Экономический оборот недвижимости и его особенности

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

САРАТОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ имени Гагарина Ю.А.

 

 

Факультет         экономики и менеджмента (ФЭМ)

 

Специальность «Экономика и управление на предприятии (на транспорте)»

 

Кафедра            «Экономика предприятий, инженерная экономика и логистика» (ЭПЛ)

 

 

 

 

 

 

 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

по дисциплине «Экономика недвижимости»

«Экономический оборот недвижимости и его особенности»

 

 

 

 

 

 

 

                                               Выполнила: студентка гр. (д/о)

                                                                                                

 

                                                Проверил: доц. Плотников Д.А.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

       

 

Саратов 2013

 

Содержание

 

 

 

Теоретическая часть

 

Место и роль рынка недвижимости в экономической системе

 

Рынок недвижимости связан со всей экономической системой, и чем более он развит, тем сильнее его зависимость от состояния экономики, финансовой системы и т.д. Рынок недвижимости связан с целой группой смежных рынков: финансов, подрядных работ, строительных материалов, рабочей силы и др.

С одной стороны, повышение деловой активности на рынке недвижимости рождает дополнительный спрос на финансовые ресурсы, подрядные работы и т. д., с другой – рынок недвижимости испытывает на себе влияние, прежде всего, финансового рынка, который является основным источником ресурсов для сферы недвижимости.

Существует две основные позиции по вопросу влияния инвестирования в недвижимость на развитие экономики:

1. сторонники рынка недвижимости утверждают, что инвестиции в нее стимулируют  развитие экономики;
2. сторонники реальной экономии считают, что инвестиции в недвижимость означают отвлечение ресурсов из других секторов экономики.

Существует следующая взаимосвязь экономических циклов и циклов развития рынка недвижимости:

1. циклы не совпадают во времени;
2. спад на рынке недвижимости предшествует спаду в экономике;
3. этап развития рынка недвижимости наступает раньше, чем подъем в экономике.

Причины несовпадения циклов: рынок недвижимости раньше чем другие реагирует на стоимость денег; так, увеличение стоимости денег и уменьшение денежной массы заставляет потребителей в первую очередь отказываться от капитальных затрат, что приводит к снижению спроса на рынке недвижимости в силу длительности создания объектов. Таким образом, возникает избыток предложения над спросом, что влияет на ситуацию в смежных отраслях экономики. В нижней точке цикла, в соответствии с риском, происходит перестройка рынка недвижимости: изменение технологий, мест развития недвижимости и т. д. Затем, с ростом доходов и массой денег в обращении, спрос на рынке недвижимости возрастает, что отражается на состоянии и тенденциях развития экономики в целом.

Основными показателями изменений в состоянии рынка является:

1. количество сделок на рынке;
2. срок экспозиции объекта на рынке.

Особенности сделок с недвижимостью в коммерческом обороте в России

Применительно к обороту недвижимости отметим, что сделка с недвижимым имуществом может быть квалифицирована как предпринимательская при условии, что ее участники или один из участников преследуют цель извлечения прибыли путем совершения такой сделки - сделка является предпринимательской в силу объективного характера, либо если ее участники являются индивидуальными предпринимателями или коммерческими организациями (субъективный характер).

В любом случае предпринимательский характер будет носить сделка, совершенная с предприятием (купля-продажа предприятия, аренда предприятия, доверительное управление предприятием). Обусловлено это спецификой объекта, т.е. предприятия как имущественного комплекса, предназначенного исключительно для осуществления предпринимательской деятельности.

Предпринимательскими являются также сделки с недвижимостью, совершенные специальными субъектами - коммерческими организациями. Даже в том случае, если объектом сделки будет недвижимое имущество, непосредственно не предназначенное для осуществления предпринимательской деятельности, такую сделку следует квалифицировать как коммерческую. Так, например, закрытое акционерное общество, приобретая жилое помещение, намерено использовать его для передачи в безвозмездное пользование для проживания своим работникам. Несмотря на то, что непосредственной цели извлечения прибыли от совершения в данном случае сделки с недвижимым имуществом не преследуется, тем не менее, такая сделка будет носить предпринимательский характер. Обусловлено это тем, что сделка является составной частью предпринимательской деятельности, которую ведет такое общество, и в совокупности с иными сделками и действиями этой организации соподчинена цели извлечения прибыли, которая достигается усилиями ее работников.

Важно иметь в виду, что поскольку коммерческая сделка с объектом недвижимости является разновидностью гражданско-правовых сделок, то, в зависимости от обстоятельств совершения, ее можно квалифицировать как коммерческую (если обе стороны сделки представлены предпринимателями), как некоммерческую (когда ни одна из сторон предпринимателем не является), а также как коммерческую для одной стороны (стороны, которая выступает в роли предпринимателя) и некоммерческую для другой стороны (той стороны, которая предпринимателем не является). Соответственно, в отношении сторон сделки, выступающих в качестве предпринимателей, применяются правила специального (коммерческого) законодательства (и субсидиарно - общегражданские правила), а в отношении сторон сделки, которые предпринимателями не являются, - только общие правила гражданского законодательства.

Признание сделки с недвижимостью коммерческой имеет важные правовые последствия. Прежде всего, такие последствия касаются особых правил налогообложения сделок, совершенных в рамках осуществления предпринимательской деятельности. В гражданско-правовом аспекте коммерческий характер сделок с недвижимыми вещами влечет особые правила их совершения, исполнения и ответственности. Так, коммерческим организациям запрещено дарение в отношениях между собой (ст. 575 ГК РФ).

Таким образом, особенностью коммерческого оборота недвижимости является тот факт, что данный оборот недвижимости осуществляется в рамках предпринимательской деятельности. Законодатель же не устанавливает этих особенностей в императивном порядке.

Источники финансирования недвижимости

Вследствие высокой стоимости приобретение и реализация инвестиционных проектов в сфере недвижимости зачастую осуществляются с привлечением заемного финансирования. Основными причинами для финансирования инвестиций в недвижимость являются следующие:

• недостаточность собственного капитала инвестора для единовременной оплаты объекта недвижимости;
• необходимость высокой платы за управление недвижимостью, от которой зависит доходность инвестиций;
• диверсификация недвижимости (стремление управлять несколькими объектами недвижимости с целью минимизации рисков);
• положительный финансовый левередж (доход от недвижимости превышает процентную ставку по кредиту). 
  Участниками процесса финансирования являются:
• государственные и местные органы власти и управления являются собственниками объектов недвижимости, устанавливают и контролируют соблюдение норм и правил, связанных с функционированием рынка недвижимости; регулируют вопросы зонирования, градостроительства, регистрации объектов недвижимости и прав на них;
• кредиторы предоставляют капитал инвесторам, не располагающим достаточными собственными средствами;
• инвесторы – это физические и юридические лица, которые приобретают недвижимость и поддерживают ее в функционально пригодном состоянии. Инвесторы могут быть как активные так и пассивные;
• девелопер – это профессиональный специалист по управлению инвестиционным проектом в сфере недвижимости, деятельность которого заключается в анализе возможностей реализации инвестиционного проекта, разработке плана его реализации и непосредственно в реализации проекта в сфере недвижимости;
• общественные организации (ассоциации риэлтеров, оценщиков) участвуют в формировании экономико-правовых отношений между участниками процесса финансирования недвижимости;
• посреднические финансовые институты: коммерческие банки, пенсионные фонды, страховые компании и другие коммерческо-сберегательные учреждения. 
  Источниками финансирования капитальных вложений в недвижимость являются следующие:
• государственные средства;
• средства местных бюджетов;
• собственные финансовые ресурсы физических и юридических лиц;
• привлеченные средства.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Контрольные вопросы

 

1. Какие основные позиции влияния инвестирования в недвижимость?
2. Какие основные показатели изменения рынка?
3. Каким образом сделка с недвижимым имуществом может быть квалифицирована как предпринимательская?
4. Последствия коммерческих сделок с недвижимостью?
5. Основные причины финансирования инвестиций в недвижимость?
6. Основные источники финансирования капитальных вложений в недвижимость?

 

Тесты

 

1. Название сделки с недвижимостью, если ее участником является предприниматель?

А) коммерческая

Б) потребительская

В) юридическая

Г) физическая

2. Физические и юридические лица, которые приобретают недвижимость и поддерживают ее в функционально пригодном состоянии?

А) предприниматели

Б) инвесторы

В) девелоперы

Г) жильцы

3. Кто предоставляет капитал инвесторам, не располагающим достаточными собственными средствами?

А) девелоперы

Б) кредиторы

В) государство

Г) банк

4. Профессиональный специалист по управлению инвестиционным проектом в сфере недвижимости, деятельность которого заключается в анализе возможностей реализации инвестиционного проекта, разработке плана его реализации и непосредственно в реализации проекта в сфере недвижимости?

А) инвестор

Б) девелопер

В) предприниматель

Г) кредитор

5. Что запрещено коммерческим  организациям в аспекте гражданско-правовых  отношений в недвижимости?

А) дарение

Б) продажа

В) Обмен