Договор лизинга

Рано  или поздно в любой компании возникает  необходимость приобрести недвижимость в собственность, будь то офисное  здание или производственное помещение. Однако единовременное отвлечение солидных средств на подобную покупку часто  оказывается неэффективным .

Обращение в коммерческий банк также может  не принести желаемого результата: отечественные банки пока еще  неохотно предоставляют «длинные кредиты», а у компаний зачастую не хватает  обеспечения. Кроме того, по действующим  нормативам имущество, приобретаемое  с помощью банковского кредита, не может служить его обеспечением. Чтобы разрешить проблему, руководителю компании стоит воспользоваться  лизингом недвижимости, при котором  допускается передача кредитору  в залог имущества, приобретенного в соответствии с целевым назначением  кредита.

Договорная  база сделки по лизингу недвижимости практически не отличается от сделок с прочими объектами лизинга. В ее основе — договор лизинга  между лизингодателем и лизингополучателем и договор купли-продажи между  лизинговой компанией и продавцом  объекта недвижимости.

Договору  лизинга, как правило, сопутствуют  кредитный договор (договор по привлечению  финансовых ресурсов) и договор залога (поручительства и т. п.). Параллельно  с договором купли-продажи заключается  договор на аренду земельного участка, где возведен объект недвижимости —  предмет лизинга. Причем на последний  договор уже не распространяются льготы, связанные с лизингом (а  именно, право ускоренной амортизации  объекта с коэффициентом не более 3-х и последующим переходом  права собственности лизингополучателю  после выполнения им всех обязательств по договору лизинга).

Научно-технический  прогресс сферы производства, переход  к рыночной экономике, изменение  условий хозяйствования и экономических  отношений вызвали необходимость  поиска и внедрения нетрадиционных методов обновления материально-технической  базы и модификации основных фондов. Одним из таких нетрадиционных для нашей страны методов является лизинг.

Лизинг  — вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его на основании договора лизинга  физическим или юридическим лицам  за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях, обусловленных  договором, с правом выкупа имущества  лизингополучателем.

Предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности. Предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения .

Существует  несколько основных вариантов лизинговых соотношений:

• Финансовый лизинг — наиболее распространенный вид лизинга, предусматривающий сдачу в аренду техники на длительный срок и полное или почти полное возмещение ее стоимости за период использования.
• Оперативный лизинг — вид лизинга, при котором лизингодатель закупает на свой страх и риск имущество и передает его лизингополучателю в качестве предмета лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование. При оперативном лизинге предмет лизинга может быть передан в лизинг неоднократно в течение полного срока амортизации предмета лизинга.
• Возвратный лизинг заключается в том, что собственник имущества сначала продает его будущему лизингодателю, а затем сам берет это имущество в лизинг у данного лизингодателя. Такая операция позволяет предприятию временно высвобождать связанный капитал за счет продажи собственного имущества и одновременно продолжать фактически пользоваться им.

Особенностью  лизинга является то, что он является способом реализации отношений собственности, выражающим определенное состояние  производительных сил и производственных отношений, с которыми он находится  в тесной взаимосвязи. Лизинг, с одной  стороны, способствует становлению  частной собственности на средства производства, а с другой — ведет  к преодолению ее, смене владельца  и пользователя. При использовании  лизинга всегда можно выкупить взятое в лизинг имущество. Таким образом, лизинг является не только инструментом обращения и обновления основных фондов, но и их приобретения.

Лизинг  имеет ряд преимуществ перед  арендой и другими способами  приобретения основных фондов, например, при помощи кредита, за счет льгот, предоставляемых  государством для лизинговых сделок и гибкой системы лизинговых платежей.

Во-первых, имущество, взятое в лизинг, может  находиться на балансе лизингодателя, что уменьшает расходы лизингополучателя  по уплате налога на имущество.

Во-вторых, лизинговые платежи относятся на себестоимость, что уменьшает налогооблагаемую прибыль.

В-третьих, малые предприятия освобождаются  от уплаты НДС при использовании  лизинга.

Особенностью  лизинга недвижимости является то, что длительный срок амортизации  объекта недвижимости можно значительно  сократить за счет разрешения использовать в лизинговых сделках коэффициента ускорения амортизации, что позволяет  экономить на уплате налога на имущество  и увеличить оборачиваемость  и обновление основных фондов.

Рисунок 1 – Система лизинговых взаимоотношений

При лизинге  недвижимости лизингодатель строит или покупает недвижимость по поручению  арендатора и передает ему для  использования в предпринимательских  целях с правом выкупа или без  него по истечении срока договора. В соответствии с классификацией недвижимых объектов различают лизинг промышленных предприятий, производственных зданий и сооружений, офисных, торговых и складских помещений и пр..

Нормативно-правовое регулирование  сферы лизинга недвижимости в  РФ.

Основными документами, регулирующими лизинговые взаимоотношения, являются ГК РФ, часть  вторая и ФЗ «О лизинге». До принятия ФЗ «О лизинге» действовало Временное  положение о лизинге, утвержденное постановлением Правительства РФ от 29 июня 1995 г. № 633 (в ред. постановлений  Правительства РФ от 23 апреля 1996 г. № 528, от 27 июня 1996г. № 752, от 21 июля 1997 г. № 915).

Рисунок 2 - Система лизинговых отношений

Рисунок 3 -  Лизинг как комплекс экономико-правовых отношений

На рисунке 3 изображен комплекс экономико-правовых отношений, возникающих при лизинге, который показывает что лизинг —  это особый вид предпринимательской  деятельности, включающий три формы  организационно-правовых отношений: арендные, кредитные и торговые, содержание каждого их которых в отдельности  полностью не исчерпывает сущности таких специфических имущественно-финансовых операций .