Анализ рынка коммерческой недвижимости г. Ижевска

 

 

 

 

ОГЛАВЛЕНИЕ

 

Офисная недвижимость 3

Торговая недвижимость 8

Производственная недвижимость 13

Земельные участки 18

Муниципальная нежилая недвижимость 22

Аренда коммерческой недвижимости 24

 

           О росте рынка в денежном выражении пока говорить не приходится, так как темпы роста цен находятся в пределах статистической погрешности, а имеющиеся на рынке сделки происходят со значительным дисконтом, средняя величина которого по сравнению с докризисным периодом выросла с 5% до 15% - так начинаются выводы по рынку коммерческой недвижимости Концептуальным управлением УК «АССО-Строй», и с этим не поспоришь. В значительной степени пострадал от кризиса и первичный рынок коммерческой недвижимости. Большинство достаточно крупных проектов заморожено, и на рынке представлены лишь недостроенные торговые и офисные помещения, расположенные в еще не сданных в эксплуатацию многоэтажных жилых домах.

Сильнее же всего кризис ударил по производственно-складской недвижимости, где средневзвешенные удельные цены до сих пор на четверть ниже докризисного уровня. Одним из показателей активности рынка является срок экспозиции объектов недвижимости на рынке. На срок экспозиции во многом влияет адекватность ценового предложения, которая зависит, в  первую очередь, от стратегии продавца. Целый ряд объектов, реализуемых  непосредственно собственником  или через аффилированные с ним  агентства, могут иметь срок экспозиции и более полутора лет. Это справедливо, как правило, в отношении уникальных в своем роде помещений, расположенных  в статусных местах. Продавец подобной недвижимости прекрасно понимает, что  даже дисконт в 15-20% на сегодняшний  день не повысит шансы на продажу  объекта, и предпочитает дожидаться лучших времен. Процент уменьшения стоимости (относительно первого этажа) Цокольные помещения: 10% - 20%, подвальные помещения: 20% - 30%. Другая стратегия реализуется, как правило, через риэлторов, которые как никто другой заинтересованы в скорейшей продаже объекта. В данном случае изначально выставляется несколько завышенная цена на объект, а затем через каждые 3-4 недели она опускается на 3-5%, пока не достигнет уровня на 15-20% ниже первоначально заявленной цены. При таком рыночном подходе срок экспозиции составляет для торговой недвижимости – 5-7 месяцев, для офисной – 6-8 месяцев, для производственно-складской – около года. Важным, однако, является тот факт, что рынок коммерческой недвижимости уже начинает подавать признаки жизни, что выражается в появлении конкретных сделок.

Для проведенного мониторинга рынка  коммерческой недвижимости, земельных  участков, рынка аренды отбирались объекты коммерческой недвижимости, выставленные на продажу (стоимости  предложений) в открытых источниках (публичная оферта: «Вся недвижимость», «Все о жилье Ижевска» за июнь, июль, август). Стоимости, указанные в графиках ниже, рассчитаны как среднее значение однородной выборки из 10 аналогичных объектов по категориям. Мониторинг проводился по место положению (районы г. Ижевска и Завьяловский район), по площадям (0-150, 151-300, 301-500, 501-1000 и свыше), по функциональному назначению (офисные, торговые, производственные, земельные участки, муниципальная недвижимость, аренда), по видам прав (собственность, аренда).

 

Офисная недвижимость

Особенностью  рынка предложений офисной недвижимости является то, что отсутствуют предложения  качественных офисов на продажу (класс  А). Наибольшее количество предложений офисной недвижимости в Первомайском и Октябрьском районах. Наименьшее количество предложений Устиновском и Индустриальном. Рассматривая распределение цен по районам, необходимо отметить, что ценовым лидером по-прежнему остается исторический центр города Ижевска. Традиционно высок уровень цен в Первомайском районе. Среди основных факторов, влияющих на выбор офиса, можно отметить:

• Фактор месторасположения и транспортной доступности является наиболее значимым. Предпочтения отдаются центру города (ул.Пушкинская, Удмуртская, Ленина, М.Горького и др.) и ближайшим районам с удобной транспортной развязкой.

• Компании все чаще обращают внимание на престиж здания и качественную отделку офисных помещений, т.е. хотели бы расположить свой офис в крупных бизнес-центрах.

• Также существенным фактором является наличие парковки.

 

График 1. Средние стоимости предложений в зависимости от местоположения в г. Ижевске по состоянию на июнь месяц.

 

 

График 2. Средние стоимости предложений в зависимости от местоположения в г. Ижевске по состоянию на июль месяц.

 

График 3. Средние стоимости предложений в зависимости от местоположения в г. Ижевске по состоянию на август месяц.

 

 

График 4. Средние стоимости предложений по Индустриальному району в зависимости от распределения по площадям по состоянию на июнь-август месяцы.

 

График 5. Средние стоимости предложений по Устиновскому району в зависимости от распределения по площадям по состоянию на июнь-август месяцы.

 

 

График 6. Средние стоимости предложений по Ленинскому району в зависимости от распределения по площадям по состоянию на июнь-август месяцы.

 

 

График 7. Средние стоимости предложений по Октябрьскому району  в зависимости от распределения по площадям по состоянию на июнь-август месяцы.

 

 

График 8. Средние стоимости предложений по Первомайскому району в зависимости от распределения по площадям по состоянию на июнь-август месяцы.

 

Торговая недвижимость

По мнению экспертов, ни в каком другом сегменте рынка коммерческой недвижимости местоположение объекта не имеет такого значения, как на рынке торговых помещений. Связано это, с тем, что выгодное месторасположение определяет объем  товарооборота. Поэтому, наибольшим спросом  пользуются помещения, находящиеся  в центральной части города и  в непосредственной близости с главными транспортными узлами или находящиеся в торговых центрах (ТЦ Аврора, ТЦ Омега, ТЦ Эльгрин, ТЦ Карусель, ТЦ Петровский, ТЦ Талисман). Предпочтения отдаются улицам Пушкинской, Ленина, Удмуртской, Красноармейской, Коммунаров, Советской.

Также значимым фактором является площадь торговых помещений. Спрос распределяется следующим  образом: наибольшим спросом у покупателей  пользуются помещения от 50 до 300 кв.м. (примерно 70%), а также от 301 до 500 кв.м. (примерно 20%). Значительное количество предложений представлено в Первомайском районе. Можно проследить четкую закономерность: стоимость торговых помещений увеличивается с уменьшением общей площади. Поэтому собственники больших торговых площадей предпочитают их сдавать в аренду.

График 9. Средние стоимости предложений в зависимости от местоположения в г. Ижевске по состоянию на июнь месяц.

 

График 10. Средние стоимости предложений в зависимости от местоположения в                г. Ижевске по состоянию на июль месяц.

 

График 11. Средние стоимости предложений в зависимости от местоположения в                г. Ижевске по состоянию на август месяц.

 

 

График 12. Средние стоимости предложений по Индустриальному району в зависимости от распределения по площадям по состоянию на июнь-август месяцы.

 

График 13. Средние стоимости предложений по Устиновскому району в зависимости от распределения по площадям по состоянию на июнь-август месяцы.

 

График 14. Средние стоимости предложений по Ленинскому району в зависимости от распределения по площадям по состоянию на июнь-август месяцы.

 

График 15. Средние стоимости предложений по Октябрьскому району в зависимости от распределения по площадям по состоянию на июнь-август месяцы.

 

 

График 16. Средние стоимости предложений по Первомайскому району в зависимости от распределения по площадям по состоянию на июнь-август месяцы.

 

Производственная недвижимость

На сегодняшний  день основными тенденциями на рынке  производственно-складской недвижимости являются: предложение значительно превышает спрос, и наличие на рынке большого числа свободных площадей, что существенно снизило цены продаж. Наибольшая часть предлагаемых производственно-складских помещений сосредоточена в промышленной части города Ижевска (Ленинский и Устиновский районы) и прилегающем к городу Завьяловском районе и представлена в основном бывшими производственными помещениями, освободившимися после реструктуризации крупных промышленных предприятий города. Строительство новых производственно-складских объектов в городе практически не ведется, в связи с низкой инвестиционной активностью в данном сегменте рынка коммерческой недвижимости. Собственники производственно-складских помещений большей частью предпочитают использовать их для сдачи в аренду, поэтому преобладающей формой сделок является аренда производственно-складских помещений (приблизительно 80% от общего числа сделок).

Наиболее  значимым фактором является площадь  производственно-складских помещений. Спрос распределяется так: чаще всего востребованными оказываются помещения площадью от 300 до 500 квадратных метров (примерно 40%), а также площадью от 500 до 1500 кв.м. (примерно 50%). Причем в первом случае заказчиком выступают небольшие компании, занимающиеся в основном торговой деятельностью, которых интересует также наличие офисных помещений при складе и отопление. Во втором случае производственно-складская недвижимость приобретается для целей производства или оптовой торговли, поэтому существенными условиями являются: высота потолка, наличие грузоподъемного оборудования и подъездные пути (желательно ж/д тупик). Но в обоих случаях, безусловно, большое значение представляет местоположение. Наиболее востребованными оказываются складские объекты, расположенные вблизи с главными транспортными узлами (предпочтение отдается улицам Маяковского, Новоажимова, Телегина, К.Маркса, Дерябина, Областная, Пойма, В.Шоссе).

Наименьшим  спросом пользуются объекты производственно-складского назначения, длительное время не эксплуатируемые и подвергшиеся либо разграблению, либо ускоренному износу.

 

График 17. Средние стоимости предложений в зависимости от местоположения в               г. Ижевске по состоянию на июнь месяц

 

График 18. Средние стоимости предложений в зависимости от местоположения в               г. Ижевске по состоянию на июль месяц.

 

График 19. Средние стоимости предложений в зависимости от местоположения в                  г. Ижевске по состоянию на август месяц.

График 20. Средние стоимости предложений по Индустриальному району в зависимости от распределения по площадям по состоянию на июнь-август месяцы.

 

График 21. Средние стоимости предложений по Устиновскому району в зависимости от распределения по площадям по состоянию на июнь-август месяцы.

 

График 22. Средние стоимости предложений по Ленинскому району в зависимости от распределения по площадям по состоянию на июнь-август месяцы.

 

 

График 23. Средние стоимости предложений по Первомайскому району в зависимости от распределения по площадям по состоянию на июнь-август месяцы.

 

График 24. Средние стоимости предложений по Октябрьскому району в зависимости от распределения по площадям по состоянию на июнь-август месяцы.

 

Земельные участки

Земельные участки  рассмотрены в  четырех категориях: общественно-деловая застройка, промышленная застройка, под ИЖС.

 

График 25. Средние значения стоимостей предложений в зависимости от площадей и местоположения в г. Ижевске.

График 26. Средние значения стоимостей предложений в зависимости от площадей и местоположения в г. Ижевске

График 27. Средние значения стоимостей предложений в зависимости от площадей и местоположения в г. Ижевске

 

График 28. Средние значения стоимостей предложений в зависимости от площадей и местоположения в г. Ижевске

График 29. Средние значения стоимостей предложений в зависимости от площадей и местоположения в г. Ижевске.

График 30. Средние значения стоимостей предложений в зависимости от площадей и местоположения в г. Ижевске.

График 31. Средние значения стоимостей предложений в зависимости от площадей и местоположения в г. Ижевске

График 32. Средние значения стоимостей предложений в зависимости от площадей и местоположения в г. Ижевске

График 33. Средние значения стоимостей предложений в зависимости от площадей и местоположения в г. Ижевске

Муниципальная нежилая недвижимость

Отдельная тема для Оценщиков и категория  как «Муниципальная недвижимость». Стоимости предложений значительно отличаются от рыночных стоимостей публичной оферты. Предложения, представленные на сайте: www.izh.ru имеют назначение: нежилое, а функциональное использование: свободное.

График 34. Средние значения стоимостей предложений в зависимости от площадей и местоположения в г. Ижевске.

 

График 35. Средние значения стоимостей предложений в зависимости от площадей и местоположения в г. Ижевске.

График 36. Средние значения стоимостей предложений в зависимости от площадей и местоположения в г. Ижевске.

Аренда коммерческой недвижимости

По торговым помещениям ежемесячная средневзвешенная арендная ставка установилась на уровне 500-900 руб. за 1 кв. м, а по офисным площадям данный показатель составляет около 300 - 500 руб./кв.м. Самые высокие арендные ставки зафиксированы в Первомайском и Октябрьском районах. Расположенные здесь торговые объекты сдаются в среднем по 600 - 900 рублей за 1 кв.м, а офисные – по 500 - 600 рублей за 1 кв.м. По количеству вакантных площадей традиционно лидируют Октябрьский и Первомайский районы города.