Управление и эксплуатация жилищного хозяйства

Управляющий эксплуатацией  может испытывать трудности в  поддержании уровня выполнения программы по эксплуатационным работам, если не установлена конечная цель или набор целевых работ. Не существует четко установленного стереотипа либо стандарта, который можно было бы приложить абсолютно ко всем проявлениям эксплуатационной практики. Цели эксплуатационных работ значительно варьируют в зависимости от способа использования объекта и характера деятельности работников, пользующихся помещениями этого объекта.

Целесообразно привести типичные, широко распространенные цели эксплуатации объектов недвижимости и коммерческого назначения:

– для гостиниц – обеспечение высокого уровня комфорта для проживающих;

– для офисов – обеспечение адекватных рабочих условий для служащих;

– для складов – обеспечение минимального приемлемого уровня работ, необходимых для поддержания целостности складских помещений.

Эксплуатация  некоммерческих объектов должна выполняться  с учетом специфики их использования, например:

– для школ обеспечение безопасной, чистой, здоровой среды позволяет ученикам успешно овладевать образовательными программами;

– для больниц и клиник обеспечение надежной безопасности и чистой среды способствует лечению больных.

В достижении каждой названной цели первостепенна стоимость. Работы по эксплуатации должны проводиться с четкой периодичностью и по самой низкой стоимости. Таким образом, набор целей эксплуатационных работ для любого объекта должен по стоимости соотноситься с каждым из основных компонентов.

Снижение стоимости, например, не сыграет значительной роли, если заработная плата становится столь низкой, что высококвалифицированные служащие предпочитают уйти из этой организации, где и устаревшее оборудование сдерживает производительность работ. Несмотря на то что много индивидуальных данных по оценке и сравнению затрат на эксплуатацию зданий накоплено в организациях, в настоящее время практически ни одна из них не в состоянии представить документ по балансу управления эксплуатацией, где было бы указано на влияние этих данных друг на друга.

Как функция  сервисного обслуживания, управление эксплуатацией должно учитывать  мнение учредителя управления и пользователей. Являясь также административной и организационной функцией, управление эксплуатацией всегда будет стремиться к снижению затрат.

Несмотря на то что существует много разных организаций в современном динамичном и непредсказуемом бизнесе, все они независимо от сектора бизнеса, организационной культуры и даже размера компании должны реагировать на воздействие следующих факторов:

– возрастают требования высокопрофессиональных работников к условиям труда, улучшить которые часто не позволяют отпущенные на то средства;

– высокая стоимость собственности требует продуктивного использования помещений;

– размещение дорогостоящей информационной техники продиктовано потребностями организации, но не всегда характеристиками здания;

– частые изменения организационной структуры и способной работы, которые требуют определенных зданий и обстановки, должны наносить минимальный ущерб сотрудникам;

– быстрое неадекватное реагирование на изменение в рыночных условиях и способность использовать неожиданные возможности бизнеса могут вызвать проблемы в деятельности и причинить ущерб служащим.

При организации  управления эксплуатацией могут  оказаться существенными следующие показатели:

– затраты на эксплуатацию, включая затраты на ремонт и оборудование (автоматизированные системы проектирования и управления эксплуатацией), на введение новшеств (например, компьютерного помещения), мебель и прю;

– ущерб, наносимый несвоевременным выполнением работ по эксплуатации, включая потери рабочего времени;

– удовлетворенность штата служащих и управленческого аппарата условиями работы;

– время реагирования (например, число часов, дней, недель) управления эксплуатацией на возникшие проблемы;

– эффективность использования помещений, отношение используемых помещений ко всей площади здания.

 

3.  Техническое обслуживание многоквартирных жилых домов

Вновь принятый Жилищный кодекс РФ не дает понятия  «управление многоквартирным жилым  домом», хотя в нем управлению многоквартирными домами посвящен целый раздел. Единообразное понимание смысла того или иного явления имеет практическое и теоретическое значение. Оперирование общепринятыми терминами и понятиями в большинстве случаев исключает их множественное толкование. Для того чтобы дать определение какому-либо явлению, необходимо выделить его признаки.

Признаки  управления многоквартирным домом:

Деятельность: управление – это всегда деятельность, процесс, растянутый во времени. Временные рамки управления конкретным многоквартирным домом зависят от жизненного цикла дома – с момента его постройки и до момента сноса.

Объект: вектор любого управления направлен на какой-либо объект.

По объекту  управления выделяют формы управления многоквартирным домом:

• управление жилищным фондом – это деятельность по управлению всеми помещениями (квартирами, комнатами), находящимися в собственности одного лица;
• управление общим имуществом в доме – осуществляется собственниками помещений в доме, либо лицом, привлеченным собственниками.

Таким образом, в целом, объектом управления выступает  многоквартирный дом. Вопрос в том, что считать многоквартирным  домом. Сколько в доме должно быть помещений и собственников этих помещений, чтобы дом можно было считать многоквартирным? Этот вопрос не урегулирован Жилищным кодексом. Однако, на основании сложившейся практики, многоквартирным домом можно считать дом с двумя и более помещениями при наличии хотя бы одного собственника этих помещений.

Субъект управления – лицо, группа лиц, специально созданный орган или общество в целом, которые воздействуют на управляемый объект в целях обеспечения его функционирования и движения к заданной цели.

Субъект управления:

– осуществляет управленческую и организационную работу;

– принимает решения;

– обеспечивает достижение поставленных целей.

При управлении многоквартирным домом, субъектом  управления являются собственники помещений  в многоквартирном доме (первичный  субъект), или лица, привлеченные ими  для управления домом (опосредованный субъект). В некоторых случаях субъектом управления многоквартирным домом могут быть органы местного самоуправления (в случае, если собственники сами не выбирают способ управления домом, за них управляющую компанию выбирают органы местного самоуправления, п. 4 ст. 161 ЖК РФ).

Целенаправленность: любая деятельность по управлению имеет определенные цели и задачи. Так, управление многоквартирным домом осуществляется в целях обеспечения: благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Согласованность и единство: управление многоквартирным домом, жилые и нежилые помещения в котором принадлежат различным собственникам, может осуществляться только на основе единых условий, согласованных ими. Собственники могут вырабатывать эти условия сами или делегировать свои права по их формированию управомоченному ими лицу, которое и будет представлять интересы всех собственников при выборе и заключении договоров с управляющими компаниями.

Таким образом, управление многоквартирным жилым домом – это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

 

4. Способы управления многоквартирным домом

Жилищный кодекс РФ налагает на собственников помещений  обязанность выбрать способ управления домом в течение года до дня  проведения конкурса по выбору управляющей  организации органами местного самоуправления. Вероятно, что дата проведения таких конкурсов должна быть заранее известна, то есть как минимум не меньше чем за один год.

ЖК РФ предлагает три способа управления многоквартирным  домом:

• непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
• управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
• управление управляющей организацией.

Выбор способа  управления зависит от того, сколько  квартир в доме, насколько платёжеспособны и дисциплинированы жители, какие управляющие организации есть на рынке жилищно-коммунальных услуг, какие отношения сложились с ресурсоснабжающими организациями, установлены ли общедомовые и поквартирные приборы учета и т.д.

 

5. Управление непосредственно собственником объектом

При непосредственном управлении многоквартирным домом  собственниками, возможны следующие  варианты отношений со сторонними организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги (рис. 2):

– Договоры на поставку коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление) заключаются с каждым собственником помещения в доме от своего имени.

– Договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме заключаются со всеми или с большинством собственников помещений в доме. При этом, все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны в договоре.

– В интересах всех собственников по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в отношениях с третьими лицами может действовать один из собственников по доверенности от остальных собственников помещений в доме.

Преимущества  и недостатки непосредственного  управления многоквартирным домом

Основным преимуществом  непосредственного управления многоквартирным  домом является отсутствие расходов на содержание штата ТСЖ или расходов связанных с привлечением к управлению управляющей компании, так как  управление в этом случае осуществляется непосредственно инициативными собственниками многоквартирного дома. Однако это является и главным недостатком такого вида управления в том случае, если в доме проживает достаточно большое количество жильцов и площадь общего пользования является значительной. Ведь чем больше дом – тем больше может возникнуть проблем с его управлением и разногласий между жильцами. А найти такого управляющего, который по своей инициативе решал бы массу вопросов достаточно сложно. Таким образом, выбор непосредственного управления оптимален в небольших многоквартирных домах, где объем работы по управлению домом минимален.

 

Заключение

Эксплуатация  жилых домов (ТСЖ)

Управление  многоквартирным домом или другим жилым строением сложная техническая  и экономическая задача, которая требует знаний, опыта и определенной квалификации в сфере жилищно-коммунальных услуг (ЖКХ). Необходимо соблюдать нормы и правила технической эксплуатации дома.

Для сохранения и повышения его потребительских  качеств необходима не только текущая  эксплуатация, но и, порой, модернизация, ремонт, система мер по ресурсосбережению. Для качественного выполнения указанных работ необходимо обладать специальными профессиональными навыками и знаниями, иметь необходимые лицензии, допуски и сертификаты. С экономической точки зрения, четко контролировать регулярность оплаты собственниками и нанимателями жилищно-коммунальных услуг, внимательно относиться к подписываемым финансовым документам, планировать затраты на сезонные виды работ, иметь аварийный запас в т.ч. финансов, знать особенности договорных отношений с подрядчиками и поставщиками ресурсов. Кроме того это ежедневная работа по мониторингу инженерных систем дома и несущих конструкций.

Отдельной строкой  стоит упомянуть о предупредительной  работе с неплательщиками, а так же судебной и арбитражной практике. Компания "Жилэксплуатация" предоставляет весь спектр услуг по управлению и хозяйственно-технической эксплуатации жилой недвижимости, направленной на обеспечение максимально комфортного и безопасного проживания жильцов. Так же наша компания осуществляет всестороннее сопровождение деятельности ТСЖ.

Функции управления многоквартирным домом: