Экономика недвижимости

 

Содержание

Введение…………………………………………………….…..……………..3                                                                                            

1. Задача № 1…………………………………………………………………………4                                                                                    
2. Задача № 2…………………………………………………………...….…………6                                                                                    
3. Задача № 3…………………………………………………………...…….………7                                                                                  
4. Оценка объекта недвижимости…………………………………..….….………..8                                                 

Заключение……………………………………………………………….………15                                                                                      

Список используемой литературы………………………………………….…..16                                                  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Процесс развития в России рыночных отношений обусловил появление  потребности в специалистах, владеющих  навыками, позволяющих обеспечить нормальное, полноценное функционирование рыночных структур. Это привело к возникновению  ряда новых профессий, одной из которых  стала профессия оценщика (эксперта по оценке различных объектов собственности). 

Оценка- это деятельность специалиста, имеющая целью определение  вероятной денежной суммы, которую  реально выручит при отчуждении имущественных прав на оцениваемый  объект при конкретных рыночных условиях. В рамках оценки недвижимость (в том числе земельные участки, здания, сооружения), машины, оборудование, транспортные средства, интеллектуальная собственность, ценные бумаги, действующие предприятия, природные ресурсы. Оценке подлежат их рыночная, инвестиционная и залоговая стоимость. Оцениваемые данные свидетельствуют о приросте стоимости в результате реструктуризации предприятия, разработки и реализации инноваций.

Оценка - инструмент в системе госрегулирование экономики. Она содействует практической реализации намеченного с учетом конкретных условий.

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Задача № 1. «Определить цену Объекта оценки методом

сравнения продаж, имея следующие данные по пяти проданным  ранее сравниваемым участкам».

Наименование показателя	Объект оценки	Участок №1	Участок №2	Участок №3	Участок №4	Участок №5
Цена, тыс. руб.	75000	75000	88000	59000	68000	49000
Переданные права на собственность	Полное владение	Полное владение	Полное владение	Полное владение	Полное владение	Полное владение
1.Скорректированная цена, тыс. руб.	х	75000	88000	59000	68000	49000
Условия финансирования	Рыночные	-3000	-8000	Рыночные	Рыночные	Рыночные
2.Коррекция по финансированию, тыс. руб.	х	72000	80000	59000	68000	49000
Условия продажи	Коммерческие	Коммерческие	Коммерческие	Коммерческие	Коммерческие	Коммерческие
Корректировка на условия  продажи, тыс. руб.	х
3.Скорректированная цена, тыс. руб.	х
Время продажи, за год инфляция ок. 10%	х	2 недели	6 недель	1 год	1 год	1 год
4.Скорректированная цена на рыночные условия ( с учетом инфляции в %), тыс. руб.	х	71750	79100	53100	61200	44100
Месторасположение	Коттедж у озера, 50 км. от города	Коттедж у озера, 50 км. от города	Коттедж у озера, 50 км. от города	Коттедж у озера, 50 км. от города	Коттедж у озера, 50 км. от города	- 10 %
Коррекция по месту, тыс. руб.	х	71750	79100	53100	61200	39690
Размер, кв.м.	130	125	135	125	138	130
6. Корректировка по размеру,  тыс. руб.	х	73620	76058	55142	57434	39690
Гараж	Есть	Есть	нет	Есть	Есть	Есть
Коррекция для гаража (рассматриваются  любые два объекта, имеющие на момент настоящей корректировки  одинаковые показатели, кроме первоначальной цены)	х	73620	70038	55142	57434	39690
законченный подвал	Да	Нет	Нет	Нет	Да	Нет
8.Коррекция для подвала  ( определяется аналогично п. 7.), тыс. руб.	х	72770	69188	54292	57434	38120
9.Скорректированная цена Справочно:	х
10. Общая чистая коррекция  (сумма корректировок)	х	2230	18812	4708	10566	10880
Уд. вес суммы коррекции на цену продажи		3%	21,4%	8%	15,5%	22,2%

Вывод: в качестве рыночной цены выбирается стоимость объекта, имеющая наименьшие отклонения от фактической  цены продажи и наименьшее число  корректировок.

2. Задача №2 « Определить методом сравнения продаж возможную рыночную цену продажи участка земли как свободного, если ниже представлены 5 участков, проданных на местном рынке и имеющих следующие характеристики».

Наименование показателя	Участок оценки	Участок №1	Участок №2	Участок №3	Участок №4	Участок №5
Цена, тыс. руб.	2380	2300	2440	2920	2360	3860
Площадь, га.	0,04	0,04	0,0450	0,050	0,035	0,070
Цена за 0,1 га. в тыс. руб.	595	575	542	584	674	551
Условия рынка	0 или	+4% +23	+6% +32	+1% +6	+2% +13	+12% +66
Скорректированная цена, тыс. руб.	Х	598	574	590	687	617
Корректировка на геологические  условия	Х	0	+2%	0	-5%	0
Корректировка на топографию	Х	0	+5%	0	+5%	+10%
Итого скорректированная  цена, тыс. руб.	Х	598	614	590	618	556

На основании выполненных  корректировок можно сделать  вывод, что цена за 0,01 га находится  в диапазоне от 556 до 618 тыс. руб.

 

3. Задача №3 «Провести подобный расчет по представленным ниже вариантам и определить возможную рыночную цену продаваемого участка (все сравнения сделаны с готовым к продаже участком земли).

№ участка	Цена продажи, тыс. руб.	Время продажи, мес.	Площадь, га.	Геология	Топография	Итого коррекция	Уд. Вес %
	2923
1	2300	4	0,040	То же	То же	412	16,7
2	2500	3	0,055	То же	То же	504	22,2
3	2920	1	0,050	+1%	-3%	572	20
4	2360	2	0,035	+5%	+5%	741	28,6
5	3860	11	0,065	То же	+10%	560	15,4

 

2400*0,167+2500*0,222+2861*0,2+2594*0,286+4246*0,154=2923

 

4. Оценка объекта недвижимости.

Общие сведения:

Объект оценки	Жилое помещение(квартира)
Оцениваемые права	Полное право собственности
Цель оценки	Определение рыночной стоимости
Используемые стандарты  оценки	Стандарты оценки, утвержденные Постановлением Правительства РФ № 519 от 06.07.2001 г.

Рыночная стоимость объекта  оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие- либо чрезвычайные обстоятельства.

Подходы к оценке:

• затратный подход- совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;
• сравнительный подход- совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;
• доходный подход- совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Последовательность определения  стоимости объекта оценки.

Процесс определения стоимости  объекта оценки включает в себя выполнение следующих работ:

1. Выезд оценщика на место, фотосъемка и осмотр объекта оценки и его окрестностей;
2. Проведение интервью и переговоров со специалистами и экспертами в области недвижимости;
3. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки и составления отчета;
4. Расчет стоимости объекта оценки в соответствии со Стандартами оценки с использованием наиболее приемлемых в данном конкретном случае подходов и методов оценки;
5. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
6. Составление и написание Отчета об оценке.

Характеристика местоположения объекта оценки:

Показатель	Описание или характеристика показателя
Округ, микрорайон	Всеволожский р-н г.Санкт-Петербург
Местоположение в микрорайоне	Здание располагается  параллельно Лесного пр. Фасад здания выходит на проезжую часть улицы
Преобладающая застройка  микрорайона	Жилая панельная
Транспортная доступность	До остановки 3 минуты
Объекты социальной инфраструктуры микрорайона, в пределах пешей доступности (менее 1 км.)	Магазины, банки, школа, д/сад,  службы быта, аптека, поликлиника, спорткомплекс  и т.д.
Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона	Не обнаружены

Общая характеристика здания:

Показатель	Описание или характеристика показателя
Тип здания	Многоквартирный многоподъездный  панельный дом, серия П-44 Т
Год постройки	2002 г.
Материал наружных стен	Железобетонная панель
Материал перекрытий	Железобетон
Состояние здания	Хорошее(Субъективная оценка)
Техническое обеспечение  здания	Лифт, мусоропровод, горячее  и холодное водоснабжение, электроснабжение
Организованная стоянка  личного а/т или подземный гараж	Отсутствует
Количество этажей в здании	9
Состояние подъезда	Хорошее (Субъективная оценка)
Дополнительная существенная информация	Снос или реконструкция  дома с отселением не предполагается

Характеристика объекта  оценки:

Показатель	Описание или характеристика показателя
Этаж расположения	4
Площадь, кв.м.; общая /жилая	76/44,7
Количество комнат, их площадь, изолированные комнаты, кв.м.	3;18,9
Площадь кухни, кв.м.	13,2
Санузел	Раздельный
Высота полков, м.	2,65
Вспомогательные и подсобные  помещения	Отсутствуют
Лоджия (балкон)	Лоджия (не застеклена)
Слаботочное обеспечение	Телефон, ТВ- антенна
Дополнительные системы  безопасности	Металлическая дверь и  домофон в подъезде, металлическая  дверь на входе в квартиру
Видимые дефекты внутренней отделки	Отсутствуют
Данные о перепланировке	Не производилась. Стандартная  типовая планировка.
Дополнительная существенная информация	Плита на кухне- электрическая. Окна- пластиковые стеклопакеты.