Экономика и оценка недвижимости

Целью данной контрольной работы работы является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов и специальной экономической литературы, проведение расчетов по определению рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости.

Задачами контрольной работы являются:

- описание объекта оценки;

- анализ наилучшего и  наиболее эффективного использования;

- применение сравнительно  подхода к оценке объекта;

- оценка затратным подходом;

- определение стоимости  объекта оценки доходным подходом;

- согласование результатов  оценки

1. ПОСТАНОВКА ЗАДАЧИ ОЦЕНКИ

Начальным этапом процесса оценки является постановка задачи оценки. На данном этапе выявляется базовая информация, определяющая весь процесс оценки. Этап включает следующую последовательность действий:

1) идентификация и описание  объекта оценки;

2) установка оцениваемых  имущественных прав(объекты недвижимости могут иметь различные правовые режимы – собственность, аренда и т.д.);

3) указание даты оценки;

4) описание цели оценки (определяет возможность использования  результатов оценки);

5) определение вида оцениваемой  стоимости, соответствующего цели  оценки (во избежание неверного трактования результатов оценки).

Общая площадь участка, на котором располагается объект, составляет 2100 м2. Расположенное на нем здание имеет 3 помещения общей площадью 500 м2. Оцениваемый объект недвижимости представляет собой необорудованное нежилое, одноэтажное помещение пристройку, материал  стен- панель, состояние помещения среднее, объект расположен в отдаленном районе города .

Несущая способность грунтов низкая.

                                                     1- пристройка

                           2                        2- участок

 

Рис.1. Общая схема расположения пристройки на участке.

Конечной целью оценки данного объекта недвижимости является обмен доли имущества, а именно 50% общей площади пристройки. С данной целью определяем рыночную стоимость всего объекта.

Согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в РФ», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Для определения рыночной стоимости недвижимости необходимо ориентироваться не на идеальные условия, а на реальную ситуацию, в котором обращается оцениваемый объект, по его состоянию на дату оценки.

 

2. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО  ИСПОЛЬЗОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

Определение наиболее эффективного (оптимального) использования (НЭИ) считается наиболее важным в процессе оценки.

Принцип наиболее эффективного использования основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим (наиболее эффективным, оптимальным) образом (физически возможным и юридически разрешенным).

Наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки использование объекта обеспечивает самую высокую текущую стоимость недвижимости.

Анализируется наиболее эффективное использование, во-первых, предположительно вакантного земельного участка и, во-вторых, земельного участка с имеющимся не жилым помещением.

Существуют факторы, определяющие наиболее эффективное использование объекта недвижимости. К ним относятся:

1. Законодательная разрешенность. Предполагается, что оцениваемое здание не нарушает действующие нормы и законодательство. Рядом с оцениваемым объектом находится городская поликлиника и средняя общеобразовательная школа, поэтому пристройка не может использоваться как производственное здание.
2. Физическая осуществимость (конструктивные особенности). Анализируются возможные варианты использования в соответствии с конструктивными особенностями здания. Высота складских помещений должна колебаться от 4,5 до 5,6 м. Высота данной пристройки не удовлетворяет этому требованию, значит она не может быть использована в качестве складского помещения.
3. Экономическая целесообразность. Обоснование с точки зрения окупаемости инвестированного капитала. Оценивается возможная доходность, по данным табл. 2.1, для каждого законодательно разрешенного и физически осуществимого варианта использования здания;
4. Максимальная доходность. Выбор из всех законодательно разрешенных, физически осуществимых и экономически целесообразных вариантов использования такого варианта, который обеспечивает максимальную доходность, а следовательно, и максимальную текущую стоимость.

Также необходимо учитывать местоположение объекта оценки и соседнее окружение (соседние здания, инфраструктура и т.д.).

Итак, оценим возможную доходность здания по табл.2.1 только для административного, торгового и здания общественного питания, т.к. складской и производственный типы зданий были отброшены по первым двум критериям.

Таблица 2.1

Ставки аренды недвижимости за месяц, р./м2

Тип здания	Назначение	Площадь	Местоположение
			Отд.	с/о	Цен.
Административное	Офис, банк	До 200	320	500	800
		200-500	300	450	700
		500-1000	250	400	600
		Более 1000	160	350	550
Складское	Склад, автогараж	До 200	400	350	280
		200-500	380	300	250
		500-1000	280	250	180
		Более 1000	260	240	160
Производственное	Пищевое производство, мастерская ремонра, СТО, предприятие легкой промышленности, древо- и металлообработка	До 200	350	400	350
		200-500	360	350	300
		500-1000	320	300	200
		Более 1000	300	280	180
Общественного питания	Столовая, ресторан, кафе	До 200	300	450	1100
		200-500	280	400	1000
		500-1000	220	350	800
		Более 1000	150	330	700
Торговое	Магазин, супермаркет, выставочный центр, аптека	До 200	380	600	1000
		200-500	350	500	900
		500-1000	250	400	700
		Более 1000	180	380	600

 

По данной таблице, доходность от сдачи в аренду по каждому типу зданий с учетом того, что пристройка находится в отдаленном районе и имеет площадь 500 м2 равна:

Административное 300 р./м2 * 500 м2 * 12 = 1 800 000 р.

Общ. питания 280 р./м2 * 500 м2 * 12 = 1 680 000 р.

Торговое 350 р./м2 * 500 м2 * 12 = 2  100 000 р.

При анализе ставок аренды по нежилым помещениям выявили, что при существующем наборе характеристик объекта (местоположение, площадь, состояние помещений и т.д.) наиболее эффективно его использование под торговое здание (продуктовый магазин), т.к. годовой доход от пристройки в данном случае составит 2 100 000 рублей, и он будет максимальным.

Оцениваемый объект расположен в отдаленном районе, где ежедневно ведется активная жизнь и является привлекательным для использования его под гастроном в связи с высокой потребностью населения этого района в заведении подобного типа. Так же существенным преимуществом объекта является то, что он расположен на второстепенной улице города и рядом не имеется магазинов такого формата.

3 Определение стоимости  здания различными подходами  к оценке недвижимости

Традиционно для определения стоимости недвижимости используют три  подхода к оценке: сравнительный, затратный, доходный.

В результате применения этих подходов получаются три различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых в дальнейшем определяется итоговая величина стоимости объекта оценки.

4.1. Использование сравнительного  подхода при определении стоимости  недвижимости

 

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

В основе этого подхода лежит предположение, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную недвижимость больше, чем ему обойдется приобретение аналога с подобными свойствами.  Имеющиеся различия между сравниваемыми  объектами, связанные с их индивидуальными особенностями, сглаживаются путем проведения соответствующей корректировки данных.

 Основные условия применения данного метода оценки: объект не должен быть уникальным, необходимо наличие сопоставимых аналогов (в том числе по времени сделок в целях уменьшения влияния на оценку объекта рыночных изменений) и исчерпывающей информации.

Основные этапы метода прямого сравнения продаж:

1) Сбор информации и формирование базы данных с занесением в неё сделок с объектами недвижимости, информация по которым проверена и достоверна;

2) Анализ полученной информации, изучение рынка, выделение сегмента, к которому относится оцениваемый объект;

3) Отбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом и определение подходящих единиц сравнения по каждому из аналогов;

4) Приведение ценообразующих характеристик аналогов к характеристикам оцениваемого объекта;

5) Анализ приведенных цен аналогов и итоговое заключение о стоимости объекта оценки.

Применение метода прямого сравнения продаж в рамках сравнительного подхода подразумевает сравнение оцениваемого объекта (здания вместе с земельным участком) с аналогами, при этом суть метода и порядок расчета остаются теми же.

Данные о продажах аналогов объекта оценки представлены в таблице 3.1.

 

Таблица 3.1 - Данные о продажах нежилых помещений

Аналоги	Местоположение	Площадь, м. кв.	Материал стен	Состояние помещения
Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	с/о о о	500 + 50 %      500  - 10 %          500	к к п	хор ср хор

 

На основе сравнительного анализа сопоставимых продаж необходимо получить скорректированные цены.

Скорректированная цена – это цена продажи объекта сравнения  после ее корректировки на различия с объектом оценки.

 

Таблица3.2 - Расчет скорректированных цен нежилых помещений

 

Параметры	Объект Оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Цена продажи, тыс. р.	-	4 000	3 800	3 900
Площадь, м. кв.	500	750	450	500
Цена продажи 1 м.кв,. тыс. р.	-	2 666	4 222	3 900
Условия продажи	Рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Корректировка	-	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, тыс.р/м.кв.	-	2 666	4 222	3 900
Местоположение	о	с/о	о	о
Корректировка	-	?	1,00	1,00
Скорректированная цена, тыс.р/м.кв.	-	?	4 222	3 900
Материал стен	п	к	к	п
Корректировка	-	?	?	1,00
Скорректированная цена, тыс.р/м.кв.	-	?	?	3 900
Состояние помещения	ср	хор	ср	хор
Корректировка	-	?	1,00	?
Скорректированная цена, тыс.р/м.кв.	-	?	?	?
Весовой коэффициент	-
Взвешенное значение, тыс. р/м.кв.	-	…	…	…
Стоимость 1 м. кв., тыс. р.	…
Стоимость объекта оценки, тыс. р.	…

 

ЦКХ – цена, приведенная по количественным характеристикам (по стоимости оборудования и площади), тыс. р.

На основании сравнительного анализа цен продаж известно, что различия в ценах аналогичных объектов коммерческой недвижимости за счет местоположения следующие:

• 15% между расположенными в отдаленном районе и районе средней отдаленности;
• 10% между центром и районами средней отдаленности;

 

Площадь каждого аналога считается исходя из таблицы 3.1, т.е. к площади объекта оценки прибавляется площадь по аналогу.

SA1 = 500 +0,50 * 500= 750 м2

SA2 = 500 -0,10 * 500 = 450 м2

SA3 = 500 м2

Цена, приведенная по площади (Цкх пл.) учитывает площадь объекта и равна (Площадь объекта оценки* Цкх обор. оцениваемого объекта)/ Площадь оцениваемого аналога.

Тогда Цкх пл. первого аналога = (500 * 4000) / 750 = 2 666 тыс.р.

                          второй аналог = (500 * 3800) / 450 = 4 222 тыс. руб.

                          третий аналог = ( 500 * 3900) / 500 = 3 900 тыс.руб.