Цены именно на такие квартиры
существенно выросли, а граждане,
которые получили сертификаты только
осенью, могли приобрести только трёхкомнатные
«хрущевки». Осенью 2000 года на рост цен
сказалась массовая скупка акций «Северстали».
Существенное значение в эти годы имел
отказ населения от доллара как инвестиционного
товара. Недвижимость стала приносить
гораздо большую прибыль, по сравнению
с покупкой долларов. Поэтому, не имея
альтернативных источников для инвестирования,
определенная доля населения стала вкладывать
личные сбережения в жилую недвижимость.
Таким образом, за этот период (2000 – 1-я
половина 2003 года) произошел рост стоимости
жилья в пределах 300%.
Летом 2003 года в Вологде
появились первые ипотечные программы,
которые позволили брать в
кредит достаточно большие суммы (до
70% от стоимости квартиры) на длительный
срок (до 20 лет). До этого момента
кредитный рынок позволял воспользоваться
только потребительским кредитом, имеющим
ограничение по размеру в пределах
3-х месячного дохода, что составляло
примерно 20% средней стоимости однокомнатной
квартиры. В результате появления
значительных денежных масс на рынке
недвижимости и увеличения числа
потенциальных покупателей, стоимость
1 кв.м. за 2-е полугодие 2003 года увеличилась
на 80%. Резкий рост цен символически прекратился
с 01 января 2004 года. Рынку недвижимости
потребовалось 1,5 года для восстановления
платежеспособного спроса. В течение этого
периода происходили значительные изменения:
увеличились сроки экспозиции объектов
до 2-х месяцев, застройщики начали предоставлять
гражданам беспроцентные рассрочки по
фиксированной цене до конца строительства,
государство повысило привлекательность
ипотечного кредитования для банков, покупателей,
а также продавцов жилья. Появившаяся
конкуренция среди банков на рынке ипотечного
кредитования привела к снижению процентных
ставок, снижению комиссий при оформлении
кредита, отмене обязательного нотариального
удостоверения договора купли-продажи
при ипотечной сделке, увеличению срока
кредитования, сокращению срока оформления
сделки. С 01 апреля 2005 года вступил в силу
ФЗ РФ от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии
в долевом строительстве многоквартирных
домов и иных объектов недвижимости и
о внесении изменений в некоторые законодательные
акты Российской Федерации», ограничивший
предложение на первичном рынке. Существенное
значение имел ФЗ РФ «О введении в действие
ЖК РФ» от 29.12.2004 № 189-ФЗ, разрешивший приватизацию
комнат в общежитиях. С его реализацией
связывалось ожидание повышенного спроса
на одно-двухкомнатные квартиры, имеющие
наименьшую цену. Достаточно большой %
жильцов общежитий имел желание поменять
с доплатой свою комнату на квартиру. Такая
возможность в г. Вологда появилась только
в сентябре 2006 года (потребовалось 1,5 года
чтобы разрешить технические вопросы
по приватизации бывших общежитий). Вышеперечисленные
факторы, а также обильный приток наличности,
вызванный высокими ценами на нефть, послужили
причиной очередного, наиболее резкого
повышения цены жилой недвижимости, начавшегося
в августе 2005 года и принявшего ажиотажный
характер во 2-й половине 2006 года. Особенностью
ситуации того времени можно считать большую
долю инвестиционных покупок как частных,
так и корпоративных. Если в 2003 году их
доля не превышала 8-10%, то в 2006 экспертные
оценки позволяют предполагать, что в
отдельные моменты доля инвесторов среди
покупателей доходила до 20-25%. Особенно
выгодно было приобретать жильё с рассрочкой
платежа или привлечением кредитов. Вторая
особенность - получение большинством
крупных девелоперов кредитных линий,
что снимало для них необходимость вести
продажи квартир на ранних стадиях строительства;
многие компании рассматривали вариант
продажи квартир в высокой стадии реализации
проекта или уже после сдачи объекта. В
результате появления свободных денежных
средств застройщики полностью перешли
на денежные расчеты с подрядчиками. В
сентябре-октябре 2006 года была скуплена
основная масса квартир на первичном рынке.
Выставление на рынок новых объектов сдерживалось
как стремлением застройщиков выждать
время и продавать на «пике» цен, так и
законом № 214-ФЗ, запрещавшим предложение
к продаже квартир до момента получения
полного пакета разрешительных документов.
В этот период эластичность
спроса по цене резко снизилась, а
рост цен принял самовоспроизводящийся
характер. Проведение альтернативных
сделок при значительных изменениях
цен становилось очень затруднительным,
за квартиру юридически и физически
готовую к продаже и не требующую
встречной покупки готовы были платить
завышенную цену.
Ситуация, как и в 2004 году,
резко изменилась в январе 2007 года.
Продавцы по инерции подняли цены
по сравнению с декабрем на 8%, но
спрос на старый жилищный фонд уменьшился
в 4 раза. Продолжили рост в начале 2007
года двух-трехкомнатные квартиры улучшенной
планировки. Таким образом, в январе-июне
2007 года происходила ценовая коррекция,
устранялись ценовые диспропорции между
переоценёнными хрущевками и однокомнатными
квартирами улучшенной планировки с одной
стороны и более дорогими, но показавшими
наименьший рост многокомнатными квартирами
улучшенной планировки. В результате за
шесть месяцев 2007 года цены на однокомнатные
хрущевки «просели» на 10%, на двух-трёх-четырёхкомнатные
хрущевки и однокомнатные квартиры улучшенной
планировки цены существенно не изменились,
в сегменте двух-трёхкомнатных квартир
улучшенной планировки произошел рост
в пределах 12%. Средний срок экспозиции
составлял четыре месяца. Появилась возможность
проводить альтернативные сделки. Рынок
продавцов сменился рынком покупателей.
В марте-апреле крупные застройщики Вологды
начали предлагать к продаже новые объекты
долевого строительства, а в августе стали
проводить активные маркетинговые мероприятия
призванные подтолкнуть потенциальных
покупателей к заключению договора. Особое
влияние на низкий уровень спроса оказала
информация о предстоящем участии Вологодской
области и в частности г. Вологды в федеральном
эксперименте по массовой застройке территорий
(застройка Белозерского и Южного районов).
Высокая рентабельность строительного
бизнеса (по итогам 2006 года) привлекла
в эту сферу достаточно большое число
компаний, увеличив предложение на первичном
рынке, но платежеспособный спрос за 2006
год себя исчерпал, и застройщики Вологды
столкнулись с проблемой реализации жилья
с одной стороны и удорожанием себестоимости
строительства с другой. В середине 2007
года были отмечены наименьшие ставки
по ипотечным кредитам (от 10,75%).
В связи с кризисом в
Соединенных штатах Америки, в августе
2007 года российские банки, занимавшие
денежные средства за рубежом, начали
испытывать дефицит ликвидности. Что
нашло отражение в повышении
процентных ставок по ипотеке, более
жесткому отбору заемщиков и прекращении
кредитования застройщиков в середине
2008 года. К этому моменту срок
экспозиции увеличился до 5-6 месяцев. На
рынке наблюдалось острое преобладание
предложения над спросом. В сентябре-октябре
2008 года примерно половина банков прекратила
выдачу ипотечных кредитов. Количество
совершаемых сделок существенно
снизилось.
В сентябре 2008 года экономика
России оказалась вовлечена в
мировой экономический кризис. В
результате был практически полностью
перекрыт доступ застройщиков к кредитным
деньгам, ипотечные кредиты выдавали
только государственные банки, требования
к заемщикам существенно ужесточились,
застройщики стали рассчитываться
с подрядчиками квартирами, покупатели
по возможности старались отложить
покупку, ожидая снижения цен. В итоге
к середине 2009 года средняя цена
на квартиры снизилась на 9,5%. Эта
цифра не отражает реального снижения
цен, так как часть продавцов оказывается
более инертной и не сразу реагирует на
изменение цен. Проведённый анализ показал,
что больше всего подешевели в Вологде
двухкомнатные квартиры, жилье низкого
качества, а также вторичный рынок. То
есть, спрос переместился на более дешевый
тип жилья (например, с однокомнатных квартир
на комнаты) и на жильё более высокого
качества (с хрущёвок на современное жилье).
Наиболее резкое снижение
стоимости жилья Вологды произошло
в марте-апреле 2009, а минимальные
цены были зафиксированы в июне 2009
года. К этому моменту у застройщиков
и подрядчиков произошло затоваривание
готовыми квартирами, вследствие масштабной
сдачи готовых объектов в предшествующий
период и обвального падения спроса.
Наиболее ликвидные квартиры (сданные
в эксплуатацию и имеющие стандартную
площадь) начали раскупаться в июне
2009 года. К октябрю квартир, сданных
в эксплуатацию, практически не осталось,
и покупатели обратили свое внимание
на долевое строительство. В сентябре
началась реализовываться программа
обеспечения ветеранов жильем, было
выдано значительное число сертификатов
в размере 1 027 000 рублей каждый и как результат
- резкое подорожание однокомнатных «хрущевок»
с 900 000 рублей в июле до 1 050 000 рублей в ноябре
2009 года. В 2010 году происходит активное
возвращение кредитных структур на рынок
ипотечного кредитования и снижение процентных
ставок. Продолжается реализация программы
обеспечения жильём ветеранов. В январе
2011 года финансовая ситуация у строительных
организаций г. Вологды, а также повышенный
спрос на жильё, позволили резко увеличить
цены на долевое строительство. В июне
началась реализация краткосрочной программы
ОАО «Сбербанк» - «888» (срок программы с
июня по сентябрь 2011 года). Возможность
получить ипотечный кредит Сбербанка
по ставке 8% годовых без дополнительных
комиссий подтолкнула потенциальных покупателей
выйти на рынок именно в этот момент. Резко
возросший спрос превысил объёмы предложения.
На рынке стал остро ощущаться дефицит
жилых объектов и как следствие - устойчивый
рост цен. С учетом указанных условий в
2012 году ценовой тренд сохранил повышательную
динамику.
Список используемой литературы:
- Смирнова И. В. Экономика недвижимости: Учеб. пособие. – СПб.: СПбГИЭУ, 2010. – 30 с.
- Балабанов И. Т. Операции с недвижимостью в России. – М.: Финансы и статистика, 2009. – 56 с.
- http://vologda-portal.ru/