Экономика недвижимости

Министерство  образования и науки Российской Федерации

Пермский институт (филиал)

федерального государственного бюджетного образовательного учреждения

высшего профессионального  образования

«Российский государственный  торгово-экономический университет»

 

 

 

 

 

Учетно-финансовый факультет

Кафедра экономического анализа и статистики

 

 

 

 

 

 

Контрольная работа

по дисциплине «Экономика недвижимости»

Вариант № 10

 

 

 

 

 

 

 

 

Выполнил студент  курса, Специальность «Экономика и управление

на предприятии торговли и общественного питания»

_________________ (подпись студента)

Оценка ___________________________

 

 

 

 

 

Пермь

2013г.

 

Вариант 10.

 

1. Операции на рынке недвижимости.
2. Основные тенденции развития рынка недвижимости и их характеристика.

 

1. Операции на рынке недвижимости.

 

Рынок недвижимости —  это взаимосвязанная система  рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости. [1, с. 63]

Посредством рыночного  механизма и государственного регулирования  рынок недвижимости обеспечивает:

- создание новых объектов  недвижимости;

- передачу прав на  недвижимость;

- установление равновесных  цен на объекты недвижимости;

- эксплуатацию (управление) объекта недвижимости;

- распределение пространства  между конкурирующими вариантами  землепользования;

- инвестирование в  недвижимость,

выполняя при этом следующие операции, осуществляемые с недвижимым имуществом:

1. операции со сменой собственника:
1. купля – продажа объектов недвижимости - заключается письменный договор купли-продажи объекта недвижимости, где продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену . Договор купли-продажи объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации соответствующими органами юстиции в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
2. наследование;
3. мена - каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект недвижимости в обмен на другой. Договор мены обязательно заключается в письменной форме и подписывается сторонами. Нотариальное удостоверение договора необязательно.
4. дарение - даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому:

• объект недвижимости в собственность;

• имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей

Дарение объекта недвижимости обязательно оформляется письменным договором, который подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента регистрации.

5. обеспечение исполнения обязательств (например, реализация заложенных или арестованных объектов недвижимости);

2. Операции  с частичным или полным изменением  состава собственников:

1. приватизация - это процесс перехода (передачи, продажи) государственного имущества в собственность юридических и физических лиц
2. национализация - передача в собственность государства земли, промышленных предприятий, банков, транспорта или другого имущества, принадлежащего частным лицам или акционерным обществам. Национализация может осуществляться через безвозмездную экспроприацию, полный или частичный выкуп;
3. изменение состава собственников, в том числе с разделом имущества;
4. внесение в уставный капитал;
5. банкротство (ликвидация) хозяйствующих субъектов (с удовлетворением требований кредиторов, в том числе за счет реализации имущества собственников);

 

3. Операции без смены  собственника:

1. инвестирование в недвижимость - приобретение конкретного объекта недвижимости или жилищных инвестиционных инструментов в целях получения прибыли;
2. развитие недвижимости (расширение, новое строительство, реконструкция);
3. изменения направления использования, названия торговой марки, юридического адреса и др.;
4. управление, эксплуатация;
5. залог является способом обеспечения обязательства, при  котором залогодержатель (юридическое или физическое лицо, принимающее предмет залога, в качестве обеспечения, выданного им займа), в случае неисполнения залогодателем (юридическое или физическое лицо, предоставившее предмет залога для обеспечения своего долга) имеет преимущественное право перед другими кредиторами удовлетворить свое требование из стоимости заложенного имущества.;
6. аренда арендодатель (собственник объекта или лицо, уполномоченное на это законом или собственником) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование или только во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия как имущественные комплексы, здания, сооружения.
7. передача в хозяйственное ведение или оперативное управление, в безвозмездное пользование;
8. регулярно получаемый доход от владения недвижимостью, не требующий от получателя предпринимательской деятельности;
9. рента - собственник объекта недвижимости "передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект недвижимости периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. Причем получатель ренты лишается права собственности на объект недвижимости и приобретает право его залога;
10. пожизненное содержание с иждивением;
11. передача в доверительное управление;
12. введение (снятие) сервитутов и иных обременении;
13. страхование различных форм и различных операций, в том числе при кредитовании развития недвижимости.

Все эти операции в  условиях рыночной экономики осуществляются с использованием рыночных механизмов, а потому они составляют рынок  недвижимости

 

2. Основные тенденции развития рынка недвижимости и их характеристика.

 

Жильё – самый  большой сегмент российского  рынка недвижимости. В 2012 г., по данным Росстата, розничные цены на квартиры выросли: в новостройках – на 10,2 %, во вторичном секторе – на 16,8 % (соотношение средних цен за IV кварталы 2012 и 2011 гг.). Также наметилась тенденция на увеличение разницы в стоимости квадратного метра: в начале 2012 г. новые квартиры стоили на 13,4 % дешевле уже имевшей хозяев недвижимости, а в конце – на 14,6 %. В IV квартале 2012 г. средняя розничная цена квадратного метра первичной квартиры составила 48162,5 руб., вторичной – 56369,5.

Ввод нового жилья за 2012 г. достиг 65,2 млн. кв. м., прирост по сравнению с прошлогодним показателем – 4,7 %. Это ниже темпа роста в 2011 г., когда было построено на 6,6 % больше жилья, чем в 2010 г. Однако возможностей купить своё жильё у граждан России всё меньше. С одной стороны, доходы уменьшаются при увеличении расходов; с другой, ставки по ипотеке, хоть и не намного, но выросли. Тем не менее, люди брали кредиты: по информации АИЖК, за 2012 г. выдано 870 тыс. ссуд (на 28 % больше 2011 г.) на сумму больше 1 триллиона рублей (на 44 % больше).

Сегмент коммерческой недвижимости России привлёк в 2012 г. 6,5-7,9 млрд. долл., по оценкам разных аналитических  агентств. В любом случае все сходятся во мнении, что объём вложений снизился по сравнению с предшествующим годом. Всё ещё привлекателен офисный сектор – 40,9 % сделок приходится на него. Однако активно строятся складские комплексы, объём вложений вырос на 34 % относительно 2011 г. Также продолжает расти интерес к торговым центрам.

Особенностью  вложений в офисную и торговую недвижимость является то, что инвесторы  предпочитают уже готовые работающие объекты. По расчётам Welhome, доходность таких приобретений может достигать 9-9,5 % для офисов и 10-10,5 % для ТЦ. Срок окупаемости – 8-14 лет. В результате 2012 г. Россия закончила на 7-ом месте в Европе по объёму инвестиций в коммерческую недвижимость.

Здания складов  и предприятий инвесторам, наоборот, зачастую выгоднее построить. Например, по сведениям ILM Russia & CIS, свободных промышленных площадей всего 0,2 %. Логистической недвижимости не намного больше, к тому же, качество помещений советской постройки оставляет желать лучшего. Также в последние годы, в связи с имиджевыми стройками, существенно возросли вложения в инфраструктурные объекты. [3]

По итогам 2012 года лидерами по инвестициям и активности арендаторов на рынке коммерческой недвижимости являются Азия, Объединенные Арабские Эмираты (ОАЭ), Северная Америка и Россия. Такие данные приводятся в последнем обзоре мирового рынка коммерческой недвижимости, проведенном международной организацией the Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS).

Если в  целом посмотреть на рынок недвижимости России, то можно увидеть, что он развивается неравномерно. Меньшая его часть (Московский и Ленинградский регионы) является лидером по таким параметрам, как уровень цен на недвижимость, объем инвестиций и строительства, количество совершаемых сделок. Здесь наблюдаются основные публичные сделки, арендные ставки находятся на уровне других европейских столиц.

Однако большая  часть, а именно все остальные  регионы, выступает в роли догоняющего. Публичных сделок происходит мало, арендные ставки и цены сделок существенно  ниже столичных. В целом, это нормальная ситуация, характерная для многих других стран.

В последние  годы девелоперам коммерческой недвижимости стало сложнее находить участки  в Москве и Санкт-Петербурге для  строительства современных торговых центров, офисов и складов. Городская  администрация также принимает  меры по сокращению строительства подобных объектов в черте города, отдавая предпочтение возведению большего количества инфраструктурных объектов и жилья. Все это приводит к формированию дефицита качественных объектов коммерческой недвижимости. На фоне возрастающей активности арендаторов это приводит к росту ставок аренды на подобные объекты. За ними по цепочке увеличиваются цены на коммерческую недвижимость и сроки окупаемости инвестиций.

Подобная  ситуация вынуждает игроков рынка  недвижимости обращать свои взоры на другие регионы. По наблюдениям экспертов, за последние годы насчитывается большое количество примеров экспансии девелоперов в регионы как в докризисный, так и в послекризисный периоды. К примеру, IKEA построила торговые центры "Мега" в Самаре, Екатеринбурге, Нижнем Новгороде; Raven Russia открыла складские комплексы класса "А" в Ростове-на-Дону и Новосибирске.

Со слов представителей этих компаний, в регионах ниже стоимость  земли, низкая конкуренция, что позволяет  быстрее окупить инвестиции, вложенные в строительство качественных объектов. Например, если в Московском регионе срок окупаемости инвестиций в коммерческую недвижимость составляет, в среднем, от 8 до 10 лет, то в других регионах он существенно ниже - от 4 до 6 лет.

Экспансия девелоперов  из двух российских столиц в регионы приносит территориям как экономические, так и социальные дивиденды.

К экономическим  плюсам относятся прежде всего поступление  дополнительных инвестиций в экономику  региона, так как при строительстве, к примеру, торгового центра площадью от 50 до 100 тысяч кв. метров необходимо вложить несколько сотен миллионов долларов США. Кроме того, вслед за девелоперами на региональный рынок приходят крупные и средние федеральные торговые сети и западные бренды в качестве арендаторов, которые также вносят свою лепту в привлечение инвестиций в регионы и повышение их инвестиционной привлекательности.

Крупные западные и российские девелоперы привносят  в местный рынок недвижимости современные стандарты строительства  и управления объектами. Если раньше все арендаторы платили фиксированные арендные ставки, то сейчас многие начинают переходить на процент с товарооборота. В данном случае и собственник здания, и арендатор имеют взаимную заинтересованность в повышении привлекательности на рынке именно их торгового центра.

К социальным плюсам экспансии девелоперов, что  сегодня является одним из актуальных вопросов для регионов России, относится  неоспоримый факт, что при строительстве  качественных объектов коммерческой недвижимости во многих случаях архитектурный облик города преображается, так как большинство из них возводится на заброшенных территориях со старыми строениями или на месте промышленных предприятий. Например, с появлением торгово-развлекательного центра "МореМолл" в Сочи на месте железобетонного завода была реконструирована набережная вдоль реки Сочи и близлежащие автомобильные дороги.

Таким образом, высокие арендные ставки на качественные объекты коммерческой недвижимости и их рост в Москве и Санкт-Петербурге, а также дефицит земельных  участков, отмеченный в последнем исследовании глобального рынка коммерческой недвижимости, играет на руку регионам. Они имеют все шансы извлечь из этого прибыль, создавая привлекательные инвестиционные условия западным и отечественным девелоперам. Более того, увеличение их экспансии в регионы позволит хотя бы отчасти выровнять рынок недвижимости в России. Как минимум сократить разрыв между столичным и региональным рынками, а также повысить прозрачность регионального рынка коммерческой недвижимости. [2]

 

Список литературы

 

1. А. Н. Асаул, С. Н. Иванов, М. К. Старовойтов

Экономика недвижимости Учебник для вузов. - 3-е изд., исправл. - СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. -304 с.

2. "Российская газета" - Экономика "Недвижимость" №6034 (58) Статья: Основные игроки рынка коммерческой недвижимости перебираются в регионы Автор: Сергей Чемерикин
3. Электронный ресурс: http://alto-group.ru/analitika/111-rossijskij-rynok-nedvizhimosti-2013-g.html  Статья: Российский рынок недвижимости 2013г. Автор: Компания Alto Consulting Group