка же «потребности — цели — задачи — ресурсы» (рис. 3) исчерпывает содержание разработки любого
плана.
Поэтому выделенные виды эффективности полностью соответствуют содержанию планирования и
обеспечивают единство таких функций управления, как планирование и анализ эффективности — и планов, и
итогов их выполнения.
Если потребностную (П), результативную (Р) и затратную (3) эффективности выразить отношениями Ц/П, Р/Ц и
Р/3, где Ц — цели, то комплексному понятию эффективности соответствует выражение:
Э = Ц/П * Р/Ц * Р/3.
Различают три основных элемента экономической эффективности управления производством: эффективность
комплекса процессов, каким является управление, и прежде всего организация управления; экономическая
эффективность совершенствования отдельных подсистем, соответствующих определенным функциям
управления; эффективность применения вычислительной техники и внедрения мероприятий по созданию
автоматизированных систем управления.
10.Последовательность выбора наилучшего функционального направления использования
недвижимости.
(Источник 1)
Этапы
Проводить анализ лучшего и наиболее эффективного использования необходимо на самой ранней стадии
реализации проекта. До определения лучшего и наиболее эффективного использования не стоит разрабатывать
детализированную концепцию объекта, иначе это будут напрасно потраченные деньги.
Если речь идет о настройке участка, то чем раньше будет проведен такой анализ, тем лучше. Застройщики часто
обращаются к нам, уже имея генеральный план застройки. В этом случае речь идет скорее об обосновании уже
имеющейся идеи относительно использовании участка или объекта недвижимости с точки зрения юридической
допустимости и физических характеристик с целью получения максимального дохода, принимая во внимание
существуют и прогнозируемую ситуацию на рынке недвижимости. Иной раз вам предоставляют площадку и
уже готовую идею по ее функциональному использованию, которую необходимо максимально эффективно
воплотить. Но самый правильный подход - изучить участок и прилегающую территорию, чтобы понять, как
использовать его наилучшим образом. В этом часто кроется причина конфликта. Участок может принести,
скажем, 10 миллионов, но если проанализировать объект недвижимости и его оптимальное использование
изначально, возможно, предусмотрев его перепланировку, реконструкцию, изменения зонирования,
8
интенсивность застройки и т.п., можно будет поднять его ценность в 2-З раза. Нередко бывают случая, когда,
проанализировав участок, по котором уже начались работы, можно сказать: ?Вот оптимальное наилучшее
использование под ваш проект. Но знаете, участок можно использовать более эффективно?.
В целом, анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости представляет собой
процесс последовательной проверки всех вариантов на соответствие следующим критериям:
1.юридическая допустимость;
2.физическая осуществимость;
3.финансовая эффективность;
4.максимальная доходность.
При этом последовательность этапов отбора вариантов для определения наиболее эффективного, как правило,
соответствует приведенной выше. В первую очередь рассматриваются юридическая допустимость и физическая
осуществимость каждого из Вариантов, затем оценивается финансовая осуществимость и лишь в конечном
итоге - максимальная доходность. Этот алгоритм аналитики, имеющие огромный опыт такой работы,
выработали с одной целью - не тратить время на финансово-экономический анализ и сравнение концепций,
которые просто юридически запрещены или физически невозможны.
В процессе проверки юридической допустимости каждого из рассматриваемых вариантов использования
недвижимости анализируются существующие ограничения, нормы зонирования, нормативные акты по охране
исторических зданий, строительные нормы и правила, а также экологическое законодательство и так далее - все
то в законодательнорегулятивной сфере, что может ограничивать или делать конкретные виды потенциального
использования невозможными.
Очень важнов процессе анализа юридической допустимости не только установить, каково нынешнее влияние
юридического фактора на рассматриваемый объект и возможности его использования, во и прогнозировать его
изменения в будущем. Так, принятие новой редакции градостроительных документов, уточнение норм
зонирования, изменение детальных планов территории может подтвердить заключение по поводу юридических
условий выбранного ранее варианта использования, но может и существенно ограничить его эффективность.
На выбор наиболее эффективного использования недвижимости существенное влияние может оказать наличие
обременений, а именно: сервитутов, залогов, а также договоров аренды земли, срок которых истекает в
ближайшее время. При этом в течение остаточного срока аренды потенциальные варианты использования
объекта в значительной степени зависят от условий договора и возможности его продления.
Кроме того, необходимо учитывать ограничения, которые могут проистекать из договоров о приобретении
объектов недвижимости, а также в актах на право собственности и временного пользования земельными
участками. Эти ограничения могут касаться некоторых вариантов использования, конкретизировать
расположение зданий на земельном участке, их параметры и даже тип применяемых строительных материалов
и конструкций.
В итоге, юридически невозможны вариант использования объекта проходит на следующий этап. Теоретически
это может произойти, если аналитик предполагает внесение изменений в существующие на момент проведения
исследований законодательные нормы.
Ключевыми критериями на следующем этапе анализа наилучшего пользования - проверки физической
осуществимости - являются размер, параметры, район расположения, ландшафт, состояние грунта и наличие
(возможность создания) подъездных путей к участку, а также риск стихийных бедствий различного рода
(наводнения, землетрясения, оползни).
В целом, определяющее воздействие на использование земельного участка оказывают его размер и форма. Так,
некоторые варианты использования становятся эффективными только если площадь участка превышает
определенный минимум. Если этот показатель для того или иного варианта использования не достигается,
аналитик должен определить, насколько, высока вероятность расширения имеющегося участка, и только если
так возможность отсутствует, отказать от данной концепции.
В некоторых случаях площадь участка может превышать размер, необходимый для наиболее эффективно
использования. Участок с имеющимся улучшениями может иметь избыточную площадь, не требуемую
эффективного выполнения существующим зданием своей функции. Площадь незастроенного участка может
превышать необходимую для наилучшего и наиболее эффективно использования. Максимально эффективным
вариантом использован избыточных площадей земельного участка может стать застройка дополнительными
зданиями или продажа.
9
Что касается участка неправильной формы, то затраты на его застройку могут повышаться, а доходность
некоторых вариантов использования понижаться.
Характеристики почв рассматриваемом земельном участке также имеют большое значение, поскольку
определяют его функциональную полезность. Те или иные негативные аспекты усложняют его застройку и
увеличивают затраты на освоение. При этом для различных вариантов использования роль характеристики почв
может быть различной. Так, для высотного офисного или жилого здания неустойчивость грунта моя быть
фатальной, тогда как для складского комплекса она лишь несколько увеличит себестоимость заклад
фундамента.
Если речь идет о существующей застройке, возможность использования которой рассматривается в качестве
базы для нового строительства, то в процессе анализа физической осуществимости эксперты детально
рассматривают состояние зданий и сооружений. Если здание для обеспечения оптимального вида
использования необходимо перепланировать, то следует рассчитать необходимые затраты и сопоставить их с
дополнительной доходностью, которая появится в результате осуществления этих затрат; например, если
необходима надстройка этажей или создание подземного паркинга, следует установить, насколько техническое
состояние здания позволяет это сделать.
Проводить анализ наилучшего использования значительно проще, когда существует много ограничений. В этом
случае можно сразу, до разработки концепции и осуществления детальных расчетов, определить, какие виды
использования допустимы и возможны, а какие нет. Если же такие ограничения отсутствуют изначально, то
необходимо проводить более глубокий анализ и постепенно сужать спектр возможного использования
имеющегося участка. С другой стороны, для некоторых участков функциональное использование прописано
настолько широко, что позволяет реализовывать проект любого типа недвижимости, и это становится его
преимуществом.
Если мы условно находимся ?в чистом поле?, то такой анализ представляет собой объемную и многогранную
работу, предполагающую исследование всех возможных направлений использования (жилье, офисы, торговые
площади, mixed-use, др.) с сечением по нескольким географическим и демографическим группам. Работа будет
проводиться в несколько этапов, причем некоторые из них могут реализовываться параллельно: исследование
окрестностей объекта недвижимости, выявление свободных ниш на рынке данного региона, определение
целевых аудиторий и изучение их поведения и предпочтений. В то же время, нужно учесть макро-ситуацию и
план развития рынка недвижимости города/страны, экономические тенденции, положение дел и возможные
изменения в социальной сфере. Далее идет оценка стоимости объекта недвижимости, прогноз будущих
денежных потоков и иных финансовых показателей. Задача упрощается, если объект находится в зоне
интенсивной городской застройки. Тогда его функциональное назначение может быть определено на основании
анализа окружающей застройки, что автоматически сузит круг исследуемых параметров.
На следующем этапе проводится анализ финансовой эффективности вариантов использования,
соответствующих критериям юридической допустимости и физической реализуемости. Как отмечают эксперты,
вариант считается эффективным с финансовой точки зрения, если он генерирует доходность, как минимум
превышающую нормальную (минимальную) норму для данного сегмента рынка, то есть покрывает текущие
эксплуатационные расходы, расходы на финансирование и позволяет возвращать основной капитал темпами, не
меньшими, чем для аналогичных проектов отрасли. Некоторые аналитики относят к финансово эффективным
варианты, которые всего лишь позволяют покрывать текущие издержки, однако не предъявляют каких-либо
требований к возврату основного капитала. В итоге, все виды использования, обеспечивающие положительный
доход, рассматриваются как выполнимые в финансовом отношении, однако этот подход имеет существенный
недостаток, поскольку позволяет относить к финансово эффективным варианты, которые по своей доходности
уступают даже безрисковым вложениям, например, в государственные ценные бумаги и банковские депозиты,
не говоря уже о проектах в сфере недвижимости. А ведь у каждого инвестора есть свои минимальные
требования к доходности, учитывать которые, или хотя бы ориентироваться на минимальные принятые на
рынке требования к доходности, просто необходимо.
В идеале для каждого из вариантов использования определяется чистый операционный доход, а затем отдельно,
поскольку требуемая доходность на инвестиции в земельные улучшения и непосредственно земельный участок
могут несколько отличаться, рассчитывается ставка дохода на инвестированный капитал и доходность участка.
При этом тот или иной вид использования считается финансово выполнимым, если генерируемый им чистый
доход соответствует обоим показателям доходности инвестиций - в строительство и приобретение прав на
земельный участок.
Отдельно стоит остановиться на анализе вариантов использования, не предполагающих получение дохода в
процессе эксплуатации. В этом случае во главу угла ставится рыночная стоимость объекта недвижимости,
которая должна превышать издержки на строительство или реконструкцию объекта для этого варианта
использования. Аналогично с предыдущим вариантом, аналитик может рассматривать как простое превышение,
так и соответствие заданной минимально допустимой норме рентабельности инвестированного капитала.
10
На этом этапе, предполагающем проведение финансово-экономического анализа, очень многое зависит от
качества и точности допущений, положенных в основу расчетов, а именно: конкурентоспособность объекта
заданных масштабов и наполнения, проявляющаяся в уровне арендных ставок (цен продажи), показателях
заполняемости и т.д. Причем важны не только и не столько текущие показатели рынка, сколько прогнозные,
включая цену будущей продажи объекта как инвестиционного продукта.
<!--[if !vml]--><!--[endif]-->
На финальном этапе с целью выбора варианта, соответствующе максимальной доходности, анализируется
доходность каждого из юридически допустимых, физически возможных и финансово эффективных вариантов.
На практике в качестве универсальной базы для сравнения доходности проектов различно наполнения и
структуры использует стоимость земельного участка, независимо от того, является он на момент проведения
исследования свободным или застроенным.
С точки зрения методологии расчет выглядит следующим образом. Стоимость земельного участка может
определяться путем деления величины генерируемого им дохода на ставку капитализации, требуемой рынком
для того или иного варианта использования. Величина же дохода от земли:
определяется методом остатка согласно которому такой доход рассматривается как разница между совокупным
доходом, генерируемым объектом недвижимости, и доходам которые обеспечиваются привлечением рабочей
силы, капитала, основных средств (зданий и сооружений). Кроме того, остаточная стоимость земельного
участка может определяться сразу как разница между суммарной стоимостью объекта недвижимости
стоимостью земельных улучшений, также затрат на освоение земельного участка с учетом заданной формы
возврата на инвестиционный капитал, отражающей нормальную для данного сектора экономики
предпринимательскую прибыль.
Хотя основным критерием максимальной доходности того или иного варианта использования объекта
недвижимости является чистая текущая стоимости можно также использовать внутреннюю норму доходности
инвестиции которая может вступать в противоречие с предыдущим критерием. Однако, это уже более высокий
уровень анализа возможности наилучшего использования, в большей степени в направленный на анализ
денежных потоков в рамках инвестиционного проекта по застройке участка и создания на нем соответствующей
инфраструктуры.
Подходы
В ходе анализа наилучшего использования земельный участок может рассматриваться:
• как незастроенный;
• как застроенный.
Эксперты отмечают что для определения востребованости текущего использования объекта недвижимости,
необходимости его продолжения или изменения, анализ земельного участка проводится на основе допущения,
что на нем отсутствуют улучшения, даже если площадка застроена (условно свободная или незастроенная).
Подход к рассмотрению земельного участка как незастроенного предполагает что он не имеет строений, либо
может быть освобожден от них в результате сноса.
Существует две разновидности данного подхода, в рамках которых целью использования земельного участка
является:
• спекуляция, то есть продажа без улучшений. Данный вариант эффективен, если рынок готовой недвижимости
насыщен и/или динамика роста цен на землю превышает динамику роста цен на недвижимость, то есть на
земельные улучшения;
• застройка новыми зданиями и сооружениями (включая освоение земельного участка, то есть создание
инфраструктуры, с последующей продажей).
Как отмечают эксперты, чаще всего на практике проводится анализ земельного участка как условно
незастроенного. При этом выбор наиболее эффективного использования осуществляется в рамках анализа
инвестиционного проекта, учитывающего затраты на снос существующих строений и их исключение из общей
остаточной стоимости участка.
Подход к рассмотрению земельного участка как настроенного предполагает сохранение существующих на нем
строений. При этом анализируются варианты сохранения и изменения текущего использования существующего
объекта недвижимости. В рамках каждого из вариантов изучается необходимость и возможность следующих
действий:
• сохранения существующего объема и уроню генерируемых объектом недвижимости услуг;
• реконструкции с целью повышения класса здания и, соответственно, ставок арендной платы;
• расширения площадей за счет пристройки или дополнительных этажей;
• уменьшении неэффективных площадей за счет частичного сноса.
Затем, сравнивал существующий вариант использования расположенных на земельном участке улучшений с
оптимальным вариантом, аналитик получает ответ на следующие вопросы:
• Целесообразно ли продолжать эксплуатировать здание в его нынешнем состоянии согласно текущему
использованию?
11
• Какой вариант перестройки здания выбрать:
реконструкции), расширение, частичный снос?
•В какие сроки окупятся расходы на перестройку?
В финальном отчете аналитики приводят наилучшее использование участка как незастроенного и как
застроенного отдельно, с обоснованием допущений, расчетов и выводов по каждому из вариантов.
(источник2 )
Факторы, определяющие оптимальное использование земли:
) местоположение - оказывает основное влияние на стоимость земельного участка (учитываются
перспективность местоположения, транспортная доступность);
) рыночный спрос - данный фактор отражает соотношение спроса и предложения на рынке,
изучается для обоснования выбираемого варианта использования земельного участка (перспективы
рыночного спроса на предлагаемое использование, виды налогов и другие условия). Необходимо
выделить сегмент рынка, на нем и нужно развивать деятельность;
) финансовая обоснованность - подразумевает способность проекта обеспечить доход от
использования земельного участка. Получаемый доход должен быть достаточным для возмещения
затрат инвесторов и для обеспечения получения ожидаемой прибыли;
) физическая пригодность участка - это перспектива создания улучшений - размер, климат,
топография,
качество
грунта,
экологические
параметры,
инженерно-геологические
и
гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование и т. д.;
) физическая осуществимость и технологическая обоснованность - это анализ соотношения качества,
расходов и сроков реализации проекта, доступность транспорта, вероятность стихийных бедствий,
возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка;
) законодательная или юридическая допустимость связана с соответствием варианта использования
земельного участка действующему законодательству. Данная допустимость выявляется в результате
анализа строительных, экологических нормативов, ограничений этажности, сложности в районе
исторической городской застройки, возможного изменения нормативных актов, соблюдения правил
зонирования, негативных настроений местного населения;
) максимальная доходность, она определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных
вариантов использования с учетом риска инвестиций.
Глава 4. Критерии анализа наилучшего использования объектов
Для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта цены на объекты недвижимости
корректируются с учетом факторов, определяющих ННЭИ.
§4.1 Потенциал местоположения
Оценка с учетом местоположения участка учитывает влияние благоприятного расположения участка
внутри оцениваемой экономической зоны. Данная корректировка предполагает изменение стоимости
участка прямо пропорционально удалению о рынков сбыта продукции, транспортных сетей, качества
дорог и других факторов через специальные коэффициенты, отражающие стоимость дополнительных
транспортных издержек, складывающихся из-за сверх нормального удаления.
Помимо этого, коэффициент на местоположение предусматривает корректировку на удаленность
участка от объектов инженерного обеспечения и отдельных элементов окружающего ландшафта.
Близость участка к линиям электропередач и связи, газопроводу, водному массиву, лесным угодьям
способствует удорожанию стоимости земли, и наоборот, удаленность от вышеуказанных объектов и
близость к источникам загрязнения любого происхождения ведут к обесцениванию участка.
Корректировку проводят через поправочные коэффициенты, размер которых колеблется от 0 до 4.
Немаловажную роль при продаже участка играет коэффициент к цене, учитывающий близость зоны
нахождения участка к крупным городам и поселкам. Статус города (поселка), развитие социально-
культурного потенциала. Данный коэффициент способствует формированию повышенного спроса в
пригородных зонах городов, поэтому его можно использовать как элемент сравнения при
сопоставлении участков.
§ 4.2. Рыночные условия
В процессе сравнения даты оценки с датой продажи сопоставимых объектов недвижимости следует
учитывать, что рыночные условия время от времени меняются. Поэтому надо определить,
осуществлялась ли сопоставимая продажа при таких же или иных рыночных условиях. Иногда
рыночные условия остаются стабильными в течение года и больше, а иногда они могут меняться в
трех-, шестимесячный период времени или даже быстрее. Взаимодействие спроса и предложения
12
влияет на цену, если меняется один или другой фактор или оба. Цены реагируют соответствующим
образом. Индекс спроса и предложения вводится в каждой местности по оценочным зонам (данные
статистики).
Поправка на время продажи отражает фактическое изменение покупательной способности валюты, в
которой осуществлялись платежи за сопоставимую недвижимость, другими словами - инфляцию на
рынке недвижимости. Инфляционный индекс представляет собой соотношение между взвешенным
уровнем оплаты труда, оптовых, розничных и других цен продажи. Данные по официальному уровню
инфляции можно брать из «Российской газеты» или Интернета.
Каждый компонент определения «рыночная стоимость» имеет собственное концептуальное
содержание.
Оцениваемая сумма - цена в денежном выражении (обычно в местной валюте), которую нужно
заплатить за недвижимость в коммерческой сделке. Рыночная стоимость определяется как наиболее
вероятная и обоснованно достижимая цена на рынке на дату оценки. Определение рыночной
стоимости исключает увеличение или уменьшение рассчитываемой цены в силу специальных
условий или обстоятельств, таких как нерыночное финансирование, обременение договорами залога
и т. п., других особых соображений или уступок сделанных кем-либо, из имеющих отношение к
сделке лиц.
Оцениваемая рыночная стоимость относится к конкретному моменту времени. Так как рынки и
рыночные условия могут изменяться, то оцениваемая стоимость может быть некорректной или
несоответствующей на другой момент времени. Результат оценки будет отражать фактическое
состояние рынка и внешних обстоятельств на действительную дату оценки, а не на прошлую или
будущую дату.
В связи с изложенным, дата отчета об оценке и дата оценки могут быть разными, но дата отчета не
может предшествовать дате оценки.
Рыночная стоимость - это оцениваемая сумма, за которую недвижимость следует обменивать на дату
оценки между готовым купить покупателем и готовым продать продавцом в коммерческой сделке
после должного маркетинга, во время которой каждая из сторон действует компетентно, расчетливо и
без принуждения.
Ставка (коэффициент) дисконтирования - коэффициент, используемый для преобразования будущих
значений стоимости в текущую стоимость.
Ставка (коэффициент капитализации) - процентная ставка, используемая, для пересчета дохода в
рыночную стоимость объекта.
Ставка налога - размер налоговых изъятий из доходов.
Улучшения - это любые формы благоустройства участка, от зданий и сооружений до ландшафтного
оформления, увеличивающие его рыночную стоимость.
§ 4.3 Физические характеристики
В процессе сравнительной оценки выявляются и рассматриваются только крупные физические
сходства и различия. Оценщик должен быть хорошо информирован о физических характеристиках
сопоставимых объектов, чтобы сделать обоснованные поправки на различия между ними.
При оценке земельного участка существует поправка на площадь свободной земли. Которая
определяется как разность между общей площадью земельного участка и площадью зданий в плане
плюс 2,5 м. с каждой стороны. Если количество физических различий между объектами
недвижимости велико, то продажу нельзя использовать как сопоставимую, а если различий нет или
их немного, то сравнение возможно и необходимо.
§ 4.4 Юридическая обоснованность
Юридические данные включают в себя объем передаваемых по сделке прав. Сравнение можно
проводить только при передаче одинаковых прав по оцениваемому и сопоставимым объектам.
Поправка вводится при отягощении прав покупателя залогом, долгосрочной арендой или другим
обременением. Корректировка на право собственности заключается в учете разницы между
рыночной и контрактной арендной платой.
§ 4.5 Технологическая обоснованность и физическая осуществимость
Технологическая обоснованность определяется возможностью реализации проекта в установленные
сроки при соблюдении требований к строительству и качеству работ. Определение обоснованности
предполагает анализ соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятности
стихийных бедствий, доступности транспорта, возможности подключения к коммунальным
13
удобствам, учет размеров и формы земельного участка.
Глава 5. Методы анализа НиНЭИ
Способ наилучшего использования недвижимости может либо достигаться на основе уже
существующих строений, либо предполагать сооружение принципиально новых улучшений, что
требует рассмотрения земельного участка как свободного. Исходя из этого оценщики применяют при
анализе наилучшего использования недвижимости два приема:
наиболее эффективное использование участка как незастроенного;
наиболее эффективное использование участка как застроенного.
Существуют следующие основные причины для определения наиболее эффективного вида
использования земли как незастроенной:
. Выделение в стоимости недвижимости стоимости только земельного участка.
. Использование метода сопоставимых продаж для оценки застроенной земли.
. Расчет потери в стоимости из-за внешнего устаревания.
. Оценка реальной стоимости земли в составе объекта недвижимости, который является
неоптимальным для данного участка.
Анализ наиболее эффективного использования застроенного участка делают по двум причинам:
. Идентификация вида использования объекта недвижимости, обеспечивающего наибольший общий
доход на вложенный капитал.
. Выявление на рынке объектов недвижимости одинакового назначения с сопоставимым уровнем
эффективности использования.
метод:
Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для зданий и
земли различны:
) определение стоимости застройки условно свободного земельного участка зданиями и
сооружениями определенного назначения с учетом рыночного спроса и предложения;
) расчет потенциального валового дохода;
) внесение поправок с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей;
) определение возможности получения прочих доходов и их величины;
) оценка действительного валового дохода;
) расчет эксплуатационных расходов, резерва затрат капитального
характера и общего чистого операционного дохода от недвижимости;
) определение коэффициента капитализации для зданий;
) оценка дохода, приносимого построенными зданиями и сооружениями, и дохода, относимого к
земле;
) расчет коэффициента капитализации для земельного участка;
) оценка земельного участка методом капитализации дохода, приносимого землей.
метод:
Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для земли и
строений одинаковы
) определение стоимости застройки условно свободного земельного участка зданиями и
сооружениями конкретного назначения с учетом рыночного спроса и предложения;
) расчет потенциального валового дохода;
) внесение поправок с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей и величины
прочих доходов;
) оценка действительного валового дохода;
) расчет эксплуатационных расходов и резерва затрат капитального характера, а также общего
чистого операционного дохода;
) определение общего коэффициента капитализации для оцениваемой недвижимости;
) оценка недвижимости методом капитализации дохода;
) оценка земельного участка в виде дохода, равного разнице между расчетной стоимостью
недвижимости и затратами на улучшения.
метод:
Земельный участок рассматривается как застроенный, однако строения требуют проведения
некоторых улучшений
) расчет чистого операционного дохода, приносимого недвижимостью;
) определение общего коэффициента капитализации;
) оценка недвижимости методом капитализации чистого операционного дохода;
) расчет затрат на усовершенствование объекта;
) определение прироста стоимости недвижимости с учетом проведенных улучшений (Рыночная
стоимость объекта по текущему использованию - Рыночная стоимость объекта с проведенными
улучшениями).
14
Последовательность рассмотрения данных критериев в ходе анализа различных вариантов
использования недвижимости для выбора наиболее эффективного обычно соответствует
приведенной выше. В первую очередь рассматриваются юридическая допустимость и физическая
осуществимость, затем оцениваются финансовая обеспеченность и максимальная продуктивность.
Данная последовательность процедуры анализа обусловлена тем, что наиболее эффективный вариант
использования, даже при наличии необходимого финансирования, неосуществим, если он
юридически запрещен или невозможна его физическая реализация.
11.Определение доходов и расходов при эксплуатации объекта недвижимости.
Эксплуатация объектов — деятельность, включающая следующие процессы: проверки и оценки данных об
объекте и информирование пользователей о техническом состоянии объекта, процессы регулирования
функционирования объекта и поддержания его работоспособного состояния, процессы осуществления
технического обслуживания объекта и текущего ремонта объекта, и другие процессы эксплуатации объекта.
Интерес к коммерческой недвижимости стабильно высок, количество и качество новых объектов постоянно
растет, и собственники недвижимости осознают необходимость профессиональной эксплуатации, которая
способствует увеличению сроков службы здания, а также повышает его рыночную стоимость. По оценкам
специалистов рынка недвижимости более 85% всех затрат приходится на эксплуатационные расходы.
1. Операционные расходы − периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта
недвижимости и воспроизводства дохода.
К операционным (или эксплуатационным) расходам относятся издержки по эксплуатации объекта,
предоставлению услуг пользователю и поддержанию потока доходов. В состав эксплуатационных расходов
объекта недвижимости входят: заработная плата и премии обслуживающего персонала, социальное страхование
работников, коммунальные услуги (электричество, газ, телефон, вода и пр.), расходы на содержание объекта
(оплата услуг охранной и противопожарной служб, по обслуживанию лифта, инженерных коммуникаций,
телефона и пр.), представительские расходы, расходы на рекламу, банковские услуги, а также транспортные
расходы.
Операционные расходы могут быть двух видов:
а) постоянные расходы (фиксированные, условно-постоянные) − эти расходы не изменяются с изменением
коэффициента загрузки объекта недвижимости (например, налоги на имущество, платежи по страхованию,
управленческие расходы);
б) переменные расходы (условно-переменные) − зависят от коэффициента загрузки объекта недвижимости: чем
больше загрузка объекта недвижимости, тем выше эти расходы (например, коммунальные услуги, вывоз
мусора, оплата электроэнергии и др.).
Некоторые расходы не включаются в состав операционных расходов либо потому, что учитываются
коэффициентом капитализации (амортизационные отчисления − возврат основного капитала), либо потому, что
не рассматриваются в качестве затрат, связанных с эксплуатацией объекта недвижимости (например, выплаты
основной суммы и процентов по ипотечному кредиту, страхование ипотечных кредитов, страхование бизнеса и
личной ответственности и др.).
В каждом конкретном случае перечень операционных расходов может быть больше или меньше. Следует иметь
в виду, что при анализе должны учитываться нефактические расходы владельца за прошедший период, а
прогнозируемые типичные расходы на следующий год после даты оценки.
При эксплуатации недвижимости имеются такие расходы, которые производятся достаточно редко. Если их не
учесть, то оценщик поит неверный результат. Для их учета введено понятие резервов, под которым понимается
ежегодное откладывание (резервирование) денег под долгосрочные расходы
2. Резерв (расходы) на замещение − эти расходы или имеют 1−2 раза за несколько лет или сильно изменяются
год от года. Это, как правило, затраты на возмещение предметов с коротким сроком жизни (жалюзи,
кондиционеры, кухонное оборудование и др.). Обычно к таким предметам относят:
- кровлю, покрытие пола, другие строительные элементы с коротким сроком эксплуатации;
- санитарно-техническое, кухонное оборудование, электроприборы;
15
- механическое оборудование (жалюзи, кондиционеры);
- лифты;
- оборудование бассейна;
- тротуары, подъездные дороги и т.п.
Эти затраты составляют значительные единовременные суммы, которые надо накапливать на специальном
счете. Если эти затраты не учесть, то доход окажется завышенным. Если в период предполагаемого срока
владения не предусматривается замена быстроизнашивающихся компонентов, расходы на их замещение не
учитываются, а их износ будет компенсирован при продаже объекта недвижимости.
Затратный подход.
Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении
затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом всех видов износа.
Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и
исходит из того, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму,
чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по
назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек. Данный подход оценки может
привести к
объективным результатам, если возможно точно оценить величины затрат на строительство аналогичного
объекта и его износа при непременном условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке
недвижимости.
Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:
1.
Расчет стоимости приобретения свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее
использования (Сзем).
2.
Расчет стоимости возведения нового аналогичного объекта, получение восстановительной оценки
(Спвс).
3.
Определение величины физического, функционального и внешнего износов недвижимости. На основе
этих износов определяется накопленный износ (Инак).
4.
Уменьшение восстановительной оценки на сумму износа для получения реальной стоимости объекта.
5.
Обоснование величины прибыли предпринимателя (ПП).
6.
Добавление к рассчитанной реальной стоимости здания стоимости земли.
Определить рыночную восстановительную стоимость зданий и сооружений можно путем пересчета сметной
стоимости строительства в ценах 1984г. в сметные цены 1991г. и дальнейшей корректировки этих цен с
использованием рыночных коэффициентов удорожания строительно-монтажных работ на дату оценки.
Другой метод в контексте затратного подхода для получения величины восстановительной стоимости -
расчет ее на основе индексов и рыночных цен в строительстве, которые приводятся в ежеквартальном
межрегиональном информационно-аналитическом бюллетене КО-Инвест.
Третий метод в контексте затратного подхода применяется для нового строительства и заключается в
калькулировании необходимых для строительства ресурсов в текущих ценах. Расчеты стоимости строительства
производятся в ценах 1969 года на основе Укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) с
последующим индексированием затрат на дату оценки.
Основная формула затратного подхода к оценке недвижимости:
Сзатр = Сзу + Снов.стр. – Износ,
(1)
где Сзатр – стоимость, определенная затратным методом,
Сзу – стоимость участка земли,
Снов.стр. – стоимость нового строительства (восстановительная или замещающая),
Износ – накопленный износ.
Стоимость нового строительства определяется с точки зрения потенциального покупателя (инвестора):
Сновстр = ПИ + КИ + ПП,
(2)
где ПИ – прямые издержки,
КИ – косвенные издержки,
ПП – прибыль предпринимателя (инвестора).
Под прямыми издержками обычно понимают издержки, которые несет генеральный подрядчик, и которые
включаются в договорную цену. В нормальных рыночных условиях эта величина равна сметной стоимости
строительства, которая определяется как сумма стоимости строительно-монтажных работ (Ссмр), стоимости
оборудования (Соб), если она подлежит оценке, и величине прочих затрат (ПрЗ):
ПИ = Ссмет = Ссмр + Соб + ПрЗ
(3)
Стоимость строительно-монтажных работ определяется как сумма прямых затрат подрядчика (ПЗ),
накладных расходов и плановых накоплений (сметной прибыли подрядчика):
16
Ссмр = ПЗ + НР + ПН
(4)
Прямые затраты складываются из заработной платы строительных рабочих, стоимости материалов и
стоимости эксплуатации машин и механизмов:
ПЗ = Сзп + Смат + Сэмм
(5)
Информация для подсчета объемов работ должна быть получена путем визуального осмотра, изучения
данных, технической экспертизы и технического паспорта на объект оценки.
НДС при строительстве является одним из существенных элементов затрат.
Таким образом, затратный подход показывает оценку восстановительной стоимости объекта за вычетом
накопленного износа, увеличенную на стоимость земли.
Физический износ – снижение стоимости имущества, связанное со снижением его работоспособности в
результате естественного старения, влияния неблагоприятных факторов внешней среды, обветшания.
Функциональный износ – снижение стоимости имущества из-за его несоответствия требованиям,
предъявляемым рынком к данному имуществу. Основная причина заключается в появлении на рынке
современных видов имущества аналогичного назначения.
Внешний износ – снижение стоимости имущества в результате изменения экономической ситуации,
экологии, законодательства.
Износ может быть устранимым и неустранимым.
Устранимым считается износ, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом
стоимость.
Классификация видов износа в зависимости от причин их происхождения помогает оценщику учесть все
отличия объекта оценки от «идеала». Кроме того, составляющие накопленного износа разделяются на
составляющие исправимые (устранимые) и неисправимые (неустранимые).
В зависимости от того, является ли исправление (устранение) данной составляющей износа экономически
целесообразным. Критерием экономической целесообразности является соотношение между затратами на
исправление и вкладом в стоимость.
Исправимый физический износ оценивается как затраты, необходимые на проведение ремонта,
восстановления или усиления конструкций (фундаментов, стен, перекрытий, кровли, внутренней отделки
помещений, столярных изделий, санитарно-технических приборов и т.д.).
С рыночной точки зрения, потеря стоимости за счет устранимого физического износа имеет место в
результате того, что типичный покупатель произведет немедленный ремонт, чтобы восстановить нормальные
эксплуатационные характеристики объекта недвижимости (косметический ремонт, восстановление участков
протекающей кровли, ремонт инженерного оборудования и т.п.).
Неисправимый физический износ оценивается на основе так называемого экономического возраста или
путем экспертных оценок накопленных дефектов и повреждений.
Следует отметить, что экономический возраст конструктивных элементов может быть выше или ниже
хронологического возраста в зависимости от качества изготовления и условий эксплуатации конструкций. В
литературе отмечается тенденция к завышению величин неисправимого физического износа долгоживущий
элементов вследствие того, что реальный срок экономически целесообразной эксплуатации их (общая
экономическая жизнь) оказывается выше нормативных сроков эксплуатации.
Неисправимый физический износ относится к позициям, исправление которых в настоящее время
практически невозможно или экономически нецелесообразно. Теоретической основой для расчета
неисправимого физического износа является предположение о линейном уменьшении потребительских качеств
элементов и конструкций в течение их срока службы. Общепринятым подходом считается полное исчерпание
потребительских свойств в течение срока службы.
В существующей практике оценки элементы сооружения, имеющие неисправимый физический износ, делят
на элементы долгоживущие и короткоживущие.
Долгоживущие элементы – ожидаемая остаточная жизнь совпадает с остаточной экономической жизнью
всего объекта (например, фундаменты, несущие стены, капитальные перекрытия и т.п.).
Короткоживущие элементы – имеют меньшую остаточную экономическую жизнь, чем весь объект,
поэтому в течение срока эксплуатации предусматривается их периодическая замена.
Неисправимый физический износ рассчитывается от остаточной восстановительной стоимости (за вычетом
исправимого физического износа), пропорционально отношению фактического и нормативного сроков службы
объекта недвижимости.
Функциональный исправимый износ, требующий добавления новых элементов оценивается как разница
между стоимостью работ по выполнению добавлений на дату оценки и их стоимостью во время строительства.
Осуществление строительно-монтажные работы в существующем здании может оказаться сложнее и дороже,
чем в строящемся объекте.
Функциональный исправимый износ, требующий замены элементов или их модернизации, оценивается как
стоимость заменяемых элементов за вычетом их физического износа и стоимости возврата материалов с
17
добавлением стоимости демонтажа старых и разнице в стоимости монтажа новых элементов в существующем
здании и при новом строительстве.
Функциональный исправимый износ за счет «сверхулучшений» оценивается как стоимость текущая,
восстановительная стоимость «лишних» позиций за минусом их физического износа, плюс стоимость
демонтажа и минус стоимость возврата материалов.
Неисправимый функциональный износ за счет элементов, которые необходимы, но не учтены в стоимости
нового строительства, оценивается как капитализированная потеря дохода, относящаяся к данному недостатку
за вычетом стоимости этих элементов, если бы они были включены в стоимость нового строительства.
Неисправимый функциональный износ за счет элементов, которые включены в стоимость нового
строительства, но являются излишними оценивается как сумма стоимости «лишних» элементов с учетом их
физического износа и дополнительных затрат, связанных с наличием этих элементов.
Внешний (экономический) износ оценивается методом сравнения продаж или методом капитализации
потери дохода вследствие внешнего воздействия. При этом к внешнему износу относится только часть
капитализированных потерь дохода, относящаяся к недвижимому имуществу.
Внешний износ вызывается наличием внешних по отношению к объектам оценки факторов. К факторам,
возможно, отнести: особенности местоположения по отношению к типично рыночным (нормальным) условиям,
изменения ситуации на рынке, изменения финансовых и законодательных условий.
Износы могут рассчитываться либо в рублях, либо в процентах от полной восстановительной стоимости.
Накопленный износ определяется по формуле:
Инакопл = 1 - (1 - Ифизич) * (1 - Ифункц) * (1 - И внешн),
(6)
где Ифизич., Ифункц. и Ивнешн. – выраженная в долях степень соответствующего частного обесценения –
соответственно физического, функционального и экономического.
Сравнительный подход.
Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на
сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах
сделок с ними после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.
Сравнительный подход основан на том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по
аналогии, то есть, основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный подход
основывается на принципе замещения. Другими словами, подход имеет в своей основе предположение, что
благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за
которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.
В зависимости от условий сделки могут приниматься корректировки, если:
- объект оценки арестован в судебном порядке;
- приобретение объекта оценки через ипотечную корпорацию;
- наличие каких-либо обременений;
- наличие арендаторов.
Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости,
сходными параметрами с объектами оцениваемыми. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом
параметров, по которым объекты отличаются друг от друга.
После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой
собственности.
Основные этапы процедуры оценки при сравнительном подходе:
1. Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предложениях, по
продаже объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки.
2. Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что
совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.
3. Подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной
единицы измерения.
4. Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся
на рынке по отдельным элементам, корректировка цены оцениваемого объекта.
5. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и
сведению их к одному стоимостному показателю или группе показателей. В условиях недостатка или
низкой достоверности информации о рынке вместо стоимостной оценки объекта выходные данные
могут быть представлены в виде группы показателей.
Главные проблемы этого подхода – трудности с получением необходимой информации, с выбором аналога,
адекватного оцениваемому объекту, с учетом степени несовпадения состава и численных значений
характеристик аналога, и оцениваемого объекта.
Развитие вторичного рынка недвижимости (так называемого рынка «Second Hand», то есть рынка
имущества, бывшего в использовании) расширяет информационную базу применения указанного подхода,
внося в то же время определенные коррективы в методику его применения, связанные с учетом стоимости и
степени износа объектов вторичной продажи, используемых в качестве аналогов.
18
В идеальном варианте нижней границей стоимости является остаточная стоимость воспроизводства
(остаточная восстановительная стоимость), характеризующая точку зрения продавца, который не продаст
объект дешевле, чем он обошелся ему самому (с учетом накопленного износа).
Верхней границей стоимости является остаточная стоимость замещения либо обоснованная рыночная
стоимость, отражающие точку зрения покупателя, который не заплатит за объект больше, чем ему может
обойтись приобретение на свободном, открытом и конкурентном рынке нового аналогичного объекта (с учетом
факторов износа, времени и риска).
Другим показателем верхней границы стоимости может служить стоимость, полученная методом
капитализации дохода в рамках доходного подхода, то есть покупатель не заплатит за объект больше, чем
текущая стоимость ожидаемых преимуществ, возникающих от владения этим объектом.
К элементам сравнения при применении сравнительного подхода относят характеристики объектов
недвижимости и сделок, которые вызывают изменение цен на недвижимость.
К элементам, подлежащим обязательному учету, относят:
- состав передаваемых прав собственности;
- условия финансирования сделки купли-продажи;
- условия продажи;
- время продажи;
- месторасположение;
- физические характеристики;
- экономические характеристики;
- характер использования;
- компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.
Корректировки цен продажи сравнимых объектов производятся в следующем порядке:
- в первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка,
которые проводятся путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату;
- во вторую очередь производятся корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости,
которые производятся путем применения указанных корректировок к результату, полученному после
корректировки на условия рынка, в любом порядке.
Для определения величин корректировок, в зависимости от наличия и достоверности рыночной
информации, применяются количественные и качественные методы.
Окончательное решение о величине результата, определенного методом сравнения продаж, принимается на
основании анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения, имеющих наибольшее сходство с
объектом оценки.
При наличии достаточного количества достоверной рыночной информации, для определения стоимости
методом сравнения продаж в контексте сравнительного подхода допускается применять методы математической
статистики.
Доходный подход.
Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении
текущей стоимости ожидаемых доходов от объекта оценки.
Доходный подход основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный
инвестор или покупатель, приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод.
Иными словами, стоимость объекта может быть определена, как его способность приносить доход в будущем.
При реализации доходного подхода используются методы:
- прямой капитализации (при сохранении стабильных условий использования имущества, постоянной
величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций и одновременном учете возврата капитала и
дохода на капитал);
- дисконтирования денежных потоков (при произвольно меняющихся денежных потоках, изменяющихся
рисках);
- валовой ренты (основан метод на среднестатистическом отношении рыночной цены к потенциальному
или действительному доходу);
- ипотечно-инвестиционного анализа (учет стоимости собственного и заемного капитала).
В работе производится расчёт рыночной стоимости квартиры путём дисконтирования денежных потоков.
Основные этапы процедуры оценки, которые должны быть применены в методе дисконтирования в
контексте доходного подхода:
1. Оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке для
сравнимых объектов.
2. Оценка потерь на основе анализа рынка, характера его динамики (трендов) применительно к
оцениваемой недвижимости для получения действительного валового дохода
3.
Расчетная величина издержек вычитается из валового дохода, итоговый показатель – действительный
валовой доход.
4. Полученный чистый доход затем пересчитывается в текущую стоимость объекта рядом способов. Выбор
19
способа пересчета зависит от качества исходной информации о рынке.
Процедура оценки по методу дисконтирования денежных потоков имеет следующую последовательность:
- определение ожидаемого дохода от всех источников для определения потенциального валового дохода
(ПВД);
- определение возможных потерь от простоя (незагруженности) передаваемого в аренду имущества и потери
при сборе арендной платы для расчета эффективного валового дохода;
- определение статей и величин расходов для получения чистого эксплуатационного дохода (ЧЭД) путем
уменьшения эффективного валового дохода на величину определенных расходов;
- прогнозирование динамики валового дохода и эксплуатационных расходов на принятый горизонт
планирования;
- определение стоимости имущества на конец прогнозного периода методом прямой (возвратной)
капитализации;
- определение дохода от продажи имущества в соответствии с действующим налоговым законодательством;
- определение ставки дисконтирования;
- расчет текущей стоимости оцениваемой недвижимости как суммы дисконтированных будущих денежных
потоков.
Определение ставки дисконтирования:
- первый способ определения ставки дисконтирования: метод рыночной экстракции, согласно которому
ставка дисконтирования рассчитывается путем получения средневзвешенной величины ставки
дисконтирования по данным рынка квартир в г. Нижнем Новгороде.
- второй способ расчета ставки дисконтирования основан на модели цены капиталовложений (МЦКВ),
которая предполагает, что инвестор стремится получить доход, превышающий доходность застрахованных
от риска ценных государственных бумаг.
Ставка дисконтирования определяется методом кумулятивного построения.
В расчетах используется формула:
Rн = Rб/р+ П1+П2+П3+С,
(7)
где Rн – необходимая норма дохода на собственный капитал (ставка дисконтирования);
Rб/р – без рисковая (базовая) ставка доходности;
П1 – премия за ликвидность;
П2 – премия за риск вложения в оцениваемый объект;
П3 – премия за инвестиционный менеджмент;
С – премия за страновой риск.
За основу берется безрисковая норма доходов, к которой добавляется норма дохода за риск инвестирования в
рассматриваемый сектор рынка и поправки на неликвидность. С учетом особенностей объекта оценщик может
вносить дополнительные поправки. Вложения капитала в недвижимость имеют более высокий риск, чем все
другие инвестиции, поэтому ставка дисконтирования должна учитывать это путем ее увеличения.
Так как вложения в недвижимость являются более рискованными, то и управление этими инвестициями
требует выбора варианта финансирования, отслеживания рынка, принятия решения о продаже или удержании
объекта недвижимости, работы с налоговыми органами и т.д., то есть требуются определенные усилия, которые
должны компенсироваться путем включения в реальную ставку инвестиционного менеджмента.
Под ликвидностью понимается быстрота, с которой актив может быть превращен в наличные денежные
средства. Недвижимость является низколиквидным товаром, этот фактор учитывается ставкой компенсации за
низкую ликвидность.
Кроме получения прибыли в виде процентов по вложению капитала опытный инвестор учтет также и время
возмещения (возврата) вложенного капитала, то есть к полученной ставке необходимо будет добавить ставку
возмещения капитала.
Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков
каждого из них, и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.
Преимущества каждого подхода в оценке определяются по следующим критериям:
Тип, качество и обширность информации, на основе которых проводится анализ;
Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как
использование, потенциальная доходность.
Таким образом, в настоящей работе использованы все три подхода определения стоимости объекта оценки –
затратный, сравнительный и доходный.
12.Критерии экономической эффективности использования объекта недвижимости.
Вариант наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости должен отвечать четырем
критериям – это:
• юридическая допустимость;
• физическая осуществимость;
20
• финансовая обеспеченность;
• максимальная продуктивность.
Последовательность рассмотрения данных критериев в ходе анализа различных вариантов использования
недвижимости для выбора наиболее эффективного обычно соответствует приведенной выше. В первую очередь
рассматриваются юридическая допустимость и физическая осуществимость, затем оцениваются финансовая
обеспеченность и максимальная продуктивность. Данная последовательность процедуры анализа обусловлена
тем, что наиболее эффективный вариант использования, даже при наличии необходимого финансирования,
неосуществим, если он юридически запрещен или невозможна его физическая реализация.
Юридическая допустимость.
Проверка юридической допустимости каждого рассматриваемого варианта использования осуществляется во
всех случаях в первую очередь. Однако не следует смешивать вариант оптимального использования объекта с
юридическим требованием использования недвижимости по ее прямому назначению.
Оценщик рассматривает частные ограничения, нормы зонирования, строительные нормы и правила,
нормативные акты по охране исторических зданий, а также экологическое законодательство, которые могут
конкретные виды потенциального использования.
На выбор наиболее эффективного использования недвижимости может оказать влияние наличие долгосрочных
договоров аренды. В течение остаточного срока аренды использование объекта зависит от условий договора
аренды. Если наиболее эффективный вариант использования объекта сдерживается наличием договора аренды,
это следует отразить в отчете об оценке.
Например, если объект ограничен договором аренды земли, срок которого истекает более чем через 12 лет, то,
возможно, нет экономической целесообразности в строительстве нового здания, у которого экономический срок
службы составляет 40 лет.
Кроме того, необходимо учитывать возможные ограничения, которые могут быть заложены в договоре о
приобретении объектов недвижимости. Данные ограничения могут касаться некоторых направлений
использования, конкретизировать расположение зданий на земельном участке, параметры зданий, тип
применяемых строительных материалов. Если ограничения по документу о праве собственности вступают в
противоречие с более общими юридическими нормами, например строительными нормами и правилами, то
обычно в расчет принимается максимальное ограничение.
Строительные нормы и правила могут сдерживать застройку земли наиболее эффективными строениями, если
они увеличивают строительные расходы для соблюдения технических нормативов.
Это, в конечном счете, препятствует развитию территорий. В некоторых районах строительные нормы и
правила используются для снижения уровня нового строительства и ограничения роста.
Действующие правила землепользования направлены на охрану окружающей среды. Оценщики должны
учитывать нормативы по чистоте воздуха, воды, а также общественное мнение о предполагаемых проектах
застройки территорий.
Пример. Строительство зданий определенной этажности, противопожарные разрывы, требования инсоляции.
Законодательно запрещенный на дату оценки вариант использования может рассматриваться на дальнейших
этапах анализа только в том случае, если оценщик предполагает внесение в существующие нормы
изменений. Однако вероятность изменения законодательства, строительных норм и правил, правил зонирования
и т. д. никогда не бывает определенной на 100%.
Физическая осуществимость.
Выбор наиболее эффективного варианта использования недвижимости должен опираться на физическую его
осуществимость.
Критерии физической осуществимости – размер, форма, район, дизайн, состояние грунта и подъездные пути к
участку, а также риск стихийных бедствий (таких, как наводнение или землетрясение) – влияют на
предполагаемый вариант использования земли.
Конечная полезность земельного участка зависит от его размера и формы. Некоторые варианты дают
наибольший эффект только на базе использования участка определенного размера. В этом случае необходимо
определить возможность расширения имеющегося земельного участка, так как некоторые участки могут не
иметь потенциала для увеличения.
Форма участков влияет на конечную продуктивность, так как затраты на застройку земельного участка
неправильной формы могут быть выше, что в дальнейшем снижает их полезность, по сравнению с участками с
ровными сторонами.
21
Аналогично наличие подъездных путей к участку и инженерных коммуникаций увеличивает его конечную
продуктивность, поскольку достигается экономия на его освоении. Так, свободная мощность очистных
сооружений ограничивает физические размеры предполагаемого варианта эффективной застройки.
Топографические или почвенные характеристики земельного участка отражаются на функциональной
полезности площадки. Выявленные оценщиком негативные моменты затрудняют ее застройку или увеличивают
затраты на освоение. Поскольку все представленные на рынке участки конкурируют друг с другом,
оцениваемый участок не может быть непригодным для наиболее эффективного использования, так как уступает
другим участкам, типичным для данного района.
В процессе анализа физической осуществимости эффективного варианта использования необходимо
рассмотреть состояние зданий и сооружений для определения возможности его дальнейшей эксплуатации на
новой основе. Если здания для обеспечения оптимального вида использования необходимо перепланировать, то
следует рассчитать необходимые для этого затраты и сопоставить их с итоговой доходностью. Как правило
затраты на реконструкцию объекта зависят от физического состояния и местоположения недвижимости.
Финансовая обеспеченность.
Следующий этап отбора видов использования – анализ финансовой обеспеченности. Вариант считается
финансово приемлемым, если он обеспечивает доход от эксплуатации, равный или превышающий объем
эксплуатационных затрат, расходы на финансирование и требуемую схему возврата капитала. Таким образом,
все виды использования, которые могут обеспечить положительный доход, рассматриваются как выполнимые в
финансовом отношении.
Если вид использования не предполагает получения регулярного дохода от эксплуатации, то в ходе анализа
отбираются те варианты, которые создают недвижимость, по стоимости равную или превышающую издержки
на строительство или реконструкцию объекта для этого нового вида использования. Оценщик должен сравнить
прирост капитала или доход от использования недвижимости с понесенными капитальными расходами. Если
доход ниже расходов или превышает их лишь незначительно, такой вид использования признается
невыполнимым в финансовом отношении.
Для оценки видов использования, приносящих регулярный доход от эксплуатации, по каждому из них оценщик
рассчитывает общий чистый операционный доход, индивидуальную ставку дохода на инвестированный
капитал, сумму дохода, относимую к земле. Если чистый доход соответствует необходимой доходности
инвестиций и обеспечивает требуемую доходность земельного участка, этот вид использования является
выполнимым в финансовом отношении.
Очевидно, идентификация видов использования, выполнимых в финансовом отношении, базируется на анализе
спроса, предложения и местоположения.
Максимальная продуктивность.
Максимальная продуктивность — это наибольшая стоимость земельного участка как такового, независимо от
того, является он свободным (фактически или условно) или застроенным. Таким образом, реализация данного
критерия предполагает из всех юридически разрешенных, физически реализуемых и обеспечивающих
положительную величину дохода вариантов выбор того вида использования, который обеспечивает
максимальную стоимость основы недвижимости — земельного участка.
Потенциальный вариант наиболее эффективного использования земли отражает долгосрочную, тщательно
разработанную и достаточно конкретную программу землепользования, связанную с нормальным сроком
эксплуатации зданий и сооружений. Срок эксплуатации зависит от типа здания, качества строительных работ и
других факторов.
Максимальная продуктивность земельного участка определяется путем соотнесения суммы его дохода со
ставкой капитализации, требуемой рынком для данного вида использования. Однако, в зависимости от
выбранного варианта использования недвижимости, метод определения стоимости земли может быть
различным. Выбор метода зависит от степени переориентации фактического назначения оцениваемой
недвижимости, уровня риска рассматриваемого варианта, требуемой ставки доходности и периода возмещения
капитала, сроков реализации предполагаемого варианта использования недвижимости.
Вид использования, обеспечивающий наибольшую доходность земли, является наиболее эффективным. В
основе всех используемых методов определения стоимости земельного участка с целью выбора наиболее
эффективного варианта лежит так называемая техника остатка. Доход от земли рассматривается как остаток
между совокупным доходом, генерируемым недвижимостью, и теми суммами дохода, которые обеспечиваются
привлечением рабочей силы, капитала, основных средств (функционирующих зданий и сооружений).
Стоимость земельного участка, в свою очередь, представляет разницу между суммарной стоимостью всего
объекта недвижимости и остаточной стоимостью строений либо затратами на их возведение.
22
Способ наилучшего использования недвижимости может либо достигаться на основе уже существующих
строений, либо предполагать сооружение принципиально новых улучшений, что требует рассмотрения
земельного участка как свободного. Исходя из этого оценщики применяют при анализе наилучшего
использования недвижимости два приема:
• наиболее эффективное использование участка как незастроенного;
• наиболее эффективное использование участка как застроенного.
Существуют следующие основные причины для определения наиболее эффективного вида использования
земли как незастроенной:
1.
Выделение в стоимости недвижимости стоимости только земельного участка.
2.
Использование метода сопоставимых продаж для оценки застроенной земли.
3. Расчет потери в стоимости из-за внешнего устаревания.
4. Оценка
реальной
стоимости
земли
в
составе
объекта недвижимости, который является
неоптимальным для данного участка.
Анализ наиболее эффективного использования застроенного участка делают по двум причинам:
1.
Идентификация вида использования объекта недвижимости, обеспечивающего наибольший общий доход
на вложенный капитал.
2.
Выявление на рынке объектов недвижимости одинакового назначения с сопоставимым уровнем
эффективности использования.
Рассмотрим различие между наиболее эффективным использованием участка без строений и объекта
недвижимости со строениями на примере недвижимости производственного назначения, имеющей токсичные
выбросы. Район, в котором расположен анализируемый объект, по своим природным характеристикам
осваивается как пригородный жилой массив.
Максимальная эффективность использования участка без строений, с наибольшей вероятностью, будет
основана на использовании под жилой коттедж. В данном случае возникнут затраты на снос и утилизацию
имеющегося объекта. На практике потенциальный владелец собственности будет осуществлять перезастройку
участка только в том случае, если остаточная стоимость построек невелика.
В зависимости от того насколько близким по времени к дате оценки находится выбранный вариант
использования, требующий нового строения, существующий вид использования может рассматриваться как
промежуточный. Так, если по плану расширения городских земель коттеджное строительство достигнет
анализируемого земельного участка через пять лет, а срок, необходимый для сноса существующих строений и
сооружения нового коттеджа – один год, четырехлетнее функционирование существующей производственной
недвижимости рассматривается как промежуточное использование.
Однако, если конкурентоспособный уровень спроса выше для производственного использования, то, вероятно,
наиболее эффективным использованием этого объекта недвижимости может быть сохранение существующего
использования с проведением необходимых природоохранных работ, требующих соответствующих затрат.
Теория оценки недвижимости требует анализа участка земли исходя из допущения, что на нем нет строений,
даже если площадка застроена, для определения, насколько востребовано текущее использование,
следует ли его продолжить или заменить.
Прием определения наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости
как незастроенного земельного участка базируется на допущении, что она не имеет строений, либо может
быть освобождена от строений в результате их сноса. В итоге определяются стоимость земли на основе выбора
возможных вариантов использования, обеспечивающих доходность недвижимости, и подбора параметров
объектов недвижимости в соответствии с конкретным назначением.
Вариант использования участка земли как незастроенного имеет две основные разновидности:
1. Использование участка земли для спекуляции, т. е. для продажи его без улучшений инвестору, который
впоследствии в соответствии с требованиями рынка или собственными предпочтениями проведет его застройку.
Данный вариант применим в случае, когда рынки недвижимости перенасыщены.
2. Застройка земельного участка новыми зданиями и сооружениями, в том числе:
-
застройка без промежуточного использования, если рассматривается вариант нового использования,
принимаемый рынком на дату анализа;
- застройка с промежуточным использованием предполагает временное сохранение существующего варианта
использования, до того момента как новый вариант будет востребован рынком, исходя из прогноза рыночной
23
ситуации;
- разделение или объединение земельного участка для достижения наиболее эффективного использования;
-
застройка участка новыми строениями, аналогичными по назначению и физическим параметрам
существующему объекту.
Наиболее распространенной ситуацией оценки недвижимости на основе незастроенного участка является его
условная незастроенность . Это связано с тем, что на анализируемом участке имеется здание, которое влияет на
стоимость объекта. В этом случае выбор варианта наиболее эффективного использования участка как
незастроенного принимает форму инвестиционного проектирования на стадии принятия решения.
В этом случае оценщику необходимо ответить на ряд вопросов: 1. Как можно использовать земельный
участок, если он фактически не застроен или может быть освобожден от существующих построек?
2. Какой тип здания или других строений, обеспечивающих выбранный вариант использования, можно
построить на данной земле исходя из ее физических и прочих характеристик и в какие сроки?
3. Следует ли рассматривать существующий вид использования в качестве промежуточного?
Например, если для достижения наиболее эффективного использования земли необходимо провести
строительные работы, то оценщику следует определить:
- затраты на снос существующих строений;
- вид наиболее эффективного направления использования объекта недвижимости (офис, гостиница, склад и
т.д.), соответствующий текущим рыночным стандартам и включающий элементы по наиболее приемлемым
ценам;
- характеристики оптимальных строений, которые должны быть возведены для максимального использования
потенциальных характеристик участка (этажность, оптимальная площадь функционального подразделения,
число данных подразделений и др.);
- уровень арендной платы и эксплуатационных расходов;
- стоимость сооружаемых зданий с учетом затрат на финансирование.
Прием наиболее эффективного использования земельного участка как застроенного предполагает
сохранение на анализируемом участке существующих строений. Вариант использования участка земли как
застроенного имеет две основные разновидности:
1.
сохранение существующего назначения оцениваемой недвижимости;
2.
изменение существующего назначения оцениваемой недвижимости.
В обоих случаях рассматриваются необходимость и возможность:
• сохранения существующего объема и качества предоставляемых недвижимостью услуг;
• проведения строительных работ по реконструкции зданий для повышения их класса и изменения ставок
арендной платы;
• проведения строительных работ по расширению площадей за счет дополнительной пристройки или
возведению дополнительных этажей;
• уменьшения существующих площадей за счет частичного сноса.
Оценщик, сравнивая существующий вариант использования расположенных на земельном участке построек с
оптимальным вариантом здания, должен получить ответ на следующие вопросы:
1. Целесообразно ли продолжать эксплуатировать здание в его нынешнем состоянии?
2. Какой вариант перестройки здания выбрать: реконструкцию, расширение, частичный снос?
3. Каким образом и в какие сроки окупятся расходы?
Наиболее оптимальный вариант использования строений обеспечит максимальную стоимость инвестиционно
привлекательной недвижимости с учетом ставки доходности, определяемой в соответствии с риском
выбранного варианта. Совершенно очевидно, что риски сохранения существующего способа использования
недвижимости и различных вариантов перестройки будут неодинаковы.
В оценочном отчете необходимо отделить наиболее эффективное использование участка как незастроенного от
наиболее эффективного использования участка как застроенного. Отчет об оценке должен четко
идентифицировать, объяснять и обосновывать цель и заключение по каждому виду использования.
24
25
К вопросам по эффективности инвестиций
Под инвестициями понимаются долгосрочные вложения материальных и финансовых ресурсов с
целью создания и получения в будущем выгодных результатов.
Под результатом можно понимать, как получение собственно финансового результата, т.е. прибыли, так
и достижение некоторого социального эффекта, например, улучшение охраны окружающей среды, или
повышение качества жизни, и т.д.
В настоящее время инвестиции принято подразделять на следующие виды:
1)
интеллектуальные инвестиции;
2)
финансовые инвестиции;
3)
капиталообразующие (прямые, реальные) инвестиции.
Интеллектуальные инвестиции – это вложения средств в подготовку кадров, научные разработки,
лицензии, патенты, ноу-хау и т.д.
Финансовые (портфельные) инвестиции – это вложение средств в финансовые активы (акции,
облигации), а также помещение средств в банки. Капиталообразующие инвестиции
(прежнее название -
капитальные вложения) – это затраты на создание новых, а также на воспроизводство действующих основных
фондов.
Различают технологическую и воспроизводственную структуру капитальных вложений.
Под технологической структурой КВ понимается соотношение затрат на выполнение строительно-
монтажных работ (С
смр)
, приобретение оборудования, производственного инструмента и инвентаря С
об
), а также
прочих затрат (С
проч
), например, подготовка кадров:
К= С
смр
+ С
об
+ С
проч
, тыс.руб.
(1)
Воспроизводственная структура КВ – это соотношение затрат на новое строительство, расширение,
реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий.
Оценка эффективности инвестиционных проектов
Инвестиционный проект (ИП) – это система проектных, организационно-правовых и расчётно-
финансовых документов, необходимых для осуществления комплекса каких-либо действий, которые
обеспечивают достижение определённых экономических результатов.
Эффективность проекта характеризуется системой показателей, отражающих соотношение затрат и
результатов применительно к интересам его участников.
Оценка и сравнение инвестиционных проектов (или вариантов одного и того же проекта) для выбора
лучшего из них производится с использованием следующих показателей:
1.
чистый дисконтированный доход (ЧДД) или чистая приведённая стоимость;
2.
индекс доходности (ИД);
3.
внутренняя норма доходности (ВНД);
4.
срок окупаемости инвестиций (Т
ок
).
Чистый дисконтированный доход (ЧДД) инвестиционного проекта определяется как разница между
суммой текущих (на каждом шаге расчёта) эффектов за весь расчётный период, дисконтированных к
начальному (базисному) периоду, и суммой дисконтированных капиталовложений. При этом эффект,
достигаемый на каждом шаге расчёта, рассчитывается, как превышение доходов над расходами.
При оценке коммерческой эффективности инвестиционного проекта в качестве экономического
эффекта рассматривают поток реальных денег, который включает в себя чистую прибыль предприятия и
амортизационные отчисления в составе себестоимости реализованной продукции.
Величина чистого дисконтированного дохода вычисляется по формуле:
где R
t
– результаты, достигаемые на t-ом шаге расчёта;
З
t
– затраты, производимые на том же шаге;
(R
t
- З
t
) – текущий эффект (чистая прибыль, поток реальных денег);
К
t
– капиталовложения на t – ом шаге;
t – номер шага в пределах горизонта расчёта Т (t=0, 1, 2, ….. T).
Если ЧДД инвестиционного проекта положителен, проект является эффективным и может
рассматриваться вопрос о его принятии. Чем больше ЧДД, тем эффективнее проект. Если проект будет
осуществлён при отрицательном значении ЧДД, то инвестор понесёт убытки, т.е. проект неэффективен.
Индекс доходности (ИД) определяется как отношение суммы дисконтированных эффектов к сумме
дисконтированных к тому же моменту времени капитальных вложений:
26
Проект считается эффективным, если ИД>1, и неэффективным при ИД<1;
Из рассматриваемых вариантов инвестиционного проекта наиболее эффективным считается тот, для
которого ИД имеет наибольшее значение.
Внутренняя норма доходности (ВНД) представляет собой ту норму дисконта (Е
вн
), при которой
величина суммы приведённых к базисному моменту времени эффектов равна сумме приведённых к тому же
моменту времени капиталовложений.
ВНД (Е
вн
) является решением (следующего) уравнения:
В том случае, когда ВНД равна или больше требуемой инвестором нормы доходности (Е
вн
>Е), инвестиции в
данный инвестиционный проект эффективны и можно рассматривать вопрос о его принятии.
Если сравнение альтернативных (т.е. взаимоисключающих) инвестиционных проектов по ЧДД и ВНД
приводит к противоположным результатам, то предпочтение следует отдавать ЧДД.
Срок окупаемости инвестиций определяется временным интервалом от начала осуществления
проекта, к окончанию которого капиталовложения, связанные с инвестиционным проектом, покрываются
суммарным эффектом от его реализации.
Срок окупаемости (Т
ок
) рассчитывается из условия:
Информация о работе Экспертиза и инспектирование инвестиционного процесса