Государственная регистрация прав на недвижимость

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Содержание:

Введение                                                                                                            3

Глава 1.Общая характеристика государственной регистрации прав на недвижимость                                                                                                   4

1.1.Правовая основа государственной регистрации прав на недвижимость 4

1.2.Государственная регистрация отдельных видов недвижимости           10

Глава 2. Государственная регистрация прав на недвижимость                  13

2.1.Порядок государственной регистрации прав на недвижимость           13  

2.2.Этапы оформления сделки купли-продажи недвижимости                   19

Заключение                                                                                                     24

Библиографический список                                                                           26 
Введение

Правовой режим недвижимого имущества основан на необходимости обеспечить особую устойчивость прав на это имущество, установить специальный порядок распоряжения им. Поэтому в соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре. Помимо вещных прав государственной регистрации подлежит ряд договоров с недвижимостью (например, ипотека и аренда недвижимого имущества). Проведенная регистрация по ходатайству правообладателя может быть удостоверена путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершении надписи на документе, представленном для регистрации.

В данном реферате анализируется государственная регистрация сделок с недвижимостью.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1.Общая характеристика государственной регистрации прав на недвижимость.

1.1. Правовая основа государственной регистрации прав на недвижимость.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ (п. 1 ст. 2 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»)  [2].

Основные цели государственной регистрации:

1.Защита прав и законных интересов собственников и обладателей иных прав на объекты недвижимости;

2.Обеспечение законного, надежного, открытого гражданского оборота;

3.Обеспечение гласного и достоверного подтверждения прав на недвижимое имущество;

4.Создание эффективных механизмов государственного управления рынком недвижимости;

5.Реализация фискальной функции государства в части обеспечения поступления в бюджет средств от операций, предметом которых выступает недвижимость;

6.Обеспечение безопасности на рынке недвижимости путем предотвращения и пресечения преступлений и правонарушений в данной сфере.

Особенностью государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней является ее заявительный порядок. Только по заявлению правообладателя или иного заинтересованного лица начинаются соответствующие регистрационные действия.

До принятия Гражданского кодекса РФ и Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) также действовали нормативные правовые акты, предписывающие необходимость осуществления регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с объектами недвижимости. Однако указанные правовые акты не отвечали реалиям сегодняшнего дня, и в связи с этим возникла необходимость в принятии специального правового акта.

Регистрация недвижимости выполняет следующие функции:

а) предоставляет владельцам недвижимости гарантии их прав на принадлежащее им имущество, в том числе придает законную силу правоустанавливающим документам;

б)осуществляет учет прав на недвижимость и учет сделок с недвижимостью;

в) одновременно создает систему контроля над расходами на покупку недвижимости [7].

Кроме того, регистрация прав на недвижимость дает возможность покупателю перед приобретением недвижимости получить все интересующие сведения о ней из единого реестра, что дает определенные гарантии от мошенничества.

Принятие Закона о регистрации отменило необходимость в нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью. Следует отметить, что отмена нотариального удостоверения вызвала неоднозначную реакцию в обществе. Так, сторонники сохранения нотариального удостоверения утверждали, что уже на стадии заключения договора нотариус помогает внести ясность во взаимоотношения сторон по содержанию договора, устранить противоречия, обеспечить надлежащее оформление договора с тем, чтобы исключить в дальнейшем какие-либо споры[8]. Кроме того, удостоверяя сделки с недвижимостью, нотариусы обязаны установить личность участников сделки, проверить их дееспособность и полномочия, принадлежность отчуждаемого имущества и действительную волю сторон.

Не все из указанных выше функций нотариусов отнесены к компетенции учреждений юстиции, которые осуществляют государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют: Конституция Российской Федерации, которая прямо не упоминает государственную регистрацию, однако устанавливает общие принципы регулирования правового режима вещей как объектов права собственности, Гражданский кодекс Российской Федерации, Закон о регистрации, иные федеральные законы. К числу последних относятся следующие Федеральные законы:

• Водный кодекс РФ;
• Лесной кодекс РФ;
• ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
• ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»;
• ФЗ «О недрах».

Кроме норм материального права, законодательство включает и нормы процессуального права (Арбитражно-процессуальный кодекс, Гражданско-процессуальный кодекс РФ, Закон об исполнительном производстве и т.д.).

Кроме того, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним регулируется рядом подзаконных актов, которые приняты во исполнение Закона о регистрации и не должны противоречить ему.

Государственной регистрации подлежат только вещные (абсолютные) права на недвижимое имущество (их возникновение, переход и прекращение). Большая часть этих прав предусмотрена в п. 1 ст. 216 ГК РФ:

• право собственности на недвижимость, включая земельный участок;
• право хозяйственного ведения имуществом;
• право оперативного управления имуществом;
• право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности;
• право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности;
• сервитут [4].

Закон о регистрации применяется только к недвижимости, которая является таковой по своей физической сути. Таким образом, Закон не распространяется на воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, для которых предусмотрены особые правила регистрации, прописанные главным образом в транспортных уставах и кодексах, а также в ведомственных нормативных актах, принятых в соответствии с ними.

Статья 164 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Законом о регистрации [8]. Статья 131 ГК РФ не содержит ни слова о том, в каких случаях осуществляется регистрация сделок с недвижимостью. Согласно Закону о регистрации сделки с недвижимостью подлежат регистрации в соответствии со ст. ст. 130, 131, 132 и 164 ГК РФ. Все перечисленные нормы отсылают друг к другу и не содержат никаких перечней сделок с недвижимостью, подлежащих государственной регистрации.

В такой ситуации практика пошла по единственно возможному пути: государственная регистрация признается обязательной лишь для тех сделок, в отношении которых требование о государственной регистрации прямо установлено Законом.

Таким образом, в отличие от нотариального удостоверения, которое может быть установлено соглашением сторон (п. 2 ст. 163 ГК РФ), обязательность государственной регистрации устанавливается только законом. Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную государственную регистрацию в соответствии с условиями договора. Сделки, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными не с момента их подписания сторонами или нотариального удостоверения, а с момента их регистрации [2].

Сделки, подлежащие государственной регистрации, можно разбить на две группы: сделки с отчуждением недвижимого имущества (влекущие переход права) и сделки без отчуждения (не влекущие перехода права на недвижимость) [7].

I. Сделки с отчуждением  это:

договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ), а также доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости (ст. 251 ГК РФ);

соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (т.к. согласно п. 3 ст. 55 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости») к соглашению о приобретении заложенного имущества залогодержателем применяются правила гражданского законодательства РФ о договоре купли-продажи);

договор купли-продажи предприятия как имущественного комплекса (п. 3 ст. 560 ГК РФ);

договоры мены жилых домов, квартир и их частей (п. 2 ст. 567 ГК РФ), а также доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК РФ);

договоры дарения недвижимости (жилого или нежилого назначения) (п. 3 ст. 574 ГК РФ), доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК РФ), в том числе пожертвование (ст. 582 ГК РФ);

договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением (ст. 584, п. 2 ст. 601 ГК РФ).

II. Сделки без отчуждения, подлежащие государственной регистрации, включают следующие виды сделок:

• договоры аренды:
• зданий, сооружений – на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК РФ), а также аренды на неопределенный срок;
• предприятия как имущественного комплекса (п. 2 ст. 658 ГК РФ);
• договоры субаренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ), к которым применимы вышеуказанные правила о договорах аренды;
• договоры о залоге недвижимости (ипотека) (п. 3 ст. 339 ГК РФ, п. 2 ст. 10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), в том числе залог права аренды недвижимости (п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке) [3].

Таким образом, перечень сделок с недвижимостью, подлежащих государственной регистрации, является исчерпывающим и предусмотрен Законом о регистрации. Напротив, перечень сделок, государственная регистрация которых не производится, не может быть исчерпывающим, поскольку участники гражданского оборота – физические и юридические лица могут заключать сделки, как предусмотренные законодательством, так и не предусмотренные им (свобода договора – п. 2 ст. 421 ГК РФ).

Отношения, возникающие при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по своей сути не являются гражданско-правовыми, поскольку одна из сторон таких отношений – органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, обладает властными полномочиями по отношению к другим участникам этих отношений [9].

В Законе о регистрации проводится принцип информационной открытости. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязан предоставить информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Причем информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации. Любой гражданин, предъявивший удостоверение личности, письменное заявление с обоснованием цели запроса, может получить информацию, содержащуюся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости (возникает вопрос о том, распространяется ли это правило на секретные объекты недвижимости).

Юридическое лицо также может получить такие сведения. Для этого ему необходимо представить документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя.