Контрольная работа по "Экономике недвижимости"

• общая площадь объекта 1400 м²;
• площадь, занятая собственником 90 м²;
• арендная площадь 1350 м², из них 300 м² сданы в аренду на 10 лет по ставке - 320 у.е. за м² (контрактная арендная плата);
• рыночная арендная ставка – 325 у.е. за м²;
• платежи по договору страхования 1950 у.е.;
• расходы на управление составляют 5% от действительного валового дохода;
• коммунальные платежи 7700 у.е.;
• расходы на уборку помещений 4500 у.e.;
• затраты на техническое обслуживание 3300 у.е.;
• стоимость очередной замены дверных проемов составляет 18000 у.е., замена необходима через 7 лет;
• депозитная ставка надежного банка 12%;
• норма потерь от недозагрузки 10%;
• норма потерь от неплатежей 3%;
• налоговые платежи - 4600 у.е.;
• доход от прачечной составляет 1600 у.е. в год.

В расчете необходимо учитывать, что финансирование объекта  осуществлялось с использование заемных средств: кредит (самоамортизирующийся) на сумму - 75000 у.е. под 12% годовых на 25 лет. В случае расторжения договора аренды штраф составит 65000 у.е. Норма отдачи на капитал, необходимая для оценки выгод от расторжения договора аренды, равна 15%.

Решение

Классическая последовательность определения чистого операционного  дохода (NOI) от коммерческого использования объекта недвижимости основана на отражении реального движения денежных средств. NOI рассчитывается исходя из следующих уровней дохода:

1. Потенциальный валовой доход (PGI):

Минус: потери доходов  от недозагрузки (недоиспользования  актива)

Минус: потери от неплатежей

Плюс: дополнительные доходы.

2. Действительный валовой (эффективный) доход (EGI)
3. Минус операционные расходы (СОЕ):

Текущие операционные расходы связаны с повседневной эксплуатацией объекта недвижимости и разделяются на постоянные расходы (величина которых не зависит от уровня загрузки объекта) и переменные расходы (изменяющиеся в зависимости от загрузки объекта).

Резерв на замещение - денежные средства, отчисляемые в специальные фонды, создаваемые для «стабилизации» крупных единовременных затрат, не носящих капитального характера, связанных с эксплуатацией объекта недвижимости (в основном, с текущим ремонтом или заменой короткоживущих элементов здания).

4. Чистый операционный доход (NOI).
5. Минус расходы по обслуживанию долга.
6. Наличность до налогообложения.

Оценка  потенциального валового дохода (PGI):

Поскольку рыночная арендная ставка выше контрактной, определим  выгоды (DV_р) от расторжения оговора (как текущую стоимость разности платежей по рыночной и контрактной арендным ставкам в течение срока аренды):

DV_р = а(10 лет, 15%)*(610 - 320)*300 = 13050 у.е.

Так как выгоды от расторжения  меньше затрат на расторжение (65000 у.е.), существующий договор аренды необходимо учесть при оценке потенциального валового дохода (PGI):

PGI₁ (контрактный) = 300*320 = 96000 у.е.

PGI₂ (рыночный) = 325*(1350 - 300) = 341250у.е.

Оценка  потерь от недозагрузки и потерь от неплатежей:

Базой для оценки потерь от недозагрузки (w₁) является PGI₂. Отсюда:

w₁ = PGI₂*0,1 = 341250*0,1 = 34125у.е.

Базой для оценки потерь от неплатежей (w₂) является (PGI₁ + PGI₂ – w₁), следовательно:

w₂ = (PGI₁ + PGI₂ – w₁)*0,03 = (96000+ 341250- 34125)*0,03 = 12093 у.е.

Оценка  действительного валового дохода (EGI):

EGI = PGI₁ + PGI₂ – w₁ – w₂ = 96000 + 341250 – 34125 –12093 = 391032 у.е.

Оценка  операционных расходов (СОЕ):

В соответствии с условиями  задачи, расходы по всем статьям, за исключением расходов на управление и на замену дверных проемов, даны в явном виде. Выполним оценку расходов на управление и замену дверных проемов:

• Расходы на управление: EGI*0,05 = 391032*0,05 = 19551,6у.е.
• Расходы на ремонт: 18000*SFF(12%; 7 лет) = 18000*0,1574 = 2833,2 у.е.

Всего СОЕ = 19551,6 + 2833,2 + 7700 + 4500 + 3300 + 4600 = 42484,8 у.е.

Оценка  чистого операционного дохода на связанные инвестиции (собственные  и заемный):

NOI = EGI – COE = 391032 – 42484,8 = 348547,2 у.е.

Оценка  чистого операционного дохода собственника:

NOI_e = NOI – NOI_m,

где NOI_m – чистый операционный доход кредитора или расходы собственника по обслуживанию долга, которые определяются суммой V_m, сроком кредита n_m и ставкой ссудного процента Y_m кредитного договора и рассчитываются по формуле:

NOI_m = V_m*[Y_m + SFF(n_m, Y_m)] = 75000*[0,12 + SFF(25 лет; 12%)] = 75000*(0,12 + 0,0075) = 9562,5 у.е.

Отсюда искомое значение чистого операционного дохода собственника (владельца объекта недвижимости) будет равно:

NOI_e =348547,2 – 9562,5 = 338984,7у.е.

Ответ

Чистый операционный доход владельца объекта недвижимости составляет 338984,7 у.е.

 

Задание № 5

Оценка недвижимости на основе доходного подхода

Формулировка  задачи

Необходимо оценить  бизнес-центр на основе следующей  информации:

1. данные, характеризующие деятельность оцениваемого бизнес-центра:
1. арендная площадь бизнес-центра - 1550 кв.м, вся площадь сдается в аренду по рыночной ставке;
2. рыночная арендная ставка составляет 4550 руб. за 1 кв.м в год;
3. количество заключенных договоров аренды - 65;
4. норма потерь от недозагрузки арендной площади - 10%;
5. норма потерь от неплатежей за аренду - 5%;
6. операционные расходы - 40% от действительного валового дохода;
7. расстояние до центра города - 25 км;
8. финансирование деятельности бизнес-центра осуществляется за счет собственных средств;
2. рыночные данные по сопоставимым с оцениваемым объектам (таблица 5.1).

 

Таблица 5.1

Данные по сопоставимым объектам

Показатели	Сопоставимые объекты
	№ 1	№ 2	№ 3	№ 4
Цена продажи, тыс. руб.			21500	15200	25000	30000
Чистый операционный доход, тыс. руб.			4515	3344	5250	6270

Требуется:

1. выбрать из перечисленных в пункте 1 данных необходимые для оценки стоимости бизнес-центра;
2. рассчитать на основе приведенных в пункте 2 данных недостающий показатель (его значение принять равным моде);
3. определить рыночную стоимость бизнес-центра.

Решение

Стоимость объекта (V) по методу прямой капитализации определяется по формуле:

V = ,

где NOI – чистый операционный доход, тыс. руб.;

R – коэффициент капитализации, доли единицы.

Расчет чистого операционного  дохода выполняется в приведенной  ниже последовательности.

Определяется потенциальный  валовой доход от аренды здания (PGI):

PGI = r_B*S_B*12,

где r_B – арендная плата за 1 м² полезной площади здания в месяц, руб.;

S_B – полезная площадь здания, м².

PGI = 4550*1550*12 = 84630000руб.

Определяется действительный валовой доход (ЕGI):

ЕGI = PGI*k,

где k – коэффициент заполняемости здания (доля сданных в аренду площадей).

ЕGI =84630000*0,65 = 55009500 руб.

Процент общих расходов складывается из:

• процента операционных расходов;
• потерь от недогрузки арендной площади;
• потерь от неплатежей за аренду.

Определяются общие  операционные расходы по эксплуатации торгового центра – СОЕ:

СОЕ = 55009500*(0,4 + 0,1 + 0,05) =33255225руб.

Коэффициент капитализации  для оцениваемого здания определяется на основе данных, приведенных в  таблице 5.1, как среднеарифметическая величина частного от деления чистого операционного дохода от каждого сопоставимого объекта на цену его продажи.

R =  = 0,21.

Тогда V =  = 158358214 руб.   Ответ

Рыночная стоимость  торгового центра равна 158358214 руб.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ:

1. Гражданский кодекс РФ. Часть 1, 2 и 3.
2. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ.
3. Закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ
4. Закон РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.2010 № 135-ФЗ.
5. Васильева Н.В. Экономика недвижимости: Задачи, игры, тесты/СПбГИЭУ. – СПб.: СПбГИЭУ, 2011, 56 с.
6. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. - 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Кнорус, 2009, 385 с.