Экономика недвижимости

Федеральное государственное  бюджетное образовательное

учреждение высшего профессионального  образования

Санкт-Петербургский государственный  университет

сервиса и экономики

Контрольная работа

По дисциплине:

 

 

«Экономика недвижимости»

 

 

Вариант 2

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                                  Выполнила студентка

                                                                3-го курса заочного отделения

                                                                  специальность 080502 С-4 3 гр.

                                                                   Глыжева Анастасия Олеговна

                                                                   Проверил(а)_______________

                                                                   __________________________

                                                                   

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

г. Великие Луки

2013 г.

Содержание

 

Введение                                                                                             3

1. Задача № 1                                                                                     5
2. Задача № 2                                                                                     8 
3. Задача № 3                                                                                     9
4. Оценка объекта недвижимости                                                  10

Заключение                                                                                        18

Список используемой литературы                                                  19

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Понятие «недвижимое  имущество» впервые сформулировано в римском праве в связи  с введением в гражданский  оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее  время оно стало общепринятым во всех странах мира.

Недвижимость – это земельные участки и все то, что с ними прочно связано, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В то же время российские законы включают в недвижимое имущество и приравненные к нему вполне движимые вещи (воздушные и морские суда и др.) не по родовым или видовым признакам, что было бы вполне понятно, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов, в состав которых пока не включены все виды дорог страны.

Определение сущности недвижимости только с материально-вещественной стороны имеет важное значение во многих отраслях знаний, но явно недостаточно и далеко не исчерпывает всей совокупности признаков, свойственных его содержанию. В теории и практике следует различать  понятие недвижимого имущества  как материального (физического) объекта  и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав.

Предприятие в целом, как имущественный комплекс признаётся недвижимостью. В его состав входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырьё, продукция, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукции работы и услуги (фирменное наименование, товарные и знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа.

Наиболее  распространена общая классификация  недвижимого имущества с точки  зрения его налогообложения независимо от физической природы объектов. Налоговая  классификация предусматривает  выделение четырех категорий  недвижимости:

·   коммерческая, используемая для бизнеса и приносящая рентный доход;

·   личная жилая собственность;

·   предназначенная  для продажи как товар с  целью получения прибыли застройщиками  и дилерами, осуществляющими сделки с недвижимостью;

·   объекты  инвестиции, обеспечивающие чистый доход, возврат вложенного капитала или  увеличение стоимости его в будущий  период времени.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Задача № 1. «Определить цену Объекта оценки методом

сравнения продаж, имея следующие данные по пяти проданным ранее сравниваемым участкам».

 

Наименование показателя	Объект оценки	Участок №1	Участок №2	Участок №3	Участок №4	Участок №5
Цена, тыс. руб.	65 000	65 000	78 000	56 000	70 000	54 000
Переданные права на собственность	Полное владение	Полное владение	Полное владение	Полное владение	Полное владение	Полное владение
1.Скорректированная цена, тыс. руб.	х	65 000	78 000	56 000	70 000	54 000
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	Рыночные	-1 000	-500	Рыночные
2.Коррекция по финансированию, тыс.  руб.	х	65 000	78 000	55 000	69 000	54 000
Условия продажи	Коммерческие	Коммерческие	Коммерческие	Коммерческие	Коммерческие	Коммерческие
Корректировка на условия продажи, тыс. руб.	х
3.Скорректированная цена, тыс. руб.	х
Время продажи, за год инфляция ок. 10%	х	2 недели	6 недель	1 год	1 год	1 год
4. Скорректированная цена на рыночные  условия ( с учетом инфляции в %), тыс. руб.	х	64 750	77 100	49 500	62 550	48 600
Месторасположение	Коттедж у озера, 100 км. от города	Коттедж у озера, 100 км. от города	Коттедж у озера, 100 км. от города	Коттедж у озера, 100 км. от города	Коттедж у озера, 100 км. от города	+ 10 %
Коррекция по месту, тыс. руб.	х	64 750	77 100	49 500	62 550	53460
Размер, кв.м.	120	120	145	120	145	120
6. Корректировка по размеру, тыс. руб.	х	64 750	63 800	49 500	51 750	53 460
Гараж	Есть	Есть	Есть	Есть	Есть	Есть
Коррекция для гаража (рассматриваются  любые два объекта, имеющие на момент настоящей корректировки  одинаковые показатели, кроме первоначальной цены)	х	64 750	57 780	49 500	51 760	53 460
законченный подвал	Да	Нет	Нет	Нет	Да	Нет
8.Коррекция для подвала ( определяется  аналогично п. 7.), тыс. руб.	х	63 900	56 930	48 150	51 760	52 610
9. Скорректированная цена  Справочно:	х
10. Общая чистая коррекция (сумма  корректировок)	х	1 100	21 070	7 850	18 240	1 390
Уд. вес суммы коррекции на цену продажи		1,7%	37%	16%	35%	2,6%

 

Вывод: в  качестве рыночной цены выбирается стоимость  объекта, имеющая наименьшие отклонения от фактической цены продажи и  наименьшее число корректировок.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Задача №2 « Определить методом сравнения продаж возможную

рыночную  цену продажи участка земли как  свободного, если ниже представлены 5 участков, проданных на местном рынке и  имеющих следующие характеристики».

 

Наименование показателя	Участок оценки	Участок №1	Участок №2	Участок №3	Участок №4	Участок №5
Цена, тыс. руб.	2380	2 300	2 440	2 920	2 360	3 860
Площадь, га.	0,04	0,04	0,0450	0,050	0,035	0,070
Цена за 0,1 га. в тыс. руб.	595	575	542	584	674	551
Условия рынка	0 или	+4% +23	+6% +32	+1% +6	+2% +13	+12% +66
Скорректированная цена, тыс. руб.	Х	598	574	590	687	617
Корректировка на геологические условия	Х	0	+2%	0	-5%	0
Корректировка на топографию	Х	0	+5%	0	+5%	+10%
Итого скорректированная цена, тыс. руб.	Х	598	614	590	618	556

 

На основании  выполненных корректировок можно  сделать вывод, что цена за 0,01 га находится в диапазоне от 556 до 618 тыс. руб.

 

 

 

 

 

 

3. Задача №3 «Провести подобный расчет по представленным ниже

вариантам и определить возможную рыночную цену продаваемого участка ( все сравнения  сделаны с готовым к продаже  участком земли).

 

№ участка	Цена продажи, тыс. руб.	Время продажи, мес.	Площадь, га.	Геология	Топография	Итого коррекция	Уд. Вес %
	2790
1	2 400	5	0,060	-3%	+6%	412	16,7
2	2 440	6	0,045	-2%	-5%	504	22,2
3	2 920	1	0,050	+1%	-3%	572	20
4	2 360	2	0,035	+5%	+5%	741	28,6
5	3 500	11	0,065	+1%	+5%	560	15,4

 

2 472*0,167+2 268*0,222+2 860*0,2+2 594*0,286+3 640*0,154=2790

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. Оценка объекта недвижимости.

Общие сведения:

 

Объект оценки	Жилое помещение(квартира)
Оцениваемые права	Полное право собственности
Цель оценки	Определение рыночной стоимости
Используемые стандарты оценки	Стандарты оценки, утвержденные Постановлением Правительства РФ № 519 от 06.07.2001 г.

 

Рыночная  стоимость объекта оценки- наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда  стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие- либо чрезвычайные обстоятельства.

Подходы к  оценке:

• затратный подход- совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;
• сравнительный подход- совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;
• доходный подход- совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

 

 

 

 

Последовательность определения  стоимости объекта оценки.

 

Процесс определения  стоимости объекта оценки включает в себя выполнение следующих работ:

1. Выезд оценщика на место, фотосъемка и осмотр объекта оценки и его окрестностей;
2. Проведение интервью и переговоров со специалистами и экспертами в области недвижимости;
3. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки и составления отчета;
4. Расчет стоимости объекта оценки в соответствии со Стандартами оценки с использованием наиболее приемлемых в данном конкретном случае подходов и методов оценки;
5. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
6. Составление и написание Отчета об оценке.

 

Характеристика местоположения объекта оценки:

 

Показатель	Описание или характеристика показателя
Округ, микрорайон	Левобережье г.Волхова
Местоположение в микрорайоне	Здание располагается параллельно  Кировского пр. Фасад здания выходит  на проезжую часть улицы
Преобладающая застройка микрорайона	Жилая панельная
Транспортная доступность	До остановки 3 минуты
Объекты социальной инфраструктуры микрорайона, в пределах пешей доступности ( менее 1 км.)	Магазины, банки, школа, д/сад,  службы быта, аптека, поликлиника, спорткомплекс  и т.д.
Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона	Не обнаружены