Факторы, определяющие вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка

МиНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ  И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

Федеральное государственное  бюджетное образовательное учреждение 

высшего профессионального  образования

«тюменский государственный  нефтегазовый  университет»

ИНСТИТУТ МЕНЕДЖМЕНТА  И БИЗНЕСА

Кафедра: МТЭК

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

по курсу: Экономика  недвижимости

на тему: Факторы, определяющие вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. Особенности функционирования рынка объектов малой приватизации.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Выполнила: ст. гр. МОз -10-1

Фалюш Д.А.

Приняла: Габидуллина Ч.Ф

 

 

 

Тюмень, 2013г.

 

 

 

 

 

Содержание

1. Факторы, определяющие вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.
2. Особенности функционирования рынка объектов малой приватизации.
3. Расчетно-аналитическое задание (три задачи)
4. Список литературы

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.Факторы, определяющие вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

При оценке земельного участка необходимо определить вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ), который определяется взаимодействием  ряда факторов.

Анализ ННЭИ подразумевает исследование альтернативных вариантов использования  земельного участка и выбор оптимального, при этом учитывается перспективность  местоположения состояние рыночного  спроса, стоимость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т. п.

При оценке стоимости объекта, который  состоит из земельного участка и  построек на нем, большое значение придается  анализу ННЭИ

1) предположительного вакантного  земельного участка; 2) земельного  участка с имеющимися улучшениями.

Анализ предположительного вакантного земельного участка – это важный этап при определении его стоимости. Он основан на установлении наиболее доходного варианта использования  земли.

Наиболее доходное и вероятное  использование участка обеспечивает его самую высокую стоимость. Варианты использования должны быть экономически эффективными и законными.

Факторы, определяющие оптимальное  использование земли:

1) местоположение – оказывает  основное влияние на стоимость  земельного участка (учитываются  перспективность местоположения, транспортная  доступность);

2) рыночный спрос – данный  фактор отражает соотношение  спроса и предложения на рынке,  изучается для обоснования выбираемого  варианта использования земельного  участка (перспективы рыночного  спроса на предлагаемое использование,  виды налогов и другие условия). Необходимо выделить сегмент рынка, на нем и нужно развивать деятельность;

3) финансовая обоснованность –  подразумевает способность проекта  обеспечить доход от использования  земельного участка. Получаемый доход должен быть достаточным для возмещения затрат инвесторов и для обеспечения получения ожидаемой прибыли;

4) физическая пригодность участка  – это перспектива создания  улучшений – размер, климат, топография, качество грунта, экологические  параметры, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование и т. д.;

5) физическая осуществимость и  технологическая обоснованность  – это анализ соотношения качества, расходов и сроков реализации  проекта, доступность транспорта, вероятность стихийных бедствий, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка;

6) законодательная или юридическая  допустимость связана с соответствием  варианта использования земельного  участка действующему законодательству. Данная допустимость выявляется  в результате анализа строительных, экологических нормативов, ограничений  этажности, сложности в районе  исторической городской застройки,  возможного изменения нормативных  актов, соблюдения правил зонирования,  негативных настроений местного  населения;

7) максимальная доходность, она  определяется дисконтированием  будущих доходов альтернативных  вариантов использования с учетом  риска инвестиций.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.Особенности функционирования рынка объектов малой приватизации.

  До недавнего времени наиболее  простым и распространенным способом  малой приватизации являлся выкуп  имущественного комплекса организацией  арендаторов или товариществом  покупателей, созданными работниками  приватизируемого предприятия. В  этом случае процесс преобразования  собственности, как правило, проходил  в два этапа: вначале выкупалось  имущество (машины, оборудование, инвентарь,  оборотные средства), затем здания  и помещения. Заключительный этап  малой приватизации преимущественно  протекает в условиях конкурентной  продажи.

Одно  из ключевых мест в процессе формирования многоукладной экономики занимает проблема определения стоимости объектов государственной и коммунальной собственности. Несмотря на то, что в целом малая приватизация близка к завершению и, возможно, данная публикация запоздала, тем не менее считаем целесообразным высказать некоторые соображения по поводу определения стоимости приватизируемых предприятий. Прежде всего, необходимо напомнить, что собственно понятие "рыночная стоимость недвижимости" имеет различные прикладные интерпретации. В самом общем виде под таковой понимается наиболее вероятная цена, за которую объект может быть продан на открытом конкурентном рынке при наличии всех условий, требуемых для заключения честной сделки между покупателем и продавцом, отсутствии специфических условий финансирования и с учетом того, что: участники соглашения имеют типичную мотивацию, осведомлены о состоянии рынка, действуют ответственно и непредвзято; на цену сделки не влияют дополнительные стимулы и факторы; период экспозиции объекта на рынке является разумно продолжительным.

ВАРИАНТ 1. Способ приватизации – бесконкурентный  выкуп. Покупатель – организация  арендаторов или товарищество покупателей, созданные из членов трудового коллектива. Вероятные условия эксплуатации объекта – без изменения профиля. Условия оценки – цена должна соответствовать предельным издержкам государства на воспроизводство аналогичного объекта или его потребительских функций в современных условиях. Предпочтительный метод оценки – по восстановительной стоимости или стоимости замещения за вычетом экономической оценки износа.

ВАРИАНТ 2. Способ приватизации – бесконкурентный выкуп. Покупатель – постороннее юридическое или физическое лицо. Вероятные условия эксплуатации объекта – с изменением или без изменения профиля. Условия оценки – обязательное возмещение издержек государства плюс надбавка, учитывающая рыночную привлекательность объекта, а также возможные экономические последствия изменения профиля; Предпочтительный метод оценки – по стоимости воспроизводства за вычетом износа с последующей корректировкой по факторам рыночной конъюнктуры.

ВАРИАНТ 3. Способ приватизации – конкурентная продажа (конкурс или аукцион). Покупатель – обезличен. Вероятные условия эксплуатации объекта – по усмотрению собственника. Условия оценки – максимальный учет рыночных факторов, исходя из принципа лучшего и наиболее эффективного использования. Предпочтительный метод оценки – с учетом мировых и отечественных аналогов продаж. Такая градация подходов к оценке стоимости объектов малой приватизации основана на предположении, что лучшим хозяином на момент приватизации может быть только трудовой коллектив. Поэтому и цена выкупаемого здания (помещения), с одной стороны, должна быть не в убыток государству, с другой стороны, максимально соответствовать покупательной возможности коллектива. Более того, принцип социальной справедливости обязывает государство всем субъектам выкупа обеспечить равные начальные условия, в том числе и в части определения стоимости. В данном случае речь идет о так называемых зональных коэффициентах, разработанных и утвержденных Фондом государственного имущества Украины, якобы для учета потенциальной прибыльности объектов приватизации в зависимости от их местоположения в городской экономико-планировочной системе. Применив данный коэффициент, стоимость выкупа двух совершенно одинаковых объектов, но расположенных в разных частях населенного пункта, может отличаться в 3,5 и более раз. С точки зрения реального конкурентного рынка подобная дифференциация необходима. Но на сегодняшний день такого рынка нет. Коллективы же выкупаемых предприятий в свое время не выбирали место работы исключительно по фактору доходности и престижности местоположения. Во всяком случае, они "не виноваты" в том, что приватизация застала их на более или менее прибыльном с позиций государства месте работы. Имея договорные арендные отношения с государством, коллективы предприятий, несомненно, должны пользоваться привилегиями при реализации своего имущественного права на выкуп государственной собственности. Именно поэтому оценка наиболее вероятной стоимости бесконкурентного выкупа государственного имущества в случае применения затратного подхода, по нашему мнению, не должна корректироваться по факторам рыночной привлекательности объекта и его потенциальной доходности. Нельзя брать деньги за то, что еще не создано, ибо непродуманными действиями и желанием взять побольше и сразу любое потенциально результативное мероприятие можно довести до абсурда. Как показывает опыт практических работ, полученные методом восстановительной стоимости оценки достаточно высоки и без применения повышающих коэффициентов, что нередко заставляет трудовые коллективы отказаться от выкупа объекта. В связи с этим необходимо подчеркнуть, что истинная коммерческая эффективность приватизации должна измеряться не суммой вырученных от продажи государственного имущества средств, а разницей между суммарным доходом собственника и приватизационной стоимостью объекта.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задачи

9. Укажите верную формулу  определения стоимости объекта  недвижимости доходным методом  (С_од):

а) С_од =

б) С_од = ЧД * КАП

в) С_о =

Ответ: б.

 

19. Участок земли в 5 га., зонирован под офисные площади. Земля стоит 60000 ед./га. Собственник рассматривает следующий вариант о постройке здания: трехэтажное здание без лифта, площадью 200000 кв.м., с эффективностью 80% и ожидаемой загрузкой 90%, сдаваемое в аренду по ставке 10.5 кв.м. и с операционными расходами в 50% от потенциального валового дохода. Каким будет чистым операционный доход по предложенному варианту?

ПВД= 200000*10,5=2100000

ДВД=2100000*0,8*0,9=1512000

ЧОД=1512000-1050000=462000

Ответ: Чистый операционный доход по предложенному варианту равен 426000.

 

29. Для покупки объекта  недвижимости планируется использовать  собственные средства (70%) и кредит  банка, который будет выдан  под 35% годовых. Планируется получать ежегодный доход, равный 900 т.д.е. при норме возврата собственного капитала 20%. Определить максимально приемлемую стоимость объекта недвижимости.

С=ЧОД/R

R=0,7*0,2+0,3*0,35=0,245

С=900000/0,245=367469,39

Ответ: Максимально приемлемая стоимость объекта не движимости 367469,39.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список литературы:

1. Закон РФ от 21.17.97 №  122. – ФЗ «О государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним».

2. Гражданский кодекс  РФ, ч. 1, 2. - М., 1997.

3. Земельный кодекс РФ

4. Жилищный кодекс РФ

5. Водный кодекс РФ

6. Закон РФ от 29.07.98г.  № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности  в РФ»

7. Федеральные стандарты  оценки № 1,2,3.

8. Международные стандарты  оценки.

9. Гриненко С. В. Экономика недвижимости. Конспект лекций.: – Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.

10. Горемыкин В.А. Экономика  недвижимости: Учебник. М.: Издательско-книготорговый  центр «Маркетинг», 2002.

11. Игнатов Л.Л. Экономика  недвижимости. Учебно-методическое  пособие. – М.: Изд-во МГТУ им. Н.Э.Баумана, 2003.

12. Максимов С.Н. Экономика  недвижимости: Учебное пособие. - СПб:  Изд-во Санкт-Петербургского Университета, 1999.

13. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А.Федотовой. – М.: «Финансы и статистика», 2003.

14. Экономика недвижимости  Учебное пособие /Под ред. Ресина В.И. - М., «Дело», 2000.

15. Гранова И.В. Оценка недвижимости. – СПб: Питер, 2001.