Ипотечное кредитование как вид залогового права

МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РФ

Федеральное государственное  бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«Санкт-Петербургский государственный университет

технологии и дизайна»

 

Кафедра экономики  и финансов

 

 

Контрольная работа

 

По дисциплине:   «Экономика недвижимости»

На тему: «Ипотечное кредитование как вид залогового права»

 

 

 

 

Исполнитель

Студент 4 - ВЗ-1                                                                     Проворовой А.А.

Шифр зачетной книжки                                                         0931027

Проверил                                                                                  Чеченова Л.М.

 

 

 

 

 

Санкт-Петербург

2011

 

СОДЕРЖАНИЕ

1. Понятие и назначение  залогового кредитования……………………...3

2. Ипотечное кредитование и залоговые операции………………………7

Задача № 1………………………………………………………………….10

Задача № 2…………………………………………………………………..11

Список использованной литературы……………………………………...12

 

1. Понятие и назначение  залогового кредитования

Залог как инструмент защиты финансовых интересов кредитора - залогодержателя и создания прав требования на имущество должника, является связующим элементом между деньгами первого и имущественными и финансовыми интересами второго.

Залог является одним  из самых предпочтительных способов обеспечения обязательств в силу того, что удовлетворение требований кредитора, обеспеченных залогом, не зависит от финансового положения должника, с которым связана его возможность выплатить долг, а отношения, вытекающие из договора залога, регулируются ГК и Законом об ипотеки в части касающейся залога недвижимости.

Залог должен обеспечить не только возврат ссуды, но и уплату соответствующих процентов и  неустоек по договору, предусмотренных  в случае его невыполнения. Кроме  того, необходимо учитывать, что рыночная стоимость заложенного имущества может снизиться. Следовательно, во всех случаях стоимость залога должна быть гораздо выше размера испрашиваемой ссуды.

Обеспечительная функция  залога имеет не только законодательное  значение, но и высокое практическое значение, поскольку механизм частноправового регулирования в современных условиях направлен на регулирование отношений с учетом специализации по видам участников и характеру предмета регулирования. В предмет регулирования законов, имеющих специальный характер по отношению к общему характеру ГК РФ, так или иначе, вовлекаются залоговые отношения, и соответствующие частноправовые институты нуждаются в более совершенном механизме опосредования обеспечительной функции залога. Гражданский Кодекс Российской Федерации.

В настоящее время  в Федеральном Собрании Российской Федерации рассматривается законопроект "О двойных и простых складских  свидетельствах". Он должен создать  необходимые правовые предпосылки  для того, чтобы в первую очередь  двойные складские свидетельства стали для участников торгового оборота надлежащим средством реализации их коммерческих интересов.

Залог наиболее востребован  в период формирования рыночных отношений, что имеет место в современной  России, но его эффективность в  настоящее время явно невелика. Это ведет к уменьшению объемов банковского кредитования, стремлению банков заниматься другими, более надежными видами финансовых операций. Затруднительность получения кредитов крайне отрицательно сказывается на развитии отечественного производства, торговли и самой банковской системы.

Повышение эффективности  обеспечительной функции залога может играть в России существенную социально-экономическую роль. Одной  из серьезных экономических проблем  в современной России является спад и даже полное прекращение деятельности многих производственных организаций. Для восстановления и развития производства российским производителям необходимы денежные средства, которых у большинства из них нет. Для привлечения денежных средств необходимо предоставлять надлежащее обеспечение, которое создаст для банков полноценный источник возврата средств и позволит выдавать кредиты и сделает кредит экономически доступным. Именно надлежащим образом функционирующий залог мог бы стать одним из важных инструментов, способствующих решению сложнейшей экономической ситуации в сфере кредитования предпринимательства.

Эффективный залог является средством, создающим предпосылки для надлежащего  функционирования российской банковской системы. При наличии эффективного залога банки могут совершить гораздо больше кредитных операций, которые они сейчас опасаются совершать. Банковская гарантия всегда требует оплаты, и в России не всегда находится надежный банк для роли гаранта, который бы устраивал кредитора. Поручительство также редко является привлекательным способом обеспечения обязательств, поскольку далеко не всякий поручитель воспринимается кредитором как способный предоставить надежное обеспечение обязательства и, кроме того, за выдачу поручительство тоже обычно приходится платить.

Создание эффективного залога в  России обязательно приведет к увеличению частных иностранных инвестиций в Россию. Подчинение иностранному праву договоров о залоге между  нерезидентом и резидентом возможно не всегда. В соответствии с законом  РФ "О залоге"1 от 29 мая 1992 г. (далее - "Закон "О залоге"") договор о залоге недвижимого имущества должен быть подчинен российскому праву. Так же при реализации движимого имущества, являющегося предметом залога, применяется право страны, на территории которой этот предмет находится. Поэтому в настоящее время иностранцы учитывают возможное негативное воздействие российских норм о залоге на договоры, подчиненные иностранному праву. В то же время изменение императивных норм о залоге могло бы снизить или устранить риск негативных последствий применения отечественного законодательства к договорам о залоге с участием иностранного элемента. Это, в свою очередь, позволит предоставить иностранным инвесторам более надежное обеспечение обязательств российских контрагентов и на этой основе повысить приток иностранных инвестиций.

Залогом могут быть обеспечены обязательства  как юридических, так и физических лиц.

Залог возникает в силу договора или закона. Наибольшее распространение  имеет залог в силу договора, когда  должник отдает имущество в залог заключая об этом договор с кредитором. Залогом может быть обеспечен»: только действительное требование. Это означает, что договор о залоге не носит самостоятельного характера, т.е. его нельзя заключить вне связи с другим договором, исполнение которого он обеспечивает.

Предметом залога может быть любое  имущество (за исключением имущества, изъятого из оборота), которое в соответствии с законодательством России может  быть отчуждено залогодателем, а  также ценные бумаги и имущественные  права, кроме требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (например, алиментов).

Залогодателем может быть:

·  с точки зрения субъекта отношений: сам заемщик или третье лицо;

·  с точки зрения права на имущество: лицо, которому предмет залога принадлежит на праве собственности, полного хозяйственного ведения, либо оперативного управления.

Конкретно в качестве залога могут выступать: предприятие  в целом (ил комплекс), земельные участки, основные фонды (здания, сооружения, оборудование); товарно-материальные ценности; товарно-транспортные документы (железнодорожные накладные, варранты, коносаменты, складские свидетельства, контракты и т.п.); валютные средства; ценные бумаги (акции, облигации, векселя, банковские сертификаты и т.д.).

 

2. Ипотечное кредитование и залоговые операции

Ипотека (от греч. hypothéke — залог, заклад), залог недвижимого имущества, главным  образом земли, с целью получения  ссуды, так называемого ипотечного кредита. Ипотекой называют также закладную на заложенное имущество и долг по ипотечному кредиту.

Сущность залога заключается  в предоставлении кредитору - залогодержателю  права на приоритетное (за некоторым  исключением, установленным законом) удовлетворение своего требования за счет заложенного имущества.

Субъектами залоговых  операций выступают залогодатель и  кредитор. Залогодатель – лицо, которому предмет залога принадлежит на правах собственности или полного хозяйственного ведения. Предметом залога могут  быть вещи, ценные бумаги, имущественные права, иное имущество, отчуждение которого не запрещено законодательством. В частности, в качестве залога может выступать доля собственника в имуществе, при этом залог собственником своей доли общей долевой собственности не требует согласия остальных собственников. Залогодатель распоряжается заложенным имуществом, если иное не предусмотрено законом о залоге или договором о залоге. Залогодержатель имеет право проверять наличие, состояние и условия хранения заложенного имущества. При переходе долга, обеспеченного залогом, к новому залогодателю ему также передается право распоряжения заложенным имуществом. Порядок страхования заложенного имущества определяется договором.

Договор о залоге совершается  в письменном виде по форме, установленной законодательством по месту заключения договора; несоблюдение установленной формы договора делает его недействительным. Залог, обеспечивающий обязательства, возникающие из нотариально заверенного договора, также подлежит нотариальному удостоверению. Залог предприятия в целом или иного имущества, подлежащего государственной регистрации, должен быть зарегистрирован там, где зарегистрировано само имущество; при этом договор о залоге считается заключенным с момента регистрации.

Различают два вида залога:

а) заложенное имущество остается у залогодателя;

б) заложенное имущество передается во владение залогодержателю (заклад).

Выбор варианта может  определяться типом заложенного  имущества: например, ценные бумаги могут  служить в качестве заклада, а  действующее оборудование – не может. Первый вариант залога является более распространенным, поскольку позволяет залогодателю продолжать вести свою хозяйственную деятельность и выполнить свои обязательства по договору.

Имущество может быть перезаложено, если иное не предусмотрено законом и договором, при этом права залогодержателей сохраняются и удовлетворяются в последовательности их возникновения. Залогодатель обязан сообщать последующему залогодержателю о всех существующих залогах этого имущества, в противном случае он обязан возместить возможные убытки.

При неисполнении в срок обязательства, обеспеченного залогом, залогодержатель имеет право  обратить взыскание на предмет залога. При недостаточности суммы, полученной от реализации заложенного имущества, залогодержатель может получить остальное за счет другого имущества должника, если иное не оговорено договором.

Залог является рискованной  операцией для залогодателя, тем  не менее для многих предприятий  он нередко является практически  единственным способом получить долгосрочную ссуду в банке.

Залог предприятия, строения, здания, сооружения, иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с земельным участком или  правом пользования им, называется ипотекой. Договор об ипотеке подлежит обязательному нотариальному удостоверению и регистрации в поземельной книге по месту вхождения объекта ипотеки. Ипотека предприятия распространяется на все его имущество. По требованию залогодержателя предприятие обязано представлять ему финансовую отчетность. При неисполнении предприятием обязательств залогодержатель вправе принять меры, предусмотренные договором, включая назначение своих представителей в органы управления предприятием и ограничение права распоряжаться имуществом и продукцией.

Расчеты по стандартным  ипотечным ссудам. Наиболее распространенной является ипотечная ссуда, условия которой предполагают равные взносы должника. Взносы ежемесячные – постнумерандо или пренумерандо. В договоре обычно устанавливается ежемесячная ставка процента, редко – годовая номинальная.

В осуществлении ипотеки при  покупке (строительстве) объекта залога участвуют три агента: продавец, покупатель (должник), заимодавец (кредитор).  
ВАРИАНТ 6

   1. Стоимость земли, входящей в состав имущественного комплекса 180 000 руб. Объект собственности приносит постоянный доход в сумме 63 000 руб. Анализ сравниваемых продаж показывает, что инвесторы ожидают 15 % ставку капитализации земли и 18 % ставку капитализации улучшений. Оцените стоимость имущественного комплекса

Решение

Пусть Х - стоимость здания, в составе комплекса. Тогда постоянный доход будет складываться из доходов от здания и от земли:

Х * 18% + 180 000 * 15% = 63 000 руб.

Т. е. стоимость здания равна:

(63 000 - 180 000 * 15%) /18% = (63 000 - 27 000) /18% = 36 000/18% =

= 200 000 руб.

Т. е стоимость всего объекта недвижимости равна:

180 000 + 200 000 = 380 000 руб.

 

 

 

  2. Площадь квартиры составляет 120 кв. м. Цена этой квартиры 7 400 000 руб. Цена другой сопоставимой квартиры площадью 120,7 кв. м. – 7 415 000 руб. Определить среднее значение цены третьей квартиры площадью 120,5 кв. м.

Решение

Рассчитаем среднюю  арифметическую стоимость 1кв. м.:

(7400000/120) + (7415000/120,7) = 61667+61433= 123100/ 2  = 61550 руб

Определим стоимость  сопоставимой квартиры площадью 120,5 кв. м.:

120,5 * 61550  = 7416775 руб.

 

 

Список использованной литературы

1.  С.А.Александров, Ф.И.Пугачев. «Кредитные средства обращения и платежа» - М.: Факт, 1991 – 400с.

2.  В.С.Волынский. «Кредит в условиях современного капитализма» - М. : Финансы и статистика, 1991- 175с.

3.  М.Коган. «Коммерческие банки и предприятия. Расчетные и кредитные взаимоотношения» - М. : Экономика и жизнь, 1992 – 75с.

4.  Жуков Е.Ф. «Деньги. Кредит. Банки: Учебник для вузов» - М: ЮНИТИ-ДАНА, 2003 – 507с.