Моральное устаревание

Оглавление

 

 

Введение.

Функциональное устаревание заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Функциональный износ в отечественной практике именуется моральным износом и может быть устранимым и неустранимым.

К устранимому функциональному износу можно отнести восстановление встроенных шкафов, водяных и газовых счетчиков, покрытия пола. Критерий – сравнение величины затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату оценки без обновленных элементов.

К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости здания из-за факторов, связанных с качественными характеристиками здания (может быть как избыток, так и недостаток качественных характеристик).

Однако функциональный износ нельзя рассматривать в отдельности от других износов, поскольку они изначально связаны друг с другом.

Объектом работы является функциональный износ.

Цель работы – проанализировать виды и методы расчета функционального износа.

Задачи:

• Рассмотреть понятие функционального износа;

• Изучить  и проанализировать функциональное устаревание и их виды.

 

 

 

1.Понятия и виды износа и их краткая характеристика.

Под износом понимается - процесс постепенной и ожидаемой потери любым искусственно созданным объектом функциональных качеств, связанных с его эксплуатацией или моральным старением. Износ отражает потерю потребительских свойств объекта и соответствующее уменьшение его стоимости. Износ неприменим к таким объектам, как земельные участки и объекты природопользования.

Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение.

В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа:

• физический,
• функциональный
• внешний.

Чуть ниже будут приводится Физический и функциональный износ, который в свою очередь подразделяется на устранимый и неустранимый, а для начла определим их краткое содержание:

Устранимый износ -  износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Неустранимый износ -  износ имущества, затраты на устранение которого больше, чем добавляемая при этом стоимость. Критериями неустранимости износа являются конструктивные особенности объекта или нецелесообразность устранения по экономическим соображениям, так как расходы на устранение превышают прирост полезности и стоимости соответствующего объекта.

Физический  износ- утрата основными фондами своих первоначальных технических параметров. Физический износ бывает эксплуатационный и естественный. Эксплуатационный износ является следствием производственного потребления. Естественный износ происходит под воздействием природных факторов (температуры, влажности и т.п.).

Степень физического износа зависит от:

          - интенсивности и условий их  эксплуатации;

- качества материалов;

         - уровня квалификации обслуживающего персонала; 

- своевременности проведения  планово-предупредительных ремонтов;

Учет этих факторов в работе предприятия может в значительной мере повлиять на физическое состояние основных фондов.

Для характеристики физического износа используют ряд показателей.

1. Коэффициент физического износа вычисляют по формуле

, где

 И – сумма износа  основных фондов;

Сперв – первоначальная (восстановительная) стоимость объекта основных фондов.

Сумму физического износа принято считать равной сумме амортизационных отчислений на реновацию по данному средству труда.

Коэффициент физического износа может быть определен по отдельным инвентарным объектам и на основе данных о фактическом сроке их службы.

- для объектов, фактический срок службы которых ниже нормативного, расчет коэффициента износа ведется по формуле:

,где

Тф – фактический срок службы данного объекта;

Тн – нормативный срок службы данного объекта.

- для объектов, у которых  фактический срок службы равен  нормативному или превысил его, коэффициент износа рассчитывается по формуле:

, где

        Тф – фактический срок службы данного объекта;

Тн – нормативный срок службы данного объекта;

Тв – возможный остаточный срок службы данного инвентарного объекта сверх фактически достигнутого в данный момент срока службы. Чаще всего он определяется экспертным путем.

- Коэффициент физического  износа зданий и сооружений  может быть рассчитан по формуле:

, где

di – удельный вес i-го конструктивного элемента в стоимости объекта в процентах;

ai – процент износа i-го конструктивного элемента здания.

2. Коэффициент годности основного фонда – характеризует их физическое состояние на определенную дату и вычисляется по формуле:

Все эти формулы предполагают равномерное физическое изнашивание основных фондов, что далеко не всегда совпадает с практической деятельностью, и в этом заключается их основной недостаток.

Внешний износ: также его именуют экономическим износом. Прежде всего это износ, когда есть потери стоимости, обусловленной влиянием внешних   факторов. Он может быть вызван многогранными рядом причин, это могут быть общеэкономические изменения, так и внутриотраслевые изменения, также сокращение спроса на определенный вид продукции и сокращение предложения   или ухудшения качества  (сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций). Ко всему сказанному сюда входит и правоотношения, которые играют динамичную роль в правовой сфере, то есть правовые изменения, относящиеся к законолательству. 

 

Функциональный износ в данной работе имеет центральное  значение, поэтому, его надо рассмотреть не только с точки зрения терминологии и теоретического знания, ну и показать на примерах  (как он считается (формулы) где проявляется и пр.).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.Природа и сущность функционального износа.

Функциональный (моральный) износ – потеря стоимости объекта, вызванная появлением новых технологий. Обычно рассматриваются две стороны возможного отличия нового объекта от старого или две категории функционального устаревания: избыток капитальных затрат и избыток производственных затрат.

В процессе проектирования и строительства, каждое здание и сооружение наделяется комплексом свойств, учитывающие их функциональное назначение и которые объединяются в интегральное понятие , именуемое  параметром эксплуатационного качества  здания или сооружения, причем эти свойства должны обеспечиваться в течение всего их срока службы при постоянном воздействии различных эксплуатационных нагрузок, техногенных и природно-климатических факторов.

Параметры Эксплуатационных Качеств - научно-обоснованные эксплуатационно-технические характеристики конкретного материала, элемента, конструкции, инженерного оборудования, технических систем, среды обитания и т.п., а также их совокупность.

К параметрам эксплуатационных качеств зданий и сооружений относятся:

• надежность зданий и сооружений (определяется их безопасностью в работе, долговечностью, прочностью, устойчивостью, взрывобезопасностью, огнестойкостью, ремонтопригодностью и другими показателями);
• комфортность (гигиеничность) среды, замкнутой ограждающими конструкциями (определяется температурно-влажностным режимом помещений, чистотой воздушной среды, зрительным и звуковым комфортом);
• функциональная комфортность (определяется удобством деятельности и пребывания людей в зданиях и сооружениях, с объемно-планировочной гармоничностью структуры и планировки помещений с учетом эргономических требований);
• эстетичность зданий (определяется их художественной выразительностью, отделкой и архитектурным решением).

Это далеко не полный перечень Параметров Эксплуатационных Качеств зданий.

Вышеперечисленные свойства строительных элементов (конструкций) позволяют получить только качественные оценки зданий и сооружений. Для получения количественных оценок и придания зданиям и сооружениям тех или иных свойств, служат эксплуатационно-технические характеристики, которыми наделяются конкретные строительные  конструкции, узлы, детали и места сопряжений, а также и все здание целиком.

В целом в зданиях и сооружениях необходимо различать Физическую и Функциональную (Моральную) долговечность, которые предопределяются Параметрами Эксплуатационных Качеств (эксплуатационно-техническими характеристиками). Функциональная долговечность определяется документами (нормами проектирования, нормами планировочных элементов), которые задают минимально необходимые эргономические, санитарно-гигиенические, экологические требования и т.п.

При определении величины функционального устаревания всегда необходимо ответить на вопрос: «Какому критерию (показателю) не соответствует конкретный конструктивный элемент (помещение, здание) и в чем это конкретно выражается?» и только после этого можно приступать к процедуре расчета самой величины.

Критерии оценки - установленное проектом или нормативным документом количественное или качественное значение параметра, характеризующего прочность, деформативность и другие нормируемые характеристики строительной конструкции.

    При оценке величины инвестиций в объекты недвижимости (затраты на капитальный ремонт, реконструкцию, модернизацию, перевооружение) всегда необходимо грамотно и правильно оценивать величину функционального устаревания, оценка которого требует значительных усилий по его определению и соответственно устранению в процессе ремонтно-строительных мероприятий. Требуются совместные усилия и профессиональные знания инвесторов, проектировщиков и оценщиков для выявления наличия функционального устаревания объектов. В первую очередь необходимо четко представлять и понимать, что функциональное устаревание оценивается всегда через трудоёмкость выполнения тех или иных видов работ, которыми создаются конкретные конструктивные элементы зданий и в итоге таких работ создается новый или обновленный объект. В оценке функционального устаревания не участвуют показатели стоимости самих материалов, изделий, конструкций, оборудования и т.п. Сравниваются в едином масштабе трудоемкость выполнения однотипных

видов работ, которые выполнялись по нормам и правилам, действовавшие в период проектирования и строительства конкретного объекта и трудоемкость работ в текущем времени по новым нормам и правилам, которые действуют в настоящее время.

Ремонтно-строительные мероприятия можно классифицировать по следующим видам:

• техническое обслуживание зданий (постоянное, непрерывное);
• текущий ремонт (с определенной периодичностью);
• капитальный ремонт (с определенной периодичностью);
• реконструкция зданий;

 

 

 

 

3. Виды функционального износа.

Функциональное устаревание относится непосредственно как к самим конструктивным решениям (функциональное (моральное) устаревание первого вида), так и к объёмно-планировочным решениям (функциональное (моральное) устаревание второго вида) и они в том или ином виде присутствует во всех зданиях и сооружениях.

Чаще всего выделяют Функциональное (Моральное) устаревание двух видов:

3.1.Функциональное (Моральное) устаревание первого вида.

          Функциональное устаревание первого вида - это снижение трудозатрат в восстановительной стоимости здания, вследствие уменьшения трудозатрат на его воспроизводство, т.е. связано со снижением стоимости строительства здания. Функциональное (Моральное) устаревание первого вида появляется вследствие появления новых технологий, конструктивных решений, ужесточения различных требований в строительной индустрии. Это устаревание можно вычислить по следующим формулам:

        

;

где:

Cм1 - стоимость функционального(морального) устаревания здания, руб.

Z - отношение стоимости CH создания новых аналогичных конструкций здания (стоимость замещения) к стоимости C воспроизводства (восстановительная стоимость) старых конструкций (в оценке участвуют только стоимости трудозатрат создания конструкций);

Cnep - восстановительная стоимость существующей конструкции, (здания) на дату проведения оценки, руб.

3.2.Функциональное (Моральное) устаревание второго вида .

      Отражает несоответствие зданий, сооружений и их конструктивных элементов любым эргономическим требованиям: объёмно-планировочных и объёмно-конструктивных решений здания, его технических систем и инженерного оборудования, экологические и санитарно-гигиенические требования - современным требованиям рынка недвижимости, и выражается через соотношение старых показателей к ныне существующим показателям на момент (дату проведения оценки) оценки:

;

 

 

Где:  - показатели в долях или %, зависящие от: