Последовательность действий при проектировании и строительстве объектов капитального строительства

1. Получить постановление  о разрешении на строительство  дома в местном органе исполнительной  власти.

2. Заказать у специалистов  отдела геонадзора районного комитета по архитектуре акт обследования участка (акт разбивки границ участка и осей строения) или в случае самовольного строительства (от фундамента и далее) - план исполнительной топосъемки участка и дома под строительный паспорт.

3. В этом же комитете  заказать строительный паспорт  объекта. 

4. Согласовать план размещения  строений на участке в санитарной  и пожарной инспекциях. При необходимости  приведения подземных или надземных  коммуникаций на участке согласовать  план с соответствующими организациями 

5. Предоставить согласованный  план в районный комитет по  архитектуре и получить готовый  строительный паспорт объекта. 

 Данный список действий  может варьироваться, в зависимости  от административной принадлежности  участка. Иногда получают разрешение  уже после постройки дома, но  тут могут возникнуть непредвиденные  сложности с местными властями.

6. Обеспечение строительными материалами

В договоре строительного  подряда указываются вопросы  обеспечения строительства материалами, в том числе деталями и конструкциями.

Обязанность по обеспечению  строительства материалами несет  подрядчик согласно ст. 745 ГК РФ.

Однако в договоре может  быть предусмотрено, что в определенной части строительство материалами  обеспечивает заказчик.

В договоре строительного  подряда предусматривается право  заказчика осуществлять контроль и  надзор за ходом и качеством выполняемых  работ, соблюдением сроков (графиков )их выполнения, качеством представляемых материалов и правильностью их использования, не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика.

7. Обеспечение оборудованием

В договорах строительного  подряда обязанность по обеспечению  строительства оборудованием, предназначенным  для установки на строящемся объекте, может быть возложена или на подрядчика (как предусмотрено ст. 745 ГК РФ/1/), на заказчика или на застройщика.

В соответствии с ПБУ 5/01оборудование к установке относится к материально-производственным запасам.

8. Определение строительной организации и заключение с ней договора-подряда

Договор строительного подряда  — это соглашение между двумя  организациями — заказчиком и  подрядчиком. Договор строительного  подряда заключается на строительство  или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а  также на выполнение монтажных, пусконаладочных  и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда применяются  также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений.

Для составления проекта  генерального или годового договора подряда на капитальное строительство  заказчик обязан передать подрядчику следующую документацию: утвержденный титульный список стройки; документ об отводе земельного участка под  строительство; внутрипостроечный  титульный список на первый год строительства, график передачи в первом году строительства  оборудования и материалов, обеспечение  которыми возложено на заказчика; проектно-сметную  документацию. В договоре строительного подряда указываются вопросы обеспечения строительства материалами, в том числе деталями и конструкциями.

2. Внеплощадочные и внутриплощадочные подготовительные работы

Второй этап: внеплощадочные подготовительные работы.

К внеплощадочным подготовительным работам относятся следующие  основные виды работ:

1) строительство подъездных  путей к строительной площадке;

2) строительство линий  связи, электропередачи, водопровода,  канализационных сооружений; присоединение  к источникам получения воды  и газа, пара; закладка карьера  по добыче песка, гравия, камня.

К внутриплощадочным подготовительным работам (третий этап) относятся:

1) создание геодезической  разбивочной основы для строительства  (установка высотных реперов,  прокладка главных осей зданий, (красных линий);

2) расчистка территории  строительной площадки, снос не  используемых в процессе строительства  строений, пересадка деревьев, срезка  и складирование растительного  слоя грунта; планировка территории; создание складского хозяйства  для строительных материалов  и конструкций; устройство средств  пожаротушения, связи и сигнализации.

На строительных площадках  с относительно небольшим числом объектов второй и третий этапы подготовки, как правило, совмещаются.

Внеплощадочные и внутриплощадочные  подготовительные работы получили название технической (инженерной) подготовки.

Время проведения внеплощадочных и внутриплощадочных подготовительных работ называется подготовительным периодом.

2. Основной этап капитального строительства

2.1.Нулевой цикл.

 К работам по нулевому  циклу относятся, во-первых, земляные  работы:

- Вертикальная планировка  участка 

- Разбивка и рытье  траншей, котлованов для устройства  фундаментов 

- Транспортировка грунта 

- Прокладка трубопроводов  и кабельной сети 

- Обратная засыпка грунта 

 Почвенный слой и  вырытый грунт следует сохранить  для обратной засыпки и озеленения. Это поможет в дальнейшем уменьшить  или исключить привозку грунта  со стороны. 

 Работы нулевого цикла  составляют от 5% до 15% объема всех  общестроительных работ на объекте,  а их стоимость в большинстве  случаев колеблется в районе 20% от общей стоимости работ /исключая отделочные работы/.

 Также к работам  по нулевому циклу относится  закладка фундамента:

- Установление свайных  сооружений 

- Установление фундаментных  блоков 

- Гидроизоляция фундамента 

 Завершенным нулевой  цикл считается по возведении  подземной части здания /выходе  на отметку проектного нуля (+0.000) - отметку пола 1-го этажа/.

 В ходе реализации  данного этапа, а также всех  последующих, необходим авторский  надзор, выполняемый архитектором (смотри раздел этапы проекта).

2.2. Основной цикл

- возведение каркаса  \коробки\ здания (кроме отделки стен и кровельного покрытия)

- Возведение временного  каркаса с кровлей для защиты  последующих стадий строительства  от дождя 

- Несущие стены 

- Колонны и балки 

- Монолитные конструкции 

- Междуэтажные перекрытия 

 Установка вытяжных  труб, устройство лестниц обычно  рассматривается как часть работ  по возведению каркаса. Если  в работы по возведению каркаса  включены окна и наружные двери, то для завершения этой стадии требуется дополнительное время.

2.3. Оформление и отделка фасадов,  простенки, установление оконных  коробок и кровельное покрытие

- Кирпичная\блочная кладка простенков

- Возведение кровли 

- Монтаж электропроводки 

- Монтаж систем отопления 

- Штукатурные работы 

- Заполнение фасадных  проемов 

- Фасадная отделка 

2.4. Внутренние работы

- перегородки, покрытие  полов и завершение потолочных  работ 

- Устройство перегородок 

- Устройство напольных  покрытий 

- Потолочные работы 

- Монтаж внутренних инженерных  систем 

2.4. Завершающий этап

- отделка интерьеров 

- Установка внутренних  дверей 

- Внешняя /завершение/ и  внутренняя финишная покраска 

- Поклейка и монтаж настенных покрытий

- Сантехнические работы 

- Электроприборы, эл. розетки и выключатели

- Установка мебели, аксессуары 

 Далее происходит сдача  объекта в эксплуатацию. На заключительном  этапе необходимо оформить все  правоустанавливающие документы  на постройку и зарегистрировать  недвижимость в надлежащем порядке.

3. Ввод объекта в эксплуатацию

Порядок приемки в эксплуатацию законченных строительством новых  или реконструируемых объектов (предприятии, зданий, сооружений) установлен главным СНиП "Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов". Приемка законченных строительством объектов производственного назначения выполняется в два этапа:

- предварительная приемка,  осуществляемая рабочей комиссией;

- окончательная приемка,  осуществляемая государственной  приемочной комиссией.

Рабочая комиссия назначается  застройщиком (заказчиком) по согласованию с генеральным подрядчиком.

Государственная приемочная комиссия начинает свою работу после  письменного сообщения генерального подрядчика о готовности объекта  к сдаче в эксплуатацию.

Государственные приемочные комиссии обязаны:

 

- проверить устранение  недоделок, выявленных рабочими  комиссиями, и готовность объекта  к приемке в эксплуатацию;

- дать оценку прогрессивности  технологических и архитектурно-строительных решений и объекту в целом;

- проверить соответствие  вводимой в действие мощности  и фактической стоимости (для  заказчика) объекта производственного  назначения мощности и сметной  стоимости строительства объекта,  предусмотренного утвержденным  проектом, а в случае отклонений  проанализировать причины их  возникновения.

Рассмотрение актов о  приемке в эксплуатацию объектов, принятие решений по результатам  рассмотрения возражений отдельных  членов комиссии и утверждение актов  органами, назначившими эти комиссии, следует производить: по объектам производственного  назначения — в срок не более  месяца, а по объектам жилищно-гражданского назначения — в срок не более 7 дней после подписания актов.

Приемка в эксплуатацию жилых  домов, общежитий, зданий детских дошкольных учреждений, общеобразовательных школ, независимо от их ведомственной принадлежности, а также всех объектов жилищно-гражданского назначения, которые построены на средства межхозяйственных предприятий (организаций - stroyverno.ru) в сельском хозяйстве, а также колхозов, других кооперативных и иных общественных организаций, производится государственными приемочными комиссиями, назначаемыми администрациями районов, городов или районов в городах.

Заказчик и генеральный  подрядчик предъявляют приемочной комиссии проектную документацию, справки  об устранении недоделок и фактической  стоимости строительства. Акты о  приемке зданий, сооружений, смонтированного  оборудования и сводные материалы  о готовности объекта составляются приемочными комиссиями.

Объекты, принятые Государственной  приемкой, подлежат включению в государственную  отчетность после утверждения акта о приемке их в эксплуатацию. Акт  приемки объекта должен быть утвержден  не позднее 7 дней после его подписания Государственной приемкой. Объекты, по которым акты не утверждены в  установленный срок, считаются непринятыми, и по ним назначается повторная  приемка.

Датой ввода в эксплуатацию объекта, принимаемого Государственной  приемкой, считается дата утверждения  акта местным органом власти.

 

 

 

 

 

Список литературы

4. "ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" (ГК РФ)
5. "Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 20.03.2011) ).
6. ПБУ 5/01
7. Налоговый кодекс РФ по состоянию на 1 февраля 2007г
8. НАЛОГОВАЯ ДЕКЛАРАЦИЯ по единому налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения (см. на сайте УФНС по г. Москве)
9. www.stroyverno.ru