Модели ипотечного кредитования

Раздел 2. Модели ипотечного кредитования

2.1 Американская модель

      Принятая в Соединенных Штатах Америки, в Канаде, модель ипотечного кредитования жилья характеризуется наличием мощного вторичного рынка ипотечных ценных бумаг, который обеспечивает приток кредитных ресурсов в первичный рынок ипотеки. Часто такую модель называют “расширенной открытой”.

    Принцип действия американской модели заключается в следующем:

физическое лицо, имеющее определенный уровень ежегодного дохода, сразу приобретает готовое жилье, оплачивая при этом лишь незначительную часть его стоимости собственными средствами, а вся оставшаяся часть идет от специализированного ипотечного банка – в виде ссуды, полученный под залог приобретаемой недвижимости, реже – недвижимости, уже находящейся в собственности клиента. Кроме ипотечного банка, кредитором в США могут выступать ссудосберегательные ассоциации и обычные коммерческие банки. Срок возврата ипотечного кредита колеблется от 15 до 30 лет, в зависимости от выбранного типа договора ипотеки и ежегодного дохода заемщика. Ставка процента за кредит составляет 7-9 процентов годовых. Особенностью ипотечного кредитования в США является то, что кредиты физическим лицам там выдаются только под приобретение готового жилья, а под строительство – нет.

   Процесс сбора информации, андеррайтинга и оформления ипотечного договора схож с такими же процедурами в европейской модели ипотеки. Обычно ипотечные банки, заинтересованные в выдаче кредита, поручают отдельным организациям, так называемым “закладным брокерам”, начальное оформление кредита, включающее в себя андеррайтинг, сбор информации о заемщике, оценку риска кредита, и т.д. Услуги этой организации стоят не менее 1% от общей суммы кредита. Ипотечный банк сосредотачивает свои усилия на том, чтобы гарантировать себе получение прибыли и застраховать себя от наступления неблагоприятных обстоятельств. Банк привлекает оценочную фирму для определения стоимости закладываемого имущества. Причем услуги оценщика оплачиваются самим ипотечным банком. В случае положительного решения банка о выдаче кредита, составляется два документа: 1) долговое обязательство, регулирующее все вопросы кредита (учетную процентную ставку, сроки и порядок внесения платежей, штрафные санкции за отсрочку, и т.д.); 2) ипотечный договор с указанием прав и обязанностей сторон. Ипотечный договор должен быть обязательно зарегистрирован в местной регистрационной службе, но его нотариального удостоверения не требуется. Потребность в двух документах при оформлении ипотеки связана с обеспечением потенциальной возможности продажи кредитов.

   Ссуды, которые выдаются банком, объединяются в пул (пакет) ипотек, и продаются внешним инвесторам. Поступления от продажи пускаются в оборот, и тем самым начинается новый цикл кредитования.

   На этом этапе начинается действие вторичного рынка ипотеки. Здесь задействован очень сложный механизм. Центральное место в нем занимают такие учреждения, как Федеральная национальная ипотечная ассоциация -“Фенни Мэй” (Fanny Mae), Правительственная национальная ипотечная ассоциация – “Джинни Мэй” (Ginnie Mae), Федеральная корпорация жилищного ипотечного кредита – “Фредди Мэк” (Freddie Mac). Они приобретают пул кредитов у ипотечных банков, фактически покупая право кредитора на заложенное имущество. При этом на обратной стороне долговых обязательств делаются передаточные надписи, а в регистрационных реестрах делается запись об этой операции. Купля-продажа пула ипотек оформляется специальным актом. Обязательно производится андеррайтинг, и подтверждается кредитоспособность заемщика. После покупки кредитов, с ипотечным банком заключается отдельное соглашение об обслуживании кредита, которое состоит в: 1)взимании ежемесячных платежей и направлении соответствующих средств инвесторам, купившим займы; 2) защите интересов инвестора в случае возникновения споров по кредиту, и т.д; 3) информировании заемщика о состоянии рынка ипотек, и другие услуги. Учреждение, купившее пул ипотек, выпускает ценные бумаги (акции или облигации), которые обеспечиваются ипотеками. Акции продаются затем инвестиционному банку, а последний реализует их по доступным ценам рядовым инвесторам – гражданам США. Ценные бумаги, обеспеченные кредитами ипотечных банков, не имеют права приобретать лица, не имеющие американского гражданства.

   Существует такой инструмент, без которого использование ипотечного кредитования в США невозможно, – это страхование. Ему придается огромное значение. В сфере страхования кредитов действуют как государственные, так и частные компании. В зависимости от организации, страхующей кредит, ипотеки принято делить на четыре вида:

1.обыкновенные ипотеки,  застрахованные частным образом;

2.ипотеки, застрахованные  Федеральной жилищной администрацией;

3.ипотеки, застрахованные  Ведомством по делам ветеранов;

4.ипотеки, застрахованные  Администрацией сельскохозяйственного  жилищного строительства.

   Необходимость страхования ипотечных кредитов возникла во время Великой депрессии 30-ых годов, когда большинство организаций по ипотечному кредитованию обанкротилось, из-за разорения заемщиков и невыплат платежей по выданным кредитам. Чтобы наладить ситуацию с выдачей и обслуживанием ипотечных кредитов, была создана Федеральная жилищная администрация, которая вначале была полностью государственной организацией, но со временем приватизировалась. Кстати, в то же время создалась и “Фенни Мэй”, которая также в начале была государственной организацией, а затем стала частной. Поскольку кредиты страховались государственным учреждением, появилась заинтересованность кредитора в предоставлении ссуд. Сейчас большинство кредитов, выдаваемых ипотечными банками на приобретение отдельных жилых домов, застраховано Федеральной жилищной администрацией.

   Спрос инвесторов на ипотеки, застрахованные Ведомством по делам ветеранов и Федеральной жилищной администрацией, Администрацией сельскохозяйственного жилищного строительства более высок, чем на обыкновенные ипотеки, и поэтому такие ипотечные кредиты (а они носят название “квалифицированных кредитов”) легче продаются. Созданные на основе квалифицированных кредитов ипотечные облигации разрешено приобретать институциональным инвесторам – страховым, пенсионным и взаимным фондам, как надежные инвестиционные бумаги с наивысшим рейтингом.

   Государство, выполняя социальные функции по обеспечению жильем семей с низкими доходами, ведет отдельную кредитную политику, которая дополняет систему рыночного ипотечного кредитования жилья. Федеральные органы США предоставляют два вида так называемых кредитов помощи: льготные строительные кредиты и субсидируемые кредиты на приобретение жилья в собственность. Льготные строительные кредиты выдаются строительным компаниям на возведение домов, квартиры в которых будут сдаваться в наем с регулируемой квартирной платой семьям, доходы которых не превышают устанавливаемого государством уровня. Субсидируемые кредиты на приобретение жилья в собственность предоставляются на покупку частных домов лицам, которые не в состоянии оплатить рыночный кредит. Критерии для отбора потенциальных заемщиков устанавливаются, в зависимости от величины семейного дохода и обеспеченности жильем.

   Сильная конкуренция на рынке ипотеки США, а также развитие различных форм кредитования привело к появлению всевозможных видов ипотечных кредитов (закладных), среди которых самыми распространенными стали следующие:

1.общая закладная – при которой кредит относится более чем к одной части недвижимого имущества. В таких закладных указывается, что часть заложенного имущества должника может быть возвращена при возврате определенной части кредита.

2.комплексная закладная – кредит берется не только под недвижимое имущество, но и под предметы личной собственности, прилагаемые к недвижимости.

3.перевешивающая закладная – дает возможность заемщику, выплачивающему уже существующий кредит по закладной, получить дополнительный кредит от другого кредитора. Новый кредитор берет на себя уплату существующего займа и предоставляет заемщику новый кредит под более высокий процент.

   Кроме того, заемщик имеет право выбрать себе ипотечный кредит, условия обслуживания которого наилучшим образом подходят именно для него.              Ипотечные банки предлагают целый ряд кредитов, в зависимости от условий его оплаты:

1.полностью амортизированный кредит – требует от должника равную сумму денег ежемесячно. Деньги идут сначала на погашение процента за кредит, а затем на погашение основной суммы долга.

2.частично амортизированный кредит – выдается по льготной ставке процента, в качестве компенсации за гарантированное участие в прибыли, которую получит заемщик, продав через определенное время свое имущество.

3.линейно амортизированный кредит – предполагает внесение платежей неравными суммами. Размер каждого платежа определяется существующей на определенную дату величиной непогашенного долга и процентов по нему. Основная часть долга погашается равными долями, а проценты – неравными.

4.кредит с прямым платежом – по процентам выплачиваются периодические платежи, а основная сумма долга должна быть выплачена до истечения срока предоставленного займа.

5.кредит со ступенчатыми выплатами – здесь заемщик вносит установленные ежемесячные платежи в течение первых нескольких лет, и большие платежи в оставшийся период, когда, как предполагается, должны вырасти доходы заемщика.

6.кредит с раздутым платежом – требует периодических платежей, последний из которых должен быть более высоким, чем все остальные.

7.кредит с растущей выплатой по основной сумме – предполагает выплаты по фиксированному проценту, но выплаты по основному долгу возрастают в период роста доходов заемщика. Причем выбор периода возросших платежей остается за заемщиком.

8.кредит с регулируемой нормой – норма процента по такому кредиту колеблется в зависимости от макроэкономической ситуации. Заемщик, при этом виде кредита, может оплатить в предварительном порядке весь заем, без наложения штрафа.

9.кредит с перезаключаемой нормой – условия кредита изменяются каждые 3,4 или 5 лет, в течение которых ставка процента за кредит может расти или падать, в зависимости от макроэкономической ситуации. Предварительная оплата суммы кредита разрешена.

   Несмотря на такое многообразие форм, и видов ипотечного кредита, учитывающих текущее финансовое положение заемщиков, возникают ситуации, когда должник не может во время выплатить свой ежемесячный платеж. В этом случае ипотечный банк направляет уведомление заемщику о необходимости внесения платежа. Через 10 дней посылается новое уведомление, еще через 30 дней должник вновь оповещается о невыполнении им обязательств. После этого, если выясняется, что заемщик в затруднении выплачивать платежи, банк предлагает заемщику различные выходы из создавшегося положения. Если предпринятые меры не дали результатов, банк уведомляет клиента об обращении взыскания на его заложенную недвижимость, что является обязательным условием по договору ипотеки. В некоторых штатах требуется также и оповещение общественности через опубликование объявления в средствах массовой информации.

  Порядок обращения взыскания на заложенное имущество в США законодательно устанавливается не на федеральном уровне, а на уровне штатов. В 25 штатах установлен несудебный, административный способ обращения взыскания. Законодательство остальных 25 штатов требует судебного разбирательства. В данных штатах ипотечный банк нанимает адвоката, который обязан передать документы о продаже заложенного имущества в суд после самой продажи имущества на аукционе. Суд проверяет соблюдение требований законодательства при продаже недвижимости, и он вправе объявить результаты торгов недействительными. При административном порядке обращения взыскания, удостоверение, подтверждающее право на приобретение недвижимого имущества выдается лицом, проводившим аукцион, и каких-либо проверок на предмет законности сделки не требуется.

    Процедура изъятия имущества у не выполнившего свои обязательства заемщика может носить длительный характер, особенно в случае судебного разбирательства. В разных штатах она длится от 1 до 15 месяцев. Некоторые штаты законодательно устанавливают возможность возврата заемщиком своих прав на жилье даже после продажи его с аукциона. Например, в штате Огайо срок восстановления прав на жилой дом после продажи равен 12 месяцам. Связано это с тем, что даже при крайних мерах власти штатов стараются защитить интересы физических лиц-заемщиков.

   Реализация американской модели ипотеки стала возможной благодаря созданию расширенной инфраструктуры ипотечного рынка при активном содействии государства, которое заключается в частичном контроле над эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке. Одним из условий контроля государства является наличие жесткого баланса между совокупной ценой эмитированных и обращающихся в каждый данный момент на вторичном рынке и ценой закладных, проданных ипотечными банками эмитентам в обеспечение этой эмиссии.

  Американская модель ипотеки является эффективной и стабильной системой кредитования из-за разграничения полномочий и сфер ведения между центром и штатами. Первичный рынок ипотечного кредитования регулируется на региональном уровне – правительствами штатов, а вторичный рынок – федеральным центром.

   Это позволяет поддерживать социальную роль ипотеки, которая заключается как в обеспечении, так и в защите прав граждан в выборе способа приобретения жилья, – это легче делать с учетом особенностей и традиций, присущих отдельной территории. В то же время, осуществление контроля и стандартизации отношений на рынке ипотечных ценных бумаг на национальном уровне, позволяет избегать хаотичности и беспорядка в обеспечении ресурсами рынка кредитов, а значит, содействует реализации социальной роли ипотеки.