Анализ развития рынка жилья в Хабаровском крае

Анализ развития рынка жилья в Хабаровском  крае.

 

     Строительный комплекс Хабаровского  края всегда являлся одним  из самых крупных на Дальнем Востоке, но жилищные проблемы в Хабаровском крае являются одними из наиболее социально острых и социально значимых.

Приобретение  собственного жилья является основной потребностью для каждой семьи, без  удовлетворения которой сложно говорить о каких-либо социальных приоритетах  общества. Исходя из этого, реализация конституционных прав граждан на достойное жилище рассматривается как важнейшая социально-политическая и экономическая проблема. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависят общий масштаб и темпы жилищного строительства.

 

 Динамика роста жилищного строительства, являющаяся одним из основных индикаторов успешного развития территории, во многом определяется наличием недорогих кредитных ресурсов для приобретения и строительства жилья, количеством платежеспособного населения, инвестиционной привлекательностью приобретения недвижимости, своевременным развитием земельных участков для перспективного строительства.

 

В последние несколько лет строительная отрасль Хабаровского края стремительно растет. И если бы не кризис, случившийся в 2009 году, темпы ввода жилья, наверное, позволили бы не только обеспечить существующий спрос, но и весомо снизить стоимость квадратного метра.

 

Изменение стоимости  квадратного метра в Хабаровске с начала 2012 года по август  
 
Ситуация на рынке жилья Хабаровска типична, подъёмы и спады соответствуют многолетним трендам, но общий уровень цен и темпы роста несколько выше.  
 
Предполагается, что с сентября-октября стоимость среднего квадратного метра по городу будет расти более активно, чем ранее - до 2-3% в месяц. 

 

 

 

 

 

Каждый раз  просматривая сводки по стоимости квартир в Хабаровске, я думаю над тем, кто будет покупать выставленные квартиры. И в связи с этим, представляю вам возможность, тем, кто еще не имеет собственного жилья, посчитать вероятность покупки квартиры без привлечения ипотечных денег — просто накопив их.

Формула очень  проста и незамысловата:

Средняя   цена   квартиры / средняя заработная плата х 12 месяцев   =    Количество лет, которые вы будете копить

Теперь посмотрим  на средние показатели составляющих нашей формулы. 

Средняя цена квартиры в Хабаровске

Если говорить о средней стоимости квадратного  метра жилья в Хабаровске, то это  около 70 — 75 тыс. за кв метр. Тогда получаем:

- средняя цена на 1-комнатную квартиру — 2400 (общая площадь 31 — 35 кв.м)

- средняя цена на 2-комнатную квартиру — 3400 (общая площадь 44 — 50 кв.м)

- средняя цена на 3-комнатную  квартиру — 5200 (общая площадь 68 кв.м) 

 

Если говорить о средней  цене на квартиры в Хабаровске, то здесь  особых затруднений не возникает  — можно спокойно ориентироваться  по предложениям на рынке, с небольшой  долей погрешности в минус  или плюс. Когда же я начал рассматривать вопрос о средней заработной плате в Хабаровске, то мне, как человеку неподготовленному стало интересно — цифры разные и… радужные:) Хотя кто в каком городе живет, думаю у нас несколько Хабаровсков, по крайней мере я для себя такой вывод сделал. 

Средняя заработная плата в Хабаровске

По различным  данным, которые я рассмотрю ниже, составила: около 30 000 рублей.

В результате, подставляя наши данные в формулу получим.

2400 000 / 360 000 = 6,6, т.е. примерно 7 лет;

3400 000 / 360 000 = 9,4, т.е. примерно 9 лет;

5200 000 / 360 000 = 14,4, т.е. примерно 14 лет. 

 

Если вы, имея среднюю заработную плату, будете откладывать, ВСЮ свою зарплату на покупку квартиры в Хабаровске, то в лучшем случае через 7 лет у вас будет 1-комнатная квартира. Конечно, этот расчет грубый и не включает инфляцию и рост цен на квартиры в Хабаровске.

Теперь, что касается средней заработной платы в Хабаровске. Вот данные, с которыми мне довелось иметь дело.

1. По состоянию на конец января 2013 года, средняя  заработная плата по Хабаровску составила 33 000 руб. — средняя зарплата в Хабаровске на основе 6 367 вакансий, выбранных на сайтах по трудоустройству (Superjob, JOB.RU, Slando.ru и других);
2. Согласно справке о заработной плате территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Хабаровскому краю (N 14-36 от 11.03.2012) в январе прошлого года средняя заработная плата в Хабаровске была 27248 рублей;
3. На ноябрь 2012 года Территориальный орган Федеральной службы Государственной статистики по Хабаровскому краю предоставил данные по среднему доходу населения равные 27932,6 рублей/месяц (данные можно посмотреть по этой ссылке _ http://habstat.gks.ru/digital/region12/OperInfo/Denezhn_dohod.aspx);
4. Вот еще одна новость от информационного агентства ИА «Клерк.Ру», которое сообщает, на основании данных Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Хабаровскому краю, что средняя заработная плата в регионе, на январь-сентябрь месяцы  2012 года, составила  29 078  рублей и увеличилась по сравнению с предыдущим годом  на 15,6%. Вот ссылка на новость _http://www.klerk.ru/buh/news/298780/, кому интересно, конечно;
5. В конце декабря 2012 года в статье «С новой зарплатой» интернет-издание Тихоокеанская звезда сообщает, что бюджетники, точнее учителя теперь будут с января 2013 года получать среднюю заработную плату 32500 рублей. Я выделил жирным шрифтом, потому что меня удивила подобная цифра. Сколько помню врачи и учителя всегда получали мало. Неужели всё в действительности так, как пишут? Кстати, вот ссылка на эту новость _http://194.165.3.2/newspaper/khoroshaya_novost/s_novoy_zarplatoy_/?sphrase_id=56420;
6. И последняя информация по средней заработной плате в Хабаровске от 14 января 2013 года. Интернет-портал Мой Город.ру, ссылаясь на пресс-конференцию с полномочным представителем президента Виктором Ишаевым сообщает, что средняя заработная плата на Дальнем Востоке составляет  32 000 рублей. (ссылка на новость _http://www.moigorod.ru/news/details.asp?n=2146435604);

 

 

В любом случае, какие бы ни были данные по зарплате, теперь вы знаете как можно рассчитать количество времени на попытку накопить на свою собственную квартиру в Хабаровске из расчета средней заработной платы. 

 

 

Согласно данным исследования, проведенного социологами г. Хабаровска по обеспеченности молодых семей жильем были выявлены следующие тенденции: 16,1% - семьи, не имеющие собственного жилья (снимают квартиру), 19,1% - молодожены, живущие вместе с родителями и родственниками, 5,4% снимают комнату в общежитии, 4% проживают в коммунальных квартирах, 3% молодых семей не имеют постоянного жилья, 42,1% имеют собственную квартиру, 6% имеют возможность проживать в собственном доме или части дома.  
 
Однако эти цифры не дают полного представления о числе нуждающихся семей. Низкий процент нуждаемости молодежи из общего числа молодежи и общего числа очередников объясняется тем, что многие молодые семьи, не имеющие своего жилья, нуждаются в улучшении жилищных условий, не имеют общей регистрации по месту жительства из-за отсутствия перспективы получить жилье. Нерешенность жилищной проблемы приводит к таким негативным последствиям, как: формирование у молодежи чувства социальной незащищенности; угасание интереса к трудовой деятельности из-за трудностей, связанных с обеспечением жильем; стремление молодежи выехать на постоянное место жительства в другие регионы Российской Федерации. По оценкам экспертов, одним из факторов ухудшения демографической ситуации является недостаточная обеспеченность жильем. 
 
По данным социологического исследования по проблеме обеспечения жильем молодых семей, молодые люди пессимистично оценивают свои шансы на получение или приобретение жилья. Каждая вторая молодая семья считает ситуацию безвыходной. Низкий процент нуждающейся молодежи из ее общего числа объясняется тем, что многие молодые семьи, которые реально нуждаются в улучшении жилищных условий, не обращались в органы исполнительной власти из-за отсутствия перспективы получить жилье.  
 
В последние годы в Хабаровском крае наметилась стабильная тенденция увеличения объемов жилищного строительства (рисунок 1.1). За 2005-2009 гг. введено 1348,3 тыс. кв. метров жилья. Наибольший рост был зафиксирован в 2007 г. - 29,6%; наименьший - в 2006 - 5,6%. Строительство за счет собственных и заемных средств занимает сравнительно небольшой сегмент - примерно 17-18%.

 

 

 

 

 

 

 

Проблема стоимости жилья наиболее острая в Хабаровском крае. На рисунке 1.3 приведены ответы экспертов на вопрос: «Чем объясняется высокая  стоимость жилья?». Главными факторами стали высокая стоимость строительства (62%) и завышенная прибыльность строительных организаций (41,4%). Но есть и другие точки зрения. Так, глава Госстроя С. Круглик считает, что высокую цену квадратного метра определяют не строители (их доход составляет не более 15%), а те, кто инвестирует строительство и зарабатывает на последующей перепродаже недвижимости.

 

 

 

Рисунок 1.3 - Оценка экспертами причин завышенной стоимости  
 
жилья в Хабаровском крае, в %.

 

Таким образом, оптимальные условия приобретения жилья по доступным ценам складываются из многих составляющих: экономичные проекты строительства, банковские продукты, создание и развитие инфраструктуры для готового жилья, дотации бюджета, планы типового строительства. 
 
В качестве одного из вариантов решения жилищной проблемы молодежи может быть развитие комплексного малоэтажного строительства. 

Развитие комплексного строительства поселков эконом-класса, в том числе по быстровозводимым технологиям, дает следующие преимущества перед традиционно сформировавшимися застройками: скорость, экономичность, энергосбережение, экологичность.

 

 

 

 

 На сегодняшний день под новое  жилье в Хабаровске выделено 19 земельных  участков. Право строительства на этих участках можно получить только через конкурсные процедуры, главным критерием которых является результат в виде дешевых и качественных квадратных метров. Уже к концу этой неделе будет объявлен конкурс на выполнение строительных работ. По условиям конкурса, стоимость жилья в панельных домах, которые будут построены на выделенных участках, не должна превышать 48 200 рублей за квадратный метр.

 

 

 

 

С 2006 года в Российской Федерации  реализуется приоритетный национальный проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России". В крае основным механизмом реализации данного приоритетного национального проекта являлись краевая целевая программа "Жилище" на 2007 - 2010 годы, утвержденная Законом Хабаровского края от 29 ноября 2006 г. N 74, и краевая целевая программа "Жилище" на 2011 - 2015 годы, утвержденная постановлением Правительства Хабаровского края от 31 декабря 2010 г. N 401-пр (далее - КЦП). В период действия КЦП основные показатели, характеризующие развитие жилищного строительства в крае, демонстрировали положительную динамику ( таб.1), подтверждая тем самым результативность государственной политики в сфере жилищного строительства и улучшения жилищных условий населения края.

Таблица 1

 

Основные показатели, характеризующие  развитие

жилищного строительства в Хабаровском  крае

в 2006 - 2011 годах

 

Наименование          показателя	Годы						Прирост в   2011 году к  2006 году   (процентов)
	2006	2007	2008	2009	2010	2011
Ввод жилых  домов     (тыс. кв. метров)	205,1	265,8	303,9	379,0	315,1	382,5	86,5
Ввод жилых  домов     (кв. метров на       1000 человек)	146,0	189,0	217,0	270,0	234,0	285,0	95,2
Объем выданных       ипотечных жилищных   кредитов (млн.       рублей)	1889,4	7586,5	7350,0	2200,7	4720,0	9529,0	в 5 раз
Обеспеченность       жилой площадью (кв.  метров на человека)	20,1	20,1	20,4	20,7	21,8	22,0	8,5
Доля семей, имеющих  возможность          приобрести жилье с   помощью собственных  и заемных средств    (процентов)	-	-	-	13,1	14,6	16,8	-
Коэффициент          доступности жилья    (лет)	-	-	-	5,5	4,6	4,7	-

 

 

 

Общая площадь жилищного фонда  края на начало 2011 года составляла 29,3 млн. кв. метров, количество жилых единиц (квартир и индивидуальных жилых домов) - 628,7 тыс. единиц, при этом средняя общая площадь жилой единицы достигала 46,7 кв. метра. Основная часть жилищного фонда края сконцентрирована в городских поселениях (83,1 процента), на сельскую местность приходится лишь 16,9 процента общего жилищного фонда. Более 60,0 процента жилья сосредоточено в г. Хабаровске (43,0 процента) и г. Комсомольске-на-Амуре (19,6 процента).

 

В период действия КЦП (с 2007 по 2011 годы) было введено 1644,4 тыс. кв. метров общей площади жилья, что превысило суммарный плановый показатель за этот период на 7,4 процента. В 2011 году ввод жилья составил 382,5 тыс. кв. метров, превысив уровень 2006 года на 87,0 процента и достигнув максимальной величины с начала рыночных преобразований.

 

 

  В Хабаровском крае имеются  возможности для формирования  трех специализированных зон  интенсивного развития строительства: 

1. г.Хабаровск  - как административно-политический  центр Дальнего Востока, который  одновременно будет являться  местом комфортного и безопасного проживания дальневосточников, политической столицей России на Дальнем Востоке, инновационным и торгово-транспортным логическим центром региона;

2. Комсомольский территориально-промышленный  узел (гг. Комсомольск-на-Амуре и  Амурск, а также Солнечный район, объединенные техноэкополисом «КАС») – как высокотехнологическая промышленная агломерация, включающая уникальный социохозяйственный комплекс (богатейшие природные ресурсы, высокотехнологические производства, достаточно мощный, сконцентрированный  в производственной сфере научный потенциал);

3. Ванинско-Совгаванский промышленно-транспортный  узел – как контактная структура  интегрирования Дальнего Востока  в Азиатско-Тихоокеанский регион. формирование которой обусловлено  уникальным географическим положением, пересечением морских, железнодорожных, автомобильных и авиационных транспортных путей, наличием существующих портовых мощностей и возможностей их значительного увеличения.

 

Проблема жилья является сдерживающей причиной повышения рождаемости, а это – один из главных факторов неблагоприятной динамики населения.

 

Доступность жилья в значительной степени определяется уровнем материального  благосостояния жителей г. Хабаровска. Социологические исследования показали, что уверенность в своем материальном благосостоянии на ближайшие годы отметили только 24,6% респондентов; 57,8% имеют среднемесячные доходы на человека до 6 тыс.руб.;  53,9% оценивают доходы своей семьи как низкие  и очень низкие. Только 8,3% имеют возможность осуществлять накопления.