Контрольная работа по "Экономика недвижимости"

Федеральное агентство по образованию

 

Государственное образовательное  учреждение

высшего профессионального  образования

«Санкт-Петербургский государственный

инженерно-экономический  университет»

 

Факультет региональной экономики  и управления

 

Кафедра экономики и менеджмента  недвижимости

 

 

Контрольная работа по дисциплине

 

ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ

 

Вариант№16

 

 

Выполнила: Волкова Ольга Борисовна

Студентка курса 5 спец. 080502/4

Группа 7/2171 № зачет. Книжки 12741

Подпись:________

Преподаватель: Ковалевская Лидия Дмитриевна

Должность: К.Э.Н Доцент

Оценка: _______________ Дата

Подпись:________

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Санкт-Петербург

2012 г.

ОГЛАВЛЕНИЕ

Задание№1………………………………………………………….……...……3

Динамика арендной платы за нежилые помещения………………....………3

Задание№2……………………………………………………….……..……….6

Задание№3……………………………………………………………...…….…8

Задание№4………………………………………………………………….….11

Задание№5………………………………………………………………….….15

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ…….....……….……18

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задание № 1

Динамика арендной платы за нежилые помещения

 Динамика ставок арендной платы за нежилые помещения коммерческого назначения Санкт-Петербурга в период с 2006 года по 1 квартал 2010 года.

Из рисунка 1 видно, что  средние ставки помещений торгового  и промышленно-складского назначения по состоянию на конец 2009 года опустились ниже уровня начала 2006 года. Таким образом, складывается ситуация, когда уровень арендной платы, рассчитанный по Методике, может быть выше рыночного. Ситуация несколько сглаживается использованием арендного коэффициента, однако применение в расчете арендной платы с января 2009 года индекса ежегодного изменения ставки арендной платы и крайне неравномерное изменение влияния ценообразующих факторов на величину арендной платы привели к тому, что в конце ноября 2009 года для более чем 2 000 объектов нежилого фонда арендная плата, рассчитанная по действующей Методике, превышает реальный рыночный уровень.

Вместе с тем, неравномерность  изменения цен различных объектов в период с 2006 года по декабрь 2009 года привели к тому, что, несмотря на продолжающееся снижение цен аренды, около 2 000 объектов КУГИ имеет арендную плату, которая более чем в 2 раза ниже реального рыночного уровня.

На рисунке 2 графически представлены отклонения рыночных цен от цен объектов, рассчитанных по действующей Методике. Красной линией показаны цены объектов, рассчитанные в соответствии с действующей  Методикой, а синими точками –  рыночные цены этих же объектов. Голубой  линией показан уровень цен, в  два раза превышающий значения, рассчитанные по действующей Методике, а желтой линией - уровень цен, при которых  действующая Методика в два раза превышает рыночный уровень.

Отклонения рыночных цен  от цен объектов, рассчитанных по действующей  Методике

Об отклонении цен объектов КУГИ, рассчитываемых по действующей  Методике от рынка ГУП «ГУИОН»  в рамках исполнения государственного контракта ежемесячно информирует КУГИ. КУГИ сопоставляет информацию о развитии рынка со своей внутренней информацией о ротации арендаторов и об изменении уровня неплатежей, а также о динамике цен торгов за право аренды на аукционах Фонда имущества Санкт-Петербурга. Вследствие такого анализа рыночной ситуации были приняты решения о пересмотре подходов к определению характеристики входа помещений, имеющих вход из арки (сейчас для таких помещений всегда устанавливается характеристика входа «со двора»), принято решение о пересмотре уровня арендной платы при закрытии магистралей и ремонте фасадов и т.п. Конечно, эти меры не меняют ситуацию кардинально, но они позволяют шаг за шагом ее улучшать. Тем более, что в период кризиса принимать решения, приводящие к потерям бюджета очень не просто.

Кроме того, помимо внесения изменений в установленный законодательством порядок определения арендной платы арендатор, у которого рыночный уровень арендной платы превышает уровень, рассчитываемый по действующей Методике, может воспользоваться предусмотренной законом индивидуальной оценкой уровня арендной платы. Как показывает практика, КУГИ никогда не отказывает арендатору в выдаче заданий на оценку, между тем таких оценок единицы. Причина в том, что, несмотря на большое количество объектов, по которым действующая Методика «завышает» цену, сама величина завышения в большинстве случаев незначительна и в сочетании с небольшой площадью большинства из этих объектов делает переоценку для арендатора экономически нецелесообразной.

В отношении законопроекта "О внесении изменений в закон "О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем  которых является СПб", позволяющему правительству Петербурга утверждать индексы изменения размера ставок арендной платы чаще одного раза в три года прокомментировать не можем, поскольку в подготовке указанного законопроекта не участвовали. Вместе с тем, повышение оперативности установления индексов изменения размера ставок арендной платы безусловно поддерживаем, поскольку применение установленного на 2010 год индекса изменения размера ставки арендной платы приведет к существенному увеличению количества объектов, по которым арендная плата, рассчитанная по действующей Методике будет превышать рыночный уровень. В условиях спада экономического производства и снижения рыночной доходности объектов недвижимости такое повышение цен может вызвать существенные негативные социальные последствия со стороны арендаторов, и, в первую очередь, со стороны субъектов малого и среднего бизнеса.

Задание № 2

Оценка недвижимости на основе затратного подхода

Формулировка  задачи

Требуется оценить объект недвижимости производственного назначения. С этой целью по сборникам УПВС определены прямые затраты на строительство  здания-аналога и с помощью  индекса цен на строительно-монтажные  работы пересчитаны на дату оценки. В результате они составляют 900 руб. за 1 куб.м расчетного объема здания. Оцениваемое здание имеет отличия от аналога, которые выражаются поправочным коэффициентом, равным 0,85. Косвенные затраты при строительстве зданий, подобных оцениваемому, составляют 7% от прямых затрат. Прибыль предпринимателя для рыночных условий, отражающих сложившийся на дату оценки инвестиционный климат в строительном секторе, составляет 18% от прямых затрат. Стоимость права аренды участка земли, на котором расположёно здание, установлена в размере 850 тыс. руб.

Определить рыночную стоимость  оцениваемого объекта, если его расчетный  объем составляет 2700 куб.м., а накопленный износ - 24%.

Решение

При расчете стоимости  объекта недвижимости на основе затратного подхода исходят из принципа замещения, согласно которому стоимость оцениваемого объекта не может превосходить стоимость  приобретения участка земли и  возведения на данном участке аналогичного оцениваемому здания. Для расчета  стоимости здания используется стоимость  воспроизводства (восстановительная  стоимость - V_R) или стоимость замещения. Восстановительная стоимость включает прямые затраты на строительство здания, косвенные затраты и прибыль предпринимателя. Прямые затраты определяются по сборникам УПВС, в которых они приведены для 1 куб.м расчетного объема зданий-аналогов. Определенные по УПВС прямые затраты приводятся к текущему моменту с помощью индекса цен на строительно-монтажные работы. Если оцениваемое здание имеет отличия от здания-аналога, то применяется поправочный коэффициент, учитывающий эти отличия (прямые затраты умножаются на этот коэффициент). В процессе эксплуатации здание подвергается износу, который снижает его стоимость. Поэтому для учета существующего состояния оцениваемого здания его восстановительная стоимость уменьшается на величину накопленного износа (D). Стоимость объекта недвижимости складывается из стоимости здания (V_в) и стоимости участка земли (V_L):

V₀ = V_R – D + V_L = V_в + V_L,

V_R =3000*0,85*900*(1 + 0,07 + 0,18) = 2868 750руб.

V_в = V_R – D = 2868750*(1 – 0,24) = 2180250 руб.

V₀ = 2180250 + 850000 = 3030250 руб.

Ответ

Рыночная стоимость оцениваемого объекта составляет 3030250 руб.

Задание № 3

Оценка недвижимости на основе сравнительного подхода

Формулировка  задачи

Необходимо оценить промышленное здание с железнодорожным подъездом (веткой), полностью огороженное, с  одной загрузочной дверью. При  анализе были выявлены следующие  продажи:

1. Объект продан в этом году по цене 260 тыс. долл., имеет железнодорожную ветку;
2. Объект продан год назад за 250 тыс. долл., имеет железнодорожную ветку и две загрузочные двери;
3. Объект продан в этом году за 265 тыс. долл., полностью огорожен.

Известно, что железнодорожная  ветка стоит 1500 долл.; загрузочная  дверь - 1000 долл.; ограждение - 5000 долл. Прирост  стоимости составляет 5% в год.

Решение

Применение сравнительного подхода в оценке недвижимости основано на отборе рыночной информации о ценах  продаж сопоставимых объектов и внесении в эти цены поправок, обусловленных  отличиями сопоставимых объектов от оцениваемого (поскольку невозможно найти два абсолютно идентичных объекта).

Поскольку откорректированные цены несколько отличаются друг от друга, нужно рассчитать средневзвешенную цену. Наибольший вес придается тому объекту, который по своим параметрам является наиболее близким к оцениваемому. Степень близости можно оценить с использованием метода экспертных оценок или так называемого интуитивного взвешивания. При этом во внимание принимаются следующие обстоятельства:

• количество поправок (чем больше поправок, тем меньше вес объекта);
• величина поправок (чем больше абсолютное значение поправки, тем меньше вес объекта);
• значимость поправок - определяется назначением объекта и индивидуальными предпочтениями пользователя. Например, поправка на отсутствие одного наиболее значимого элемента может снизить весовой коэффициент объекта существеннее, чем несколько незначительных поправок. В частности, к наиболее значимым относится поправка на время более одного года.

Весовые коэффициенты при  применении экспертного метода могут  устанавливаться:

• в процентах или долях единицы (чем выше степень похожести объекта-аналога, тем ближе его весовой коэффициент к 100% или единице);
• в баллах (чем выше степень похожести объекта-аналога, тем выше его балл).

Средневзвешенная цена (V_cp) определяется по формуле:

V_ср = ,

где V₁, V₂, V₃ - откорректированные цены соответственно 1-го, 2-го и 3-го объектов-аналогов;

k₁, k₂, k₃ - весовые коэффициенты (баллы) объектов- аналогов.

 

 

 

Таблица 3.1

Расчет стоимости объекта

Характеристика	Объект оценки	Объект № 1	Объект № 2	Объект № 3
Цена, тыс. руб.		190	175	190
Цена, откорректированная на время		190	175*1,05=183,75	190
Железнодорожная ветка	есть	-	-	+1,5
Загрузочная дверь	есть	+1	-1	+1
Ограждение	есть	+5	+5	-
Итого корректировок		+6	+4	+2,5
Откорректированная цена		202	191,75	195

Предположим, что в данном примере все характеристики объекта  имеют равное значение для пользователя. Количество поправок одинаково во всех объектах-аналогах, но объект № 2 имеет  существенную поправку на время. Следовательно, именно объекту № 2 присваивается  наименьший весовой коэффициент (балл по трехбалльной системе) - 1. Из двух оставшихся объектов-аналогов третий имеет наименьшую сумму корректировок, следовательно, этому объекту присваиваем максимальный весовой коэффициент (балл) - 3, а объекту  № 1 – 2.

V_ср = = 196,79 тыс. долл.

Ответ

Промышленное здание с  железнодорожным подъездом (веткой), полностью огороженное, с одной  загрузочной дверью стоит 196,79 тыс. долл.

 

Задание № 4

Расчет чистого  операционного дохода от объекта

Формулировка  задачи

Определить чистый операционный доход владельца объекта недвижимости при наличии следующих исходных данных: