Коэффициент капитализации

44.Коэффициенткапитализации (capitalizationratio) – это показатель, сравнивающий размер долгосрочной кредиторской задолженности совокупными источниками долгосрочного финансирования, включающими помимо долгосрочной кредиторской задолженности собственный капитал организации. Коэффициент капитализации позволяет оценить достаточность у организации и источника финансирования своей деятельности в форме собственного капитала.

Коэффициент капитализации входит в группу показателей финансового левериджа – показателей, характер изучающих соотношение собственных и заемных средств организации

Данный коэффициент позволяет оценить предпринимательский риск. Чем выше значение коэффициента, тем больше организация зависима в своем развитии от заемного капитала, тем ниже финансовая устойчивость. В то же время, более высокий уровень коэффициента говорит о большей возможной отдачи от собственного капитала (более высокая рентабельность собственного капитала).

Метод капитализации доходов  основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) встоимость путем деления его на коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости.

С экономической точки зрения коэффициент капитализации и отражает норму доходности инвестора.

Метод капитализации доходов применяется, если:

·      поток и доходы– стабильные положительные величины;

·      потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Данный метод не следует использовать, если:

·      потоки доходов нестабильны;

·      объект недвижимости находится в состоянии незавершенного строительства и литребуется значительная реконструкция объекта;

·      нет информации по реальным сделкам продажи или аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам и другой информации, которая затрудняет расчет чистого операционного дохода и ставки капитализации.

Основные этапы оценки методом капитализации доходов

1. Оценка потенциального валового дохода. Делается на основее анализа текущих ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов.

Потенциальный валовой доход (ПВД) – доход, который можно получить от недвижимости при 100%-й занятости без учета всех потерь и расходов.

ПВД зависит от площади объекта и арендной ставки: 

 

,                                                 (1) 

 

где S – площадь, сдаваемая в аренду, м²; С_а – арендная ставка за 1 м².

Как правило, величина арендной платы зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, времени аренды (срока) и т. д.

2. Оценка потерь от  недогруженности  неуплат. Производится на основе анализа рынка, характера его динамики (трендов) применительно к арендованной недвижимости.

Действительный валовой доход (ДВД) = ПВД – скидки на простой и не платежи.

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости. Основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию или типичных издержек на данном рынке.

При анализе доходов и расходов принято использовать как ретроспективные (запрошлые годы), таки прогнозные (прогнозируемые в будущем) данные. При этом можно использовать данные как до, таки после налогообложения. Единственное условие, которое необходимо учитывать при капитализации доходов, – потоки денежных средств для различных объектов должны рассчитываться на одной основе, т. е. нельзя сравнивать потоки, рассчитанные исходя из ретроспективных данных, с потоками, рассчитанными на основе прогнозных данных, тоже самое касается и учета налогообложения.

 

 

 

72.Нормативная цена земли представляет собой показатель, который рассчитывается в денежном выражении. Он характеризует стоимость земельного участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.

Понятие нормативная цена земли было введено для того, чтобы обеспечить экономическое регулирование земельных отношений при переходе права на земельный участок в собственность, установлении и коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка.

Нормативная цена земли определяется и устанавливается законодательно, в том числе, Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 марта 1997 г. N 319 «О порядке определения нормативной цены земли».

Как указано в Постановлении Правительства Российской Федерации от 15 марта 1997 г. N 319 «О порядке определения нормативной цены земли» нормативная цена земли ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, и зависит от административного района, конкретного поселения или их групп.

Предложения об определении стоимости и оценке зонирования территорий того или иного субъекта Российской Федерации и о нормативной цене земли по указанным зонам, представляются комитетами по земельным ресурсам и землеустройству.

Органы местного самоуправления, районные администрации и по мере развития земельного рынка в праве принимать решения и уточнять количество оценочных зон и их границы, повышать или понижать нормативную цену земли, но не более чем на 25 процентов.

Нормативная цена земли недолжна превышать 75 процентов уровня рыночной цены на такие же земельные участки соответствующего целевого назначения.

Районные (городские) комитеты поземельным ресурсам и землеустройству, по поступившему к ним запросу, предоставляют, заинтересованным лицам, документ о нормативной цене земли конкретного земельного участка.

 

 

 

 

 

 

 

26.При оценке земельного участка следует определить вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования, который определяется взаимодействием ряда факторов.

Анализ наилучшего использования включает изучение альтернативных вариантов использования (освоения, застройки) земельного участка и выбор оптимального. При этом учитываются перспективность местоположения, состояние рыночного спроса, стоимость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т. п.

Большое значение при оценке стоимости объекта, состоящего из земельного участка и построек, придается анализу наилучшего использования, во-первых, предположительного вакантного земельного участка и, во-вторых, земельного участка с имеющимися улучшениями.

Анализ предположительного вакантного земельного участка является необходимым этапом при определении и его стоимости, и оно основанна установлении наиболее доходного варианта использования земли.

Анализ земельного участка с имеющимися улучшениями предполагает принятие решения о сносе, модернизации или сохранении имеющихся на земельном участке улучшений в целях обеспечения максимальной доходности объекта.

Вероятное  и наиболее доходное использование участка обеспечивает его самую высокую стоимость. Варианты использования должны быть законными, физически допустимыми и экономически эффективными.

Назовем основные факторы, определяющие оптимальное использование земли:

1)  местоположение — фактор, оказывающий основное влияние на стоимость земельного участка (учитываются перспективность местоположения, транспортная доступность, характер окружения);

2)  рыночный спрос — фактор, отражающий соотношение спросами предложения на рынке;

3)  финансовая обоснованность — способность проекта обеспечить доход от использования земельного участка, который былбы достаточным для возмещения расходов инвесторов и обеспечения получения ожидаемой прибыли;

4)  физическая пригодность участка — перспектива создания улучшений — размер, топография, качество грунта, климат, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование, экологические параметры и т.д.;

5)  технологическая обоснованность и физическая осуществимость — анализ соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятность стихийных бедствий, доступность транспорта, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка, например, размер может быть мал для строительства промышленного объекта;

6)  законодательная (юридическая) допустимость — соответствие варианта использования земельного участка действующему законодательству. Выявляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, ограничений этажности, наличия временных запретов на строительство в данном месте, сложности в районе исторической городской застройки, возможное изменение нормативных актов, соблюдение правил зонирования, негативные настроения местного населения;

7)  максимальная доходность (максимум дохода собственности и стоимости участка), которая определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования, с учетом риска инвестиций.

 

 

 

 

 

 

 

 

6.Стоимость в обмене — это цена, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке на основе равновесия, устанавливаемого факторами предложения и спроса. Ее также иногда называют Объективной стоимостью (Objective Value), Поскольку она определяется реальными экономическими факторами. Обычной формой стоимости в обмене, которая будет часто использоваться в данной книге, является Рыночная стоимость (Market Value).

Теоретическим фундаментом процесса оценки является система оценочных принципов, на которых основывается расчет стоимости объектов недвижимости. Принципыоценкиформируютисходныевзглядысубъектоврынканавеличинустоимостиобъектанедвижимости.

На рис. 1 показана взаимосвязь оценочных принципов.

В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов:

1-ягруппа: принципы, основанные на представлениях потенциального собственника;

2-ягруппа: принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости;

3-ягруппа: принципы, обусловленные действием рыночной среды;

4-ягруппа: принцип лучшего и наиболее эффективного использования [6].

Исходным принципом оценки стоимости недвижимости выступает  принцип полезности, который означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.

Полезность выступает как субъективная ценность, которую потребитель придает определенному объекту, она выражает его индивидуальные вкусы и предпочтения. В экономической оценке полезность определяется величиной и сроками получения доходов или других выгод от использования объектовнедвижимости. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Вопросы:

44.Что такое коэффициент   капитализации, и какие его  составляющие учитываются при  оценке недвижимости.

72.В каких  случаях   применяется нормативная цена  земли и от чего  она зависит.

26.Какие факторы учитывают  при определении варианта наилучшего  и наиболее эффективного использования  объекта недвижимости.

6.Что такое стоимость  в обмене, и какие формы ее  проявления применительно объектам  недвижимости используются в  оценке.