Доходный подход к оценке недвижимости

 

КKn =	Па
	ПВД

 

где Кn – коэффициент потерь при сборе платежей.

  Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовой доход за минусом постоянных расходов (налоги на имущество, страховые платежи), вычитания операционных (эксплуатационных или переменных) расходов (за исключением амортизационных отчислений) и резервов (расходы на ремонт и реконструкцию, не включённые в операционные) за год:

ЧОД = ДВД – ПР – ОР - Р

где ПР – постоянные расходы;

ОР – операционные расходы;

Р – резервы.

  Операционные расходы – это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

 Состав операционных расходов по структуре соответствует смете затрат на содержание объекта недвижимости:

- содержание и ремонт;

- коммунальные услуги (электричество, газ, топливо, вода, телефон, водопровод и канализация);

- заработная плата персонала;

- налоги на заработную плату;

- договорные услуги (противопожарная система, лифт);

- представительские расходы;

- реклама;

- командировочные расходы;

- автотранспорт и др.

  Эти цифры расходов представляют собой контрольный список для оценщика и не являются фактическими издержками, то есть это своего рода прогноз расходов. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации объекта, и не включаются ипотечные проценты и амортизационные отчисления.

  Полученный чистый операционный доход пересчитывается в текущую стоимость по одной из процедур, выбор которой зависит от информации о рынке.

   В основу техники доходного подхода к оценке недвижимости положены принципы сложного процента.

 

 

 

 

 

 

3. Метод капитализации доходов.

  Данный метод используется, если:

1. потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;
2. потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

   Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости.

  Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость. Действительный валовой доход (ДВД) – доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ном ее использовании до вычета эксплуатационных затрат (потенциальный валовой доход), за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости.

  Операционные расходы - это периодические ежегодные расходы на содержание недвижимости, непосредственно связанные с получением действительного валового дохода.

  Операционные расходы состоят из:

1. постоянных расходов;
2. переменных расходов;
3. расходы на замещение или резервы.

  Постоянные операционные расходы – не зависят от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг:

- налог на имущество;

- страховые взносы;

- заработная плата обслуживающего персонала + налоги на нее.

  Переменные операционные расходы – это периодические ежегодные расходы, величина которых зависит от загрузки площадей. Наиболее типичные переменные расходы:

- коммунальные;

- на текущие ремонтные работы;

- заработная плата обслуживающего персонала;

- налоги на заработную плату;

- расходы на обеспечение безопасности; и т.д.

  К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытие пола, санитарно- техническое оборудование, электроарматура). Предполагается, что денежные средства резервируются на счете (хотя большинство владельцев недвижимости этого не делают). Если не учесть резерв на замещение, то чистый операционный доход будет завышен.

   Коэффициент капитализации - это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта.

  Коэффициент капитализации состоит из 2 частей:

1. ставки доходности инвестиции (ставка капитализации), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями (капитала);
2. нормы возврата капитала (нормы прибыли), т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

  В определенных условиях и для конкретного объекта ставка капитализации и норма прибыли совпадают, однако, это разные показатели.

  Взаимосвязь между ставкой капитализации и нормой прибыли:

1. Ставка капитализации равна норме прибыли – стоимость объекта и/или доход не изменяются с течением времени. Периодически получаемый выражает прибыль на вложенные средства. Полное возмещение первоначально вложенных средств происходит в момент реверсии (т.е. продажи объекта в конце периода владения).
2. Ставка капитализации превышает норму прибыли – стоимость объекта и/или доход уменьшаются за период владения, следовательно, полное возмещение первоначально вложенных средств в момент реверсии становится невозможным. Таким образом, определенная доля первоначально вложенных средств должна быть возмещена вместе с периодическими поступлениями дохода до момента реверсии. Разница между ставкой капитализации и нормой прибыли является нормой возмещения первоначально вложенных средств.
3. Норма прибыли превышает ставку капитализации – стоимость объекта и/или доход уменьшаются за период владения (инвестор ожидает продать объект по цене, превышающей цену приобретения). Размер ежегодного дохода не может обеспечить ожидаемую норму прибыли на вложенные средства, поскольку часть этой прибыли будет получена только в момент реверсии.

Для 2 случая (если прогнозируется изменение в стоимости актива) возникает необходимость учета  в коэффициенте капитализации возврата основной суммы капитала. Существует 3 способа возмещения инвестированного капитала:

1. Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга)
2. Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;
3. Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

Метод Ринга. Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%- ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата – это ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:

 

, где

- ставка доходности инвестиций;

N – оставшийся срок экономической жизни.

Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям:

 

, где

- фактор фонда возмещения;

Y=R (ставка доходности на инвестиции).

Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций настолько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:

 

, где

 

Y_б – безрисковая ставка процента.

Существует несколько  методов расчета коэффициента капитализации:

1. метод прямой капитализации (метод прямого сопоставления);
2. метод связанных инвестиций: заемного и собственного капитала;
3. метод связанных инвестиций: земли и здания;
4. кумулятивный метод (метод суммирования);
5. метод Эллвуда.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

               4. Дисконтирование потока доходов.

  Дисконтированием называется процесс приведения денежных поступлений от инвестиций к их текущей стоимости по определённой ставке.

   Метод дисконтированных денежных потоков (DCF) более сложен, чем метод прямой капитализации, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Метод дисконтированного денежного потока позволяет оценивать стоимость стоимости недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

  По сравнению с прямой капитализацией, где используется одномоментные параметры, этот метод при определённых условиях более предпочтителен, так как требует учёта и анализа показателей дохода и капитала за весь инвестиционный период. Применение DCF –метода требует наличия следующей информации (рис. 4)

   Этапы расчёта дисконтированного денежного потока следующие:

1. определение прогнозного периода;
2. прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию.

 

величина и динамика будущих доходов

время получения этих доходов

величина стоимости актива или  изменения стоимости в конце  инвестиционного периода (спрогнозированного времени владения активом)

значение ставки дохода на капиталовложения (ставки дисконтирования, нормы прибыли)

уровень риска, характерного для инвестирования подобных активов

      Рис. 4

   Динамика будущих доходов определяется на основе данных о текущих доходах и ретроспективной информации о доходах и влияющих на них рыночных факторах. В итоге оценщик должен определить тенденции в изменении будущих доходов за спланированный им прогнозный год. Обычно прогноз заключается в определении годового темпа изменения дохода относительно текущего значения. Ошибка в прогнозе дохода тем более значима, чем короче период владения. То де самое относится и к прогнозу относительно возможной цены продажи в конце периода владения: чем длительней этот период, тем эта ошибка меньше влияет на величину текущей стоимости.

   При прогнозе цены продажи в конце периода владения редко представляется возможным определить абсолютные значения этой величины. Естественнее определять относительное изменение стоимости, опираясь на выявленные тенденции изменения ценообразующих факторов, то есть предпродажа определяется следующим образом:

Цn = (1 ± ∆) x V

где Цn – цена перепродажи; ∆- долевое изменение стоимости за период владения; V – первоначальная (текущая) стоимость.

  Определить цену будущей продажи так же можно, используя метод прямой капитализации, применяя ставку капитализации к доходу, следующему мосле периода владения.

  Применение этого способа оценки величины реверсии ограничиваться возможностью прогноза ставки капитализации. При прогнозировании будущей стоимости следует учитывать фактор физического разделения недвижимости: земля и улучшения. Земля не подвержена износу, и, со временем, как правило её стоимость или растёт, или не изменяется, если система землепользования рациональна, а земля используется наиболее эффективным образом. Для строений помимо всех прочих ценообразующих факторов, наиболее существенным является износ, неизбежно приводящий к потере стоимости.

  Определение ставки дисконтирования ожидаемой нормы прибыли на допустимые альтернативные инвестиционные возможности с сопоставимыми рисками представляет собой наиболее сложную проблему оценки.