Экономика недвижимости

6. Определим расходы на  обслуживание долга:

200*1350=270000

7.Определим ДП (денежный  поток)

ДП = ЧОД-Расходы на обслуживание долга;

1 год  5508000-270000=5238000 руб. и т.д

8.  Определим ставку  капитализации:

R = Rf + Rдр+  Rнл+  Rим+  Rц+  R в.к.,

Где Rf- безрисковая ставка процентов -10%

           Rдр- надбавка за дополнительный риск (0-5%)

           Rнл – надбавка за низкую ликвидность (0-5%)

           Rим- надбавка за инвестиционный менеджмент (0-5%)

           Rц   - надбавка за изменение цен на недвижимость

          R в.к.- ставка возврата капитала

                                                                                          

                              R в.к.= *100%;

     Где Т – срок полезного использования объекта

Оцениваемое здание 1 группы  капитальности, нормативный срок эксплуатации которого в среднем составляет 100 лет.  Так как здание 1970 года постройки, а оценка происходит в сентябре 2013 года,  тогда 2013-1970=43 года зданию, тогда Т = 100-43=57

                    R в.к.=      *100%=1,7

R =10+4+2+2+1,7=19,7

9. Определим ставку дисконта:

Ст.д. = +Ставка  капитализации;

Ст.д. =+19,7=20,741→21

10. Определим реверсию.

Реверсия – это остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов.

 

                Реверсия = ==54337500

 

 

11. Учитывая дисконтный множитель, определяем текущую стоимость денежных потоков для 1-5 годов по формуле:

PV =

где ДП – денежный поток периода t;

i – ставка дисконтирования денежного  потока периода t;

n – длительность прогнозного  периода, лет.

=1: (1+0,21)1 = 0,83

= 1: (1+0,21)2 = 0,68

= 1: (1+0,21)3 = 0,56

= 1: (1+0,21)4 = 0,47

= 1: (1+0,21)5 = 0,39

Дисконтированный денежный поток определим по формуле:

 

год   5238000* 0,83 = 4347540руб. 

2год   8064900* 0,68 = 5484132руб.

3год   9531000* 0,56 = 5337360 руб.

4год   9976500* 0,47 =4688955 руб.

5год  10422000*0,39 = 4064580 руб.

 

13. Определим текущую стоимость реверсии по формуле:

 

PVреверсия = R*1: (1+i)n= 54337500/2,591=20971632,57

 

14.  Рассчитаем рыночную стоимость здания:

 

 РСон =

Где РСон – рыночная стоимость объекта недвижимости

PVрев. – текущая стоимость реверсии

 

РСон = 4347540+5484132+5337360+4688955+4064580+20971632,57

=44894199,57 руб.

 

Рассчитанная доходным методом стоимость здания равна 44894199,57 рублей.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Метод дисконтированных денежных потоков

                                  Таблица 3

период	1	2	3	4	5	Остаточный период
Площадь, кв.м	1350	1350	1350	1350	1350	1350
Динамика арендной платы %	1	1,05	1,1	1,15	1,2	1,25
Арендная плата за кв.м	7200	7560	7920	8280	8640	9000
ПВД	9720000	10206000	10692000	11178000	11664000	12150000
Коэффициент загрузки	0,6	0,85	0,95	0,95	0,95	0,95
ДВД	5832000	8675100	10157400	10619100	11080800	11542500
Динамика расходов %	1	1,05	1,1	1,15	1,2	1,25
Операционные расходы	324000	340200	356400	372600	388800	405000
ЧОД (ДП)	5508000	8334900	9801000	10246500	10692000	11137500
Расходы на обслуживание долга	270000	270000	270000	270000	270000	270000
ДП	5238000	8064900	9531000	9976500	10422000	10867500
Реверсия						54337500
Коэффициент текущей стоимости	0,83	0,68	0,56	0,47	0,39
Текущая стоимость ДП	4347540	5484132	5337360	4688955	4064580
Текущая стоимость реверсии						20971632,57
Рыночная стоимость						44894199,57
Ставка капитализации						20%
дисконт	21	21	21	21	21

 

 

 

Сравнительный подход

   В рамках сравнительного  подхода используется метод сравнения  продаж, основывающийся на принципе  замещения. Другими словами, метод  имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель  за выставленную на продажу  недвижимость заплатит не большую  сумму, чем та, за которую можно  приобрести аналогичный по качеству  и пригодности объект.

   Данный метод включает  сбор данных о рынке продаж  и предложений по объектам  недвижимости, сходных с оцениваемым. Цены на объекты – аналоги затем корректируются с учётом параметров, по которым эти объекты отличаются от оцениваемого объекта. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

 

Расчёт стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом.

                                        Таблица 4

		Объекты сравнения
Элемент сравнения	Офисный центр	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Цена продажи/предложения,		48000000	37000000	42500000
Передаваемые права на здание	Полная передача прав	Полная передача прав	Полная передача прав	Полная передача прав
Корректировка,	0	0	0	0
Скорректированная цена	0	48000000	37000000	42500000
Условия продажи	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка	0	-5	-5	-5
Скорректированная цена	0	45600000	35150000	40375000
Дата продажи/дата выставления на торги	Сентябрь 2013	Июнь 2013	Сентябрь 2013	Сентябрь 2012
Корректировка		+1,62	0	+6,48
Скорректированная цена		46338720	35150000	42991300
Местоположение	Ул. Ленина	В центре города	В отдаленном районе	В этом же районе
Корректировка	0	-5	+5	0
Скорректированная цена	0	44021784	36907500	35472525
Площадь офисная	1350	1200	1250	1450
Корректировка	0	1,125	1,08	0,931
Скорректированная цена	0	49524507	39860100	33024920
Состояние объекта		Лучше	Хуже	Аналог
Корректировка%	0	-5	+5	0
Скорректированная цена	0	47166197	41853105	33024920
Наличие парковки, охраны, и др.	Нет	парковка	Нет	Нет
Корректировка	0	-5	0	0
Скорректированная цена	0	44920188	41853105	33024920
Весовые коэффициенты	0	0,5	0,3	0,2
Итоговая стоимость объекта, рублей	0	22460094	12555931,50	6604984
Итоговая стоимость объекта оценки, рублей	41621009,5

 

 

Результаты.

В результате расчётов рыночной стоимости офисного помещения по трём методам получены следующие результаты:

       Таблица 5

Метод оценки	Стоимость, руб.
Затратный метод	40208907,08
Доходный метод	44894199,57
Метод прямого сравнения продаж	41621009,5

 

    В настоящей работе  использованы три подхода, которые  позволяют наиболее корректно  оценить величину рыночной стоимости  объекта недвижимости. Так как  имеется три возможные величины  стоимости объекта, то нужно каждому  из подходов придать весовой коэффициент и определить искомую стоимость.

   Реальную картину о стоимости  объекта даёт метод прямого сравнения продаж. Была получена достоверная информация о сравнимых объектах, представленных на рынке, один из сравнимых объектов практически идентичен объекту сравнения. Поэтому данные о сопоставимых продажах отражают объективный уровень цен. Вес результата, полученного методом прямого сравнения продаж, примем на уровне 0,4. 

   Реальную картину  о стоимости объекта оценки  также даёт затратный метод, его  вес определяем равным 0,4. Этот метод позволяет учесть сложившийся на момент оценки уровень рыночных цен на строительство аналогичных объектов, причём скорректированный на фактический износ объекта оценки.

   Доходный метод  даёт наименее достоверную картину  о рыночной стоимости объекта  оценки. Связано это с тем, что  сдача в аренду торговых комплексов  и помещений имеет ограниченный  характер. Недостатком этого метода  является также прогнозный характер  расчётов. Отсюда вес результата, полученного доходным методом, принимаемым  равным 0,2.

Вес каждого метода в текущих условиях на рынке недвижимости установился следующим образом:

1. Затратный метод 0,4
2. Метод прямого сравнения продаж 0,4
3. Доходный метод 0,2

   Выведение итоговой  величины стоимости объекта недвижимости  представлено в таблице 6.

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости 

                                                                                                                                                                                 Таблица 6

Подход к оценке	Рыночная стоимость, руб.	Весовой коэффициент	Итог
затратный	40208907,08	0,4	16083562,83
доходный	44894199,57	0,2	8978839,9
Сравнения продаж	41621009,5	0,4	16648403,8
Рыночная стоимость, руб.	126724116,15		41710806,53

Итак, рыночная стоимость объекта составляет 41710806,53 рублей

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Литература

1. Балабанов И.Г. Экономика недвижимости. - СПб. : Питер, 2002.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1,2. М., 1995.
3. Григорьев В.В., Острина И.А. Руднев А.В. Управление муниципальной недвижимостью: Учеб-практ.пособие  - М.: Дело,2011.
4. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник, М., 2002.
5. Максимов С. Н. Экономика недвижимости: Учебное пособие. – СПб.: Изд-во С.-Петербург ун-та, 1999.
6. Оценка недвижимости: Учебник под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой.- М.: Финансы и статистика, 2003.