Доходный подход к оценке стоимости недвижимости: основные принципы и особенности

 

Кn =	Па
	ПВД

 

где Кn – коэффициент потерь при сборе платежей.

 

Чистый операционный доход (ЧОД) –  действительный валовой доход за минусом постоянных расходов (налоги на имущество, страховые платежи), вычитания  операционных (эксплуатационных или переменных) расходов (за исключением амортизационных отчислений) и резервов (расходы на ремонт и реконструкцию, не включённые в операционные) за год:

 

ЧОД = ДВД – ПР – ОР - Р

 

где ПР – постоянные расходы;

ОР – операционные расходы;

Р – резервы.

Операционные расходы – это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Состав операционных расходов по структуре  соответствует смете затрат на содержание объекта недвижимости:

• содержание и ремонт;
• коммунальные услуги (электричество, газ, топливо, вода, телефон, водопровод и канализация);
• заработная плата персонала;
• налоги на заработную плату;
• договорные услуги (противопожарная система, лифт);
• представительские расходы;
• реклама;
• командировочные расходы;
• автотранспорт и др.

Эти цифры расходов представляют собой  контрольный список для оценщика и не являются фактическими издержками, то есть это своего рода прогноз  расходов. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации объекта, и не включаются ипотечные проценты и амортизационные отчисления.

Полученный чистый операционный доход  пересчитывается в текущую стоимость  по одной из процедур, выбор которой зависит от информации о рынке.

В основу техники доходного подхода к оценке недвижимости положены принципы сложного процента.

 

 

 

 

3.ЗА И ПРОТИВ ПРИМЕНЕНИЯ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

 

Тек же, как для любого структурированного набора аналитических методов, в  отношении применения доходного  похода к оценке и экономическому анализу нематериальных активов существуют свои аргументы «за» и «против». Для целей данного обсуждения аргументы за и против применения доходного подхода можно рассматривать как его аналитические достоинства и недостатки. Сначала мы обобщаем несколько наиболее существенных аналитических достоинств этого подхода. Затем мы обобщаем некоторые из его наиболее существенных аналитических недостатков.

В следующем перечне представлено несколько положительных особенностей доходного подхода в связи  с его использованием в анализе нематериальных активов:

1. Методы доходного подхода обладают  способностью к адаптации и  гибкостью. То есть, они могут  быть легко адаптированы для  проведения анализа многочисленных  стандартов стоимости на основе  множества исходных допущений при выборе базы стоимости. Методы доходного подхода также могут использоваться для анализа трансфертного ценообразования и ставок роялти, анализа убытков, анализа тех или иных событий и других многочисленных видов анализа.

2. Методы доходного подхода хорошо известны и пользуются широким признанием. Аналитики нематериальных активов знакомы с этими методами на основе профессиональной подготовки и опыта. При этом даже лица, проверяющие работу аналитиков нематериальных активов или опирающиеся на ее результаты (такие как нефинансовые руководители, банкиры, юристы и судьи), в целом знакомы с основными методами доходного подхода.

3. Методы доходного подхода хорошо поддаются интерпретации в различных дисциплинах общей оценки и оценки стоимости. То есть, существует общее сходство методов доходного подхода, используемых в анализе нематериальных активов и в анализе ценных бумаг, оценке бизнеса и оценке недвижимости.

4. Методы доходного подхода достаточно  точно моделируют реальный процесс  принятия решений участниками рынка нематериальных активов. Создатели, владельцы, покупатели, продавцы, лицензиары и лицензиаты нематериальных активов – все они, имплицитно или эксплицитно, анализируют возможные сделки с позиций анализа в рамках доходного подхода.

5. Можно утверждать, что методы доходного подхода являются самыми строгими и структурированными инструментами анализа нематериальных активов. Методы доходного подхода требуют от аналитика эксплицитного рассмотрения всех критически важных экономических переменных, связанных с оцениваемым нематериальным активом, включая способность актива генерировать доход, распределение дохода между нематериальным активом и связанными с ним активами, ожидаемый остаточный срок службы нематериального актива и риск, сопряженный с инвестициями в этот актив. Другие подходы к оценке, безусловно, требуют от аналитика имплицитного рассмотрения всех этих переменных. Однако доходный подход требует, чтобы эти переменные были рассмотрены эксплицитно и каждый в отдельности.

Так же, как и все другие аналитические подходы, доходный подход имеет недостатки, связанные с его использованием. В следующем перечне представлено несколько отрицательных характеристик доходного подхода в связи с его использованием в анализе нематериальных активов:

1. Методы доходного подхода допускают внесение в анализ определенного элемента необъективности. Поскольку некоторые из этих методов довольно сложны, аналитик, ориентированный на достижение конкретной цели, может слегка подтасовать особенно чувствительные экономические переменные таким образом, чтобы иметь возможность манипулировать результатами анализа или повлиять на них иным образом.

2. Методы доходного подхода допускают  возможности совершения непреднамеренных  ошибок, а также заранее обозначенных  нечестных манипуляций. Опять-таки, это происходит потому, что эти методы часто являются сложными с аналитической точки зрения. Аналитику относительно легко сделать непреднамеренную ошибку – но, тем не менее, именно ту ошибку, которая может оказать существенное влияние на заключение о стоимости.

3. Методы доходного подхода допускают  возможность двойного счета, то  есть, завышение стоимости нематериальных  активов. Этот недостаток легко  устранить путем правильной оценки  амортизационных отчислений в  анализе. Тем не менее, некоторые аналитики иногда ошибочно недооценивают (или даже игнорируют) учет необходимых амортизационных отчислений.

4. Методы доходного подхода иногда  не подвергаются проверке на  основе рыночных данных. Поскольку  эти методы выглядят аналитически  сложными, некоторые аналитики не всегда подтверждают используемые экономические переменные эмпирическими рыночными данными. Естественно, использование прогнозных переменных, несогласованных с фактической рыночной динамикой, приводит к сомнительным аналитическим выводам независимо от того, насколько строгим или структурированным является анализ сам по себе.

5. Методы доходного подхода к  анализу нематериальных активов  иногда путают с методами доходного  подхода, которые используются  в других оценочных дисциплинах.  Как отмечалось ранее, методы доходного подхода применительно к анализу нематериальных активов имеют много сходных элементов с методами анализа ценных бумаг, оценки бизнеса и оценки недвижимости. Однако из-за этого некоторые аналитики не учитывают достаточно тонкие, но, безусловно, важные отличия в способах анализа в рамках доходного подхода, используемых в различных дисциплинах. Некоторые аналитики неправильно пытаются применять в анализе нематериальных активов методы, которые подходят только для других оценочных дисциплин.

Применение всех структурированных  аналитических методов имеет  достоинства и недостатки. Что  касается методов доходного подхода, то многие аналитические достоинства  при их неправильном использовании  превращаются в аналитические недостатки.

 

 

Заключение

 

Необходимость оценки недвижимости возникает  в случае совершения сделок купли-продажи, передаче имущества в залог, страховании  и пр. Часто оценка недвижимости требуется при вступлении в наследство для уплаты соответствующих налогов  и разделе имущества в случае бракоразводного процесса. В целом, оценка недвижимости представляет собой комплексное исследование, основная цель которого — объективное определение рыночной стоимости объекта.

Как правило, оценка недвижимости имеет  фиксированную цену, но в ряде случаев стоимость данной операции может колебаться в зависимости от удаленности объекта, площади и других параметров.

В данной работе я рассматривала  разные подходы к оценке недвижимости, а так же выявила его основные принципы и особенности. Охарактеризовала доходный подход, а именно определила чистый операционный доход и взвесила за и против применения доходного подхода.

 

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

 

1. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";
2. Оценка и налогообложение недвижимого и другого имущества предприятий: методы и практика: учебно-методическое пособие/Л.В. Попова, И.А. Дрожжина, Б.Г. Маслов. – М.:Дело и Сервис, 2009;
3. Оценка недвижимости. И.Х. Наназашвили, В.А.Литовченко – 2005;
4. Дамодаран А. Инвестиционная оценка. Инструменты и методы оценки любых активов. 2-е изд. - М.: Альпина Бизнес Букс – 2004;
5. Практические аспекты оценки коммерческой и жилой недвижимости, объектов незавершенного строительства и земельных участков "Банковское кредитование", 2007. N 3;
6. Оценка недвижимости: учеб. пособие для студентов вузов, обучающихся по специальностям экономики и управления /Л.Н. Тепман; под ред. В.А. Швандара. -2-е изд., перераб. и доп. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2007
7. Борисов Л.П. Оценка результатов финансово-хозяйственной деятельности предприятия/ Консультант, № 8, 2005;
8. Крейнина М.Н. Финансовое состояние предприятия. Методы оценки. – М.: ДиС, 2005;
9. Илюхин А.А. «Экономика недвижимости», конспект лекций.