Контрольная работа по "Экономике недвижимости"

 Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаём имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причинённых задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причинённых его неисполнением. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

 При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя  либо безвозмездного устранения  недостатков имущества, либо соразмерного  уменьшения арендной платы, либо  возмещения своих расходов на  устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать  сумму понесённых им расходов  на устранение данных недостатков  из арендной платы, предварительно  уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного  расторжения договора.

 Арендодатель, извещённый о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счёт арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

 Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причинённых арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

 Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

 Имущество, передаваемое арендатору, будет считаться не соответствующим условиям договора аренды и своему назначению тогда, когда в нём отсутствуют обычные или обусловленные договором качества или присутствуют такие свойства, которые препятствуют его нормальному использованию. К их числу относятся не только материальные дефекты и невозможность использования предмета аренды по назначению, но и юридические изъяны: наличие прав третьих лиц на арендуемое имущество, препятствующее пользованию арендодателя (сервитуты, право залога и так далее). Поэтому при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.

 Это объясняется тем, что арендатору не безразлично, получает он имущество свободным от прав третьих лиц или обременённое ими. Неисполнение арендодателем этой обязанности даёт арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

 В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

 1) определённых в твёрдой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

 3) предоставления арендатором определённых услуг;

 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

 Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

 Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

 Пункт 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года № 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” говорит, что соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора.

 Пункт 11 указанного Обзора указывает, что при применении п. 3 ст. 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твёрдый размер арендной платы либо порядок (механизм) её исчисления. В качестве примера можно рассмотреть следующий случай.

 Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о признании недействительным условия договора аренды, предусматривающего ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем её индексации с учётом инфляции, так как это условие противоречит императивной норме п. 3 ст. 614 ГК РФ, устанавливающей возможность изменения размера арендной платы не чаще одного раза в год.

 Суд первой инстанции удовлетворил иск, указав, что п. 3 ст. 614 ГК РФ содержит императивную норму в отношении периодичности изменения размера арендной платы, в связи с чем стороны не могут изменить или установить в договоре условие, отличное от предусмотренного данной нормой. Поэтому условие договора, предусматривающее возможность ежеквартального изменения размера арендной платы, является ничтожным в силу ст. 168 Кодекса как не соответствующее закону (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

 Суд кассационной инстанции отменил решение, в иске отказал по следующим основаниям. Спорным условием договора арендная плата установлена не в твёрдой сумме, а является определяемой, то есть подлежащей исчислению по каждому сроку платежа. Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ её расчета. Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с п. 3 ст. 614 кодекса условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия. При таких обстоятельствах иск удовлетворению не подлежит.

 Делая вывод по главе, нужно сказать, что договор аренды недвижимости является консенсуальным, возмездным, двусторонне обязывающим. Консенсуален этот договор по той причине, что его вступление в силу не связывается с передачей арендатору арендованного имущества, а обусловлен достижением сторонами согласия об этом. Возмездным этот договор квалифицируют по той причине, что арендодатель, передавая недвижимость во временное пользование, получает встречное предоставление в виде арендной платы. И двусторонне обязывающим этот договор является в связи с тем, что каждая из сторон является должником своего контрагента и несёт обязанности перед своим кредитором. Одновременно каждая из сторон по договору является и кредитором своего контрагента, имея право требовать от него исполнения обязанностей, предусмотренных договором аренды.

 

 

 

 

Список использованной литературы

Гриненко С.В. Экономика недвижимости 2004г 243 стр

Горемыкин В.А. Экономика  недвижимости: Учебное пособие. – М.: МГИУ, 2003. - 294 с.

Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций / Под редакцией О.Н. Садикова. Москва: издательство “Юристъ”, 2004.

 

Гражданское право. Том 2. Полутом 1: Учебник / Под редакцией профессора Е.А. Суханова. Москва: издательство “Волтерс Клувер”, 2004.

 

Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. Земля: справочник собственника и арендатора. Москва: издательство ЗАО “Юстицинформ”, 2007.

 

Дьяков А.Л. Особенности  аренды земельных участков в Российской Федерации // “Современное право”, № 9, 2004.

 

Комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации, части  второй (постатейный) / Под редакцией  С.П. Гришаева, А.М. Эрделевского. Подготовлен для системы “КонсультантПлюс”, 2007.

 

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части  второй) / Под редакцией Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. Москва: издательство “Юрайт”, 2003.

 

Оводов А.А. Договор аренды недвижимости // “Правовые вопросы  недвижимости”, № 2, 2006.

 

Певницкий С.Г. Аренда недвижимости: некоторые теоретические и практические аспекты // “Правовые вопросы недвижимости”, № 1, 2007.

 

Проничев К.В. О сроках и государственной регистрации  договора аренды недвижимости // “Юрист”, № 4, 2007.

 

Садовникова В.Я. Аренда земли // “Вестник Арбитражного суда города Москвы”, № 1, 2005.

 

Скворцов О.Ю. Сделки с  недвижимостью в коммерческом обороте. Москва: издательство “Волтерс Клувер”, 2006.

 

Харитонова Ю.Н. Особенности  аренды нежилого помещения // “Арбитражный и гражданский процесс”, № 11, 2006.