Контрольная работа по "Экономике недвижимости"

 

Сибирский Университет Потребительской  Кооперации

 

 

 

 

 

 

 

 

Контрольная работа по:

 экономике недвижемости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Выполнила: Бесстрашникова. М.В

Специальность: Экономика

Проверил: _______________

 

 

 

 

Омск 2013

 

 

1. Виды объектов недвижимости и их характеристика.

 

 

 

 

 

 

«Недвижимое имущество – это  любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней».

В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в  Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке  наследования в движимых и недвижимых имуществах». Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу  относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные  строения, как возвышающиеся над  землей, так и построенные под  ней, например: шахты, мосты, плотины.

В советском гражданском праве (ГК РСФСР – ст.21, 1922 г.) было установлено, что в связи с отменой частной  собственности на землю деление  имущества на движимое и недвижимое упразднено.

В процессе проведения экономических  реформ в России вновь введено  деление имущества на движимое и недвижимое. С 1994 г., согласно ст. 130 ГК РФ, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью» .

 

Определение недвижимости, находящейся  в жилищной сфере содержится в  ст.1 Закона РФ “Об основах федеральной  жилищной политики”, которая в состав такого имущества включает: земельные  участки и прочно связанные с  ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные  постройки, зеленые насаждения с  многолетним циклом развития, жилые  дома, квартиры, иные жилые помещения  в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Недвижимое имущество может  быть делимым и неделимым.

Делимым является имущество, которое  может быть без нарушения его  сущности разделено на доли и каждая его доля после раздела  представляет целую недвижимую вещь. При этом в установленных законом случаях делимая недвижимость может быть признана неделимой (фермерские хозяйства в ряде стран).

Недвижимое имущество может  иметь неотделимые части, которые называют существенными (не могут быть отделены от недвижимой вещи без причинения ей несоразмерного ущерба – например, лифт и лифтовое оборудование жилого дома).

С недвижимыми вещами могут быть связаны движимые вещи, называемые принадлежностями. Принадлежностью является такая движимая вещь, которая, не являясь существенной частью, служит недвижимости и связана с ней общим назначением.

Недвижимая вещь может иметь  различные обременения – условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других), устанавливаемых на основе договора или закона.

Сервитут – право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием земельным участком.

Кадастровый номер – уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством Российской Федерации, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения. Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения.

Кадастровый и  технический учет (инвентаризация) объекта недвижимости – описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества.

Существенной характеристикой  недвижимости является ее целевое назначение или разрешенное использование.

Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых  может в соответствующих случаях  выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций.

Географическая  концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материалы строений, размеры, местоположение, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.

Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества - стоимость и цена - первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы. 

На юридическом  уровне недвижимость подразумевает совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхности земельных участков, строения на них, воздушное пространство.

В России, как и в других промышленно развитых странах мира, законодательно гарантировано частным лицам право покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью. Однако, когда частная собственность на недвижимость приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права.

Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.

Традиционно в России недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную  и нормативную базу

 

2. Основные функции рынка недвижимости.

 

 

Рынок недвижимости – это сфера отношений по перераспределению объектов недвижимости между собственниками, владельцами и пользователями экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения. Рынок недвижимости обеспечивает: 

 
передачу прав на недвижимость от одного лица к другому;

 
установление равновесных цен  на объекты недвижимости в регионах и местностях;

 
связь между собственниками и покупателями на основе экономической мотивации  и интересов;

 
распределение пространства между  конкурирующими вариантами использования  земель и субъектами рынка.

 
К особенностям рынка недвижимости можно отнести следующие: 

 
локализация рынка вызвана неподвижностью товара, зависимостью цены от местоположения;

 
конкуренция определяется небольшим  числом продавцов и покупателей, уникальностью каждого объекта, ограниченным контролем над ценами, большим объемом капитала, необходимого для выхода на рынок;

 
спрос на объекты недвижимости определяется в большей степени место положением объекта, нежели его потребительскими качествами; 

 
низкая эластичность предложения  при изменчивости спроса; 

 
характер сделок на рынке недвижимости частный и зачастую конфиденциальный, что приводит к отсутствию полной и достоверной информации о рынке;

 
объекты недвижимости могут быть обременены правами третьих лиц;

 
сравнительно высокая степень  государственного регулирования рынка  действующим законодательством;

 
товары на этом рынке могут служить  объектом инвестиционной деятельности;

 
большая изменчивость спроса по регионам, районам. 

 
Основными функциями рынка недвижимости являются следующие: 
 
^ 1) ценнообразующая функция заключается в установлении на рынке равновесной цены при взаимодействии спроса и предложения; 
 
2) регулирующая функция реализуется путем перераспределения ресурсов между сферами предпринимательской деятельности, по региональным и местным рынкам; 
 
^ 3) коммерческая функция подразумевает извлечение прибыли из функционирования недвижимости и операций с ней; 
 
4) функция санирования означает очищение рынка от неконкурентоспособных участников, не располагающих достаточным объемом денежных средств; 
 
^ 5) информационная функция представляет собой возможность сбора и обобщения информации о состоянии и тенденциях развития рынка недвижимости с целью принятия обоснованных решений, связанных с недвижимым имуществом; 
 
^ 6) посредническая функция заключается в реализации сделок на рынке недвижимости, который является местом встречи покупателей и продавцов и совокупным посредником между ними; 
 
^ 7) стимулирующая функция подразумевает возможность влияния спроса на предложение недвижимости, а также использование достижений науки и техники для повышения эффективности управления недвижимостью; 
 
^ 8) инвестиционная функция связана с капиталоемкостью объектов недвижимости и возможностью их использования как способ сохранения и увеличения вложенного капитала; 
 
^ 9) социальная функция недвижимости выражается в способности объектов недвижимость удовлетворить социальные потребности граждан, а также повысить заинтересованность в результативности труда, от которой зависит возможность приобретения объектов недвижимости. 
 
На рынке недвижимости функционируют четыре группы субъектов. 
 
продавцы – собственники имущества, физические и юридические лица, фонды имущества, органы, уполномоченные местной властью, конкурсный управляющий. 
 
покупатели – физические и юридические лица, инвесторы, ипотечные банки. 
 
^ Государственные органы – ОТИ, Комитеты по управлению имуществом, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции, органы Роскомзема, комитеты муниципального жилья, госкомитет, по строительной, архитектурной и жилищной политике, учреждения Минюста, органы субъектов РФ, муниципальные органы, аукционные фирмы, конкурсные комиссии, комиссия по приватизации жилья, тендерные комиссии. 
 
^ Профессиональные участники – оценщики, риэлтеры, юридические фирмы, биржи недвижимости, страховые компании, дилеры, уполномоченные лица, Российская гильдия риэлтеров и другие некоммерческие организации, банки и т. п.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задача 48. Какова общая стоимость офиса, определяемая с помощью затратного подхода, если стоимость участка земли составляет 125000 руб., полная стоимость воспроизводства здания офиса – 1500000 руб., общий износ здания – 20% от восстановительной стоимости?

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задача 58. Ожидается, что объект недвижимости принесет чистый операционный доход в размере 120000 руб. за 1 год, после чего он будет возрастать на 5%. Период владения составляет 5 лет, вплоть до момента продажи объекта на рынке за 1500 000 руб. по завершении 5-го года. Какова текущая стоимость объекта при ставке дисконтирования 23%?