Экономика и управление недвижимостью

1.4. Правовые (юридические) характеристики недвижимости.

Недвижимость выделяют в особую категорию вещей, т. к. в  ее состав в качестве основного элемента входит земельный участок. Особая роль земли заключается в том, что она является необходимым условием всякой экономической и созидательной деятельности, а также является пространственной основой, на которой происходит вся жизнедеятельность общества. В то же время недвижимость является объектом собственности, либо иных вещных прав, а потому, с одной стороны, права собственника должны быть защищены, а с другой, способ использования недвижимости ее собственником не безразличен обществу в целом. В связи с этим, вытекает необходимость выделить недвижимость в особую категорию вещей, с установлением для нее особого правового режима использования и оборота, а проявляется, прежде всего, это в: 1) целевом использовании 2) обязательную государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, которая обусловлена следующими причинами: а) отсутствием видимой связи между объектом недвижимости и субъектом прав на него; б) невозможностью передачи недвижимости путем физического перемещения.

Т. о., оборот недвижимости осуществляется через оборот прав на нее. Наличие между объектом недвижимости и правами на него неразрывной связи проявляется в таком понятии как «недвижимая собственность», под которой понимают недвижимое имущество + право собственности на него.

Введение понятия «недвижимая  собственность» стало необходимым, т. к. недвижимость как экономический актив сочетает в себе как физические, так и юридические характеристики. Это сочетание, в конечном счете, и определяет ценность недвижимости.

Важность физической составляющей заключается в зависимости  ценности недвижимости от ее  физических характеристик, но наибольшее значение имеет юридическая составляющая, юридическая характеристика, которую мы рассмотрим на примере понятия «титул» объекта недвижимости.

1. «Титул» означает право собственности на объект недвижимости. Его считают чистым, если право собственности в полном объеме принадлежит собственнику, если титул с «пятном» или «грязный», то права собственника находятся под сомнением и могут быть оспорены в суде. Очевидно, что недвижимость с «чистым» титулом должна оцениваться выше, чем «грязная». Т. о. низкое качество прав – это фактор, увеличивающий риск при  приобретении недвижимости, и в последующий понижение цены на объект.

В соответствии с российским законодательством, право собственности включает в себя следующие правомочия: 1) владения (исключительный физический контроль над вещью), 2) пользование (удовлетворение своих потребностей), 3) распоряжение (возможность решать юридическую судьбу объекта).

В такой трактовке  права собственности заложена возможность разделения правомочий между разными субъектами.

Разделение правомочий, входящих в право собственности, по существу, сопровождает любую сделку без полного права собственности (аренда, залог, доверительное управление и др.). В современных концепциях прав собственности оно понимается как комплекс (пучок) правомочий, представляющий собой совокупность 11 элементов:

1. право владения;
2. право пользования;
3. право управления;
4. право на доход;
5. право на капитальную стоимость (право на отчуждение или уничтожение объекта);
6. право на безопасность;
7. право на наследование;
8. право на бессрочность;
9. право на ответственность (для покрытия долгов);
10. право на остаточный характер (возможность возврата правомочий при использование третьими лицами);
11. Запрет на вредное использование.

Понимание собственности как «пучка» прав позволяет выделять отдельные правомочия, комбинировать их рациональным образом и разделять между разными субъектами для обеспечения максимально эффективного использования имущества. В конечном итоге, рациональное распределение прав на недвижимость является способом повышения стоимости имущества. При этом следует учитывать, что объем правомочий субъекта должен быть достаточным для рационального использования объекта в соответствии с интересами субъекта, т. е. как избыток, так и недостаток правомочий снижает эффективность использования как недвижимости, так и ресурсов субъекта. Например (избыток), приобретение жилья для краткосрочного проживания.

2. Принцип предоставления субъекту достаточного объема правомочий отражен в ГКРФ выделением наряду с правом собственности следующих вещных прав: пожизненного наследуемого владения земельным участком; постоянного бессрочного пользования земельным участком; оперативного управления; хозяйственного ведения; сервитут; а также к ним приравнены в ГКРФ 3 права: право аренды; залога; доверительного управления (право доверительного управления отражено в Указе Президента).
3. Ограничения прав – вторичные права обременения.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество. Система государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом, является необходимым элементом функционирования рынка недвижимости, т. к. она позволяет:

1. создать систему налогообложения;
2. зафиксировать момент перехода прав на имущество, а значит выгод и рисков;
3. обеспечить безопасность сделок посредством предоставления гарантий приобретателю прав относительно чистоты сделки.

Впервые задача создания системы гос. регистрации была поставлена в ГКРФ, а окончательно решена в 1998 г., после вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества», который предусматривал обязательность гос. регистрации в РФ. В законе «О гос. регистрации недвижимого имущества и сделок с ним» понимается акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода и прекращения прав на недвижимое имущество. Законом предусмотрено введение единого государственного регистра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, указан порядок гос. регистрации, а также процедуры получения информации о правах на недвижимое имущество заинтересованными организациями и лицами.

В РФ предусматривается  создание кадастровой системы регистрации прав на недвижимое имущество. В связи с отсутствием достаточных средств у государства выбран вариант формирования кадастра недвижимости по мере ее поступления в экономический оборот.

Наряду с системой гос. регистрации в РФ формируется  система титульных страховых  компаний.

1.5. Экономические характеристики недвижимости.

Существенной особенностью недвижимости является ее способность  выступать в разных экономических  качествах:

1. для использования личного или производственного;
2. для получения дохода (в виде арендной платы или перепродажи).

В экономической теории все активы разделяют на: реальные (здания, сооружения, товары) и финансовые (денежные средства, счета в банках, ценные бумаги). При этом реальные активы вовлечены в производственный процесс и их использование приносит доход (стоимость переносится на продукцию), финансовые активы могут рассматриваться как определенный вклад в производственный процесс и приносят доход без видимого в нем участия, т. е. недвижимое имущество одновременно может выступать как разновидность финансового актива, имеющего вещную природу и как реальный актив, предназначенный для использования.

Если недвижимость приобретается  для получения дохода, то она называется инвестиционная недвижимость, а если для потребления, то операционная недвижимость. Очевидно, что один и тот же объект будет иметь разную ценность, в зависимости от цели приобретения, от вида использования. Если недвижимость приобретается как часть актива предприятия, то рассматриваются следующие аспекты: местоположения, физические характеристики, правовой статус и др. При выборе объекта инвестирования рассматриваются следующие аспекты: предпочтение инвестиций в недвижимость в сравнении с другими видами инвестиций, доходность данного вида недвижимости; доля недвижимости в общем портфеле инвестиций и др.

Рассмотрим отличие недвижимости как финансового актива от других активов:

1. форма дохода от недвижимости (будущие потоки денежной наличности (аренда); доход от будущей продажи недвижимости, возрастание стоимости недвижимости со временем);
2. особенности доходов от недвижимости; стабильность доходов обеспечивается среднесрочным и долгосрочным периодом договора аренды; защищенность доходов от инфляции обеспечивается переносом инфляции в доход через арендную плату или цену объекта;  сохранность инвестиций обеспечивается тем, что земля в принципе неуничтожима, низкая корреляция доходов от недвижимости с доходами от иных активов обеспечивается независимостью доходов от недвижимости от экономической ситуации. Неоднородность доходов от недвижимости обеспечивается существенной дифференциацией доходов от разных объектов недвижимости одного типа в пределах одного региона.

Необходимость в управлении недвижимостью как инвестиционным активом обусловлена зависимостью дохода от эффективности управления или, существует правило, которое состоит из 2х частей:

1. недвижимость как объект инвестирования является наиболее сложным активом для большинства инвесторов, не обладающих профессиональными знаниями в сфере недвижимости;
2. недвижимость является наиболее предпочтительным объектом инвестирования, позволяющим извлекать больший доход и обладать контролем над активом для инвесторов, обладающих профессиональными знаниями в сфере управления недвижимостью.

Необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций, для  обладания контроля над активом  необходимы крупные средства, что с одной стороны уменьшает иные активы инвестора, а с другой – их может совсем не оказаться у инвестора; высокие трансакционные издержки, низкая ликвидность объектов недвижимости обусловлена большим сроком ее экспозиции на рынке, которая составляет от 90 до 120 дней, при завышении цены этот срок может быть гораздо больше, на пассивном рынке даже при существенном снижении цены реализация недвижимости может быть практически невозможной; сложность финансовых потоков инвестиций в недвижимость связана с отрицательными потоками в начале жизненного цикла объекта, которые затем трансформируются в положительные, а за пределами срока экономической жизни объекта вновь становятся отрицательными; особенность ценообразования на рынке недвижимости.

ТЕМА 2. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ: ПОНЯТИЕ И ОСНОВНЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ.

2.1.Понятие о рынке недвижимости.

В литературе под рынком недвижимости часто понимается рынок  оборота прав на недвижимость как взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих оборот прав на недвижимость.

В этом определении зафиксирована  важная составляющая рынка недвижимости – рыночные механизмы, обеспечивающие переход прав на недвижимость, а  также распределение и перераспределение недвижимости между различными вариантами ее использования.

Однако при таком  подходе из сферы рынка недвижимости выпадает целый комплекс отношений, связанных с управлением, арендой, созданием новых объектов недвижимости и эксплуатацией существующих. Поэтому целесообразным представляется рассматривать рынок недвижимости как систему рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

Существуют иные подходы к определению рынка недвижимости. В частности, рынок может рассматриваться как саморегулируемая в установленной правовой среде система, состоящая из следующих семи основных элементов:

1. Спрос – количество м² жилья, соток земли, имущественных комплексов и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся на определенном рынке ценам в определенный промежуток времени.
2. Предложение – количество м² жилья, соток и др. объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам в определенный момент времени.
3. Цена – количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках. Стоимость – это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности (объекта недвижимости);
4. Менеджмент– это кадры, лицензии, инвестиции, сделки, налоги, нормативные требования, законы.
5. – Маркетинг – это анализ, прогнозирование, сегментация, объекты и акции, мониторинг, ценообразование.
6. Рыночная инфраструктура: консалтинговая, юридическая, риэлтерская, рекламная, информационная, страховая, методическая.
7. Процедуры – операции, тендеры, оценка, аукционы, конкурсы.

2.2. Операции (сделки) с недвижимостью.

Развернутое содержание рынка недвижимости раскрывается совокупностью операций (сделок), которые могут осуществляться с объектом недвижимости на рынке. Сделка – это действие физического или юридического лица, направленное на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей в отношении объекта недвижимости.

Все операции разделяют  на три основные группы:

1. операции (сделки), предполагающие смену собственника, т.е. переход права собственности.

При этом именно под сделкой понимают операцию со сменой собственника (купля-продажа, мена, дарение, наследование).

2. операции с частичным или полным изменением состава собственников (приватизация, национализация, акционирование, банкротство или ликвидация и другие);
3. операции без смены собственника (аренда, залог, передача в оперативное управление или хозяйственное ведение, рента и пожизненное содержание с иждивением, инвестирование в недвижимости, девелопмент, другие).