Аренда торговой недвижимости

Аренда торговой недвижимости

Целью настоящего исследования является анализ рынка торговой недвижимости и определение основных тенденций развития данного сегмента коммерческой недвижимости в г. Ростове-на-Дону.

Для достижения поставленной цели были решены следующие задачи:

• Проведен анализ основных экономических показателей, оказывающих влияние на развитие рынка недвижимости в целом, в том числе рынка торговой недвижимости;
• Проведен детальный анализ существующего предложения на рынке торговой недвижимости г. Ростова-на-Дону;
• Проанализирован существующий спрос на рынке торговой недвижимости, определены основные потребители;
• В результате экономического анализа выявлены наблюдаемые устойчивые соотношения, свойства, признаки, присущие рынку торговой недвижимости в г. Ростове-на-Дону;
• Проведен анализ арендных ставок и цены продажи 1 кв.м.;
• Проведено сегментирование рынка торговых помещений по классам и местоположению;
• Выявлены основные перспективы развития рынка.

Экономическая ситуация

Несмотря на выгодное месторасположение и экономический потенциал города Ростова-на-Дону, предопределяющего активное развитие многих видов бизнеса, в первую очередь, сферы торговли, услуг и недвижимости, негативные последствия экономического кризиса, снижение объемов производства, товарооборота и грузоперевозок, существенно повлияли на ростовский рынок торговой недвижимости, которая в последние года развивалась

очень стремительно.

Проблемы, с которыми столкнулась отрасль, типичны для рынка недвижимости в целом – это отсутствие заемных средств, отток капиталов инвесторов за границу, рост ставок по кредитам (в том числе потребительским). Эти трудности уже привели к тому, что многие девелоперы торговой недвижимости отказались от своих планов на ближайшие два года – программы строительства новых торговых центров были пересмотрены, а объекты, находящиеся на ранних стадиях строительства, заморожены «до лучших времен». Эти проблемы отрасли действительно не оригинальны и являются зеркальным отражением общих проблем, с которыми застройщики столкнулись из-за воздействия финансового кризиса.

Предложение

Среди основных источников торговых помещений в городе Ростове-на-Дону можно выделить следующие основные группы:

• торговые центры;
• встроено-пристроенные помещения, квартиры на первых этажах жилых

зданий, переведенные в нежилой  фонд и переоборудованные под  магазины (они

занимают наибольшую долю);

• сложившиеся стихийные рынки;
• некапитальные строения (различные лари, павильоны и киоски).

Таблица 1. Основные торговые центры г. Ростова-на-Дону

Торговые центры	Дата открытия	Район	Общая площадь	Арендуемая площадь
А`СТОР ПЛАЗА	2006	Центр	22 000	8 400
Вавилон	2006	Северный	31000	н/д
Вертол Сити	2002	Нагибина	17000	12 000
Горизонт	2005	Нагибина	70 000	47 644
Меркурий	1999	Орская	50 000	26 000
Ростовский ЦУМ	1910	Центр	9 000	4 500
Сокол	2008	Железно-дорожный	13 500	н/д
Талер	2008	ЗЖМ	25 420	18 300
Континенталь	2000	Центр	н/д	13 000
Золотой Вавилон	2009	Малиновского	80 000	52 000
ТЦ «Мега»	2007	Александровка	130 000	103 000

 

Самыми востребованными  из существующих торговыми центрами города являются: «ЦУМ», «Горизонт». Больше всего торговых центров открылось на территории западного микрорайона: «Сокол», «Талер» и «Золотой Вавилон», таким образом, общее предложение торговых площадей увеличилось на 118 920 кв.м. Аналитики отмечают, что такое увеличение торговых площадей связано с будущей жилой застройкой Левенцовки.

Что касается встроено-пристроенных помещений, то сегодня на Большой Садовой, Ворошиловском и Буденновском на продажу выставлено примерно по пять магазинов различного формата. При этом большинство из них — на самых проходных участках улиц. Количество предложений продажи торговых помещений на центральных улицах Ростова за последние полгода возросло с одного-двух объектов до пяти на каждой. Ранее объем предложений продажи на этих улицах был ограничен одним-двумя объектами. Как правило, такие объекты являлись хорошим источником стабильного дохода, поэтому собственники не спешили их продавать. Сейчас, причиной продажи таких помещений является способ расплатиться с кредитами, либо снижение доходности из-за падения арендных ставок. Целью продажи в этом случае обычно является получение средств для инвестирования в более доходное направление.

По районам города предложение  возросло незначительно, так как  там

выставляются относительно небольшие торговые объекты до 100 кв.м., легко

реализуемые.

Спрос

Как отмечают эксперты сегодня  спрос на покупку магазинов, как правило, ограничен суммой 15 млн. руб. За время кризиса сделок по торговой недвижимости было незначительное количество. Количество сделок по продаже снизилось с 2-3 в месяц до 1 в 1-2 месяца.

Самыми востребованными  типами торговых объектов по площади являются помещения до 100 кв. м. с удобным подъездом и возможностью парковки или характеризующееся высоким пешеходным трафиком, их доля в общей совокупности спроса составляет 67%.

Отдельным спросом на рынке  коммерческой недвижимости Ростова пользуются торговые точки в формате «магазин у дома», расположенные в стороне от проезжей части.

Одним из наиболее важных факторов, влияющих на спрос в сегменте качественных торговых помещений Ростова- на-Дону, является его местоположение.

Больше всего востребованы площади в тех торговых центрах, которые находятся в непосредственной близости от деловой части города, вблизи крупных транспортных магистралей и крупных узловых остановок общественного транспорта. Наиболее успешные проекты, такие как «Горизонт», «ЦУМ», даже во время кризиса не потеряли своих арендаторов.

Кроме местоположения, очень  важным аспектом в успешности торгового цента является грамотно разработанная концепция, сбалансированный состав арендаторов. Но все более необходимым сейчас становится серьезный подход именно к управлению торговыми центрами. В управление торговым центром включается и изначальное позиционирование, и реклама, и разработка плана развития, и ведение маркетинговой политики. Поэтому, возможно, правильнее будет прибегнуть к услугам специализированных консалтинговых компаний по разработке концепции торгового центра.

Наиболее востребованные районы на рынке торговой недвижимости по-прежнему Центр, Северный, ЗЖМ. Спрос на покупку торговых помещений на центральных улицах

наблюдается лишь со стороны  инвесторов, которые впоследствии хотели бы сдавать их в аренду.

Если проранжировать улицы по спросу, то:

1. в первую очередь  инвесторы интересуются отрезком  Большой Садовой между Ворошиловским и Буденновским

2. затем — Буденновским  в промежутке между Московской и Большой Садовой

3. на третьем месте — Ворошиловский (район ЦГБ, Большой Садовой, Пушкинской).

Ставки аренды и цена продажи

Больше всего на ставки аренды и цену продажи 1 кв.м. торговых объектов во всех районах города влияют факторы пешеходного трафика:

• направление;
• интенсивность;
• периодичность.

Стоимость аренды существенно  зависит от интенсивности пешеходного трафика, поэтому объекты, расположенные на расстоянии 100 м или даже на разных сторонах одной улицы, могут существенно различаться по стоимости 1 кв.м.

Рассматривая ставки аренды, можно разделить город условно на две части – «центр» и «спальные районы»:

• диапазон ставок в «центре» составляет от 800 до 3500 руб.
• диапазон ставок в «спальных районах» составляет от 500 до 1000 руб.

В среднем по районам города ставки аренды упали на 20%. Общеизвестный  факт, что цены продажи торговой недвижимости варьируются в зависимости от месторасположения, пешеходного трафика, состояния отделки помещения, площади.

Изучая динамику ставок, их соотношение по районам, можно сделать вывод о том, что:

• в среднем по центральной части города, так называемому «золотому квадрату», ограниченному – ул. Варфоломева /ул. Чехова / ул. Московская / пер.Островского - цена составляет порядка 150 000 - 200 000 руб. за 1 кв.м.;
• ситуация в «спальных районах» складывается таким образом, что разброс  цен составляет порядка 70 000 – 90 000 руб. за 1 кв.м.

За период с 2012 г. доходность по торговой недвижимости снизилась почти на 30%. Соответственно, такое снижение доходности торговой недвижимости также повлияло на решения инвесторов о покупке торговых помещений.

Тенденции

• снижение оборота розничной торговли негативно сказалось на рынке торговой недвижимости, многие арендаторы покинули свои помещения в поисках более выгодных условий ведения бизнеса либо закрыли его вовсе;
• неспособность рынка поглощать торговые площади «докризисными» темпами, что обуславливает рост показателя доли свободных помещений;
• повсеместное снижение ставок аренды, которое иногда достигает 30%;
• востребованность небольших торговых помещений по площади от 50 до 100 кв.м., соответственно и незначительное снижение стоимости их аренды несмотря на общую тенденцию снижения ставок;
• сегмент продуктовых магазинов «у дома» начал возрождаться, четко прослеживается тенденция в активном поиске помещений под продуктовый магазин несмотря на наличие крупномасштабной торговли;
• более взвешенный подход со стороны собственников помещений, которые отказываются сдавать в аренду под магазины помещения частным предпринимателям, поскольку многие из них прекращают работу уже через 3-4 месяца.

Прогноз

• существует ещё потенциал незначительного снижения стоимости и арендных ставок торговых помещений не более чем на 5% - 10% и в последующем их стабилизация;
• взвешенный подбор торговых помещений со стороны арендаторов, по параметрам месторасположения, наличия и интенсивности пешеходного трафика, состояния отделки помещений, площади, возможно, с использованием консультантов или специализированных брокерских компаний, оказывающих услуги на рынке недвижимости;
• постепенное восстановление спроса на торговую недвижимость у потенциальных инвесторов при активизации покупательской способности населения и улучшению показателей отдельных макроэкономических факторов, таких как безработица, доходы на душу населения и т.д.;
• в последующие два года прогнозируется минимальный ввод новых торговых площадей из-за отмены и переноса сроков сдачи большого количества объектов на начальных этапах строительства.