Методи оцінки вартості майна в умовах сучасної економічної ситуації

Методи оцінки вартості майна в умовах сучасної економічної ситуації.

Аналіз факторів, що впливають на вартість майна підприємства

Одним із протиріч, характерних для української економіки сьогоднішнього дня, є, з одного боку, необхідність об'єктивної оцінки вартості підприємства методами, що відповідають природі ринкової економіки (що важливо для розвитку ринкових відносин), а з іншого боку - відсутність необхідних умов для застосування цих методів на практиці. Крім того, відмітною рисою української економіки сьогодні є її нестабільність. Ризики, з якими зіштовхуються вітчизняні підприємці, набагато перевищують середні величини, характерні для країн з розвитими ринковими відносинами. Положення збільшується інфляційними процесами, що приводять до того, що та незначна інформація, яку можна одержати . (чи яка мається) для оцінки вартості підприємства, відбиває бізнес у "кривих дзеркалах". Інфляційні процеси в такий спосіб позначаються на положенні підприємства:

Занижують вартість майна підприємства.

Зменшують вартість товарно-матеріальних витрат і витрат на амортизацію, що викликає, з одного боку, завищення прибутку, а з іншого боку - невиправдане заниження собівартості реалізованої продукції.

Нагромадження грошей підприємствами для капітальних вкладень у результаті їх "ерозії" стає неможливим.

Приводять до домінування короткострокових інтересів підприємства, росту фонду споживання і зменшенню фонду нагромадження, гак як підприємство прагне зберегти реальний рівень оплати праці, а це веде до "проїдання" оборотних коштів і убогих інвестиційних ресурсів.

Заниження собівартості спричиняє неповне відшкодування реальної суми поточних витрат і виторгу підприємства. Для компенсації зростаючих витрат у майбутньому в умовах інфляції буде потрібно велика сума грошей у порівнянні з потребами в поточному періоді. У результаті скорочується виробництво, на кожнім новому етапі відтворення вимагаються всі зростаючі вкладення оборотних коштів, що загострює потребу в кредитних ресурсах, породжує неплатежі. Відсотки за кредит в умовах інфляції ростуть, і одночасно посилюються умови його одержання.

Завищення фінансових результатів при заниженій вартості   активів породжує необґрунтоване завищення показників рентабельності. Тому з урахуванням рівня ризиків і інфляції у вітчизняній економіці доцільно застосовувати методи оцінки вартості підприємства, що дозволяють враховувати саме ці фактори.

Вибір адекватних методів оцінки вартості майна підприємства

Вибір того чи іншого підходу і методу оцінки вартості підприємства визначається метою і функцією оцінки, а також особливостями оцінюваного підприємства. Якщо оцінка здійснюється для цілей чи оподатковування страхування, доцільно вибрати майновий підхід, заснований на оцінці вартості майна підприємства; якщо для його продажу - один з методів, заснованих на оцінці прибутковості підприємства, або методи, засновані на порівняльному підході. Вибір методу оцінки підприємства залежить також і від масштабів підприємства. Наприклад, оцінити мале підприємство методом дисконтирования майбутнього доходу недоцільно, тому що цей метод застосуємо в основному для оцінки великих підприємств (при стабільній економічній ситуації). Вибір методу оцінки вартості підприємства залежить і від функції оцінки, тобто від того, як ця оцінка буде використана: або для встановлення розміру часткою в товаристві з обмеженою відповідальністю, або для виконання судового рішення при ліквідації підприємства, або для обґрунтування застави, установлення вартості об'єкта приватизації і т.д. Однак це не означає, що для оцінки вартості підприємства треба застосовувати лише один з обраних методів. Інші методи повинні використовуватися для підтвердження результатів, отриманих основним обраним методом. Як уже говорилося, в умовах інфляції не можна використовувати як критерій оцінки підприємства балансову вартість. Потрібно корекція вартості активів на відсоток інфляції. Метод оцінки скоректованої чистої балансової вартості найбільш придатний для визначення нижньої межі ціни діючого підприємства. Вартість відтворення в нинішніх умовах також не може бути використана для оцінки, оскільки значна частина устаткування в нашій країні морально і фізично застаріла, а там, де ринок старого устаткування вкрай малий, визначення ринкової ціни по аналогах представляє відомі труднощі. У   якості мінімальної (нижньої) границі ціни підприємства, що у доступному для огляду майбутньому найбільше ймовірно стане банкрутом, доцільно використовувати метод ліквідаційної вартості. В міру розвитку ринку буде накопичуватися інформація з ринкових цін нерухомості, устаткування й інших активів. В даний час корисним є проведення порівняльного аналізу ринкового положення різних підприємств. Основні елементи цього аналізу - дослідження ринків збуту і фінансового стану підприємства. Вартість чистих активів, особливо скоректована, досить багато говорить про прибутковість підприємства, і, отже, є головним критерієм оцінки. Тому найбільш перспективними для оцінки вартості підприємства є методи, що базуються на чистих доходах. Використання чистих доходів, отриманих підприємством у минулому, навряд чи доцільно через корінне ламання зовнішнього економічного середовища, у якій функціонує підприємство. Звідси випливає висновок: минуле можна використовувати як базу для оцінки вартості підприємства тільки після відповідної коректування. Нерозвиненість ринку капіталів в Україні утрудняє використання методу капіталізації чистого доходу. І власника, і інвестора, у першу чергу, цікавлять чисті доходи в майбутньому, тому при наявності всієї необхідної інформації найбільш перспективні методи оцінки підприємства на основі майбутніх грошових потоків, приведених до дійсного часу. Як відзначалося вище, що діє в Україні нормативна методика оцінки вартості майна підприємств приводить до перекручування вартості об'єктів, приватизованих шляхом викупу. Про це свідчить значний розрив між початковою і продажною ціною підприємств. Особливо багато суперечок викликає сьогодні абсолютна величина оцінки всього об'єкта (чи питома за 1 м2). Як правило, продавець підозрює експерта в заниженні оцінки, а покупець - у завищенні. Якби продаж здійснювався постійно і по безлічі об'єктів з великою кількістю продавців і покупців, то ця проблема не стояла б. Але в процесі приватизації ця умова - одночасний продаж безлічі об'єктів безлічі покупців - відсутня. Тому органи приватизації, що курирують продаж нежилої нерухомості й інтереси   держави, що відстоюють, повинні керуватися наступними засадами:

відповідність законам;

економічна ефективність передбачуваного способу використання об'єкта новим власником;

сприяння розвитку вторинного ринку продажу нерухомості, оскільки тільки в цьому випадку в експертів з'являться можливість і підстава використовувати метод порівняльного аналізу ринкових продажів.