Идентификация объекта управления

Кровля здания - плоская. Водоотвод с кровли - организованный внутренний водослив с балконов и выступающих элементов фасада осуществляется по трубам в конструкции навесного фасада.

Полы в здании в  подвальном этаже, во входном блоке  на первом этаже и на всех этажах с торговыми помещениями запроектированы из керамической плитки. На этажах с офисами фирм, а также на технических этажах, полы проектируются линолеумные. В разгрузочном помещении и в гаражах полы бетонные. В санитарных узлах - из керамической плитки. 

Основной транспортной линией передвижения посетителей по вертикали является главная лестница, выполненная из железобетона, расположенная в правом дальнем углу здания, а также пассажирские лифты в количестве двух штук, расположенные рядом с лестничным маршем. Лифтовые шахты возводятся из монолитного железобетона на всю высоту здания и выполняют роль ядра жесткости. 

Наружные двери, а также оконные переплёты  изготовлены  из металлопластика. Остекление одинарное из стеклопакетов. Внутренние двери изготовлены из дерева.

Перегородки в  здании выполняются из кирпича толщиной 120мм. Перегородки, служащие для ограждения основных помещений от лестничных клеток, выполняются также из кирпича толщиной 250мм. В торговых помещениях используются металлопластиковые перегородки с остеклением. 

Освещение здания принято смешанное. Часть помещений в здании по внешнему контуру освещена естественным солнечным светом, а для освещения центральной части применяется искусственный рассеянный свет.

 

Наружная  и внутренняя отделка

Внутренний  интерьер помещений и наружная отделка здания выполнена с использованием современных отделочных материалов.

Фасадное покрытие должно обладать высокой водостойкостью и светостойкостью, устойчивостью  к смыванию, иметь определённую химическую стойкость и стойкость к окислению, также иметь минимальное водопоглощение. Покрытие должно иметь достаточную остаточную гибкость и обладать высокой адгезией. 

В связи с  этим, для окраски металлических  поверхностей – панелей “Сэндвич”  используется грунтовка “Уникор-К” и краска “Акрэм-металл”. “Уникор-К” - грунт-краска, позволяющая одновременно грунтовать металлическую поверхность и защищать её от атмосферных воздействий. Водно-дисперсионная акриловая краска “Акрэм-металл” благодаря стойкости к УФ – облучению, перепадам температур используется в системе отделочных кровельных материалов, окраске оцинкованных стальных поверхностей.

Для внутренней отделки стеновых панелей “Сэндвич”  применяются гипсокартоновые блоки, из которых по периметру здания сооружается  дополнительное стеновое ограждение. Поверхность гипсокартоновых стен и кирпичных перегородок оштукатуривается известковым раствором с применением колера. Стены санитарных узлов и помещения для приготовления пищи отделываются глазурованной облицовочной плиткой. Потолки помещений также оштукатуриваются, либо устраиваются подвесные потолки из легких пластиковых панелей. Металлические и деревянные элементы внутри здания покрываются лакокрасочными составами.

 

4. Экономическая идентификация

После сдачи  в эксплуатацию объекта предполагается получение доходов  от продажи и сдачи в аренду офисных и торговых площадей. При этом большая часть помещений остается в собственности у ОАО «Строй-Град», остальное предполагается продать крупным организациям, хорошо зарекомендовавшим себя на рынке.

 

 

 

5. Экологическая идентификация

Сейчас в  городе озелененная площадь в  несколько раз меньше уничтоженной первичной дубравы. Лесной фонд в  черте города насчитывает 271 гектар, и ежедневная нагрузка на лесопарки  достигает 100 человек на гектар, что  приводит к ухудшению качества насаждений, снижает разнообразие ландшафта и грозит его уничтожением.

Крупнейшим  загрязнителем воздуха из всех предприятий  города является ТЭЦ, которая дает более  половины всех промышленных выбросов в атмосферу (9806 тысяч тонн ежегодно). К концу XX века загрязнение воздуха в городе обеспечивается главным образом автомобильными выхлопами. Средний автомобиль за год сжигает около 200 кг кислорода, выбрасывает более 2 кг окиси серы и 100 кг несгоревших углеводородов и окислов азота.

Вредное влияние  загрязнителей воздуха проявляется в снижении солнечной активности на 20-30% по сравнению с пригородом, воздействии на здания (обветшание фасадов, потеря защитных свойств краски), возрастании скорости коррозии (для железа в 20 раз, для алюминия в 100 раз), заболевании и гибели растений и животных.

Расположение  города у слияния рек Кубани и  Карасуна обусловило бытовое и промышленное загрязнение этих водных артерий. Значительно  изменился их ландшафтный облик, вплоть до уничтожения речки Карасун  в черте города.

Кроме реки Кубань, Краснодар имеет еще и Карасунские озера. В настоящее время Карасун представляет собой 15 отстоящих друг от друга на разные расстояния застойных озер, которые правильнее было бы называть прудами.

Многое можно  сказать и о другом рукотворном  водоеме рядом с городом-Краснодарском водохранилище, оказывающем заметное влияние на экологическую обстановку в городе. Влияние водохранилища на микроклимат происходит в зоне, отстоящей от воды на расстоянии 4-8 км. Летом оно оказывает охлаждающий эффект, зимой утепляющий, но это влияние малозаметно. Всего же в Краснодарском крае подтоплено и заболочено 576000 гектаров.

Большие экологические  последствия влекут за собой и  снижение уровня грунтовых вод, расположенных  близко к поверхности земли. Оно  вызвано, наряду с образованием общей депрессионной воронки радиусом 25-34 км, такими действиями, как уплотнение поверхности и покрытия ее асфальтом, нарушение условий постоянного стока в ручьях и малых реках. 
Охрана окружающей среды и рациональное использование ее ресурсов в условиях бурного роста промышленного производства стала одной из актуальнейших проблем современности.

Земельный участок  расположен в рекреационной зоне города, что говорит о хорошей  экологической ситуации.

 

2.6 Управленческая идентификация

Управлять объектом после сдачи в эксплуатацию и продажи офисов, ОАО «Строй-Град» планирует самостоятельно. При этом в структуре акционерного общества будет создана дочерняя управляющая компания. Данная управляющая компания будет заниматься эксплуатацией торгово-офисного здания и обеспечит эффективное и рациональное управление.

Планируется, что  управляющая компания возьмет на себя следующие функции:

• Сдача объекта недвижимости в аренду
• Финансовое управление
• Административные функции
• Взаимодействие с арендаторами
• Техническое обслуживание объекта недвижимости
• Обеспечение безопасности
• Коммунальные услуги

 

 

 

 

Заключение.

В ходе данной работы был проведен анализ экономической  целесообразности реализации проектов офисного комплекса. Наиболее целесообразными  эффективным явилось использование данного объекта, как офисного центра, что является действительным использованием данного объекта.

Для  проведения анализа экономической эффективности  данных проектов, была собрана и  тщательно проработана информация о состоянии рынка коммерческой недвижимости города в целом и по следующим основным направлениям,  которые условно можно разделить на внешние и внутренние факторы, влияющие на успешность проекта.

      Также на основании данных  об офисном комплексе была  проведена его идентификация:

 

• Местоположения

 

• Экологическая

 

• Техническая

 

• Экономическая

 

• Управленческая

 

•  Правовая

 

 

Литература.

1. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Дело ЛТД, 1995.
2. Коростелев С.П. «Основы теории и практики оценки недвижимости. Учебное пособие.» – М.:Русская Деловая Литература, 1998.- 224 с.
3. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия «Оценочная деятельность» Учебное и практическое пособие. - М.: Дело,1998.-384с. под. ред. Рутгайзера В.А.
4. Кузин Н.Я. «Рыночный подход к оценке зданий и сооружений.» Учебное пособие.-М.: Изд-во АСВ, 1998.-214с.
5. Грязнова А.Г. Оценка недвижимости. – М.: Финансы и статистика, 2003.