Контрольная работа по "Экономика недвижимости"

Содержание

 

1. Общая классификация недвижимости………………………………1-5
2. Методы расчета затрат на новое строительство

(при затратном подходе)……………………………………………5-7

3. Доходный подход к оценке земли…………………………………..7-10

Список использованной литературы…………………………………………11

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Общая классификация недвижимости

 

Классификация – это распределение  множества объектов недвижимости на их подмножества по сходству или различию в соответствии с избранными признаками и методами.

Объектами классификации  являются элементы изучаемого множества (здания, сооружения и т.д.). признаки классификации – наиболее существенные и практически важные свойства и характеристики объектов, служащие основанием для их группировки или деления

Классификация недвижимости.

Выделяют три основных типа недвижимости: земля, жилье и  нежилые помещения (рисунок).

Базовым объектом недвижимости является земля как единственное место проживания всех людей, основной фактор в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующий  в производстве всех других товаров  и благ. При этом земля - ограниченный невоспроизводимый ресурс.

Наряду с делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков. Классификация по наиболее часто встречающимся признакам  представлена в табл. 1

 

 

 

 

 

Таблица 1

ОСНОВНЫЕ ТИПЫ НЕДВИЖИМОСТИ

Земля

Жилье

Нежилые помещения

- свободные земельные участки  (под застройку или другие цели  использования поверхности земли); природные комплексы (месторождения  и т.п.) для их эксплуатации и др.

- элитное жилье; типовое жилье; городское, загородное жилье и др.

- офисные помещения; складские помещения; торговые помещения; производственные помещения и  др.

 

Общая классификация  недвижимости

Тип классификации	Виды недвижимости
по характеру использования	- для жилья: дома, коттеджи, квартиры; для коммерческой деятельности: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса; для производственной деятельности: фабрики, заводы; для сельскохозяйственных целей: фермы, сады; для специальных целей: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений
по целям владения	- для ведения бизнеса; - для проживания  владельца; в качестве инвестиций; - в качестве товарных запасов и НЗП; для освоения и развития; - для потребления  истощимых ресурсов
по степени специализации	- специализированная - которая в  силу своего специального характера  редко (если вообще продается)  на открытом рынке для продолжения  ее существующего использования,  кроме случаев, когда она реализуется  как часть ее использующего  бизнеса: нефтеперерабатывающие  и химические заводы, электростанции; собственность с такими конструктивными  особенностями, размерами и спецификой, что рынок таких зданий не  существует вообще или в данной  местности; неспециализированная - вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке  для использования в существующих или аналогичных целях
по степени готовности к эксплуатации	- введенные в эксплуатацию; требующие реконструкции или капитального ремонта; незавершенное строительство
по воспроизводимости в натуральной форме	- не воспроизводимые: земельные  участки, месторождения полезных  ископаемых; воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения

 

Наличие различных типов классификации  объектов недвижимости необходимо для  более тщательного анализа рынка  недвижимости в соответствии с группами объектов, объединенных по какому-либо признаку, для углубленного исследования и разработки новых методик, применимых при анализе объектов недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Методы расчета затрат на новое строительство

(при затратном  подходе)

 

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Информация, необходимая для применения затратного подхода: 
-  уровень заработной платы; 
-  величина накладных расходов; 
-  затраты на оборудование; 
-  нормы прибыли строителей в данном регионе; 
-  рыночные цены на строительные материалы.

Преимущества затратного подхода: 
1.  При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным. 
2.  Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях: 
-  технико-экономический анализ стоимости нового строительства; 
-  обоснование необходимости обновления действующего объекта; 
-  оценка зданий специального назначения; 
-  при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка; 
-  анализ эффективности использования земли; 
-  решение задач страхования объекта; 
-  решение задач налогообложения; 
-  при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода: 
1.  Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости. 
2.  Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда. 
3.  Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ. 
4.  Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений. 
5.  Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений. 
6.  Отдельная оценка земельного участка от строений. 
7.  Проблематичность оценки земельных участков в России.

Этапы затратного подхода: 
-  Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз). 
-  Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам). 
-  Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн): 
·  физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов; 
·  функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам; 
·  внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов.

-  Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн.

-  Определение итоговой стоимости недвижимости: Сит= Сз+Сон.

 

3. Доходный подход  к оценке земли.

 

В мировой  практике для кадастровой и единичной  оценки земельных участков применяются  три подхода:

1. доходный;
2. сравнительный;
3. затратный (техника остатка).

В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости  земельных участков, утвержденными  распоряжением Минимущества России, оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) доходный, сравнительный и затратный подходы к оценке. В рамках каждого из подходов оценщик вправе самостоятельно выбирать конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных  участков используются метод сравнения  продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной  ренты, метод остатка, метод предполагаемого  использования.

Подходы и методы оценки земельных участков можно проиллюстрировать с помощью  схемы.

 

 

Итоговая  величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных различными подходами. Существенные расхождения стоимости земли, рассчитанной при разных подходах, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка.

 

Доходный  подход к оценке земельных участков включает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход, поскольку стоимость земельного участка определяется исходя из способности земли приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации.

В основе доходного подхода лежат  четыре принципа:

1. принцип наиболее эффективного использования;
2. принцип ожидания;
3. принцип спроса и предложения;
4. принцип замещения.

Стоимость земельного участка рассчитывается путем капитализации годового дохода, приносимого участком земли, или  путем дисконтирования ожидаемых  будущих доходов и выручки  от последующей перепродажи земельного участка.

Капитализация представляет собой деление дохода от использования земельного участка  на соответствующий коэффициент  капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость  земельного участка.

Доходный подход включает три метода:

1. метод капитализации дохода (земельной ренты);
2. метод остатка (техника остатка для земельного участка);
3. метод предполагаемого использования.

Техника расчетов доходным подходом сложна, поскольку  доходы распределены во времени и  могут существенно изменяться, а  коэффициент капитализации зависит  от состояния экономики и особенно ее финансовой системы, правового регулирования  земельного рынка. Использование доходного  подхода требует проведения широких  экономических и рыночных исследований для определения значений коэффициента капитализации, а также знания основ  финансовой математики. Тем не менее, математическую точность процедур, используемых при данном подходе, не следует ошибочно принимать за указание на точность результатов.

При анализе  доходов и расходов можно использовать как ретроспективные (за прошлые  периоды), так и прогнозные данные. При этом данные можно брать как  до, так и после налогообложения. Главное условие, которое необходимо соблюдать при расчетах, состоит  в том, что потоки денежных средств  от эксплуатации оцениваемого и сопоставимого  земельных участков должны определяться на одинаковой основе. Неправильно сравнивать потоки, рассчитанные на основе ретроспективных данных, с потоками, определенными на основе прогнозных данных (особенно выраженные в рублях); то же самое относится и к учету налогообложения.

 

Список использованной литературы

 

1. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учеб. пособие. -
2. Новосибирск: НГТУ, 2010. - 90 с.
3. Оценка недвижимости: учебник для студ. ВУЗов / (под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой). - М.: Финансы и статистика, 2011. - 492 с.
4. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости: учеб. пособие Л.Н. Тэмпан. - М.: ЮНИТИ, 2012 - 302 с.
5. Чеботарев Н.Ф. Оценка стоимости предприятия (бизнеса): учебник - М.: Издательско-торговая корпорация: "Дашков и К", 2009. - 256 с.
6. Экономика недвижимости: Учебное пособие. / Под ред. Ресина В.И. - М.: Дело, 2010.