Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

 

К третьему уровню относятся  следующие факторы: физические характеристики:

 

-  физические параметры:  площадь, размеры, форма, материал  постройки, год постройки или  реконструкции, этажность и др.;

 

-  качество строительства  и эксплуатации;

 

-  наличие коммунальных  услуг;

 

-  функциональная пригодность;

 

-  привлекательность, комфорт, 

 

архитектурно-строительные:

 

-  стиль, планировка, конструкции  и т. д.;

 

-  объемно-планировочные  показатели и др. финансово-эксплуатационные:

 

-  эксплуатационные расходы;

 

-  стоимость строительства;

 

-  доходы, генерируемые  объектом недвижимости.

 

В заключении этой главы хотелось бы добавить что в России рынок  недвижимости характеризуется наличием высокой доли латентного (скрытого) спроса. Исследования, проведенные  в рамках одного из проектов Всемирного банка, показали, что поменять свои жилищные условия, хотели бы 77% опрошенных. Это связано с низкой обеспеченностью  жильем и большими показателями физического  износа на вторичном рынке. Хотя по нормативам положено проводить капитальный  ремонт каждые 10-15 лет, фактически в  нынешних «брежневках» и «хрущевках»  ремонт не проводился более 30 лет.

 

Следующим фактором, ведущим  к увеличению спроса, является изменение  представлений населения о комфортном жилье: узкие холлы, маленькие окна, низкие потолки, отсутствие гаражных боксов - все эти признаки переводят жилье  в хорошем физическом состоянии  в категорию морально устаревших.

 

В настоящее время основным фактором, стимулирующим платежеспособность спроса, является активное развитие ипотеки. Так в первом квартале 2006 года доля сделок с использованием ипотеки  увеличилась в 2 раза по отношению  к 2005 году. Рост спроса, вызванный активными  использованием ипотечных программ, называют в числе основных причин роста цен на вторичном рынке  недвижимости.

 

Объем предложения на рынке  определяется:

 

•  наличием резерва объектов недвижимости;

 

•  объемами нового строительства.

 

Увеличение объемов нового строительства осложняется тем, что муниципальные власти не способствуют свободному вхождению в отрасль  новых застройщиков, не давая им разрешения на землеотвод.

 

Существующий перекос  между спросом и предложением на рынке является главной причиной роста цен на рынке недвижимости. В погоне за равновесной ценой  за последние годы рынок демонстрирует  стабильный рост цен на недвижимость.

 

Совокупность приведенных  выше факторов определяет среднюю цену на рынке.

 

Параметры, корректирующие цену отдельно взятой квартиры по отношению  к среднему уровню цен, делятся на 3 категории:

 

•  постоянные;

 

•  условно-постоянные;

 

•  условно-переменные.

 

Постоянные параметры  квартиры отражают характеристики, которые  относятся к дому в целом.

 

К этим параметрам причисляют:

 

•  район;

 

•  тип здания.

 

К условно-постоянным относят  факторы, которые, как правило, не могут  быть изменены владельцами. В их числе:

 

•  общая площадь;

 

•  этаж;

 

•  планировка;

 

•  высота потолков;

 

•  материал стен;

 

•  естественная освещенность помещения;

 

•  ориентация квартиры;

 

•  балконы, лоджии;

 

•  наличие лифта;

 

•  внешнее окружение.

 

К условно-переменным относятся  параметры, связанные с комфортностью  жилища:

 

•  состояние полов, потолка, стен;

 

•  окна и двери;

 

•  инженерные коммуникации;

 

•  наличие телефона.

 

Первые две группы позиционируют  квартиру, определяя к какому классу, она принадлежит (элитная, бизнес-класс  или эконом-класс). Характеристики параметров второй группы однозначно влияют на формирование цены - увеличение либо уменьшение. Что  же касается параметров третьей группы, то их воздействие определятся исходными  характеристиками из первых двух групп. Так стандартный ремонт элитной  квартиры не повышает ее стоимость, аналогичный  эффект возникает в ситуации евроремонта  в ветхом доме.

 

Одной из особенностей российского  рынка жилой недвижимости является то, что люди стремятся жить в  центре города, а стоимость остальных  районов пропорционально снижается  по мере удаления от центра. Увеличение площади квартиры ведет к снижению стоимости квадратного метра. Исключение составляют квартиры большой площади  в центре, стоимость которых выше стоимости квартир среднего размера  и приблизительно равна стоимости  небольших квартир. Это явление  можно объяснить тем, что в  этой категории большой процент  квартир относящихся к престижным.

 

Как можно заметить изменение  цены одного м2 в зависимости от общей  площади квартиры не является пропорциональным. Разрыв между ценой одного квадратного  метра квартир с маленькой  площадью и прочих квартир объясняется  существенным дефицитом маленьких  квартир на рынке. Первичный рынок  не способствует снижению этого дефицита, поставляя на рынок квартиры с  площадью, как правило, от 50 м2.

 

При изучении средней цены квартир маленькой, средней и  большой площади в разрезе  принадлежности к районам выяснилось, что хотя принадлежность городских  районов к определенному ценовому поясу и соблюдается, внутри ценовых  поясов происходят перемещение районов  относительно друг друга.

 

Во многих городах России применяется следующая классификация  жилых домов:

 

•  спецпроект;

 

•  улучшенная планировка;

 

•  сталинка;

 

•  хрущевка;

 

•  брежневка;

 

•  пентагон;

 

•  полнометражка;

 

•  малосемейка.

 

В совсем недавнем прошлом  цена квадратного метра в малосемейках практически сравнялась по цене с  квартирами, относящимися к спецпроекту. Это явление вызвано тем, что  часть населения не в состоянии  приобрести квартиры стандартного метража, и вынуждены покупать малосемейки. С развитием ипотеки превышение цены квадратного метра в малосемейках по сравнению с квартирами с более  привлекательными потребительскими характеристиками должно исчезнуть.

 

В тоже время с рынка  практически исчезли добротные  сталинки, их доля на рынке сократилась  в 5-6 раз.

 

Доли прочих квартир представляющих основные сегменты рынка вторичной  жилой недвижимости изменилось незначительно

 

Следующим параметром, определяющим стоимость квартиры, является материал, из которого сооружен дом. В соответствии с данным признаком классификации  выделяют дома:

 

•  деревянные;

 

•  блочные (монолитные),

 

•  панельные;

 

•  кирпичные.

 

Несмотря на активное развитие новых форм блочного и панельного домостроения, кирпичные дома остаются наиболее престижными.

 

В число факторов понижающих цену квартиры входит расположение на крайних этажах. В среднем м2 квартир  на крайних этажах стоит на 5% меньше, чем в квартирах на средних  этажах.

 

Для рынка коммерческой недвижимости, напротив, принадлежность помещения  к крайнему, а именно первому этажу, вкупе с отдельным входом является обстоятельством, повышающим цену квадратного  метра в среднем на 20%. Еще одним  отличием формирования цены на рынке  коммерческой недвижимости является менее  выраженная зависимость цены квадратного  метра от приобретаемой площади.

 

Основным фактором, определяющим стоимость коммерческой недвижимости, является территориальное расположение. Помимо самого района важным фактором, влияющим на стоимость квадратного  метра нежилого помещения, является местоположение помещения в районе. Особым спросом пользуются улицы  с интенсивным людским потоком.

 

В числе условий влияющих на цену нежилого помещения входят также:

 

•  парковка;

 

•  инженерные коммуникации;

 

•  ремонт.

 

 

 

 

4. Основные факторы, влияющие  на стоимость недвижимости

 

В данной главе сделана  попытка систематизировать основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости.

 

Все факторы были разделены  на две группы: социально-экономические  и политико-психологические.

 

a.  Социально-экономические

 

Рост доходов населения

 

Рост доходов населения, безусловно, влияет на уровень цен. Другое дело, что, сопоставляя темпы  роста цен и доходов, можно  констатировать, что доходы, как  правило, не поспевают за ценами. Почему такое несоответствие?

 

Уровень доходов — это  показатель, относящийся ко всем жителям  региона, а потребители такого товара, как недвижимость, — это, в основном, люди с наиболее высокими доходами. Сбор дифференцированной статистики доходов  различных слоев населения если и ведется, то доступ к ней более  чем проблематичен.

 

Состояние экономики

 

Определить, каким образом  общее состояние экономики влияет на стоимость недвижимости достаточно сложно. Уверенно можно сказать лишь одно: резкий спад в экономике неизбежно  приведет к снижению цен. Когда люди думают о хлебе насущном в буквальном смысле этого слова, то им не до недвижимости. Но это в случае резкого спада. Если же спад небольшой, то зависимость  между ВВП и ценами на недвижимость может быть и

 

прямо противоположной. При  угрозе кризисных ситуаций люди пытаются обрести уверенность и стабильность. И, как показывает опыт, многие ищут эту уверенность и стабильность, приобретая недвижимость. Спрос при  этом растет, а с ним растут и  цены. В случае уверенного роста  экономики у людей, обладающих недвижимостью  и деньгами, появляются дополнительные возможности, интересы, соблазны. Поток  инвестиций в недвижимость при этом, как правило, не уменьшается. Но рядом  с ним разбухают другие потоки, которые отвлекают значительные средства и ресурсы. Люди с «большими  деньгами» пытаются резко нарастить  свой бизнес, модернизировать производство, наладить с иностранными инвесторами  эффективные предприятия и структуры. А сотни тысяч «простых людей» используют денежные и прочие накопления (в том числе, имеющееся движимое и недвижимое имущество), а также  кредиты для организации и  расширения «собственного дела». Случается  и квартиры продают с целью  быстро получить деньги и направить  их в мелкий и средний бизнес.

 

Интерес к рынку недвижимости (чуть ли ни к единственному месту  вложения средств) при этом снижается, что, конечно же, сказывается и  на темпе роста цен.

 

Трудовая и культурная миграция

 

Во многие крупные города устремляются очень большое количество населения. Причин для переселения  много. Это и наличие рабочих  мест, и возможности для карьерного роста, и

 

развитость науки, культуры, образования. Люди это понимают, поэтому  изо всех регионов устремляются в  столицу. Значительная часть этих людей  либо обладают необходимыми для покупки  квартир средствами, либо готовы покупать их с помощью кредитов. Естественно, что всё это — мощные пружины, толкающие вверх цены.

 

Развитие кредитования. Внедрение  госпрограмм предоставления льготных кредитов

 

Кредитами сейчас пользуются всё большее число покупателей, многие из которых просто не смогли бы иначе выйти на рынок недвижимости. Естественно, что появление дополнительных денег и покупателей в определенной мере давит на рынок, повышая спрос  и, соответственно, цены.

 

Понижение ставки по кредитам привлекает значительное число покупателей  с относительно небольшим достатком. Эта категория потребителей ориентирована (в основной своей массе) на малогабаритное, относительно дешевое жилье. Есть и  люди, которые с помощью кредитов приобретают ликвидные квартиры с целью их дальнейшей перепродажи. Количество семей, нуждающихся в  жилье, но не имеющих необходимых  средств, во много раз превышает  количество строящихся квартир. В таких  условиях любые государственные  или муниципальные программы  льготного кредитования объективно способствуют увеличению платежеспособного  спроса и удорожанию жилья. Замораживание  же этих программ,

 

ужесточение условий кредитования приводит к снижению спроса и стагнации  рынка недвижимости.

 

Недостаток альтернативных областей выгодного и надежного  размещения свободных средств. Недоверие  к валютам

 

В условиях, когда предпринимательская  деятельность связана с многочисленными  сложностями и рисками, для большинства  граждан доступно лишь очень ограниченное количество способов размещения свободных  средств. Их можно разместить «под матрацем», можно на депозите. А можно купить золото, недвижимость, землю и т.п.

 

Каждый из этих способов имеет  свои плюсы и минусы, подробный  анализ которых — отдельная тема. В данном же исследовании отметим, что  в последние годы привлекательность  валютных накоплений резко снизилась, и недвижимость прочно заняла в сознании особое место.

 

Состояние дел с альтернативными  способами сохранения и приумножения накоплений формирует мнение, что  недвижимость- наилучшее место для  таких целей.

 

Именно поэтому основные накопления перетекают на рынок жилой  недвижимости. Риск потерять деньги тут  существенно ниже, рост цен в долгосрочной перспективе весьма вероятен, кроме  того, недвижимость можно использовать для улучшения условий жизни, или сдавать ее в аренду.

 

Появятся альтернативные способы размещения денежных средств- значительная часть средств уйдет  туда. И это не только будет способствовать снижению цен на недвижимость, но и  благотворно скажется на всей экономике.

 

Устремление потоков инвестиционно-спекулятивного капитала на рынок недвижимости приводит к росту спроса, а, следовательно, и к росту цен.